Creation SCI en ligne dès 49 € HT avec Actav : statuts rédigés ou relus par un avocat inscrit au Barreau, dépôt du capital, annonce légale, formalités INPI et fiscalité IR/IS sécurisées de bout en bout.
Une SCI (société civile immobilière) est une société civile, régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, qui permet à au moins deux associés de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Toute personne physique ou morale peut créer une SCI — y compris un mineur en qualité d'associé, représenté par ses représentants légaux — dès lors que la société réunit au minimum deux associés : la création SCI est ouverte aux familles comme aux investisseurs.
Ouvrir une SCI, c'est substituer à l'indivision une organisation autour de parts sociales et d'un gérant : les décisions ne sont plus bloquées par l'unanimité des indivisaires. Son objet est exclusivement civil — acquérir, détenir, gérer, louer (en location nue) et éventuellement revendre des biens immobiliers. Elle ne peut pas exercer d'activité commerciale habituelle — ce périmètre civil distingue le statut de la SCI de celui d'une société commerciale (un projet de construction d'immeuble destiné à la revente relève, lui, de la SCI de construction-vente).
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Nombre d'associés | Minimum 2, pas de maximum |
| Capital social minimum | Pas de minimum (1 € possible) |
| Nature des apports | Numéraire et/ou apports en nature (biens immobiliers) |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, proportionnelle à la participation |
| Dirigeant | Gérant (personne physique ou morale) |
| Objet social | Civil uniquement — pas d'activité commerciale |
| Régime fiscal par défaut | IR (transparence fiscale) |
| Option IS | Possible — révocable jusqu'au 5ᵉ exercice (art. 239 CGI) |
| Immatriculation | RCS + RNE via le guichet unique INPI |
| Durée | 99 ans maximum, prorogeable |
Voir aussi : notre guide détaillé pour créer une SCI étape par étape.
L'intérêt principal d'une création SCI est de transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal tout en évitant les blocages de l'indivision : donation progressive des parts avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, démembrement usufruit/nue-propriété et gestion centralisée par un gérant. Avant votre création SCI, voici un panorama honnête des forces et limites de cette structure. De quoi décider si faire une SCI correspond vraiment à votre projet.
Une SCI fonctionne autour de trois organes : un gérant qui administre les biens au quotidien, des associés qui votent les décisions importantes en assemblée générale, et des statuts qui répartissent les pouvoirs entre les deux. Comprendre ce fonctionnement avant la création SCI évite la majorité des conflits ultérieurs.
Désigné dès la création SCI dans les statuts, ou ensuite par décision des associés, le gérant signe les baux, encaisse les loyers, paie les charges et représente la société. Les statuts définissent les actes qu'il peut accomplir seul et ceux qui exigent un vote — vendre un immeuble, emprunter ou hypothéquer relèvent généralement de la collectivité des associés.
Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport et perçoit sa quote-part de résultat. Une assemblée générale annuelle approuve les comptes ; les décisions modifiant les statuts (cession de parts à un tiers, changement de siège, dissolution) suivent les règles de majorité fixées par les statuts.
La SCI tient une comptabilité (obligatoire à l'IS, fortement recommandée à l'IR), convoque une AG d'approbation des comptes, conserve un registre des décisions et dépose ses déclarations fiscales (n° 2072 à l'IR, n° 2065 à l'IS). Cadrer ces obligations dès la création SCI est le prix, modeste, de la sécurité juridique du montage.
