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SCI / Société Civile Immobilière : définition claire, création, fiscalité, TVA, coûts réels
Vous investissez dans un bien, vous voulez acheter à plusieurs, transmettre à vos enfants, ou simplement éviter l’indivision : dans ces cas, la SCI (la Société Civile Immobilière) est souvent l’outil le plus utilisé… mais aussi l’un de ceux qui se “ratent” le plus vite quand les statuts sont trop légers.
L’objectif ici : vous donner une lecture simple, concrète et juridiquement solide de la société civile immobilière, avec les points qui font réellement la différence (responsabilité, statuts, fiscalité, sci tva, coûts et pièges).
I) La SCI en pratique : SCI définition et logique juridique
A) Société civile immobilière définition : SCI c'est quoi ?
Une SCI est une société “civile” (et non commerciale) créée, en général, pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs (famille, associés, concubins, partenaires). Le principe : la société devient propriétaire du bien, et chacun détient des parts sociales (au lieu de détenir directement le bien en indivision).
👉 En clair, si vous cherchez une réponse simple à “qu est ce qu une société civile immobilière” : c’est une structure qui sert surtout à organiser la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs, avec des règles écrites à l’avance (dans les statuts).
Exemple concret
Vous achetez un appartement à deux. En indivision, chaque décision importante peut devenir un bras de fer. En SCI, vous écrivez dès le départ qui décide (gérant / associés), comment on vote, et ce qui se passe si l’un veut sortir.
B) Responsabilité des associés d'une SCI : ce n'est pas “limité aux apports”
Dans une SCI, il faut distinguer 2 idées qui sont souvent confondues :
- La responsabilité n'est pas limitée aux apports (comme en SAS/SARL)
- Mais elle n'est pas “solidaire” par défaut : chaque associé est poursuivi à proportion de ses parts, pas pour 100 % de la dette
1) Le principe : une obligation indéfinie, mais proportionnelle (article 1857 du Code civil)
Le texte de base est l’article 1857 du Code civil :
- les associés « répondent indéfiniment des dettes sociales »
- mais “à proportion de leur part dans le capital social” (au moment de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements).
👉 Traduction simple :
- indéfiniment = le créancier peut aller chercher l'associé sur son patrimoine personnel (pas seulement sur ce qu'il a “apporté”)
- à proportion des parts = le créancier ne peut pas, en principe, demander à un seul associé de payer toute la dette (pas de solidarité automatique)
Exemple clair
La SCI est condamnée à payer 100 000 €. Vous détenez 30 % des parts et votre associé 70 %. Si la SCI ne paie pas, le créancier pourra vous réclamer 30 000 € et réclamer 70 000 € à l’autre associé — pas 100 000 € à vous seul (sauf mécanisme contractuel type caution/solidarité).
2) Un garde-fou important : le créancier doit d'abord poursuivre la SCI (article 1858 du Code civil)
Le deuxième texte essentiel, c’est l’article 1858 du Code civil. Le créancier ne peut agir contre un associé qu’après avoir “préalablement et vainement poursuivi” la société.
Concrètement, cela veut dire :
- le créancier doit d'abord obtenir (ou avoir) un titre contre la SCI et tenter des poursuites / mesures d'exécution contre elle ;
- puis prouver que ces démarches sont restées infructueuses (SCI insolvable, saisies impossibles, absence d'actifs…).
Cette logique est rappelée également en matière fiscale par la doctrine administrative (BOFiP) : le créancier doit établir “l’inanité” des poursuites contre la société, c’est-à-dire l’impossibilité d’obtenir paiement.
Exemple
La SCI perd un procès et est condamnée. Le créancier tente d’exécuter la décision contre la SCI (saisie sur comptes, saisie de loyers, saisie-vente…). Si ça ne donne rien, il peut ensuite poursuivre chaque associé, chacun pour sa quote-part.
