SCI Pro – Statuts – apport en numéraire — Modèle Avocat 2026
Categories: Création d'entreprise
barcode: AD4584
29,00 €
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SCI Pro – Statuts apport numéraire : Pourquoi ce modèle ?
Modèle complet de statuts constitutifs d’une SCI Pro — société civile immobilière à objet d’exploitation immobilière professionnelle — trame adaptée à la détention et à la gestion active d’un patrimoine immobilier d’entreprise (locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, locaux d’activité), à l’opération de marchand de biens en montage SCI, ou à toute activité immobilière professionnelle structurée en société civile — rédigé par notre cabinet partenaire et conforme au droit français 2026. Apports exclusivement en numéraire, document Word .docx modifiable, téléchargement immédiat après paiement.
Vous constituez une SCI à vocation professionnelle pour porter un patrimoine immobilier d’exploitation, dissocier ce patrimoine de l’activité opérationnelle (schéma classique « SCI » détenant les murs + société d’exploitation locataire), structurer une opération de marchand de biens en groupement civil, ou organiser la détention collective de biens immobiliers professionnels par plusieurs associés sans recourir à une forme commerciale (SARL, SAS). Configuration la plus fréquente : 2 à 4 associés (personnes physiques ou morales), apports exclusivement en numéraire pour faciliter l’acquisition des biens, gérant désigné par acte séparé. La SCI Pro se distingue de la SCI Familiale (transmission patrimoniale entre proches) et de la SCI de Gestion (gestion locative passive d’un patrimoine), même si les trois variantes partagent le même régime juridique civil de base.
L’objet social est le marqueur juridique décisif de la SCI Pro. Le modèle propose une rédaction large couvrant l’acquisition, la détention, la gestion, la location et la cession de biens immobiliers à usage professionnel, ainsi que toute opération immobilière connexe — à affiner par l’acheteur en fonction de l’opération visée (marchand de biens, immobilier d’entreprise, location meublée professionnelle structurée en SCI à l’IS). Sur le plan fiscal, deux options structurantes : la transparence IR par défaut (article 8 du Code général des impôts — résultats imposés chez les associés en revenus fonciers ou BIC selon l’activité), ou l’option pour l’impôt sur les sociétés (article 239 ter du CGI, irrévocable après 5 ans) qui devient automatique si la SCI exerce une activité commerciale (location meublée, marchand de biens, prestations hôtelières). Attention : l’option IS doit être formalisée avec rigueur car son déclenchement par activité commerciale latente est l’un des contentieux les plus fréquents en SCI à vocation professionnelle.
Important : le présent modèle est calé sur la trame générique de la SCI à vocation patrimoniale. L’objet social doit être adapté par l’acheteur en fonction de l’activité professionnelle visée : exploitation de locaux commerciaux, de bureaux ou d’entrepôts ; opération de marchand de biens (attention à ne pas rendre la SCI commerciale par son objet, ce qui déclencherait son IS d’office et ferait perdre le bénéfice du régime civil) ; location meublée structurée ; immobilier d’entreprise mixte. Le modèle prévoit un encart dédié dans la rédaction de l’article 2 (« Objet social ») pour faciliter cette personnalisation, avec mentions-types pour les configurations les plus fréquentes.
Points de vigilance
Voici les blocs structurants prévus par le modèle :
Ces 10 blocs assurent la complétude de la trame et anticipent les contrôles de pièces du greffe sur les dossiers SCI Pro.
Une fois les statuts datés et signés par tous les associés fondateurs avec la mention manuscrite « Bon pour acceptation des fonctions de gérant », ils intègrent l’acte de nomination du gérant, la déclaration sur l’honneur de non-condamnation, l’attestation bancaire de dépôt des fonds et la convention de domiciliation au sein du dossier RCS acheminé via le guichet unique INPI ouvert par la loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019.
Cinq fautes reviennent régulièrement sur les statuts SCI Pro à apport en numéraire :
Ces erreurs, fréquentes en rédaction libre, sont neutralisées par la trame proposée qui prévoit les clauses-types.
Références juridiques
La rédaction est calée sur les textes suivants : articles 1845 à 1870-1 du Code civil (régime général des sociétés civiles), 1846 (modalités de désignation du gérant), 1849 (pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers), 1850 (pouvoirs internes), 1851 (révocation), 1853 (modalités de désignation), 1857 (responsabilité indéfinie des associés à proportion des parts), 1861 (cessions de parts soumises à agrément), articulés avec l’article L. 128-1 du Code de commerce (interdictions de gérer applicables aux SCI immatriculées), l’article L. 213-7 du Code de la sécurité sociale (régime TNS des gérants de sociétés civiles rémunérés), les articles 8 et 239 ter du Code général des impôts (régime fiscal de la SCI : transparence IR par défaut, option IS irrévocable après 5 ans), l’article 206-2 du CGI (assujettissement IS d’office en cas d’activité commerciale), l’article 62 du CGI (rémunération du dirigeant en SCI à l’IS), la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 portant statut des sociétés civiles, le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (immatriculation au RCS des sociétés civiles), la loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 (guichet unique INPI) et l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. L’ensemble est intégré au phrasé de la trame.
