Apporter un bien immobilier à une SCI exige un acte notarié : pour passer un bien propre en SCI, les frais de notaire se limitent souvent aux émoluments et taxes de publicité foncière, bien moins qu'un achat classique.
Un apport de bien immobilier en SCI consiste à transférer la propriété d'un immeuble (maison, appartement, immeuble de rapport, terrain) à une société civile immobilière, en échange de parts sociales d'une valeur équivalente. L'apporteur ne vend pas son bien : il l'« échange » contre des titres de la société, dont il devient associé.
La SCI est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, et plus précisément par les articles 1845 à 1870-1 pour les sociétés civiles. Son capital est libre — 1 € minimum — et peut être constitué d'apports en numéraire (une somme d'argent) ou d'apports en nature, catégorie dont relève précisément l'apport d'un bien immobilier.
Un bien propre est un bien qui appartient personnellement à un époux, par opposition aux biens communs du couple (régime de la communauté). Passer un bien propre en SCI transfère ce bien au patrimoine de la société ; en contrepartie, l'époux apporteur reçoit les parts. Pour que ces parts conservent leur nature de bien propre, l'acte doit contenir une clause d'emploi ou de remploi — à défaut, les parts peuvent être requalifiées selon le régime matrimonial. C'est un point qu'un avocat sécurise systématiquement.
L'apport peut intervenir dès la création de la SCI (l'immeuble figure alors dans les statuts constitutifs, un seul acte notarié) ou plus tard, en cours de vie sociale (il entraîne une augmentation de capital, une modification des statuts et des formalités supplémentaires). L'apport à la constitution reste la voie la plus simple et la moins coûteuse.
À lire aussi : le guide complet pour créer une SCI (forme, fiscalité, étapes et coûts réels).
Pour passer un bien propre en SCI, les frais de notaire représentent en pratique 1 à 1,5 % de la valeur du bien lorsque l'apport est pur et simple et réalisé au profit d'une SCI à l'impôt sur le revenu. L'acte authentique est obligatoire : l'apport d'un immeuble doit être publié au fichier immobilier, ce qui impose la forme notariée (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière).
Les frais de notaire se décomposent en trois blocs : les émoluments (la rémunération réglementée du notaire), les taxes (droits d'enregistrement le cas échéant, contribution de sécurité immobilière) et les débours (sommes avancées pour le compte du client). Pour un apport pur et simple à une SCI à l'IR, les droits d'enregistrement sont nuls : la facture se concentre donc sur les émoluments et les débours.
Les émoluments suivent un barème national dégressif par tranches, fixé à l'article A444-91 du Code de commerce et reconduit jusqu'au 29 février 2028 par l'arrêté du 25 février 2026. La TVA à 20 % s'ajoute à ces taux.
| Tranche de valeur du bien | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Au-delà de 100 000 €, le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur la part excédentaire, à condition de l'appliquer à tous ses clients placés dans la même situation. S'ajoutent la contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % de la valeur du bien (minimum 15 €) et les débours, généralement compris entre 800 et 1 400 €.
Pour apporter une maison de 300 000 € à une SCI à l'IR (apport pur et simple, exonéré de droits d'enregistrement), comptez environ 3 350 € d'émoluments TTC, 300 € de CSI et 1 000 € de débours, soit un total de l'ordre de 4 650 €. À comparer aux 7 à 8 % de frais d'un achat immobilier classique dans l'ancien (21 000 à 24 000 € pour le même bien) : passer un bien propre en SCI coûte donc, en frais de notaire, nettement moins cher qu'une acquisition — sous réserve de la fiscalité de plus-value examinée plus bas. Estimation indicative hors honoraires d'avocat ; le chiffre exact dépend de la valeur retenue et du régime fiscal.
Le coût fiscal de l'apport dépend directement du régime d'imposition de la SCI. Un apport pur et simple d'immeuble à une SCI à l'impôt sur le revenu est exonéré de droits d'enregistrement lors de la constitution ; le même apport à une SCI à l'impôt sur les sociétés est, lui, assimilé à une mutation à titre onéreux et taxé, sauf engagement de conservation.