Juridiquement, il n'existe qu'un seul type de SCI : la distinction familiale/patrimoniale ne tient qu'à la composition des associés et à l'objectif poursuivi. Le choix oriente toutefois la rédaction des statuts de votre création SCI et le régime fiscal le plus adapté.
| Critère | SCI familiale | SCI patrimoniale |
|---|---|---|
| Associés | Membres d'une même famille | Tout profil (famille, amis, investisseurs) |
| Objectif principal | Transmission et protection du patrimoine familial | Investissement locatif, gestion multi-biens |
| Donation de parts | Abattement 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans | Donation possible mais fiscalité variable |
| Démembrement | Usufruit pour les parents, nue-propriété aux enfants | Possible mais moins courant |
| Clause d'agrément | Protège contre l'entrée d'un tiers extérieur à la famille | Essentielle pour contrôler les entrées |
| Régime fiscal courant | IR (plus-value des particuliers à la revente) | IS (amortissement du bien, pilotage fiscal) |
| Idéale pour | Résidence secondaire, bien familial, anticipation successorale | Immeubles locatifs, portefeuille immobilier |
Protéger la maison de famille de l'indivision. SCI familiale à l'IR, démembrement usufruit/nue-propriété, donation progressive des parts aux enfants.
Détenir un ou plusieurs biens en location nue : c'est le réflexe quand on souhaite monter une SCI pour acheter. SCI patrimoniale à l'IS pour amortir le bien et réduire l'imposition sur les loyers perçus.
Séparer le patrimoine immobilier de l'activité commerciale. Le dirigeant de la société d'exploitation détient les murs via une SCI qui lui facture un loyer.
Créer une SCI demande 7 étapes : rédiger les statuts, déposer le capital, publier l'annonce légale (191 € HT), signer les statuts, déclarer les bénéficiaires effectifs, déposer le dossier sur le guichet unique INPI et recevoir le Kbis sous 5 à 10 jours ouvrés. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, toutes les formalités de création SCI passent par le guichet unique de l'INPI, qui inscrit la société au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS). Voici le déroulé complet d'une création SCI réussie.
Inclus — Pack Autonomie ou Pack Clés en main
Les statuts de SCI sont le pilier de votre stratégie patrimoniale. Ils fixent l'objet social, les pouvoirs du gérant, les conditions de cession des parts, les règles de démembrement et les modalités de répartition des bénéfices. C'est le document le plus stratégique de votre création SCI.
Frais bancaires variables — 0 € chez certaines néobanques
Si le capital est constitué d'apports en numéraire, il doit être déposé sur un compte bloqué. Pas de pourcentage minimum de libération imposé par la loi pour les SCI. Si le capital est constitué d'un apport immobilier (apport en nature), un acte notarié est nécessaire.
191 € HT — forfait 2026, montant exact calculé par LancIA
L'annonce légale de constitution est obligatoire. Pour une SCI, le tarif forfaitaire 2026 est de 191 € HT en métropole, fixé par l'arrêté du 19 novembre 2025. LancIA calcule le montant exact pour votre département.
Gratuit (ou frais notariés si apport immobilier)
Tous les associés signent les statuts. Si un bien immobilier est apporté au capital, l'acte doit être authentifié par un notaire (coût supplémentaire). Pour les apports en numéraire, un acte sous seing privé suffit.
20,34 € TTC — tarif réglementé
Obligatoire pour toute société. Les bénéficiaires effectifs sont les personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou des droits de vote. Coût fixé à 20,34 € TTC, réglé lors du dépôt sur le guichet unique INPI.
66,88 € TTC — frais de greffe (immatriculation RCS)
Le dossier de création SCI comprend : formulaire M0, statuts signés, attestation de parution JAL, pièces d'identité, justificatif de siège social et, le cas échéant, attestation de dépôt du capital. Les frais de greffe sont d'environ 66,88 € TTC pour une SCI.
Gratuit — délivré par le greffe
Une fois immatriculée au RCS, la SCI reçoit son extrait Kbis, sa « carte d'identité » officielle. Délai : 5 à 10 jours ouvrés. Avec le Pack Clés en main Actav, le délai moyen constaté est de 5 à 7 jours ouvrés.
