SCI de gestion – Statuts – apport en numéraire
Categories: Création d'entreprise
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SCI de gestion – Statuts apport en numéraire : Pourquoi ce modèle ?
Trame de statuts constitutifs d’une société civile immobilière à objet de gestion patrimoniale, à apports en numéraire — articles couvrant la nature civile de l’activité (gestion locative ou patrimoniale d’immeubles, perception de loyers, transmission familiale du patrimoine), l’organisation de la gérance civile, la procédure d’agrément des cessions de parts, le régime fiscal de transparence par défaut (impôt sur le revenu) et les particularités de la dissolution sans transmission universelle si l’associé unique est une personne physique — rédigée par les avocats partenaires Actav, à jour du droit français 2026. Trame au format Word entièrement modifiable, accessible en téléchargement instantané.
Vous constituez une société civile immobilière entre plusieurs associés (typiquement deux conjoints, une fratrie, une famille étendue ou un groupe d’investisseurs immobiliers privés) pour acquérir, détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à but patrimonial — pas d’activité commerciale, pas de marchand de biens, pas de construction-vente. La SCI de gestion est la forme la plus répandue pour structurer un patrimoine immobilier locatif, organiser la transmission du patrimoine familial avec démembrement de propriété, ou regrouper plusieurs investisseurs autour d’un actif unique. L’apport est exclusivement en numéraire ; l’acquisition se fait après immatriculation, soit sur fonds propres soit avec un crédit immobilier. Vous voulez une trame qui couvre rigoureusement le régime des sociétés civiles, qui anticipe les particularités fiscales (IR par défaut, option IS rarement opportune) et qui passe sans réserve les contrôles de pièces du greffe.
La SCI de gestion est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil — régime distinct des sociétés commerciales. Plusieurs particularités structurantes : objet purement civil sous peine de requalification commerciale et redressement fiscal (article L. 110-1 C. com., article 35 CGI) ; agrément des cessions à des tiers à l’unanimité par défaut (article 1861 C. civ.), bien plus strict qu’en SARL ; régime fiscal de transparence (articles 8 et 8 ter CGI) — chaque associé déclare sa quote-part de résultat sur son IR, avec imputation des déficits fonciers sur le revenu global plafonnée à 10 700 € par an ; gérance souvent assurée par un associé à titre civil et gratuit. Avec ce modèle, vous obtenez une rédaction qui intègre ces particularités, prévoit le démembrement de propriété sur les parts (essentiel pour la transmission patrimoniale), articule la procédure d’agrément avec les hypothèses fréquentes et se cale sur la pratique des conservations des hypothèques 2024-2026.
Points de vigilance
La trame s’organise autour des axes suivants :
Une fois les statuts datés et signés par tous les associés fondateurs avec la mention manuscrite « lu et approuvé » et l’acceptation expresse du gérant, ils intègrent le dossier d’immatriculation transmis sur le guichet unique INPI ou directement au greffe avec la déclaration d’honorabilité du gérant et la convention de domiciliation (sauf domiciliation à l’adresse du gérant ou d’un associé propriétaire).
Quatre fautes reviennent fréquemment sur les statuts de SCI de gestion :
Références juridiques
Articles 1845 à 1870-1 du Code civil : 1845 (constitution), 1849 (pouvoirs gérant vis-à-vis des tiers), 1850 (pouvoirs internes), 1851 (gérance plurale), 1853 (désignation), 1859 (responsabilité), 1861 (cession des parts), 1865 (continuation au décès), 1869 (retrait), 1870 (transformation). S’y ajoutent L. 128-1 C. com. (interdictions de gérer applicables aux SCI immatriculées depuis 2002), 1832-2 C. civ. (information du conjoint commun en biens), articles 8 et 8 ter CGI (transparence fiscale, imposition IR de la quote-part), article 35 CGI (qualification commerciale et risque de requalification), article 156-1° CGI (imputation du déficit foncier sur le revenu global, plafond 10 700 € par an), loi n° 78-9 du 4 janvier 1978, décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (immatriculation RCS), ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014, loi PACTE n° 2019-486 et R. 123-105 C. com. (publicité RCS). Doctrine BOFiP 2024-2026 sur la fiscalité des SCI à location nue intégrée.
