Droit des affaires & Baux commerciaux
En bref
La cession du bail commercial nécessite l'accord du bailleur (sauf clause contraire), la rédaction d'un acte de cession et la signification au propriétaire par commissaire de justice. Sur Actav (actav.fr), générez l'acte en autonomie avec l'acquéreur ou avec l'assistance d'un avocat qui vérifie les clauses du bail.
La cession du bail commercial est l'opération par laquelle un locataire (le cédant) transfère à un tiers (le cessionnaire) le bénéfice de son contrat de bail. Ce transfert du bail commercial emporte la transmission de l'ensemble des droits et obligations du locataire : jouissance des locaux, paiement du loyer, respect des clauses du bail. Le droit au bail constitue un actif à part entière du fonds de commerce, dont la valeur peut être significative selon l'emplacement et les conditions locatives.
Ce guide détaille la procédure de cession du bail en 2026, les clauses à vérifier, les formalités obligatoires et les pièges à éviter. Le cadre juridique est défini par le Code de commerce (art. L145-16 et suivants) et par les dispositions du Code civil relatives à la cession de contrat (art. 1216 et suivants). Pour une vue d'ensemble du processus de transmission, consultez notre guide sur les étapes de la cession de fonds de commerce.
La cession du bail commercial — aussi appelée cession du droit au bail — est le contrat par lequel le locataire en place transfère à un cessionnaire l'ensemble de ses droits et obligations nés du bail commercial. Le cessionnaire se substitue au cédant dans le rapport locatif : il bénéficie des mêmes conditions de loyer, de la même durée restante et du même droit au renouvellement.
Il faut distinguer deux situations juridiquement très différentes :
La cession du bail commercial se distingue de la sous-location, qui est en principe interdite sauf autorisation expresse du bailleur (art. L145-31 du Code de commerce).
La réponse dépend de la nature de l'opération.
L'article L145-16 du Code de commerce pose un principe fondamental : sont réputées non écrites « les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». En d'autres termes, le bailleur ne peut pas empêcher la cession du bail lorsque celle-ci accompagne la cession du fonds de commerce. Toute clause contractuelle contraire est nulle.
Le bail peut toutefois contenir des clauses encadrant cette cession :
Lorsque le locataire cède uniquement son droit au bail — sans le fonds de commerce — la liberté de cession n'est pas garantie. Le bail peut contenir une clause interdisant purement et simplement la cession isolée du droit au bail. Dans ce cas, l'accord exprès du bailleur est indispensable.
Exception notable : le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail au profit d'un locataire partant à la retraite ou percevant une pension d'invalidité.
Attention : une cession du bail commercial réalisée en violation d'une clause d'agrément ou d'une clause d'interdiction constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail, sans indemnité d'éviction (art. L145-17 du Code de commerce).
La procédure de cession du bail suit un enchaînement précis. Voici les étapes à respecter pour céder un bail commercial en toute sécurité juridique.
Avant toute démarche, le cédant doit examiner attentivement les clauses de son bail commercial relatives à la cession : clause d'interdiction de cession isolée, clause d'agrément, clause de garantie solidaire, clause de préférence du bailleur, clause imposant un acte notarié. Cette analyse conditionne l'ensemble de la procédure.
Si le bail exige l'agrément du bailleur, le cédant doit solliciter son accord écrit avant de conclure la cession. Le bailleur n'est pas tenu par un délai légal pour répondre, sauf stipulation contraire dans le bail. Il est recommandé de fixer un délai raisonnable dans la demande d'agrément.
L'acte de cession doit identifier précisément les parties, décrire le bail cédé (adresse, date, durée, loyer), mentionner le prix de cession du droit au bail, les conditions suspensives éventuelles et les garanties. Il peut être rédigé sous seing privé par un avocat ou par acte authentique chez un notaire. En savoir plus sur la cession du bail commercial.
Conformément à l'article 1324 du Code civil, la cession doit être notifiée au bailleur pour lui être opposable. En pratique, cette notification est effectuée par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), ou le bailleur en prend acte par écrit. À défaut, la cession n'est pas opposable au bailleur.
L'article L145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux contradictoire entre le bailleur et le cessionnaire lors de l'entrée en possession des locaux. À défaut d'accord amiable, l'état des lieux est réalisé par un commissaire de justice, à frais partagés.