Questions fréquentes
Les trois variantes partagent le même régime juridique civil de base (articles 1845 et suivants du Code civil). La différence tient à l’objet social : SCI Pro = exploitation immobilière professionnelle (immobilier d’entreprise, marchand de biens encadré, mixte exploitation/location) ; SCI Gestion = détention et gestion locative passive d’un patrimoine immobilier (schéma murs+exploitation séparés, location nue à long terme) ; SCI Familiale = transmission patrimoniale entre proches (époux, enfants, ascendants/descendants). Le régime fiscal dépend de l’objet effectif : risque d’IS d’office en SCI Pro si activité commerciale latente.
Oui mais avec précaution : l’activité de marchand de biens (achat-revente d’immeubles en vue de la revente) est commerciale par nature (article L. 110-1, 2° du Code de commerce). En SCI, l’exercice de cette activité déclenche l’IS d’office (article 206-2 CGI) et fait perdre la transparence fiscale. Le modèle prévoit la rédaction de l’objet social pour encadrer cette activité et signaler le basculement IS automatique. Pour une opération de marchand de biens d’envergure, la forme commerciale (SAS, SARL) ou la SCCV (construction-vente) sont souvent préférables.
Pas de capital minimum légal pour la SCI (articles 1832 et suivants du Code civil). En pratique, capital cohérent avec les biens immobiliers visés et la capacité d’emprunt projetée — les banques exigent généralement un apport initial significatif pour financer l’acquisition. Libération intégrale ou échelonnée selon décision des associés (liberté statutaire en SCI).
Le gérant non salarié rémunéré d’une SCI relève du régime des travailleurs non salariés (TNS, Sécurité sociale des indépendants — article L. 213-7 du Code de la sécurité sociale). Cotisations calculées sur la rémunération nette perçue au titre du mandat. Si le mandat est exercé à titre gratuit (cas fréquent en SCI familiale), pas d’affiliation au titre de cette fonction. Pas de cumul possible avec un contrat de travail en SCI (activité civile, absence de subordination commerciale).
Par défaut : transparence IR (article 8 CGI), les résultats sont imposés directement chez les associés en revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublée ou activité commerciale). Option pour l’IS possible par décision unanime des associés (article 239 ter CGI), irrévocable après 5 ans. Bascule IS d’office si l’objet ou l’activité effective revêtent un caractère commercial (article 206-2 CGI — location meublée habituelle, marchand de biens, etc.).
L’article 1861 du Code civil impose un agrément des autres associés pour les cessions à des tiers (à l’unanimité par défaut, sauf clause statutaire dérogatoire), libre en revanche entre associés, ascendants ou descendants. La cession donne lieu à acte authentique ou sous seing privé enregistré, droits d’enregistrement de 5 % en principe (article 726 du CGI).
Non. L’article 1857 du Code civil pose la responsabilité indéfinie des associés aux dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. Les créanciers de la SCI peuvent poursuivre les associés sur leur patrimoine personnel après mise en demeure infructueuse de la société — contraste majeur avec les sociétés commerciales (SARL, SAS) où la responsabilité est limitée à l’apport.
Avis de constitution publié dans un journal d’annonces légales du département du siège, dossier d’immatriculation transmis sur le guichet unique INPI (qui prend en charge la publication BODACC). Publicité assurée par les inscriptions au RCS, délivrance du Kbis typiquement sous 2 à 3 semaines.
Oui — trame relue et validée par les avocats partenaires Actav. Le modèle est calé sur la trame générique de la SCI à vocation patrimoniale, avec encart dédié pour adapter l’objet social à l’activité professionnelle visée (immobilier d’entreprise, marchand de biens, mixte exploitation/location). Mise à jour calée sur les articles 1845 à 1870-1 C. civ., sur les articles 8 et 239 ter du CGI sur la fiscalité des SCI, et sur la pratique 2024-2026 des greffes des tribunaux de commerce.
Allez plus loin
pour la détention et la gestion locative passive d’un patrimoine immobilier
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Guide d’utilisation
Comment utiliser ce modèle de SCI Pro – Statuts apport numéraire
Télécharger le modèle
Téléchargement immédiat du fichier .docx après règlement (lien direct + courriel de confirmation à l’adresse de commande). Le modèle est ouvert et 100 % personnalisable, sans verrouillage.
Personnaliser et adapter l’objet social
Personnalisation : identité et régime matrimonial des associés fondateurs, dénomination, capital, siège, durée (99 ans par défaut), objet social adapté à l’activité professionnelle visée (immobilier d’entreprise, marchand de biens, mixte exploitation/location), identité du gérant et de son régime social (TNS si rémunéré — art. L. 213-7 CSS), choix fiscal initial entre transparence IR et option IS.
Signer et déposer au RCS
Signature et dépôt : impression en autant d’exemplaires originaux que d’associés + 2 pour le greffe + 1 pour l’enregistrement, paraphes et signatures collégiales, mention manuscrite d’acceptation des fonctions par le gérant, transmission au guichet unique INPI dans le dossier d’immatriculation complet.