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Calculez votre plus-value immobilière 2026 et l'impôt dû à la vente d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif. Abattements pour durée de détention IR (22 ans) et PS (30 ans), surtaxe au-delà de 50 000 € et exonérations intégrées.
La plus-value immobilière est imposée à un taux global de 36,2 % en 2026 (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec une exonération totale d'IR après 22 ans de détention et de PS après 30 ans. La résidence principale reste totalement exonérée sans condition de durée. Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette. À noter : la réforme des « 17 ans » discutée fin 2025 n'a finalement pas été adoptée — les règles 2014 restent en vigueur.
Renseignez le prix d'achat, le prix de vente et la durée de détention pour calculer la plus-value nette et l'impôt total dû en 2026. Le simulateur applique automatiquement les abattements IR et PS, et calcule la surtaxe si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Laisser 0 pour appliquer le forfait de 7,5 % du prix d'achat
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition majoré. Le calcul suit quatre étapes successives prévues par les articles 150 U à 150 VG du Code général des impôts.
Prix de cession – frais de cession (diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence à charge du vendeur).
Prix d'achat + frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5 %) + travaux justifiés (sur factures d'artisans assujettis à la TVA) ou forfait 15 % du prix d'achat si détention > 5 ans.
Prix de vente corrigé – Prix d'acquisition majoré = plus-value brute. Si négative, c'est une moins-value (non imputable sur d'autres revenus).
La plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention (différents pour l'IR et pour les PS), puis imposée à 19 % (IR) + 17,2 % (PS) = 36,2 % sur la plus-value nette.
Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez choisir entre les travaux réels (factures à fournir) ou un forfait de 15 % du prix d'achat (sans justificatif). Le simulateur applique le plus avantageux des deux par défaut. Attention : seuls les travaux d'amélioration, de reconstruction et d'agrandissement sont déductibles. Les travaux d'entretien et de réparation courants ne le sont pas, sauf cas particuliers.
Les abattements diffèrent selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu (IR) ou des prélèvements sociaux (PS). C'est cette asymétrie qui crée une « zone grise » entre 22 et 30 ans : exonération d'IR mais paiement résiduel des PS.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,1 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,9 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,8 % |
| 22 ans (exonération IR) | 100 % | 28,00 % | 12,4 % |
| 25 ans | 100 % | 55,00 % | 7,7 % |
| 30 ans (exonération totale) | 100 % | 100 % | 0 % |
Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : 6 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année → exonération totale à 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année, puis 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 29e année → exonération totale à 30 ans.
Un amendement adopté à l'Assemblée nationale le 3 novembre 2025 visait à ramener l'exonération IR de 22 à 17 ans pour les résidences secondaires. Cet amendement a été retiré du texte final lors de l'adoption par ordonnance de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Les règles 2014 restent donc en vigueur en 2026 : 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS.
Indiquez le prix d'achat figurant sur l'acte notarié (hors frais), et le prix net vendeur que vous attendez ou avez obtenu lors de la cession.
Comptez le nombre d'années complètes entre la date d'acquisition (acte authentique) et la date de cession prévue. Les fractions d'année ne comptent pas.
Saisissez le montant total des frais de notaire payés à l'achat (sur l'acte). Laissez 0 pour appliquer le forfait légal de 7,5 % du prix d'achat (souvent plus avantageux pour les biens anciens).
Renseignez le montant des travaux d'amélioration justifiés par factures d'artisans (TVA appliquée). Cochez « forfait 15 % » pour appliquer le plus avantageux des deux si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Lorsque la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique en plus de l'impôt classique (19 % + 17,2 %). Cette surtaxe ne s'applique pas aux terrains à bâtir ni aux cessions exonérées (résidence principale notamment). Elle est calculée sur le montant total de la plus-value nette imposable (pas seulement sur la fraction dépassant le seuil).
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe | Exemple chiffré |
|---|---|---|
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % avec lissage | Pour 55 000 € → 850 € |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % | Pour 80 000 € → 1 600 € |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % avec lissage | Pour 105 000 € → 2 650 € |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % | Pour 130 000 € → 3 900 € |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % avec lissage | Pour 155 000 € → 5 450 € |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % | Pour 180 000 € → 7 200 € |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % avec lissage | Pour 205 000 € → 9 250 € |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % | Pour 230 000 € → 11 500 € |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % avec lissage | Pour 255 000 € → 14 050 € |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % | Pour 300 000 € → 18 000 € |
Le mécanisme de lissage s'applique uniquement aux 5 tranches charnières (50-60k, 100-110k, 150-160k, 200-210k, 250-260k) et évite les effets de seuil brutaux entre les tranches pleines. La surtaxe est calculée et prélevée directement par le notaire au moment de la signature de l'acte, en même temps que l'IR et les PS.
Plusieurs situations permettent d'être totalement ou partiellement exonéré de plus-value immobilière. Voici les principales en 2026.
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'IR et de PS, sans condition de durée, dès lors qu'elle constitue votre résidence habituelle et effective au jour de la cession (article 150 U II 1° du CGI). La vente reste exonérée si elle intervient dans un délai « normal » après le déménagement (généralement jusqu'à 12 mois maximum, sous réserve de la mise en vente immédiate).
