SCCV – Statuts – apport en numéraire – gérant non salarié
Categories: Création d'entreprise
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SCCV – Statuts apport numéraire gérant non salarié : Pourquoi ce modèle ?
Modèle de statuts constitutifs d’une société civile de construction-vente à apports en numéraire avec gérant non salarié — configuration particulière de société civile à objet immobilier, soumise à l’article 239 ter du Code général des impôts par dérogation à l’IS de plein droit, dont la mission unique est la construction d’immeubles en vue de leur vente — modèle préparé par les juristes Actav et aligné sur le droit applicable en 2026. Statuts au format Word modifiable, téléchargement immédiat.
Vous montez une opération de promotion immobilière sous forme dédiée : acquisition d’un terrain (ou d’un droit à construire), construction d’un ou plusieurs immeubles, et revente lot par lot ou en bloc. La société civile de construction-vente (SCCV) est l’instrument juridique exclusivement réservé à cette finalité par l’article L. 211-1 du Code de la construction et de l’habitation. Vous choisissez la voie SCCV pour bénéficier du régime fiscal de transparence prévu par l’article 239 ter CGI — régime dérogatoire qui maintient la société hors du champ de l’IS malgré l’objet commercial implicite. Le gérant retenu est non salarié — il exerce son mandat comme dirigeant relevant du régime TNS si associé majoritaire, sans cumul possible avec un contrat de travail au sein de la SCCV qu’il dirige. Le capital est intégralement libéré par apports en numéraire des associés fondateurs.
Le choix de la SCCV répond à trois logiques. Fiscale : l’article 239 ter CGI fait écran à l’IS — qui s’appliquerait normalement aux sociétés civiles ayant pour objet la construction-vente — et maintient la transparence, chaque associé étant imposé sur sa quote-part selon son régime (BIC, IS ou plus-values des particuliers). Juridique : la responsabilité des associés est indéfinie mais NON solidaire — chaque associé répond des dettes sociales au prorata de ses parts (article 1857 du Code civil), à l’inverse de la SNC. Opérationnelle : la structure dédiée permet de cantonner l’opération, d’isoler les risques (décennale, biennale, garantie de parfait achèvement) et de faciliter la sortie après commercialisation par dissolution-liquidation. Le gérant non salarié pilote l’opération dans une mécanique TNS. Avec ce modèle, vous disposez d’une rédaction qui articule rigoureusement les trois volets civil, fiscal CGI 239 ter et CCH.
Points de vigilance
La trame se décline ainsi :
Une fois les statuts datés et signés par tous les associés fondateurs avec acceptation expresse du gérant retenu, ils alimentent le dossier d’immatriculation déposé sur le guichet unique des entreprises avec la déclaration d’honorabilité du gérant, l’attestation de dépôt des fonds, l’acte de nomination distinct éventuel et la convention de domiciliation.
Cinq fautes récurrentes sur les statuts SCCV à apports en numéraire avec gérant non salarié :
Ces erreurs sont neutralisées par la rédaction du modèle.
Références juridiques
Le modèle s’inscrit dans le cadre normatif suivant : régime des sociétés civiles aux articles 1832 et 1845 à 1870 du Code civil ; régime spécifique de la SCCV aux articles L. 211-1 à L. 211-3 du Code de la construction et de l’habitation ; transparence fiscale dérogatoire à l’article 239 ter du Code général des impôts ; responsabilité civile des associés au prorata des parts à l’article 1857 du Code civil ; statut TNS du gérant majoritaire aux articles L. 622-4 et L. 311-3 du Code de la sécurité sociale ; pouvoirs du gérant à l’article 1849 du Code civil ; cession de parts à l’article 1861 du Code civil ; loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 (guichet unique des entreprises) ; doctrine BOFiP 2024-2026 sur l’application de 239 ter CGI ; jurisprudence sociale et fiscale 2024-2026 sur la qualification d’objet de construction-vente et le statut social du gérant non salarié.
Questions fréquentes
La SCI a pour objet la gestion immobilière (location nue) et relève de l’article 8 CGI. La SCCV est strictement limitée à la construction d’immeubles en vue de leur vente (L. 211-1 CCH) et bénéficie d’une transparence fiscale dérogatoire à 239 ter CGI. « SCI de construction-vente » est l’appellation alternative usuelle de la SCCV. Une SCI classique ne peut pratiquer la construction-vente sans bascule à l’IS et requalification.
L’article 239 ter CGI maintient la SCCV hors du champ de l’IS malgré son objet commercial. Chaque associé est imposé sur sa quote-part selon son propre régime : BIC pour une personne physique professionnelle, IS pour une société soumise à l’IS, plus-values des particuliers pour un associé non professionnel. Cette transparence évite la double imposition.
Le gérant non salarié relève du statut TNS au titre du mandat social, avec cotisations URSSAF des indépendants (L. 622-4 et L. 311-3 CSS) et fiscalité de l’art. 62 CGI. Le cumul mandat / contrat de travail est juridiquement écarté quand le gérant est associé majoritaire ou unique, faute de lien de subordination effectif.
Indéfinie mais NON solidaire. Article 1857 C. civ. — chaque associé répond des dettes au prorata de ses parts. Un créancier poursuit chaque associé pour sa quote-part, sans pouvoir réclamer le tout. Cette responsabilité indéfinie justifie la souscription de garanties (RC, dommages-ouvrage, financière d’achèvement).
Trois garanties obligatoires : parfait achèvement (1792-6 C. civ., un an), biennale (1792-3 C. civ., deux ans), décennale (1792 et 1792-1 C. civ., dix ans). Assurance dommages-ouvrage obligatoire (L. 242-1 Code des assurances).
Aucun capital minimum imposé. La pratique fixe un capital cohérent avec l’opération projetée — quelques milliers d’euros pour les opérations modestes à plusieurs centaines de milliers pour les programmes ambitieux. Capital intégralement libéré à la souscription par dépôt en compte bloqué (art. 1843-3 C. civ.).
La SCCV est par nature une structure de projet. Dissolution par décision collective des associés, suivie d’une liquidation avec apurement, distribution du boni au prorata des parts, et radiation au RCS.
Strictement non. L’objet exclusif de construction-vente (L. 211-1 CCH) interdit la location, même temporaire — toute location requalifierait l’opération avec bascule à l’IS sur le fondement de 206 CGI et perte de 239 ter. Tolérance limitée pour les biens invendus en location courte durée sous réserve de doctrine spécifique.
Oui — relecture avocat partenaire d’Actav, à jour des articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil sur les sociétés civiles, des articles L. 211-1 à L. 211-3 du Code de la construction et de l’habitation pour la SCCV et de l’article 239 ter du Code général des impôts sur le régime de transparence fiscale dérogatoire à l’IS.
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Guide d’utilisation
Comment utiliser ce modèle de SCCV – Statuts apport numéraire gérant non salarié
Procédure opérationnelle
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Personnaliser la trame
Renseignement : identité de chaque associé fondateur (et représentant signataire pour les personnes morales), montant du capital et répartition des parts entre associés, dénomination, siège, durée et description précise de l’opération immobilière projetée (terrain visé, programme de construction, planning prévisionnel), identité du gérant non salarié retenu et étendue de ses pouvoirs.
Signer et déposer au RCS
Signature et dépôt : production d’un original par associé + 2 réservés au greffe + 1 destiné à l’enregistrement, paraphes et signatures collectives, dépôt préalable des fonds en compte bloqué auprès d’un établissement habilité, acheminement du dossier sur le guichet unique des entreprises avec attestation de dépôt en pièce jointe.