SCI – Nomination du premier gérant non salarié
Categories: Création d'entreprise
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SCI – Nomination du premier gérant non salarié : Pourquoi ce modèle ?
Modèle d’acte de désignation du premier gérant non salarié d’une société civile immobilière — décision unanime des associés portant nomination du gérant en cours de constitution de la SCI, avec exercice du mandat à titre purement civil et sans superposition d’un contrat de travail — rédigé par un avocat Actav et conforme au droit français 2026. Acte sous seing privé au format Word modifiable, téléchargement immédiat.
Vous constituez une société civile immobilière — patrimoniale, familiale, professionnelle ou de construction-vente — et les associés souhaitent désigner par acte séparé le premier gérant, qui exercera son mandat de manière civile et exclusive, sans rémunération salariée ni cumul avec un contrat de travail. Le gérant peut être l’un des associés (cas le plus courant en SCI familiale ou patrimoniale) ou un tiers compétent en gestion immobilière. Vous voulez une décision rédigée selon le formalisme propre aux sociétés civiles, qui pose explicitement l’absence de cumul, fixe la durée du mandat et les pouvoirs du gérant, et qui passe sans réserve la pièce annexée au dossier RCS de la SCI.
Dans une SCI, l’activité est civile par essence (gestion patrimoniale d’immeubles, perception de loyers, transmission familiale du patrimoine), ce qui exclut structurellement la qualification commerciale et restreint le cumul mandat / contrat de travail à des situations rares. Beaucoup de SCI choisissent donc le statut de gérant non salarié — soit à titre gratuit (cas le plus courant en SCI familiale), soit avec une rémunération versée au seul titre du mandat civil (cas des SCI professionnelles avec gérant rémunéré). Avec ce modèle, vous achetez une décision claire sur ce point : le gérant exerce un mandat civil exclusif, sans superposition d’un contrat de travail. Vous achetez la précision sur la durée — déterminée pour aligner les renouvellements sur les exercices, ou indéterminée pour la stabilité de la fonction, choix particulièrement adapté aux SCI familiales où le gérant est souvent désigné pour la durée de la société. Vous achetez l’articulation avec le régime social : si le gérant est rémunéré au titre du mandat, il relève du régime des travailleurs non salariés (TNS) — Sécurité sociale des indépendants, en cohérence avec le caractère civil de l’activité ; si le mandat est exercé à titre gratuit, aucune affiliation au titre de cette fonction. Et vous achetez la cohérence avec votre dossier SCI Actav (statuts SCI, convention de domiciliation, lettre au conjoint apport biens communs).
Points de vigilance
Voici les éléments structurants traités dans l’acte :
Chacun de ces éléments structure l’acte selon les particularités des sociétés civiles et de la gérance civile patrimoniale.
Une fois l’acte signé par les associés et accepté par le gérant désigné, il est joint au dossier d’immatriculation transmis sur le guichet unique INPI ou directement au greffe du tribunal de commerce — la SCI étant inscrite au RCS depuis la loi du 4 janvier 1978 et le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.
Quatre fautes sont régulièrement constatées :
Ces quatre erreurs concentrent l’essentiel des contestations observées sur les nominations de gérants de SCI.
Références juridiques
Le modèle se fonde sur les articles 1845 à 1870-1 du Code civil (régime des sociétés civiles), 1849 (pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers), 1850 (pouvoirs internes), 1853 (modalités de désignation du gérant), 1859 (responsabilité du gérant), articulés avec l’article L. 128-1 du Code de commerce (interdictions de gérer applicables aux SCI immatriculées), l’article L. 213-7 du Code de la sécurité sociale (régime TNS des dirigeants de sociétés civiles rémunérés), la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 (sociétés civiles), le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (immatriculation au RCS des sociétés civiles), la loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 (guichet unique des entreprises), l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 et la jurisprudence civile constante de la première chambre civile et de la chambre commerciale de la Cour de cassation sur la gérance des SCI. Tout est intégré.
