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Calculez en quelques secondes les frais de notaire 2026 pour votre achat immobilier (ancien ou neuf). Émoluments, droits de mutation, taxe de publicité foncière, débours et TVA détaillés par tranche.
Les frais de notaire représentent en 2026 environ 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils se composent à 80 % de taxes reversées à l'État et aux collectivités (droits de mutation à 5,80 % ou 6,30 % selon le département), à 10-15 % d'émoluments du notaire (barème dégressif), et de débours et de la contribution de sécurité immobilière (0,10 %). Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 30 avril 2028, la plupart des départements appliquent une majoration de 0,5 point de DMTO (article 116 LF 2025).
Saisissez le prix du bien et choisissez son type pour obtenir une estimation détaillée des frais de notaire en 2026. Le simulateur applique le barème officiel des émoluments (article A444-91 du Code de commerce, reconduit par l'arrêté du 25 février 2026 jusqu'au 29 février 2028) et les taux de DMTO actualisés département par département.
Le terme « frais de notaire » est trompeur : seule une fraction revient réellement au notaire. La majeure partie correspond à des taxes que le notaire collecte pour le compte de l'État et des collectivités. Voici la décomposition exacte pour un achat immobilier en 2026.
| Poste | Taux / Montant | Bénéficiaire | Part du total |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) Taxe départementale + communale + frais d'assiette |
5,09 % à 6,30 % | Département, commune, État | ~75-80 % |
| Émoluments du notaire Barème A444-91 Code de commerce |
~1 % HT | Office notarial | ~10-15 % |
| TVA sur émoluments Appliquée sur les émoluments HT |
20 % | État | ~2-3 % |
| Contribution de sécurité immobilière Ex-« salaire du conservateur des hypothèques » |
0,10 % | État | ~1 % |
| Débours forfaitaires Cadastre, urbanisme, copropriété, etc. |
~800 à 1 200 € | Intervenants externes | ~5-8 % |
La rémunération du notaire est strictement encadrée par l'article A444-91 du Code de commerce. Le barème est dégressif par tranches et a été reconduit à l'identique par l'arrêté du 25 février 2026 pour la période 2026-2028.
| Tranche d'assiette (prix du bien) | Taux HT applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Il ne faut pas multiplier le prix par un seul taux. Pour un bien à 200 000 €, le calcul correct est : (6 500 × 3,87 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (140 000 × 0,799 %) = 1 995,25 € HT, soit 2 394,30 € TTC après TVA 20 %.
Le type de bien change radicalement le montant total. La principale différence vient des droits de mutation : dans le neuf, la TVA est déjà incluse dans le prix de vente, et les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %.
L'article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise temporairement les départements à relever leur taux de DMTO de 0,5 point, le portant de 4,50 % à 5,00 % pour la part départementale. Cette hausse s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028. Concrètement, le taux global passe de 5,80 % à 6,30 % dans les départements ayant délibéré en ce sens.
Au 1er avril 2025, 27 départements avaient déjà voté la majoration. Depuis, la grande majorité des conseils départementaux l'ont adoptée. Quelques départements maintiennent encore le taux historique (Indre, Mayotte, et certaines collectivités spécifiques). Pour un achat à 300 000 €, la majoration représente un surcoût de 1 500 €.
Indiquez le prix de vente net vendeur, hors frais d'agence. Les frais d'agence ne sont pas soumis aux DMTO si la commission est à la charge de l'acquéreur et figure distinctement dans le compromis.
« Ancien » pour tout logement déjà habité ou achevé depuis plus de 5 ans. « Neuf » pour une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou un bien achevé depuis moins de 5 ans n'ayant pas encore fait l'objet de mutation.
Vérifiez le taux applicable dans votre département auprès du Conseil départemental ou du notaire. La plupart des départements appliquent désormais 6,30 % (taux majoré +0,5 pt depuis 04/2025).
Cochez la remise de 20 % pour les biens supérieurs à 100 000 € (à demander explicitement au notaire). Cochez « bien meublé » si la vente inclut du mobilier (~5 % du prix) : cette valeur est déductible de l'assiette DMTO sur inventaire annexé à l'acte.
Voici les ordres de grandeur pour différents prix d'achat, calculés avec le taux DMTO majoré de 6,30 % (cas le plus courant en 2026) et sans remise sur émoluments.
| Prix du bien | Frais dans l'ancien (6,30 %) | % du prix | Frais dans le neuf | % du prix |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | ~8 400 € | 8,40 % | ~2 900 € | 2,90 % |
| 150 000 € | ~12 100 € | 8,07 % | ~3 800 € | 2,53 % |
| 200 000 € | ~16 250 € | 8,12 % | ~5 050 € | 2,52 % |
| 300 000 € | ~23 550 € | 7,85 % | ~6 800 € | 2,27 % |
| 500 000 € | ~38 900 € | 7,78 % | ~9 950 € | 1,99 % |
| 800 000 € | ~62 000 € | 7,75 % | ~14 850 € | 1,86 % |
Plus le bien est cher, plus le pourcentage diminue (effet dégressif du barème). Pour le neuf, les frais peuvent descendre sous 2 % au-delà de 500 000 €. Dans l'ancien, comptez toujours au moins 7,5 % du prix pour votre plan de financement, hors honoraires d'agence et garantie d'emprunt.
Une négociation est possible mais reste strictement encadrée. Plusieurs leviers existent en 2026 pour réduire la facture.
