SCCV – Nomination du premier gérant non salarié
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SCCV – Nomination du premier gérant non salarié : Pourquoi ce modèle ?
Modèle d’acte de désignation du premier gérant non salarié d’une société civile de construction-vente — décision unanime des associés portant nomination du gérant en cours de constitution de la SCCV, avec exercice du mandat à titre purement civil et sans superposition d’un contrat de travail — rédigé par un avocat partenaire d’Actav et conforme au droit français 2026. Acte sous seing privé au format Word modifiable, téléchargement immédiat après paiement.
Vous constituez une société civile de construction-vente (SCCV, articles L. 211-1 à L. 211-4 du Code de la construction et de l’habitation) et les associés souhaitent désigner par acte séparé le premier gérant, qui exercera son mandat de manière civile et exclusive, sans rémunération salariée ni cumul avec un contrat de travail. Le gérant peut être l’un des associés (cas le plus fréquent en SCCV familiale ou inter-promoteurs) ou un tiers spécialisé en gestion d’opérations immobilières (chef de projet promotion, ingénieur d’opérations, expert en marchand de biens). Vous voulez une décision rédigée selon le formalisme propre aux sociétés civiles, qui pose explicitement l’absence de cumul, fixe la durée du mandat alignée sur la durée prévisible de l’opération immobilière et précise les pouvoirs du gérant — gestion courante du chantier, signature des actes notariés d’acquisition foncière dans la limite d’un seuil, conclusion des contrats d’entreprise — et qui passe sans réserve la pièce annexée au dossier RCS de la SCCV.
Dans une SCCV, l’activité est civile par essence (construction d’un programme immobilier puis vente des lots — articles L. 211-1 et suivants du CCH). Cette qualification civile exclut structurellement la qualification commerciale, ce qui restreint considérablement le cumul mandat / contrat de travail. La chambre sociale de la Cour de cassation exige un lien de subordination effectif vis-à-vis d’un employeur distinct, ce que la nature civile et l’unité d’opération de la SCCV rendent difficile à caractériser en pratique. Beaucoup de SCCV choisissent donc le statut de gérant non salarié — soit à titre gratuit (cas le plus courant lorsque le gérant est l’un des associés fondateurs apportant son temps à l’opération), soit avec une rémunération versée au seul titre du mandat civil (cas des SCCV où le gérant est un professionnel rémunéré pour piloter l’opération). Avec ce modèle, vous achetez une décision claire sur ce point : le gérant exerce un mandat civil exclusif, sans superposition d’un contrat de travail, ce qui sécurise la qualification et évite tout risque de requalification URSSAF. Vous achetez la précision sur la durée — déterminée pour aligner les renouvellements sur les phases de l’opération (acquisition, permis, construction, commercialisation, livraison), ou indéterminée pour stabiliser la fonction jusqu’à dissolution de la SCCV après vente du dernier lot. Vous achetez l’articulation avec le régime social : si le gérant est rémunéré au titre du mandat, il relève du régime des travailleurs non salariés (TNS, Sécurité sociale des indépendants — article L. 213-7 du Code de la sécurité sociale), en cohérence avec le caractère civil de l’activité ; si le mandat est exercé à titre gratuit, aucune affiliation sociale au titre de cette fonction. Et vous achetez la cohérence avec votre dossier global Actav (statuts SCCV, convention de domiciliation, déclaration sur l’honneur).
Points de vigilance
Voici les éléments structurants traités dans l’acte :
Chacun de ces éléments structure l’acte selon les particularités des sociétés civiles et de la gérance civile d’une opération de construction-vente.
Une fois l’acte signé par les associés et accepté par le gérant désigné, il est joint au dossier d’immatriculation transmis sur le guichet unique INPI ou directement au greffe du tribunal de commerce — la SCCV étant inscrite au RCS depuis la loi du 4 janvier 1978 et le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.
Quatre fautes sont régulièrement constatées sur les nominations de gérants de SCCV :
Ces quatre erreurs concentrent l’essentiel des contestations observées sur les nominations de gérants de SCCV.
Références juridiques
Le modèle se fonde sur les articles 1845 à 1870-1 du Code civil (régime des sociétés civiles applicable à la SCCV), 1846 (mode de désignation du gérant), 1849 (pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers), 1850 (pouvoirs internes), 1851 (révocation), 1853 (modalités de désignation du gérant), 1857 (responsabilité indéfinie des associés à proportion des parts), articulés avec les articles L. 211-1 à L. 211-4 du Code de la construction et de l’habitation (statut spécifique des SCCV, objet exclusif construction-vente, régime des appels de fonds), l’article L. 128-1 du Code de commerce (interdictions de gérer applicables aux SCCV immatriculées), l’article L. 213-7 du Code de la sécurité sociale (régime TNS des dirigeants de sociétés civiles rémunérés), les articles 8 et 239 ter du Code général des impôts (régime fiscal de la SCCV : transparence IR par défaut, IS sur option), l’article 62 du CGI (régime fiscal de la rémunération du gérant si SCCV à l’IS), la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 (sociétés civiles), le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (immatriculation au RCS des sociétés civiles), la loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 (guichet unique des entreprises), l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 et la jurisprudence civile constante de la première chambre civile et de la chambre commerciale de la Cour de cassation sur la gérance des sociétés civiles immobilières et la SCCV.