Questions fréquentes
La nomination par acte séparé permet (1) de désigner le gérant après la signature des statuts mais avant l’immatriculation, ce qui laisse aux associés le temps de convenir du choix du dirigeant, et (2) de modifier la gérance ultérieurement sans modifier les statuts — pratique particulièrement adaptée aux SCI familiales où la gérance peut passer entre générations.
« Non salarié » signifie l’absence de cumul avec un contrat de travail. Le gérant exerce uniquement son mandat civil, qu’il soit rémunéré ou non. La SCI ayant une activité civile par nature, le cumul mandat / contrat de travail y est rare et juridiquement sensible.
Oui. Le gérant peut percevoir une rémunération versée au titre du mandat civil, fixée par décision des associés. Cette rémunération relève alors du régime social des travailleurs non salariés (Sécurité sociale des indépendants — art. L. 213-7 CSS) et du régime fiscal des bénéfices non commerciaux ou de l’article 62 du Code général des impôts si la SCI est à l’IS.
Non, le gérant peut être associé ou tiers à la société. En SCI familiale ou patrimoniale, le gérant est généralement l’un des associés (ascendant pour une SCI familiale de transmission, fondateur pour une SCI de gestion). En SCI professionnelle ou de construction-vente, un gérant tiers spécialisé peut être désigné pour ses compétences.
Les deux options sont possibles. Pour les SCI familiales, la pratique retient souvent la durée de la société elle-même (jusqu’à 99 ans) afin d’assurer la stabilité de la gestion patrimoniale. Pour les SCI professionnelles ou commerciales (SCCV), une durée déterminée alignée sur les exercices ou les opérations en cours est privilégiée.
L’article 1849 du Code civil confère au gérant les pouvoirs d’engager la SCI dans les limites de l’objet social. Les statuts peuvent restreindre ces pouvoirs en imposant l’autorisation préalable des associés pour certains actes (vente d’immeubles, contraction d’emprunts, octroi de cautions), mais ces restrictions ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi.
L’acte de nomination est joint au dossier d’immatriculation déposé sur le guichet unique INPI. Il fait l’objet d’une publication au BODACC après immatriculation. Pour les changements ultérieurs de gérance, une formalité M3 sera transmise au greffe avec l’acte de nomination du nouveau gérant.
Oui. Bien que la SCI soit civile, son immatriculation au RCS impose la production d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation conforme à l’article A. 123-51 du Code de commerce, en application des règles d’honorabilité communes à toutes les sociétés inscrites au RCS.
Pour une SCI à l’IR (régime de droit commun, transparence fiscale), la rémunération du gérant n’est généralement pas déductible des revenus fonciers et est imposée dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Pour une SCI ayant opté pour l’IS, la rémunération est déductible du résultat fiscal et imposée à l’impôt sur le revenu du gérant selon l’article 62 du Code général des impôts.
Oui — relu et validé par les avocats partenaires Actav. La rédaction tient compte des particularités des sociétés civiles, des articles 1845 et suivants du Code civil et de la jurisprudence civile constante 2024-2026 sur la gérance des SCI.
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Guide d’utilisation
Comment utiliser ce modèle de SCI – Nomination du premier gérant non salarié
Étapes opérationnelles
Télécharger le modèle
Téléchargement immédiat du fichier .docx après règlement (lien direct + courriel de confirmation à l’adresse de commande).
Personnaliser la décision
Personnalisation : compléter l’identité des associés signataires, la dénomination et le capital de la SCI, l’article des statuts visé, l’identité du gérant désigné, la durée du mandat, la mention de l’exercice à titre gratuit ou rémunéré, les pouvoirs du gérant.
Signer et joindre au dossier RCS
Signature et dépôt : impression en autant d’exemplaires originaux que de signataires, signature par chaque associé et acceptation par le gérant, intégration au dossier d’immatriculation transmis sur le guichet unique INPI.