3) Donc, “solidarité” ? Oui seulement si vous l'avez créée ailleurs (caution, clause, engagement bancaire)
Par défaut, l’article 1857 pose une responsabilité proportionnelle, pas une solidarité “in solidum”. En revanche, en pratique, beaucoup d’associés se retrouvent exposés “comme s’ils étaient solidaires” parce qu’ils ont signé :
- une caution personnelle au profit de la banque,
- ou des engagements contractuels qui permettent au créancier d'agir directement contre l'un d'eux.
C’est précisément pour éviter les mauvaises surprises que les statuts (pouvoir d’emprunt du gérant, décisions réservées, limites, information des associés) doivent être rédigés de façon très structurée.
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II) Pourquoi créer une société civile immobilière : usages, intérêt réel, limites
A) Avantages société civile immobilière : quand la SCI immobilier a du sens
La SCI est particulièrement utile pour :
- acheter et gérer un bien à plusieurs en évitant l'indivision ;
- organiser des règles de gestion simples (travaux, location, vente, emprunt) ;
- préparer une transmission (donation de parts, démembrement, etc.) ;
- sécuriser l'entrée/sortie d'un associé (clause d'agrément, règles de cession).
Exemple
Deux frères achètent un immeuble. Ils prévoient dans les statuts que le gérant peut gérer les locations du quotidien, mais que tout emprunt ou vente doit être voté. Résultat : moins de blocages, moins de “réunions de crise”.
B) SCI avantages et inconvénients : ce que vous devez vraiment arbitrer
- Les principaux “plus” :
- cadre écrit et stable (statuts)
- gestion simplifiée par un gérant
- transmission facilitée par les parts
- Les principaux “moins” :
- formalisme de société (assemblées, décisions, comptabilité minimale, démarches) ;
- fiscalité parfois plus technique selon l'option choisie (IR/IS, plus-values, amortissement) ;
- si les statuts sont mal rédigés, la SCI peut amplifier les conflits au lieu de les réduire.
👉 C’est la raison pour laquelle les société civile immobilière statuts ne doivent pas être vus comme une formalité : c’est l’outil qui évite que l’immobilier devienne un sujet émotionnel et ingérable.
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III) Focus SCI familiale : le vrai levier (et les erreurs fréquentes)
A) SCI familiale avantage : transmission + règles de gestion “anti-conflit”
La sci familiale est souvent choisie pour :
- éviter l'indivision dans la durée ;
- organiser une gestion “parent(s) gérant(s)” + enfants associés ;
- faciliter la transmission progressive via la donation de parts.
Exemple
Des parents achètent une maison de vacances via une SCI. Ils restent gérants et donnent progressivement des parts aux enfants. Les statuts prévoient : (1) qui paie quoi, (2) comment on vote les gros travaux, (3) comment un enfant peut sortir si sa situation change.
B) L'erreur classique : “on est en famille donc ça ira”
En pratique, c’est précisément en famille qu’il faut écrire :
- qui peut occuper le bien, à quelles conditions ;
- comment on répartit charges / travaux ;
- comment on gère une séparation, un décès, une revente ;
- comment on évite qu'un héritier “extérieur” entre sans contrôle (clause d'agrément).
IV) Création SCI : comment créer une société civile immobilière sans se tromper
A) Les étapes (simples, mais à faire dans le bon ordre)
La création société civile immobilière suit une logique classique :
- 1) définir l'objet (civil), les associés, le gérant, le siège
- 2) rédiger les statuts
- 3) publier l'annonce légale
- 4) déposer le dossier via le guichet unique et immatriculer la société.
Pour suivre la démarche officielle de dépôt des formalités (création / modification), le portail “guichet unique” est opéré par INPI.
B) sci statut : pourquoi les société civile immobilière statuts sont la pièce maîtresse
Dans une SCI, ce n’est pas la loi qui “organise tout” : ce sont vos statuts. Ils doivent notamment cadrer :
- pouvoirs du gérant (et limites)
- décisions réservées (emprunt, vente, travaux lourds…)
- règles de majorité
- agrément en cas de cession de parts
- règles de sortie (comment racheter les parts de l'associé sortant, comment valoriser ces parts et quels sont les délais de réalisation de la sortie de l'associé)
Exemple concret
Vous créez une SCI à deux pour acheter un appartement à louer. Au départ, le gérant peut gérer la location au quotidien. Mais un an plus tard, il veut contracter un emprunt pour financer des travaux lourds (rénovation complète) ou vendre le bien parce qu’il a une opportunité.
