SCCV – Statuts apport mixte – gérant salarié —

Description

SCCV – Statuts apport mixte gérant salarié : Pourquoi ce modèle ?

SCCV – Statuts apport mixte gérant salarié : ce que vous y gagnez

Modèle de statuts constitutifs d’une société civile de construction-vente (SCCV) à apport mixte numéraire et nature, gouvernée par un gérant tiers placé sous contrat de travail distinct du mandat social — configuration où les associés constituent une SCCV pour mener une opération de promotion immobilière (acquisition d’un terrain, édification d’un programme de logements ou de locaux, vente en l’état futur d’achèvement ou en bloc), libèrent le capital en combinant versements monétaires et apports nature (foncier, droits à construire, études, parts sociales d’une foncière), et confient la conduite opérationnelle à un gérant tiers cumulant son mandat social avec un contrat de travail couvrant des fonctions techniques distinctes — modèle conçu par les avocats du cabinet partenaire et calé sur la jurisprudence civile et sociale 2026. Trame Word .docx mise à disposition dès paiement.

Dans quel cadre actionner cette trame ?

Profil opérationnel : vous lancez une SCCV pour une opération de promotion ciblée et combinez deux modes de libération du capital — un volet monétaire (compte SCCV finançant frais d’études, géomètre, permis) et un volet nature (terrain d’assiette, études techniques amont, parts d’une foncière). Vous confiez la gestion à un gérant tiers professionnel (architecte coordinateur, directeur technique, économiste), maintenez avec lui un contrat de travail séparé pour des missions techniques précises et opérez une désignation conventionnelle d’un commissaire pour sécuriser le foncier ou les études. La rédaction articule la mécanique mixte (article 6 numéraire / article 7 nature), la désignation conventionnelle, l’annexion du rapport, et organise séparément la gérance et le contrat de travail pour parer la requalification.

Pourquoi cette configuration

Trois logiques justifient ce montage en SCCV. Économique : l’apport mixte assoit le capital sur un actif structurant (le terrain valorisé à dire d’expert) sans mobiliser la trésorerie d’un apport nature exclusif, le numéraire couvrant les premiers décaissements. Sécurité d’évaluation : le commissaire n’est pas légalement obligatoire en civile (les seuils D. 223-6-1 C. com. ne visent que les commerciales), mais sa désignation conventionnelle est vivement recommandée pour les apports fonciers, dont l’évaluation conditionne la juste répartition des parts. Sécurité sociale : le gérant tiers salarié relève du régime général dès lors que le contrat couvre des fonctions techniques effectives, distinctes du mandat social, sous lien de subordination — séparation impérative. Le modèle structure ces trois axes.

Points de vigilance

Les neuf piliers structurés par la rédaction

⚠️ Zones de risque identifiées par nos avocats partenaires

La trame se décline ainsi :

L’identité des associés et co-apporteurs : état civil détaillé et régime matrimonial pour les personnes physiques (article 1424 C. civ. requiert le consentement du conjoint pour transférer seul un bien commun, en particulier le foncier) ; pour les personnes morales (foncière, holding, SCI tierce), dénomination, forme, capital, RCS, siège, représentant signataire
La forme SCCV prévue à l’article L. 211-1 du Code de la construction et de l’habitation, société civile à objet exclusif de construction-vente d’un programme immobilier, durée alignée sur l’opération (3 à 7 ans typiques), responsabilité indéfinie mais non solidaire à proportion des apports
La dénomination sociale suivie de la mention « SCCV » ou « société civile de construction-vente » avec rappel du capital et du n° RCS sur la papeterie et tous documents commerciaux de l’opération
Le siège social souvent fixé au cabinet du géomètre, du notaire ou de la société mère portant l’opération, transférable par décision du gérant à charge de ratification par les associés
L’objet social rédigé strictement autour de l’opération projetée (acquisition foncière, montage, édification, commercialisation) pour parer la requalification en société commerciale (article 1845 C. civ. requiert l’objet civil)
Les apports en numéraire souscrits à la constitution, libération intégrale ou progressive selon la trésorerie de l’opération (admise en société civile, sans plancher légal contrairement à la SARL), versement en compte SCCV chez le notaire ou en banque
Les apports en nature détaillés à l’article 7 dans une grille structurée (apporteur, désignation précise — références cadastrales pour le terrain, coûts engagés pour les études, identification des parts —, forme du transfert, valeur arrêtée sur rapport du commissaire conventionnel, quote-part de parts) ; clause de désignation à l’unanimité, annexion du rapport
Le transfert de propriété des biens nature opéré à la signature des statuts (publication notariée pour le foncier), garanties usuelles d’éviction et contre les vices cachés affectant la constructibilité ou la consistance des études
La gouvernance : gérant tiers (non associé) désigné par les statuts ou un acte séparé, mandat social (représentation, actes notariés, suivi chantier, relation aux assureurs DO/RC) distinct du contrat de travail couvrant des missions techniques précises (coordination, suivi qualité, économie de la construction) sous lien de subordination, encadré par L. 311-3 13° CSS

