SCI professionnelle – Statuts – apport en numéraire
Categories: Création d'entreprise
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SCI professionnelle – Statuts apport en numéraire : Pourquoi ce modèle ?
Modèle de statuts constitutifs d’une société civile immobilière à objet professionnel à apports en numéraire — configuration où plusieurs associés (typiquement des praticiens d’une profession libérale ou un groupement professionnel) constituent une SCI dédiée à l’acquisition et à la gestion d’un local destiné à l’exercice de leur activité professionnelle, libérée intégralement par apports en numéraire des associés fondateurs — modèle conçu par les juristes Actav, conforme au droit civil et fiscal applicable 2026. Statuts au format Word modifiable, téléchargement immédiat.
Vous constituez une SCI à finalité professionnelle pour acquérir, détenir et donner à bail un local destiné à l’exercice d’une activité libérale, médicale, juridique, comptable, d’expertise, ou tout autre cadre professionnel structuré. Cas typiques : cabinet médical regroupant plusieurs praticiens dans une SCI commune qui détient les murs et leur loue les locaux ; cabinet d’avocats acquérant son siège via une SCI patrimoniale dédiée ; groupement de professionnels mutualisant leurs investissements immobiliers professionnels. La SCI professionnelle se distingue de la SCI de gestion classique (location nue à des tiers indéterminés) par le lien direct avec une activité professionnelle exercée par les associés ou leurs structures opérationnelles. Elle bénéficie du régime de transparence fiscale (article 8 CGI) avec option possible pour l’IS (article 239 CGI) et permet une dissociation propre entre patrimoine personnel des associés, patrimoine professionnel et investissement immobilier de support.
La SCI professionnelle répond à trois logiques. Patrimoniale : elle dissocie l’immobilier professionnel du patrimoine d’exploitation, protégeant les associés en cas de difficultés de leurs structures opérationnelles. Fiscale : la transparence de l’article 8 CGI fait remonter les revenus fonciers chez les associés au prorata de leurs parts, avec option possible pour l’IS pour amortir le bien. Successorale : la transmission des parts est plus souple que celle d’un immeuble en direct (donations progressives, démembrement), et l’évaluation des parts bénéficie de décotes admises par l’administration fiscale. La responsabilité des associés est indéfinie mais NON solidaire (article 1857 C. civ.), chaque associé répondant des dettes au prorata de ses parts. Avec ce modèle, vous obtenez la rédaction qui articule ces trois volets et structure la SCI pour un usage professionnel pérenne.
Points de vigilance
La trame se décline ainsi :
Datés et signés par l’ensemble des fondateurs avec l’acceptation expresse du gérant désigné, les statuts viennent compléter le dossier d’immatriculation transmis sur le guichet unique INPI, accompagnés de l’attestation d’honorabilité du gérant, du justificatif de dépôt en compte bloqué, de l’éventuel acte de nomination séparé et de la convention de mise à disposition du siège.
Cinq fautes récurrentes sur les statuts SCI professionnelle à apports en numéraire :
Le modèle neutralise systématiquement ces écueils.
Références juridiques
La trame est ancrée dans les références suivantes : régime des sociétés civiles aux articles 1832 et 1845 à 1870 du Code civil ; pouvoirs du gérant à l’article 1849 du Code civil ; cession de parts à l’article 1861 du Code civil ; responsabilité civile des associés au prorata des parts à l’article 1857 du Code civil ; décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 portant application aux sociétés civiles ; statut TNS du gérant majoritaire aux articles L. 622-4 et L. 311-3 du Code de la sécurité sociale ; transparence fiscale à l’article 8 du Code général des impôts (option IS possible à l’article 239 CGI) ; régime des revenus fonciers aux articles 14 à 33 quinquies du CGI ; loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 instituant le guichet unique ; doctrine BOFiP 2024-2026 sur les SCI à objet professionnel ; jurisprudence civile et fiscale 2024-2026 sur la qualification de l’objet civil et la requalification éventuelle à l’IS.
Questions fréquentes
La SCI de gestion détient des immeubles loués à des tiers (location nue) sans lien avec une activité professionnelle des associés. La SCI professionnelle détient un local destiné à l’exercice de l’activité professionnelle des associés ou de leurs structures opérationnelles (cabinet médical, étude, agence). Les deux relèvent du régime civil mais peuvent diverger fiscalement.
L’article 8 CGI organise la transparence : les revenus locatifs sont imposés directement chez les associés au prorata, dans la catégorie des revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublée, qui bascule à l’IS de plein droit). Option IS ouverte par l’article 239 CGI ; révocable durant cinq exercices puis irrévocable. L’option IS permet d’amortir l’immeuble mais alourdit la fiscalité de sortie.
Engagement illimité mais SANS solidarité. Sur le visa de l’article 1857 C. civ., chaque associé est tenu des dettes au prorata des parts détenues — un créancier doit fractionner sa demande par associé, à hauteur de sa quote-part. Cette exposition personnelle invite à choisir des associés solvables et à souscrire une assurance RC.
Gérant associé majoritaire (>50 % des parts) : statut TNS avec cotisations URSSAF des indépendants (L. 622-4 et L. 311-3 CSS) et fiscalité de l’art. 62 CGI. Gérant minoritaire ou non associé : régime général (assimilé salarié au titre du mandat) — option fréquente pour un professionnel non-investisseur.
Aucun capital minimum imposé. Pratique : capital cohérent avec l’opération projetée — quelques milliers d’euros pour un local modeste, plusieurs centaines de milliers pour des biens importants. Capital intégralement libéré à la souscription par dépôt en compte bloqué (art. 1843-3 C. civ.).
La SCI bailleresse conclut un bail (professionnel ou commercial) avec la société d’exercice locataire. Loyer conforme aux prix du marché — minoré, redressement fiscal (revenu présumé) ; majoré, requalification (acte anormal de gestion). Durée et conditions calées sur les statuts de la profession.
Article 1861 C. civ. — cession libre entre associés, soumise à agrément à l’unanimité pour les tiers (sauf clauses plus souples). Cession constatée par acte SSP, notifiée à la société, publiée au RCS dans 15 jours. Droit d’enregistrement 5 % (art. 726 CGI), plus-value imposable.
Décision collective des associés (unanimité ou majorité statutaire), suivie d’une liquidation : nomination d’un liquidateur, apurement du passif, vente du bien ou attribution en nature, distribution du boni au prorata, radiation au RCS. La fiscalité de sortie dépend du régime (transparence ou IS) et des plus-values latentes.
Oui. Relecture par les avocats partenaires d’Actav, calée sur le régime des sociétés civiles articulé aux articles 1832 et 1845 et s. C. civ., sur les particularités de la SCI à finalité professionnelle et sur la transparence prévue à l’article 8 CGI.
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Personnaliser la trame
Renseignement : identité de chaque associé fondateur (régime matrimonial inclus pour les personnes physiques, représentant pour les personnes morales), montant du capital et répartition des parts entre associés, dénomination, siège, durée, objet social précis cohérent avec l’usage professionnel projeté, identité du gérant et étendue de ses pouvoirs, modalités des décisions collectives.
Signer et déposer au RCS
Signature et dépôt : production des exemplaires nécessaires (un par associé, deux destinés au greffe, un pour l’enregistrement), paraphes et signatures collégiales, dépôt préalable des fonds dans un compte bloqué d’un établissement habilité, acheminement du dossier au guichet unique INPI avec attestation bancaire jointe.