Questions fréquentes
Trois variantes selon l’objet. (1) SCI de gestion : la plus large, vocation patrimoniale (gestion locative, transmission familiale, démembrement) — c’est le modèle proposé. (2) SCI familiale : tous les associés sont membres d’une même famille (parents, enfants, conjoints, fratrie). (3) SCI professionnelle : abrite les locaux d’exploitation d’une activité exercée par les associés.
Régime de transparence fiscale par défaut (articles 8 et 8 ter du CGI) — la SCI n’est pas elle-même imposée à l’IS, chaque associé déclare sa quote-part de résultat directement sur son IR dans la catégorie des revenus fonciers (location nue) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Une option pour l’IS est possible mais rarement opportune (perte de la transparence, perte de l’imputation du déficit foncier, fiscalité des plus-values devenue moins favorable).
Question délicate. La location meublée est en principe une activité commerciale au sens de l’article 35 du CGI — elle disqualifie l’objet civil de la SCI et entraîne une requalification commerciale avec passage à l’IS. La pratique tolère la location meublée non professionnelle (LMNP) à titre accessoire et secondaire, mais le seuil de tolérance est étroit. Pour une activité de meublé prépondérante, la SCI n’est pas la forme adaptée — préférer une SARL de famille ou une SAS.
Par défaut, l’article 1861 du Code civil impose l’unanimité des associés pour agréer une cession à un tiers (non associé, non descendant, non ascendant). Les statuts peuvent assouplir cette règle en prévoyant une majorité qualifiée. La cession entre associés ou aux ascendants/descendants est en revanche libre. La procédure de refus d’agrément ouvre un droit de retrait à l’associé cédant (rachat des parts par les autres associés ou par la SCI elle-même).
Oui — c’est l’un des intérêts majeurs de la SCI familiale et patrimoniale. Donner les parts en nue-propriété aux enfants en conservant l’usufruit permet de transmettre le patrimoine sans abandon des revenus. Régi par les articles 578 et suivants du Code civil. Les statuts attribuent le droit de vote au nu-propriétaire pour les décisions importantes, à l’usufruitier pour l’affectation des résultats.
Aucun capital minimum imposé par la loi. Le capital est librement fixé par les associés. En pratique, des capitaux symboliques (100 à 1 000 euros) sont fréquents lorsque la SCI prévoit d’emprunter pour acquérir un bien ; des capitaux plus consistants (10 000 euros et plus) sont retenus lorsque l’apport en numéraire vise à financer directement l’acquisition sans crédit.
La SCI souscrit le crédit auprès d’une banque, les associés se portant généralement caution solidaire à hauteur de leurs parts. Le crédit est remboursé par les loyers perçus, fiscalement transparents. Le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global de chaque associé, plafonné à 10 700 euros par an et par foyer fiscal.
Non. Le gérant peut être associé ou tiers, personne physique ou personne morale. En SCI familiale, le gérant est typiquement l’un des parents ou un enfant majeur. En SCI professionnelle, il peut s’agir d’un gestionnaire externe (administrateur de biens). Rémunération libre — souvent gratuite en familiale, faible en patrimoniale.
Oui — relecture par avocat partenaire d’Actav, avec une attention particulière portée au respect strict de l’objet civil au sens de l’article 1845 du Code civil et de l’article 35 du CGI, à la cohérence avec le régime de transparence fiscale et aux particularités de la pratique des conservations des hypothèques 2024-2026 sur les SCI à activité de location nue.
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Guide d’utilisation
Comment utiliser ce modèle de SCI de gestion – Statuts apport en numéraire
Étapes de constitution
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Personnaliser la trame civile
Renseignement : raison sociale et capital de la SCI, adresse du siège, identité des associés (avec régime matrimonial pour chaque associé personne physique marié sous régime communautaire), répartition des parts, identité du gérant retenu et durée du mandat, objet civil détaillé.
Signer et déposer au RCS
Signature et dépôt : impression des originaux, signature par tous les associés avec la mention manuscrite « lu et approuvé », acceptation expresse du gérant, transmission au guichet unique INPI dans le dossier d’immatriculation.