Si les statuts n’ont pas prévu que l’emprunt, la vente ou les gros travaux sont des “décisions réservées” soumises à une majorité renforcée, vous pouvez vous retrouver avec une décision prise trop vite… et un conflit impossible à gérer.
Un bon statut anticipe ces situations en fixant clairement qui décide, à partir de quel seuil, et selon quelle majorité, pour éviter une crise au moment où il faut agir.
👉 Si vous voulez partir d’une base solide sans réinventer la roue, vous pouvez utiliser un modèle de statuts dédié.
👉 Et si vous préférez être accompagné, vous pouvez créer votre société avec un avocat via Actav Suite (création guidée).
V) Fiscalité : IR, IS, plus-values… ce qui change vraiment
A) Par défaut : transparence fiscale (IR)
Beaucoup de SCI sont à l’impôt sur le revenu (IR) : le résultat est imposé entre les mains des associés, selon leur quote-part, et selon la nature des revenus (notamment revenus fonciers).
Sur les plus-values en cas de vente d’un bien détenu par une SCI à l’IR, l’administration fiscale précise les règles d’imposition applicables (logique “plus-value immobilière” côté associés).
Exemple
La SCI vend un appartement avec une plus-value. Si elle est à l’IR, on raisonne “plus-value immobilière” (avec ses mécanismes) au niveau des associés.
B) Option à l'IS : puissant, mais structurant (et souvent irréversible)
Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cela peut être intéressant dans certains schémas (capacité d’amortir, stratégie patrimoniale), mais cela change profondément la logique de taxation, notamment à la revente. Et l’option est généralement présentée comme très engageante (souvent irrévocable en pratique).
Exemple
Vous louez longtemps, vous réinvestissez, vous voulez lisser le résultat : l’IS peut paraître “confortable”. Mais si vous revendez, l’arbitrage peut changer totalement. C’est une décision à valider avant, pas après.
Si vous hésitez IR/IS, c’est typiquement le genre de point où une question ciblée à un avocat vous évite une stratégie fiscale incohérente. Actav Connect est fait pour ça.
VI) SCI TVA : quand la TVA entre dans le jeu (et quand elle n'a rien à faire là)
- En immobilier, la TVA est un sujet “à déclencheurs”. En simplifiant :
- la location de locaux nus est en principe dans le champ mais généralement exonérée ;
- il existe des cas où l'exonération ne s'applique pas, et surtout un mécanisme d'option à la TVA pour certains locaux nus à usage professionnel (article 260 du CGI), avec des conditions et des effets concrets.
Exemple
Votre SCI loue un local nu à une entreprise. Selon la situation, vous pouvez envisager l’option TVA : ce choix a des conséquences sur la facturation, la récupération de TVA et la rédaction du bail. Le sujet doit être cadré avant signature.
VII) Volet social : statut du gérant et cotisations
Le régime social du gérant de SCI dépend notamment de sa situation (associé/non associé) et de son niveau de contrôle, avec une logique souvent présentée comme proche des distinctions “majoritaire/minoritaire” (TNS vs assimilé salarié) dans certaines analyses de cabinets.
- Deux points pratiques à retenir :
- si le gérant n'est pas rémunéré, il n'y a pas automatiquement de “cotisations minimum” comme on peut le voir dans d'autres montages
- si le gérant est rémunéré, il faut sécuriser le cadre (décision des associés, justification, traitement social/fiscal).
Exemple
Vous vous nommez gérant pour gérer les locations, mais vous ne vous versez rien au départ. Les statuts et les décisions d’associés doivent prévoir comment une rémunération pourra être décidée plus tard, proprement, sans improvisation.