Une fois validés par signature de tous les associés et accompagnés du rapport du commissaire désigné conventionnellement, ils s’ajoutent au dossier d’immatriculation transmis via le guichet unique des entreprises, avec l’acte de nomination du gérant tiers, le contrat de travail signé au titre des missions techniques et la convention de domiciliation.

Guide d’utilisation

Comment utiliser ce modèle de SCCV – Statuts apport mixte gérant salarié

Suite des opérations

🔑 Mode d’emploi — 3 étapes

Télécharger le modèle

Remise du fichier .docx : téléchargement déclenché à la validation bancaire, courriel récapitulatif joint.

Personnaliser la trame

Renseignement : identité de chaque associé (régime matrimonial inclus), ventilation entre portion numéraire (justificatifs de versement) et portion nature (rapport du commissaire conventionnel + références cadastrales pour le foncier + pièces des études), tableau des parts attribuées, dénomination, siège, durée alignée sur l’opération, objet circonscrit à la promotion projetée, identité du gérant tiers, contenu précis du contrat de travail (missions techniques, classification, rémunération, lieu d’exercice, lien de subordination).

Signer et déposer au RCS

Signature et dépôt : tirage des originaux nécessaires (autant d’exemplaires que d’associés, plus un pour le notaire, un pour le greffe et un pour l’enregistrement), paraphes et signatures, mention manuscrite au pied du tableau des apports nature, annexion du rapport et du contrat de travail, transmission du dossier au guichet unique INPI.

⛔ Erreurs à proscrire

Cinq fautes récurrentes sur les statuts SCCV mixte gérant salarié :

Cumuler dans un même document mandat social et contrat de travail : la confusion expose à la requalification du contrat de travail en simple émanation du mandat, avec perte du statut de salarié pour le gérant et redressement URSSAF sur les cotisations.
Définir le contrat de travail par des missions identiques au mandat social (gestion courante, représentation) : l’absence de fonctions techniques distinctes, sous lien de subordination effectif, conduit à la requalification systématique selon une jurisprudence sociale stable.
Inscrire au tableau des apports nature une valeur s’écartant du rapport du commissaire conventionnellement désigné : la divergence prive l’évaluation de tout effet protecteur et facilite la contestation par les associés minoritaires ou les co-investisseurs.
Élargir l’objet social au-delà de la promotion ciblée : la SCCV a un objet civil exclusif (article L. 211-1 CCH), un objet trop large fait courir le risque de requalification en société commerciale et bouscule la translucidité fiscale (article 239 ter CGI).
Transférer le terrain d’opération sans le consentement écrit préalable du conjoint marié sous communauté : risque de nullité visé par 1424 C. civ., contestation possible des parts attribuées dans les deux ans courant de la prise de connaissance par le conjoint, mise à l’arrêt de l’opération de promotion.

Le modèle dévitalise ces écueils par sa rédaction.