Une exonération est possible si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes, et si vous remployez tout ou partie du prix de cession dans l'acquisition ou la construction de votre résidence principale dans les 24 mois.
Exonération sous conditions de ressources : revenu fiscal de référence inférieur à 12 793 € pour la première part de quotient familial en 2024 (cession en 2026), majoré de 3 428 € par demi-part supplémentaire. Le vendeur ne doit pas être assujetti à l'IFI.
Toute cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € (en pleine propriété) est exonérée de plus-value, quel que soit le bien et quelle que soit la durée de détention.
Exonération totale en cas de cession d'un bien immobilier à un bailleur social qui s'engage à réaliser des logements sociaux. La loi de finances pour 2024 a prorogé cette exonération jusqu'au 31 décembre 2025 et l'a étendue aux logements intermédiaires en zones tendues.
Acheter un bien locatif via une SCI à l'IR permet de transmettre progressivement à ses héritiers (donation de parts avec abattement de 100 000 € tous les 15 ans entre parent et enfant), tout en bénéficiant des mêmes abattements pour durée de détention sur la plus-value. Créer votre SCI avec Actav en quelques clics, statuts et formalités inclus.
Le taux global est de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. À noter : contrairement aux plus-values mobilières, la plus-value immobilière n'est pas concernée par la hausse de 1,4 point de CSG (CFA) instaurée par la LFSS 2026 — le taux des PS reste à 17,2 %.
Exonération totale d'impôt sur le revenu à partir de 22 ans de détention. Exonération totale des prélèvements sociaux à partir de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus que les PS (avec abattement progressif), soit environ 7 à 12 % de la plus-value brute selon la durée.
Oui, la vente de votre résidence principale reste totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux en 2026, sans condition de durée. Un amendement visant à imposer une durée d'occupation minimale de 5 ans a été évoqué fin 2025 mais n'a pas été adopté. Les dépendances vendues simultanément (garage, cave, place de parking) bénéficient de la même exonération.
Le forfait légal de frais d'acquisition est fixé à 7,5 % du prix d'achat. Vous pouvez choisir entre ce forfait et les frais réels (sur justificatifs de l'acte notarié). En général, pour un bien ancien acquis depuis longtemps, le forfait est plus avantageux car il dépasse les frais réellement payés à l'époque.
Deux méthodes : (1) déduction des travaux réels sur justificatifs de factures (artisans assujettis à la TVA, pas de travaux effectués par vous-même), ou (2) forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatifs. Vous choisissez la méthode la plus avantageuse. Seuls les travaux d'amélioration, de reconstruction et d'agrandissement sont éligibles — pas les travaux d'entretien courant.
Non. L'amendement adopté le 3 novembre 2025 par l'Assemblée nationale a finalement été retiré du texte définitif de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, adoptée par ordonnance). Les durées de détention pour l'exonération restent donc fixées à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS. La réforme reviendra peut-être dans une prochaine loi de finances.
L'impôt est dû par le vendeur. Toutefois, c'est le notaire qui le calcule, le retient sur le prix de vente et le reverse à l'administration fiscale dans le mois suivant la cession (formulaire 2048-IMM). Le vendeur n'a aucune démarche déclarative à effectuer : le notaire est responsable du dépôt de la déclaration auprès du service de la publicité foncière.
Calculez les frais de notaire 2026 pour un achat immobilier ancien ou neuf.
Simulez vos mensualités, taux et coût total d'emprunt.
Calculez la plus-value lors de la cession de parts de SCI ou SARL.
Estimez les frais de succession selon le lien de parenté.
Acheter un bien locatif via une SCI permet de mutualiser l'investissement, d'organiser la transmission à vos enfants et d'optimiser la fiscalité. Actav vous accompagne pour créer votre SCI clé en main : statuts personnalisés, formalités INPI, accompagnement par avocat.
• Articles 150 U à 150 VG du Code général des impôts — régime des plus-values immobilières des particuliers
• Article 1609 nonies G du CGI — surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — adoption par ordonnance (réforme « 17 ans » NON retenue)
• Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 — création de la CFA 1,4 % (non applicable aux PV immobilières)
• BOFIP-RFPI-PVI — doctrine administrative sur les plus-values immobilières des particuliers
• service-public.gouv.fr — fiche F10864 « Plus-value immobilière » (vérifiée le 15 avril 2026)
• Formulaire 2048-IMM (millésime 2025) — déclaration de plus-value immobilière déposée par le notaire
⚠️ Avertissement : ce simulateur fournit une estimation à titre indicatif sur la base des règles fiscales en vigueur au 1er mai 2026. Le calcul réel peut varier selon votre situation (LMNP avec réintégration d'amortissements depuis la LF 2025, non-résidents avec prélèvement de solidarité 7,5 %, cessions à titre gratuit, etc.). Pour un calcul personnalisé, consultez un avocat fiscaliste via connect.actav.fr ou rapprochez-vous de votre notaire avant la signature.