La cession de bail commercial transfère votre droit au bail à un repreneur. Sur Actav Suite, vous générez l'acte et la liste des documents, avec ou sans avocat, dès 42 € — frais légaux officiels affichés à part.
Une cession de bail commercial est l'opération par laquelle un locataire, le cédant, transfère à un repreneur, le cessionnaire, le droit au bail qu'il détient sur un local commercial, le plus souvent moyennant un prix. Le cessionnaire prend la place du cédant et reprend les droits et obligations du bail en cours : durée restante, loyer, charges et droit au renouvellement.
Le prix de la cession du droit au bail est versé par le repreneur au locataire sortant : il rémunère l'avantage que représente un bail en place (emplacement, loyer parfois inférieur au marché). Il ne faut pas le confondre avec le pas-de-porte, somme versée au bailleur à la signature d'un bail neuf. Sur Actav (actav.fr), l'acte de cession et la liste des documents sont générés automatiquement à partir de votre situation.
La cession du droit au bail seul ne transfère que le bail, sans la clientèle ni le matériel, tandis que la cession de fonds de commerce transfère l'ensemble de l'activité, bail compris. Le choix change l'accord requis du bailleur et la fiscalité.
| Critère | Droit au bail seul | Avec le fonds de commerce |
|---|---|---|
| Objet transféré | Le bail uniquement | Clientèle, matériel, bail |
| Activité du repreneur | Souvent différente | Continuité de l'activité |
| Refus du bailleur | Possible si clause d'agrément | Interdiction d'interdire (L.145-16) |
| Droits d'enregistrement | 0 à 5 % | 0 à 5 % |
Pour transmettre l'activité complète, voir la cession de fonds de commerce ; pour une société, la cession de parts sociales. Pour comprendre le contrat sous-jacent, consultez notre page bail commercial 3-6-9.
Cela dépend de l'opération. Pour une cession avec le fonds de commerce, la loi interdit au bailleur d'interdire la cession à l'acquéreur du fonds : une telle clause est réputée non écrite (article L.145-16 du Code de commerce). Pour une cession isolée du droit au bail, l'article 1717 du Code civil rend le bail librement cessible, sauf clause contraire : le bail peut alors valablement imposer un agrément du bailleur.
Même lorsqu'une clause d'agrément existe, le bailleur ne peut pas refuser de façon arbitraire. Son refus doit reposer sur un motif légitime et sérieux, tenant par exemple à la solvabilité ou au sérieux du cessionnaire, sous le contrôle du juge. Si le refus est injustifié, le locataire peut saisir le tribunal pour être autorisé à céder. La demande d'autorisation de cession de droit au bail se prépare donc avec soin, en vérifiant d'abord les clauses du bail.
La cession de bail commercial doit être constatée par écrit, puis signifiée au bailleur par acte de commissaire de justice, ou acceptée par lui dans un acte authentique (article 1690 du Code civil). Tant que cette formalité n'est pas accomplie, la cession est inopposable au bailleur, qui peut continuer à réclamer les loyers au cédant.
Avant de signer, il faut respecter la clause d'agrément et l'éventuel délai de signification prévus au bail, sous peine de résiliation par le jeu de la clause résolutoire. Un état des lieux contradictoire est établi à l'entrée du cessionnaire (article L.145-40-1). L'acte doit ensuite être enregistré au service des impôts. Dans certains périmètres protégés, la commune dispose d'un droit de préemption sur la cession (article L.214-1 du Code de l'urbanisme) qu'il faut purger.
Le coût d'une cession de bail commercial réunit trois postes : le prix du droit au bail négocié entre les parties, les droits d'enregistrement et les honoraires de rédaction de l'acte. En cabinet, la seule rédaction de l'acte se facture souvent entre 500 et 1 500 € selon la complexité.
Sur Actav Suite, vous générez l'acte de cession de bail commercial dès 42 € : le pack sans avocat vous laisse produire l'acte et la liste des documents en autonomie avec le repreneur ; le pack avec avocat ajoute la relecture, la personnalisation et le conseil d'un avocat inscrit au Barreau, dont les honoraires sont négociés en direct. Les frais légaux officiels restent toujours affichés sur une ligne séparée. Comparez les tarifs Actav avant de démarrer.
La cession isolée du droit au bail est soumise à des droits d'enregistrement calculés selon le barème de l'article 719 du Code général des impôts, via l'article 725 : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, puis 5 % au-delà, auxquels s'ajoutent des taxes additionnelles départementale et communale (BOFiP, cession de droit au bail).
Les droits sont en principe dus par le cessionnaire, qui doit faire enregistrer l'acte au service des impôts dans le mois de la signature. Côté cédant, la cession peut dégager une plus-value imposable. Le traitement TVA dépend de la nature exacte de l'opération : lorsqu'elle est soumise aux droits d'enregistrement, la cession du droit au bail est en principe hors champ de la TVA, mais certaines situations appellent l'analyse d'un avocat. C'est l'un des points que l'acte généré sur Actav Suite aide à cadrer.
Réaliser une cession de bail commercial suppose six étapes, du contrôle du bail jusqu'à l'enregistrement de l'acte.