L'acte de cession doit être enregistré auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Les droits d'enregistrement sont à la charge du cessionnaire. Le cédant doit également informer les créanciers inscrits sur le fonds.
Sur Actav (actav.fr), générez l'acte de cession du bail commercial avec l'acquéreur en autonomie. L'avocat partenaire vérifie les clauses du bail et sécurise l'opération.
L'acte de cession du bail doit contenir un certain nombre de mentions essentielles pour être juridiquement valide et opposable aux tiers.
L'avocat Actav vérifie les clauses du bail commercial, rédige l'acte de cession et coordonne la signification au bailleur. Découvrez comment ça marche.
L'acte sous seing privé contresigné par avocat (art. 1374 du Code civil) bénéficie d'une valeur probante renforcée. L'acte notarié dispose en plus d'une force exécutoire directe.
La cession du bail commercial génère plusieurs postes de coûts à la charge du cessionnaire et du cédant.
| Poste de coût | Montant indicatif | À la charge de |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | Barème progressif : 0 % ≤ 23 k€, 3 % → 200 k€, 5 % au-delà | Cessionnaire |
| Honoraires avocat (rédaction acte) | Variable — librement négocié | Cessionnaire (par usage) |
| Signification par commissaire de justice | ~150 à 300 € | Cessionnaire |
| État des lieux contradictoire | ~200 à 500 € (si commissaire de justice) | Partagé par moitié |
| Pas-de-porte / droit au bail | Variable selon emplacement | Cessionnaire |
Les droits d'enregistrement sur la cession d'un droit au bail suivent le barème proportionnel de l'article 719 du CGI (0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà), conformément à l'article 725 du CGI. Les honoraires d'avocat ne sont pas soumis à un barème réglementé : ils sont librement fixés selon la complexité du dossier. Sur Actav, les tarifs sont transparents et compétitifs par rapport à un cabinet classique.
L'article L145-16 du Code de commerce interdit toute clause tendant à empêcher la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce. Le bailleur ne peut pas refuser cette cession, même si le bail contient une clause d'interdiction — une telle clause est réputée non écrite.
Toutefois, le bailleur conserve un droit de regard : il peut exiger le respect de certaines conditions (agrément sur la personne du cessionnaire, exercice de la même activité ou d'une activité compatible) et peut activer sa clause de garantie solidaire.
Si le bail contient une clause d'interdiction de cession isolée du droit au bail, le bailleur peut légitimement refuser la cession. En l'absence d'une telle clause, la cession est libre mais doit être signifiée au bailleur.
En cas de refus abusif du bailleur (refus sans motif légitime lorsque le bail autorise la cession sous agrément), le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'autorisation judiciaire de céder.
En cas de difficulté avec le bailleur, l'avocat Actav vous conseille sur vos droits et vous accompagne dans les démarches pour céder votre bail commercial en toute sécurité. Découvrir nos services de cession.
En principe oui pour une cession isolée du droit au bail. En revanche, le bailleur ne peut pas interdire la cession lorsqu'elle accompagne la cession du fonds de commerce (art. L145-16 C. com.). Vérifiez les clauses de votre bail.
Droits d'enregistrement proportionnels (0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà, art. 725 et 719 du CGI) + honoraires avocat + frais de signification.
L'acte doit identifier les parties, décrire le bail cédé, préciser le prix et les conditions. Sur Actav, l'application génère le projet d'acte. L'avocat le personnalise et vérifie les clauses.
Pour une cession isolée du droit au bail : oui, si le bail contient une clause d'interdiction. Pour une cession avec le fonds de commerce : non, toute clause d'interdiction est réputée non écrite. L'avocat Actav vous conseille sur vos droits.
La cession du droit au bail est en principe soumise à la TVA au taux normal (20 %). Toutefois, elle peut en être exonérée lorsqu'elle s'inscrit dans la cession globale d'un fonds de commerce au profit d'un acquéreur assujetti à la TVA.
Oui. L'article 1324 du Code civil impose que la cession soit notifiée au bailleur pour lui être opposable. En pratique, cette notification est effectuée par acte de commissaire de justice. À défaut, la cession n'est pas opposable au bailleur. Voir les étapes complètes de la cession.
Cession d'entreprise
Nos avocats spécialisés vous accompagnent dans la rédaction de l'acte, la vérification des clauses et les formalités de signification.
Actav est la première plateforme française de cession d'entreprise pilotée par des avocats.
Être accompagné par Actav →