Questions fréquentes
La nomination par acte séparé permet (1) de désigner le gérant après la signature des statuts mais avant l’immatriculation, ce qui laisse aux associés le temps de convenir du choix du dirigeant en fonction du tour de table définitif, et (2) de modifier la gérance ultérieurement sans modifier les statuts — pratique particulièrement adaptée aux SCCV où la gérance peut changer en cours d’opération (changement d’opérateur, sortie d’un partenaire, transfert à un tiers spécialisé pour la phase commercialisation).
« Non salarié » signifie l’absence de cumul avec un contrat de travail. Le gérant exerce uniquement son mandat civil, qu’il soit rémunéré ou non. La SCCV ayant une activité civile par nature (construction-vente d’immeubles), le cumul mandat / contrat de travail y est très rare et juridiquement sensible — la chambre sociale exige un lien de subordination effectif difficile à caractériser dans une opération unique de construction-vente.
Oui. Le gérant peut percevoir une rémunération versée au titre du mandat civil, fixée par décision des associés. Cette rémunération relève alors du régime social des travailleurs non salariés (Sécurité sociale des indépendants — article L. 213-7 du Code de la sécurité sociale) et du régime fiscal des bénéfices non commerciaux ou de l’article 62 du Code général des impôts si la SCCV a opté pour l’impôt sur les sociétés.
Non, le gérant peut être associé ou tiers à la société. En SCCV familiale ou entre associés-promoteurs, le gérant est généralement l’un des associés (le promoteur principal ou le fondateur du programme). En SCCV co-promue par plusieurs partenaires ou pour des opérations complexes, un gérant tiers spécialisé (chef de projet promotion, ingénieur d’opérations) peut être désigné pour ses compétences techniques et son indépendance vis-à-vis des intérêts particuliers des associés.
Les deux options sont possibles. Pour une SCCV, la pratique la plus courante est de caler la durée du mandat sur la durée prévisible de l’opération immobilière (généralement 4 à 10 ans entre la constitution et la dissolution après liquidation des dernières ventes), avec renouvellement par décision unanime des associés en cas de prolongation de l’opération.
L’article 1849 du Code civil confère au gérant les pouvoirs d’engager la SCCV dans les limites de l’objet social (construction-vente). Les statuts peuvent restreindre ces pouvoirs en imposant l’autorisation préalable des associés pour certains actes — acquisition foncière au-delà d’un seuil, contraction d’emprunts, octroi de cautions, signature de contrats de travaux au-delà d’un montant — mais ces restrictions ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi.
L’acte de nomination est joint au dossier d’immatriculation déposé sur le guichet unique INPI. Il fait l’objet d’une publication au BODACC après immatriculation. Pour les changements ultérieurs de gérance en cours d’opération, une formalité M3 sera transmise au greffe avec le nouvel acte de nomination.
Oui. Bien que la SCCV soit civile, son immatriculation au RCS impose la production d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation conforme à l’article A. 123-51 du Code de commerce, en application des règles d’honorabilité communes à toutes les sociétés inscrites au RCS — applicable aux SCCV depuis la loi du 4 janvier 1978.
Pour une SCCV à l’IR (régime de droit commun, article 8 CGI applicable, transparence fiscale), la rémunération du gérant n’est généralement pas déductible et est imposée dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Pour une SCCV ayant opté pour l’IS (article 239 ter CGI), la rémunération est déductible du résultat fiscal et imposée à l’impôt sur le revenu du gérant selon l’article 62 du Code général des impôts.
Oui — relu et validé par les avocats partenaires Actav. La rédaction tient compte des particularités des sociétés civiles, des articles 1845 et suivants du Code civil, des articles L. 211-1 et suivants du CCH propres à la SCCV et de la jurisprudence civile constante 2024-2026 sur la gérance des SCCV.
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Guide d’utilisation
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Personnaliser la décision
Personnalisation : compléter l’identité des associés signataires, la dénomination et le capital de la SCCV, l’article des statuts visé, l’identité du gérant désigné, la durée du mandat alignée sur la durée prévisible de l’opération immobilière, la mention de l’exercice à titre gratuit ou rémunéré, les pouvoirs du gérant et leurs limites éventuelles soumises à autorisation des associés.
Signer et joindre au dossier RCS
Signature et dépôt : impression en autant d’exemplaires originaux que de signataires, signature par chaque associé et acceptation par le gérant, intégration au dossier d’immatriculation transmis sur le guichet unique INPI.