VIII) Évolutions : entrée/sortie, cession de parts… et transformation vers une autre forme
A) “On veut faire entrer quelqu'un” : l'agrément, la clé
La SCI est souvent choisie pour contrôler l’entrée de tiers : la clause d’agrément (et sa procédure) évite qu’un associé cède “à n’importe qui”.
Exemple
Un associé divorce et veut céder ses parts. Sans agrément clair, vous pouvez vous retrouver à gérer un “associé subi”. Avec un agrément bien écrit, vous gardez la maîtrise de la composition du capital.
B) Transformer une SCI en société commerciale (SAS/SARL)
Une transformation (par exemple SCI en SAS ou SCI en SARL) existe, mais elle se prépare : nouveaux statuts, job formalités, et parfois intervention d’un commissaire (notamment selon la forme d’arrivée et la situation).
Exemple
Vous aviez créé une SCI pour acheter et gérer un bien. Puis le projet devient une activité plus “business” (développement, investisseurs, organisation différente). La transformation peut se défendre, mais si elle est mal cadrée, vous remplacez un problème par un autre.
👉 Si vous êtes à cette étape, téléchargez notre procès verbal de transformation de SCI en SAS ou de SCI en SARL sur Actav.
IX) Combien coûte vraiment une création SCI : le vrai coût… et les “fausses gratuités”
A) Les frais incompressibles existent (et ne peuvent pas être “offerts”)
Une création sci implique des coûts réglementés : annonce légale, immatriculation via le guichet unique, et pièces/déclarations selon votre situation. Ces frais existent parce que la loi impose les formalités : un prestataire peut offrir “sa prestation”, mais il ne peut pas supprimer les coûts légaux.
B) Le piège courant : “0 € + frais obligatoires” (mais frais gonflés)
- Beaucoup de plateformes rassurent avec une estimation simple, puis déplacent le prix :
- options présentées comme “nécessaires”
- “packs” ajoutés à la fin
- frais légaux artificiellement gonflés (ou mal expliqués), alors qu'ils sont encadrés.
⚠️ Attention
La bonne méthode : chiffrer poste par poste, sans mélange entre frais réglementés et service.
C) La méthode Actav : le calcul exact, puis le bon niveau d'accompagnement
Pour obtenir un calcul clair (et éviter les mauvaises surprises), vous pouvez utiliser Actav DAF : l’outil vous donne une estimation détaillée, la liste des documents nécessaires selon votre projet, et permet d’accéder à des documents adaptés (statuts, formalités).
- Ensuite, vous choisissez :
- autonomie (documents + dépôt)
- ou accompagnement avocat via Actav Suite si votre dossier mérite une sécurisation plus forte (multi-associés, crédit, transmission, clauses sensibles).
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FAQ SCI / Société Civile Immobilière
La SCI est une société faite pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, via des parts sociales et des statuts.
En indivision, les règles sont plus rigides et les décisions peuvent se bloquer. En SCI, vous écrivez vos propres règles (gérant, votes, sortie), ce qui rend la gestion plus prévisible.
Vous rédigez les statuts, publiez l’annonce légale, puis déposez le dossier via le guichet unique pour immatriculer la société.
En pratique, non : la société civile immobilière n’a pas de capital minimum imposé, mais le capital doit être cohérent avec votre projet (surtout si emprunt).
Dès qu’il y a un crédit, plusieurs associés, une famille recomposée, ou une transmission envisagée : oui, car les statuts sont votre “contrat de fonctionnement”.
La sci familiale sert souvent à organiser la détention d’un bien entre parents/enfants et à préparer la transmission via les parts, avec des règles de gestion écrites.
Non. La TVA dépend des opérations (nature de la location, option possible, cas particuliers). Certaines locations peuvent être exonérées, d’autres relever d’une option.
C’est un point sensible : la SCI est civile, et certaines activités peuvent faire basculer le régime (requalification / impacts fiscaux). À valider au cas par cas.
Pas automatiquement : tout dépend de la rémunération et du cadre. Il faut sécuriser la décision et le traitement social/fiscal.
Oui, mais c’est une opération structurante (statuts, formalités, parfois commissaire selon les cas). Elle doit être justifiée et sécurisée.