Depuis le décret n° 2020-179 du 28 février 2020, le notaire peut accorder une remise jusqu'à 20 % sur la part d'émoluments calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 €. Cette remise n'est pas automatique : il faut la demander explicitement. Si le notaire l'accorde à un client, il doit l'appliquer uniformément à tous ses clients dans la même situation (principe d'égalité tarifaire de l'article L444-2 du Code de commerce).
Exemple : sur un bien à 300 000 €, la remise maximale s'élève à environ 384 € TTC ((300 000 - 100 000) × 0,799 % × 20 % × 1,20).
Si le bien est vendu meublé (cuisine équipée, électroménager, mobilier intégré), la valeur du mobilier peut être annexée au compromis sous forme d'inventaire et déduite de l'assiette des droits de mutation. La valeur retenue est généralement de 3 à 5 % du prix, mais doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle de l'administration fiscale.
En 2026, quelques départements maintiennent encore le taux DMTO historique à 5,09 % au lieu de 6,30 %. Acheter dans ces zones permet d'économiser environ 1 % du prix par rapport aux départements majorés.
L'économie est massive : 5 à 6 points de pourcentage en moins. Pour un bien à 300 000 €, le neuf permet d'économiser environ 17 000 € de frais d'acquisition. Attention toutefois : le prix de vente HT du neuf est généralement plus élevé que celui de l'ancien équivalent.
Acheter en SCI puis céder les parts plutôt que le bien lui-même permet de basculer du régime des DMTO immobilier (5,80 % à 6,30 %) vers celui des droits d'enregistrement sur cession de parts (5 % avec abattement de 23 000 €). Cette stratégie nécessite une structuration en amont avec un avocat.
La Bibliothèque Actav met à votre disposition des modèles d'actes (statuts de SCI, compromis avec inventaire mobilier, mandat de négociation) rédigés par des avocats et conformes à la réglementation 2026.
Les frais de notaire représentent en 2026 environ 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien (avec un DMTO majoré à 6,30 %) et 2 à 3 % dans le neuf (où la TVA est déjà incluse dans le prix). Le pourcentage diminue avec le prix du bien en raison du barème dégressif des émoluments.
Non. L'arrêté du 25 février 2026 (publié au JO le 28 février 2026) a reconduit à l'identique le tarif applicable pour la période 2026-2028. Les taux par tranche (3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 %) restent inchangés. La prochaine révision interviendra au plus tard le 29 février 2028.
L'article 116 de la loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur taux de DMTO de 0,5 point. Cette hausse, temporaire, s'applique aux actes authentiques signés entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028. La quasi-totalité des départements a délibéré en ce sens, portant le taux global de 5,80 % à 6,30 %.
Oui, mais uniquement sur la part d'émoluments calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 €. La remise n'est pas automatique : il faut la demander explicitement au notaire. Si l'office la pratique, elle doit s'appliquer à tous les clients dans la même situation (principe d'égalité tarifaire). En pratique, l'économie reste modeste : environ 384 € TTC pour un bien à 300 000 €.
En 2026, l'Indre et Mayotte maintiennent encore le taux historique réduit (avant majoration), soit environ 5,09 % au total. Quelques autres départements ont également refusé d'appliquer la majoration de 0,5 point. Renseignez-vous auprès de votre conseil départemental ou de votre notaire avant la signature pour connaître le taux exact applicable à votre acquisition.
Pour un achat de résidence principale ou secondaire, les frais de notaire ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu. En revanche, pour un investissement locatif, ils peuvent être ajoutés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value lors de la revente, ou amortis dans le cadre du régime LMNP au réel. Pour les acquisitions via une société soumise à l'IS, les frais sont déductibles en charges l'année de l'achat.
Par défaut, c'est l'acheteur qui supporte les frais de notaire (article 1593 du Code civil). Toutefois, les parties peuvent convenir d'une autre répartition dans le compromis (clause « acte en main » : le vendeur prend en charge les frais en échange d'un prix de vente plus élevé). Cette stratégie peut être fiscalement avantageuse car elle réduit l'assiette des DMTO.
Calculez l'impôt sur la plus-value lors de la revente (abattements 22/30 ans).
Simulez vos mensualités, taux et coût total d'emprunt.
Calculez votre IR 2026 avec barème, parts et décote.
Estimez les frais de succession selon le lien de parenté.
Modèles de compromis, mandats de négociation, inventaires mobiliers, clauses « acte en main » : la Bibliothèque Actav vous donne accès à plus de 200 modèles d'actes rédigés par des avocats, prêts à l'emploi et conformes à la réglementation 2026.
• Arrêté du 25 février 2026 (NOR : ECOC2604872A) portant reconduction du tarif des notaires pour la période 2026-2028 — JO du 28 février 2026
• Article A444-91 du Code de commerce — barème des émoluments proportionnels pour les ventes immobilières
• Article R444-10 du Code de commerce — règles relatives aux remises sur émoluments
• Décret n° 2020-179 du 28 février 2020 — tarifs réglementés des professionnels du droit
• Article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 — relèvement temporaire des taux de DMTO
• service-public.gouv.fr — fiche F17701 « Frais de notaire » (vérifiée le 15 avril 2026)
• Conseil supérieur du notariat (notaires.fr) — barème officiel et conditions de remise
⚠️ Avertissement : ce simulateur fournit une estimation à titre indicatif sur la base des barèmes en vigueur au 1er mai 2026. Le montant définitif des frais de notaire dépend du taux DMTO délibéré par votre département, de la date de signature, et de cas particuliers (acquisitions en zones de revitalisation rurale, primo-accédants dans certains départements, etc.). Pour un calcul personnalisé, rapprochez-vous de votre notaire ou consultez un avocat via connect.actav.fr.