Une création SCI coûte environ 316 € TTC de frais légaux incompressibles en 2026 : 66,88 € de greffe, 20,34 € de déclaration RBE et 191 € HT (229,20 € TTC) d'annonce légale. C'est légèrement plus cher qu'une société commerciale, car l'annonce légale d'une SCI est plus onéreuse ; nous détaillons chaque poste sur notre page coût d'une création SCI. En réalisant les démarches en autonomie, il est même possible de créer une SCI en ligne gratuitement, en ne réglant que ces frais légaux. Chez Actav, nous séparons toujours les frais légaux des honoraires de l'avocat.
| Poste de frais | Montant | Précision |
|---|---|---|
| Frais de greffe (immatriculation RCS) | 66,88 € TTC | Réglés via le guichet unique INPI |
| Déclaration RBE | 20,34 € TTC | Obligatoire — tarif réglementé |
| Annonce légale SCI | 191 € HT → 229,20 € TTC | Forfait 2026 en métropole |
| Dépôt du capital | 0 € à 100 € | Variable — gratuit chez certaines néobanques |
| TOTAL frais légaux | ≈ 316 € TTC | Hors dépôt de capital et frais notariés. LancIA calcule votre total exact. |
| Prestation Actav | Montant | Inclut |
|---|---|---|
| Pack Autonomie LancIA | 49 € HT | Diagnostic, génération des documents constitutifs, guide de dépôt INPI pas à pas |
| Pack Clés en main (plateforme) | 59 € HT | Actav Suite : projet de statuts, documents centralisés, messagerie, visio avocat |
| Honoraires avocat | À partir de 149 € HT* | Personnalisation statuts SCI, clauses patrimoniales, publication légale, démarches INPI |
*Honoraires librement fixés d'un commun accord entre le client et l'avocat, négociés en direct sur la plateforme. Les statuts de SCI requièrent une expertise patrimoniale — les honoraires sont légèrement supérieurs à ceux d'une SARL ou SAS, mais restent très inférieurs à ceux d'un cabinet traditionnel pour une création SCI comparable. Détail complet sur la page tarifs création d'entreprise.
Des statuts de SCI solides contiennent, au-delà des mentions obligatoires, six clauses patrimoniales stratégiques : démembrement, agrément renforcé, retrait, pouvoirs du gérant, répartition des bénéfices et dissolution anticipée. Des statuts « modèles » sont insuffisants pour un patrimoine immobilier : une création SCI sérieuse se rédige sur mesure.
Le Code civil impose : dénomination sociale, forme juridique (SCI), siège social, objet social (strictement civil), capital social, durée (99 ans maximum, prorogeable), identité des associés, répartition des parts, modalités de gérance et conditions de dissolution. Ce sont les clauses sur mesure qui protègent réellement votre patrimoine dès la création SCI.
| Clause | Rôle | Risque si absente |
|---|---|---|
| Démembrement des parts | Organise usufruit/nue-propriété pour la transmission | Transmission fiscalement non optimisée |
| Agrément renforcé | Contrôle l'entrée de tout nouvel associé | Un héritier ou tiers entre sans accord |
| Clause de retrait | Permet à un associé de sortir sans bloquer la SCI | Associé « prisonnier » de ses parts |
| Pouvoirs du gérant | Définit les actes que le gérant peut faire sans vote | Gérant bloqué pour les décisions courantes ou abus de pouvoir |
| Répartition inégale des bénéfices | Différencie la répartition de celle proportionnelle aux parts | Pas d'optimisation fiscale entre associés |
| Dissolution anticipée | Prévoit les cas de dissolution et leur gestion | Blocage judiciaire en cas de mésentente |
Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu (transparence fiscale) ; l'option pour l'impôt sur les sociétés est possible et reste révocable jusqu'au 5ᵉ exercice suivant celui de l'option (article 239 du CGI), après quoi elle devient définitive. Ce choix fiscal est la décision la plus structurante de votre projet de création SCI : il détermine l'imposition des loyers, le traitement des plus-values et la stratégie de transmission. Les conséquences concrètes de l'option pour la SCI à l'IS sont détaillées dans notre dossier dédié.