Relisez la clause d'agrément, le délai de signification et un éventuel droit de préemption de la commune ou du bailleur.
Fixez le prix du droit au bail et les conditions suspensives (agrément du bailleur, levée des préemptions).
Réalisez le diagnostic LancIA gratuit : il cadre l'opération et établit la liste des documents nécessaires.
En autonomie, LancIA génère l'acte ; avec le pack avocat, un avocat le personnalise et engage sa responsabilité.
Signez en ligne (signature électronique CNB), puis signifiez la cession au bailleur par commissaire de justice.
Faites enregistrer l'acte au service des impôts dans le mois et acquittez les droits d'enregistrement.
Oui, lorsque le bail contient une clause de garantie solidaire : le cédant peut rester tenu des loyers et charges impayés par le repreneur, mais pendant trois ans maximum à compter de la cession (article L.145-16-2 du Code de commerce, issu de la loi Pinel). Le bailleur doit informer le cédant de tout impayé du cessionnaire dans le mois de l'échéance. Vérifier la présence et la rédaction de cette clause est un réflexe essentiel avant toute cession de bail commercial.
Parce qu'Actav réunit la génération de l'acte et l'intervention possible d'un avocat sur une seule plateforme. LancIA produit l'acte de cession et la liste des pièces ; si vous le souhaitez, un avocat inscrit au Barreau relit, personnalise l'acte, vous conseille, accompagne la signature électronique CNB et gère le séquestre, tout en engageant sa responsabilité professionnelle et son secret professionnel (article 66-5 de la loi n° 71-1130). Vous pouvez passer du pack sans avocat au pack avec avocat à tout moment, votre dossier étant conservé dans Actav Suite. Une question pratique ? La communauté Actav Connect y répond. Contrairement aux plateformes purement formalistes, Actav garde l'avocat au cœur du parcours, avec des frais légaux toujours affichés à part.
La cession de bail commercial est le transfert, par le locataire en place, de son droit au bail à un repreneur qui prend sa suite dans le local. Le cessionnaire reprend la durée restante du bail, le loyer, les charges et le droit au renouvellement. Elle peut porter sur le droit au bail seul ou accompagner la cession du fonds de commerce.
Le périmètre. La cession du droit au bail ne transfère que le bail, le repreneur exerçant souvent une autre activité. La cession de fonds de commerce transfère l'ensemble de l'activité (clientèle, matériel, bail). L'accord du bailleur et la fiscalité diffèrent : pour une cession avec fonds, le bailleur ne peut pas interdire la cession.
Parfois. Pour une cession isolée du droit au bail, le bail peut imposer un agrément du bailleur (article 1717 du Code civil). Pour une cession avec le fonds, l'article L.145-16 du Code de commerce interdit d'interdire la cession. Dans tous les cas, un refus doit être motivé par un motif légitime ; à défaut, le juge peut autoriser la cession.
Si le bail le prévoit, oui. Beaucoup de baux contiennent une clause d'agrément ou d'autorisation préalable pour la cession du droit au bail isolée. Il faut alors solliciter l'accord écrit du bailleur avant de signer. En l'absence de clause, le bail reste librement cessible. Vérifier ce point en premier évite une cession irrégulière et une résiliation.
Par la signification. L'acte de cession doit être signifié au bailleur par commissaire de justice, ou accepté par lui dans un acte authentique (article 1690 du Code civil). Sans cette formalité, le bailleur peut ignorer le cessionnaire et continuer à réclamer les loyers au cédant. Un état des lieux d'entrée et l'enregistrement de l'acte complètent les formalités.
Dès 42 € sur Actav Suite pour la génération de l'acte, contre 500 à 1 500 € pour la seule rédaction en cabinet. À cela s'ajoutent le prix du droit au bail négocié entre les parties et les droits d'enregistrement. Le pack avec avocat ajoute des honoraires négociés en direct ; les frais légaux officiels sont toujours affichés à part.
Des droits d'enregistrement. La cession isolée du droit au bail suit le barème de l'article 719 du Code général des impôts : zéro jusqu'à 23 000 euros, 3 % de 23 000 à 200 000 euros, 5 % au-delà, plus des taxes additionnelles. Les droits sont dus par le cessionnaire. Le cédant peut être imposé sur la plus-value. Le régime TVA dépend de la situation et mérite l'avis d'un avocat.
Trois ans au maximum. Si le bail prévoit une clause de garantie solidaire, le cédant peut être tenu des impayés du repreneur, mais seulement durant trois ans à compter de la cession (article L.145-16-2 du Code de commerce). Le bailleur doit en outre informer le cédant de tout défaut de paiement dans le mois de l'échéance impayée.
Oui, avec le pack sans avocat. Sur Actav Suite, LancIA génère l'acte de cession et la liste des documents en autonomie, avec le repreneur. Vous pouvez à tout moment basculer vers le pack avec avocat pour une relecture, une personnalisation et un conseil engageant la responsabilité d'un avocat inscrit au Barreau, votre dossier étant conservé et transmis automatiquement.
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