Cette différence découle de l'article 809 du Code général des impôts. Son 3° du I assimile à des mutations à titre onéreux les apports d'immeuble faits à une personne morale passible de l'IS par une personne qui n'y est pas soumise. Concrètement :
Un point technique change tout : si la SCI reprend à sa charge le crédit immobilier qui finance encore le bien, l'apport cesse d'être « pur et simple » à hauteur du capital restant dû. Cette prise en charge de passif est analysée comme un apport à titre onéreux et donne ouverture aux droits de mutation (de l'ordre de 5 %) sur la fraction concernée, y compris pour une SCI à l'IR, ce qui alourdit la facture de frais de notaire. Pour rester en apport pur et simple exonéré, l'apporteur conserve l'emprunt à titre personnel ou solde le prêt avant l'apport.
Avant de trancher entre IR et IS, il faut donc comparer non seulement la fiscalité annuelle des loyers, mais aussi le coût d'entrée de l'apport. Pour cadrer ce choix structurant, le guide complet sur la SCI, sa fiscalité et ses coûts réels détaille les deux régimes. Vous pouvez aussi confronter la SCI à d'autres statuts via le quiz statut juridique.
Oui : fiscalement, l'apport d'un bien immobilier à une SCI est une cession à titre onéreux susceptible de générer une plus-value imposable. L'administration range expressément « les apports en société » parmi les cessions à titre onéreux soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U).
La plus-value correspond à la différence entre la valeur d'apport retenue dans l'acte et le prix d'acquisition d'origine du bien. Elle est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Plusieurs mécanismes peuvent ramener cette plus-value à zéro : l'abattement pour durée de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans) ; et surtout l'exonération de la résidence principale (CGI, art. 150 U II-1°), lorsque le bien apporté constitue le logement principal de l'apporteur au jour de l'apport. C'est tout l'enjeu de la question « mettre sa maison en SCI » : apporter sa résidence principale peut être neutre en plus-value, alors qu'apporter un bien locatif récemment acquis peut être coûteux. Avant de passer un bien propre en SCI, il faut donc additionner frais de notaire et plus-value potentielle : l'arbitrage mérite une analyse personnalisée.
Mettre sa maison en SCI suppose six étapes ordonnées, de la purge des droits de préemption jusqu'à la publicité foncière. La présence du notaire est requise pour l'acte d'apport, mais la rédaction des statuts peut être confiée à un avocat.
Déterminer la valeur vénale de l'immeuble, qui fixe le nombre de parts attribuées. En SCI, aucun commissaire aux apports n'est imposé : les associés évaluent sous leur responsabilité, mais une sous-évaluation ou sur-évaluation expose à un risque fiscal et civil.
L'apport étant analysé comme une vente, la commune peut exercer son droit de préemption urbain. Une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) doit donc être adressée à la mairie avant la signature.
Les statuts définissent l'objet civil, le siège, la gérance, la répartition des parts et les clauses d'agrément. La clause d'emploi/remploi y sécurise la nature propre des parts reçues en contrepartie d'un bien propre.
L'apport d'un immeuble est constaté par acte authentique. Le notaire perçoit ses émoluments, calcule la CSI et liquide, le cas échéant, les droits d'enregistrement et la plus-value.
La SCI est immatriculée au greffe du tribunal judiciaire via le guichet unique de l'INPI, après publication d'une annonce légale et dépôt du dossier.
Le notaire procède à la publicité foncière, qui rend l'apport opposable aux tiers et inscrit la SCI comme nouveau propriétaire au fichier immobilier.
Transmettre son patrimoine via une SCI repose sur la donation progressive des parts sociales, bien plus souple que la donation d'un immeuble en indivision. Une fois passé un bien propre en SCI, le propriétaire transmet des parts plutôt que des mètres carrés, ce qui permet d'étaler la transmission et d'optimiser les abattements.
Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € en franchise de droits, tous les 15 ans (CGI, art. 779 I). Cet abattement s'applique aux parts de SCI comme aux biens immobiliers détenus en direct. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € exonérés par période de 15 ans, en répétant l'opération.