| Point | Détail |
|---|---|
| Imposition des loyers | Chaque associé déclare sa quote-part dans ses revenus fonciers |
| Déduction des charges | Intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, assurances — mais pas d'amortissement du bien |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers : exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux) |
| Idéal pour | Patrimoine familial, résidence secondaire, bien destiné à être revendu à terme |
| Point | Détail |
|---|---|
| Imposition des loyers | Au niveau de la SCI : 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà |
| Amortissement du bien | Oui — réduit considérablement le résultat imposable |
| Distribution de dividendes | PFU 30 % pour les associés (ou barème progressif sur option) |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values professionnelles : base = prix de vente - valeur nette comptable (après amortissement). Fiscalité souvent lourde. |
| Idéal pour | Revenus locatifs importants, capitalisation dans la SCI, pas de projet de revente à court terme |
Pour sortir d'une SCI, un associé dispose de trois voies : céder ses parts (à un associé, un proche ou un tiers agréé), exercer son droit de retrait si les statuts ou l'unanimité le permettent, ou provoquer la dissolution de la société. Anticiper la sortie dès la création SCI, dans les statuts, évite les situations d'associé bloqué.
La cession de parts de SCI à un tiers exige en principe l'agrément de tous les associés (art. 1861 du Code civil), sauf clause statutaire plus souple. La cession est constatée par écrit, enregistrée fiscalement (droit de 5 % sur le prix pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière) et publiée pour être opposable.
L'article 1869 du Code civil autorise un associé à se retirer dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, avec l'accord unanime des autres associés ; le retrait peut aussi être autorisé par le juge pour justes motifs. L'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses parts.
La dissolution intervient par décision des associés, à l'arrivée du terme, par réalisation ou extinction de l'objet, ou judiciairement pour justes motifs (mésentente paralysant le fonctionnement). Elle ouvre une liquidation : vente des actifs, paiement des dettes, puis partage du boni entre associés.
Pour votre création SCI en ligne, Actav combine LancIA, le diagnostic intelligent qui prépare votre dossier de création SCI, et l'accompagnement par un avocat spécialisé en droit des sociétés et droit immobilier.
Répondez à quelques questions sur votre projet immobilier. LancIA identifie la structure adaptée (SCI familiale, SCI patrimoniale, SARL de famille…), simule IR vs IS et calcule vos frais de création SCI.
Pack Autonomie (49 €) : kit certifié + guide. Pack Clés en main (59 € + honoraires) : avocat dédié, tout pris en charge.
Statuts SCI avec clauses patrimoniales (démembrement, agrément, donation progressive), attestations — rédigés par l'avocat. Échanges via Actav Suite.
L'avocat dépose le dossier, suit le traitement au greffe. Vous recevez le Kbis de votre SCI en 5 à 7 jours ouvrés en moyenne.
Parce qu'une création SCI engage la responsabilité personnelle des associés et la transmission d'un patrimoine, Actav fait intervenir exclusivement des avocats inscrits au Barreau : responsabilité civile professionnelle engagée, secret professionnel garanti par l'article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, et clauses patrimoniales réellement sur mesure. Trois options s'offrent à vous : une plateforme de formalités (type LegalStart, LegalPlace), un notaire ou cabinet d'avocats traditionnel, ou Actav — qui combine plateforme et avocat.
| Poste de frais | Plateforme formalités | Actav | Notaire / Avocat |
|---|---|---|---|
| Frais légaux | ~316 € TTC | ~316 € TTC | ~316 € TTC |
| Plateforme | 0 à 249 € HT | 49 ou 59 € HT | — |
| Honoraires avocat/notaire | Aucun | À partir de 149 € HT | 2 000 à 4 000 € HT |
| COÛT TOTAL | ~316 à 615 € | À partir de ~524 € | 2 316 à 4 316 € |
| Clauses patrimoniales | Absentes ou basiques | Sur mesure (démembrement, donation…) | Sur mesure |
| Responsabilité juridique | Aucune | RC Pro avocat | RC Pro avocat/notaire |
| Simulation IR vs IS | Non | Oui — LancIA + avocat | Variable |
| Abonnement récurrent | Souvent (~29,90 €/mois) | Jamais | Aucun |
Environ 316 € TTC de frais légaux : greffe (66,88 € TTC), déclaration des bénéficiaires effectifs (20,34 € TTC) et annonce légale (191 € HT, soit 229,20 € TTC). S'y ajoutent le Pack Autonomie à 49 € ou le Pack Clés en main à 59 € + honoraires avocat négociés en direct. LancIA calcule votre total exact.