Références juridiques

Référentiel légal du dispositif

La construction repose sur les textes suivants : régime des sociétés civiles aux articles 1832, 1845 à 1870-1 du Code civil, complété par l’article 1857 sur la responsabilité indéfinie mais non solidaire des associés à proportion de leurs apports ; régime spécifique de la SCCV à l’article L. 211-1 du Code de la construction et de l’habitation (objet civil exclusif de construction et vente d’immeuble) ; principe de désignation conventionnelle du commissaire aux apports en société civile (la mission elle-même se référant aux modalités R. 223-6 C. com. à titre supplétif, en l’absence de seuil obligatoire) ; cumul mandat social et contrat de travail soumis à la jurisprudence sociale stable (Cass. soc., distinction des fonctions techniques sous lien de subordination effectif) ; affiliation au régime général de sécurité sociale fondée sur l’article L. 311-3 13° du Code de la sécurité sociale lorsque les conditions de séparation effective sont réunies ; régime fiscal de translucidité posé par l’article 239 ter CGI (chaque associé impose sa quote-part dans son régime propre, sans option IS possible à raison du caractère ad hoc de l’opération) ; articles 1424 C. civ. pour l’autorisation conjugale ; loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 (guichet unique) ; jurisprudence civile et sociale 2024-2026 sur la qualification de la SCCV et la requalification du cumul.

Questions fréquentes

Vos questions sur ces SCCV – Statuts apport mixte gérant salarié

Le commissaire aux apports est-il obligatoire en SCCV ?

Non. Les seuils de D. 223-6-1 C. com. (30 000 € / 50 %) ne visent que les sociétés commerciales. En société civile, la désignation est conventionnelle, mais reste fortement conseillée pour le foncier et les études qui structurent la valeur de la SCCV.

Pourquoi désigner un commissaire conventionnel en SCCV ?

Pour sécuriser l’évaluation du terrain et des études (qui influent sur la répartition des parts), parer la contestation par les co-investisseurs ultérieurs et constituer un dossier de défense fiscal.

Comment formaliser la désignation conventionnelle ?

Par mention statutaire à l’article 7 (Apports nature) constatant la décision unanime des associés et identifiant le commissaire retenu, sa qualité (CAC ou expert ad hoc) et le périmètre de mission, avec annexion du rapport.

Que recouvre le mandat de gérance en SCCV ?

Représentation auprès du notaire, signature des actes d’acquisition, des marchés de travaux, des polices DO/RC décennale, suivi des décomptes mensuels, relation à la banque finançant l’opération, commercialisation des lots ou signature de la vente en bloc.

Quelles missions peut couvrir le contrat de travail du gérant ?

Coordination opérationnelle du chantier sous OPC, économie de la construction, suivi qualité technique, élaboration des documents de consultation, contrôle de l’avancement physique et financier — sous lien de subordination réel, planning et rendu hiérarchique.

Que risque-t-on en cas de requalification du cumul en SCCV ?

Sur le plan social, redressement URSSAF des cotisations rattachées au mandat social, pénalités 25 % et intérêts ; sur le plan civil, contrat de travail annulé, perte du bénéfice de l’assurance chômage et des droits au régime général afférent, exposition personnelle accrue pendant l’opération.

Quelle responsabilité des associés dans la SCCV ?

Article 1857 C. civ. : responsabilité indéfinie mais non solidaire à proportion de la part au capital. Chaque associé supporte la dette au prorata, distinctement, et non solidairement comme en SNC. Les créanciers doivent poursuivre chacun pour sa quote-part.

Quelle fiscalité s’applique à la SCCV ?

Translucidité fiscale (article 239 ter CGI) : la SCCV n’est pas redevable de l’IS, chaque associé déclare sa quote-part dans son régime propre (BIC marchands de biens, BNC ou IS pour les personnes morales). Aucune option IS ouverte.

Le modèle est-il vraiment vérifié par un avocat ?

Oui. Trame validée par les avocats du cabinet partenaire, ancrée dans les articles 1832 et 1845 et s. C. civ., dans l’article L. 211-1 CCH (objet civil exclusif), dans la translucidité 239 ter CGI et dans la jurisprudence sociale 2024-2026 sur la séparation effective mandat social / contrat de travail.

Allez plus loin

Modèles complémentaires

📄

SCCV Acte de nomination du gérant

pour l’acte de désignation distinct

Voir le modèle

🛒

SCCV Convention de domiciliation

pour la mise à disposition du siège

Voir le modèle

⚖️

Rédigé par

Me Manel Sghari

avocat au Barreau de Paris, spécialité droit commercial

Dernière mise à jour : 3 mai 2026.

Mention juridictionnelle : modèle conforme au droit français applicable à la date de mise à jour. Contenu non substituable à un conseil juridique personnalisé.

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