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Dividende SCI : ce qu'il faut savoir en 2026
Mis à jour le 26 juin 2026
Réponse rapide
Le dividende SCI n'existe vraiment qu'à l'IS : les bénéfices votés en assemblée sont alors imposés au PFU de 31,4 % (art. 200 A du CGI). À l'IR, le résultat est taxé directement chez l'associé, distribué ou non. Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026.
Comment récupérer l'argent d'une SCI ? Faut-il parler de dividendes, de bénéfices ou de remboursement de compte courant ? Ce dividende est l'un des sujets les plus mal compris, car son existence même dépend du régime fiscal de la société.
Ce guide clarifie la différence entre IR et IS, l'imposition d'un dividende, les voies légales pour se verser de l'argent et les erreurs à éviter. Pour le cadre de la société, voyez aussi notre article sur les avantages d'une SCI.
Qu'est-ce que le dividende SCI ?
Le dividende SCI désigne la part de bénéfices qu'une société civile immobilière reverse à ses associés. Mais le terme est trompeur : juridiquement, le « dividende » au sens classique n'existe que lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés.
Tout repose donc sur le régime fiscal de la société, qui détermine la manière dont les associés perçoivent (et sont imposés sur) l'argent de la SCI. Pour le cadre général, consultez notre guide sur la SCI.
Que dit la loi selon le régime fiscal ?
La notion de dividende n'a pas le même sens à l'IR et à l'IS. C'est la distinction fondamentale à maîtriser.
| Régime | Versement aux associés | Imposition |
|---|---|---|
| SCI à l'IR | Pas de dividende au sens strict | Résultat taxé chez l'associé, distribué ou non |
| SCI à l'IS | Dividende voté en assemblée | PFU 31,4 % (ou barème avec abattement 40 %) |
À l'IR, l'associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers (art. 8 du CGI), qu'il perçoive l'argent ou non. La distribution ultérieure de ces bénéfices déjà taxés n'est pas réimposée. Le détail des règles d'imposition figure sur le portail officiel impots.gouv.fr.
Sur Actav (actav.fr), accédez à des modèles juridiques SCI rédigés par des avocats inscrits au Barreau, conformes 2026 et prêts à signer en ligne. Les règles de distribution et de rémunération y sont encadrées dès la rédaction des statuts.
Dividende à l'IS : quelle imposition en 2026 ?
Lorsque la SCI relève de l'impôt sur les sociétés, elle peut distribuer un véritable dividende SCI, après avoir payé l'IS sur son bénéfice. Ce dividende est ensuite imposé chez l'associé.
Le régime par défaut est le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (art. 200 A du CGI). L'associé peut opter pour le barème progressif et bénéficier d'un abattement de 40 % sur le dividende (art. 158, 3-2° du CGI), mais cette option s'applique alors à tous ses revenus mobiliers.
Comment procéder : les étapes pour se verser l'argent d'une SCI
Au-delà du dividende SCI, plusieurs voies permettent à un associé de récupérer de l'argent de la société, chacune avec ses règles.
- Rémunération du gérant : si elle est prévue par les statuts ou une décision d'assemblée.
- Remboursement de compte courant d'associé : non imposé, car il s'agit de récupérer une avance.
- Distribution de bénéfices ou dividendes : sur résultat distribuable, votée en assemblée.
Un virement direct sans cadre juridique est risqué : il peut être requalifié en revenus distribués. Pour la gestion d'ensemble, lisez notre article sur la comptabilité d'une SCI et comparez nos tarifs.
Quels délais et quels coûts prévoir ?
Côté calendrier, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année (art. 1856 du Code civil). C'est lors de cette assemblée annuelle que l'affectation du résultat (et donc un éventuel dividende à l'IS) est votée.
- Assemblée annuelle : reddition de comptes du gérant, puis vote de l'affectation du résultat.
- Mise en paiement : le versement suit les modalités fixées par la décision de distribution.
- Coûts : rédaction du procès-verbal et, à l'IS, imposition du dividende au PFU de 31,4 % décrit plus haut.
Anticipez ces échéances dès les statuts : des clauses de distribution claires évitent les blocages entre associés au moment du versement.
Quelles erreurs éviter avec un dividende de SCI ?
Mal gérer la distribution expose à des redressements. Les erreurs les plus fréquentes :
- Virer l'argent de la SCI sur un compte personnel sans décision ni justificatif.
- Confondre IR et IS : il n'y a pas de « dividende » à distribuer à l'IR.
- Distribuer sans résultat distribuable ni assemblée à l'IS.
Pour une approche familiale, voyez notre guide sur la SCI familiale.
Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI et leurs annexes sont proposés à prix transparent, avec négociation libre des honoraires auprès de l'avocat partenaire. Les règles de versement et de distribution y sont sécurisées dès la création.
FAQ : vos questions fréquentes
Cela dépend du régime fiscal. À l'impôt sur le revenu, la SCI ne verse pas de dividende au sens strict : le résultat est imposé directement chez l'associé (art. 8 du CGI), qu'il soit distribué ou non. À l'impôt sur les sociétés, la SCI peut en revanche distribuer des dividendes, votés en assemblée générale.
Au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux, art. 200 A du CGI), prélevé sur le dividende perçu par l'associé. L'associé peut opter pour le barème progressif, avec un abattement de 40 % sur le dividende (art. 158, 3-2° du CGI), mais cette option vaut pour l'ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers.
Trois voies légales existent : la rémunération du gérant (si elle est prévue), le remboursement d'un compte courant d'associé (non imposé, car c'est un remboursement), et la distribution de bénéfices ou dividendes. Un virement direct, sans cadre juridique, expose à une requalification en revenus distribués et à une faute de gestion.
Il n'y a pas de dividende imposable à part. À l'IR, l'associé est taxé sur sa quote-part de résultat, qu'il la perçoive ou la laisse dans la société. La distribution effective de ces bénéfices, déjà imposés, n'entraîne donc pas de seconde imposition.
Oui à l'IS. La distribution de dividendes suppose un résultat distribuable et une décision d'assemblée générale des associés. Sur Actav (actav.fr), des modèles SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026, encadrent les règles de distribution dès les statuts.
Oui, à l'impôt sur les sociétés, un gérant associé peut percevoir à la fois une rémunération et un dividende SCI. La rémunération du gérant est déductible du résultat de la société et imposée comme un revenu d'activité ; le dividende, lui, est prélevé sur le bénéfice après impôt et imposé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. L'arbitrage entre les deux dépend de la situation de chacun. À l'impôt sur le revenu, en revanche, la question ne se pose pas, faute de dividende au sens strict.
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