Toute personne physique ou morale peut créer une SCI, dès lors que la société compte au moins deux associés : membres d'une même famille, conjoints, partenaires de PACS, amis, investisseurs, ou même une société. Aucune condition de nationalité ni de résidence n'est exigée pour être associé.
Oui, un mineur peut être associé d'une SCI : la qualité d'associé d'une société civile n'exige pas la capacité commerciale. Le mineur non émancipé est représenté par ses représentants légaux pour la souscription des parts et le vote. En revanche, la gérance est réservée aux majeurs et aux mineurs émancipés. Associer un enfant mineur est d'ailleurs un schéma classique de transmission en SCI familiale.
Non. La SCI requiert au minimum 2 associés, personnes physiques ou morales : la SCI à associé unique n'existe pas. Si vous êtes seul, orientez-vous vers une SASU ou une EURL pour détenir votre bien, ou associez un proche même à hauteur d'une part symbolique — en mesurant les conséquences juridiques de cette participation.
Un avocat est le professionnel le plus adapté pour une SCI, car les enjeux sont patrimoniaux et fiscaux ; un notaire est obligatoire uniquement en cas d'apport immobilier. Côté démarches, tout se passe en ligne sur le guichet unique de l'INPI. Sur Actav, vous êtes accompagné de bout en bout : diagnostic LancIA gratuit, avocat partenaire dédié et dépôt INPI pris en charge avec le Pack Clés en main pour votre création SCI.
Comptez 1 à 3 semaines au total : quelques jours pour rédiger et signer les statuts, 24 à 48 h pour publier l'annonce légale, puis 5 à 10 jours ouvrés de traitement au greffe après le dépôt INPI avant de recevoir le Kbis. Une création SCI bien préparée tient donc dans le mois ; avec le Pack Clés en main, le délai moyen constaté après dépôt est de 5 à 7 jours ouvrés.
Aucun capital minimum n'est exigé : 1 € suffit juridiquement. Le capital peut être constitué d'apports en numéraire ou en nature (biens immobiliers, avec acte notarié). Un capital faible facilite la constitution mais peut compliquer l'obtention d'un crédit bancaire — l'avocat vous aide à calibrer le bon montant.
IR pour revendre, IS pour capitaliser. Par défaut, la SCI est à l'IR : chaque associé est imposé sur sa quote-part, avec exonération de plus-value après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). L'option IS permet d'amortir le bien et de lisser l'imposition des loyers ; elle reste révocable jusqu'au 5ᵉ exercice suivant l'option (art. 239 du CGI), puis devient définitive.
Non, pas habituellement. La location meublée est une activité commerciale : exercée de façon habituelle, elle entraîne l'assujettissement de plein droit de la SCI à l'IS, avec perte du régime des plus-values des particuliers. Une tolérance existe lorsque les recettes commerciales restent accessoires (de l'ordre de 10 % des recettes). Pour du meublé régulier, préférez une SARL de famille ou une SAS.
Trois voies : céder ses parts (agrément des associés en principe requis pour un tiers), exercer son droit de retrait dans les conditions des statuts ou avec l'accord unanime des associés (art. 1869 du Code civil), ou provoquer la dissolution de la société. Des statuts bien rédigés dès la création SCI évitent les situations d'associé bloqué.
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. La SCI engage la responsabilité personnelle des associés et repose sur des clauses de démembrement, d'agrément et de transmission qu'un document générique ne couvre pas. Un avocat partenaire d'Actav rédige des statuts sur mesure, engage sa RC Pro et reste tenu au secret professionnel (art. 66-5 de la loi n° 71-1130).
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