La SCI se prête particulièrement bien au démembrement : les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l'usufruit — donc les revenus et la gestion. La valeur de la nue-propriété taxée est réduite selon l'âge de l'usufruitier, d'après le barème de l'article 669 du CGI. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires (CGI, art. 1133). C'est l'un des grands intérêts patrimoniaux de la SCI familiale, que détaille notre guide pour créer une SCI.
Le coût de création d'une SCI avec apport immobilier combine les frais de constitution de la société et les frais de notaire liés à l'apport. Sans apport en nature, créer une SCI revient à 350 à 800 € ; avec l'apport d'un immeuble et l'intervention obligatoire du notaire, prévoir un budget global de 1 500 à 5 000 € selon la valeur du bien.
| Poste | Montant indicatif 2026 |
|---|---|
| Rédaction des statuts (modèle d'avocat Actav) | dès 49 € |
| Annonce légale | ~ 190 à 230 € |
| Greffe + dépôt guichet unique INPI | ~ 80 € |
| Émoluments du notaire (bien 300 000 €) | ~ 3 350 € TTC |
| CSI + débours | ~ 1 300 € |
| Droits d'enregistrement (apport pur et simple, SCI IR) | 0 € |
Le poste le plus lourd reste donc le notaire : les frais de notaire sont incontournables dès qu'un immeuble entre dans le capital, mais ils restent bien inférieurs aux droits de mutation d'un achat. La maîtrise du coût de création d'une SCI avec apport immobilier passe par le bon régime fiscal et des statuts solides : sur ces deux leviers, l'accompagnement par un avocat est déterminant. Comparez les formules détaillées sur la page des tarifs Actav.
Passer un bien propre en SCI engage votre patrimoine et votre fiscalité sur le long terme : l'accompagnement par un avocat inscrit au Barreau, et non par un simple formaliste, sécurise les arbitrages les plus risqués. Le choix IR/IS, la clause d'emploi-remploi des biens propres, le calcul des frais de notaire ou l'évaluation de l'immeuble sont des points où une erreur se paie cher.
Avec Actav, vous décidez du niveau d'accompagnement. Le diagnostic LancIA évalue gratuitement la structure adaptée à votre projet immobilier ; le Pack Autonomie à 49 € vous donne des statuts d'avocat à compléter ; le Pack Clés en main à 59 € + honoraires confie le dossier à un avocat partenaire. Sur Actav Suite, vous accédez à des modèles de statuts SCI conformes 2026, et la communauté Actav Connect permet de poser vos questions juridiques. Contrairement à une plateforme purement formaliste, chaque avocat partenaire est couvert par une RC pro et tenu au secret professionnel (art. 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971).
Oui. Dès lors que l'apport porte sur un immeuble, l'acte doit être authentique, car il sera publié au fichier immobilier au titre de la publicité foncière (décret du 4 janvier 1955). Le notaire est donc incontournable, qu'il s'agisse d'un apport à la constitution de la SCI ou en cours de vie sociale. La rédaction des statuts, elle, peut être confiée à un avocat.
Environ 1 à 1,5 % de la valeur du bien pour un apport pur et simple à une SCI à l'IR. Les frais comprennent les émoluments du notaire (barème dégressif : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 0,799 % au-delà de 60 000 €, + TVA 20 %), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, et 800 à 1 400 € de débours. Les droits d'enregistrement sont nuls dans ce cas, ce qui rend l'apport bien moins coûteux qu'un achat classique.
En principe oui, car l'apport est une cession à titre onéreux soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux). Toutefois, si la maison apportée est votre résidence principale au jour de l'apport, la plus-value est exonérée (CGI, art. 150 U II-1°). De même, un bien détenu depuis plus de 22 ans est exonéré d'impôt sur le revenu. C'est l'arbitrage clé à vérifier avant d'apporter.
Non. Contrairement à la SARL ou à la SAS, la société civile immobilière n'impose pas la désignation d'un commissaire aux apports. Les associés évaluent eux-mêmes le bien apporté, sous leur responsabilité. Une évaluation rigoureuse reste essentielle : une valeur manifestement excessive ou minorée peut être contestée par l'administration fiscale ou par un tiers, d'où l'intérêt d'un avis professionnel.
La différence porte sur les droits d'enregistrement. Un apport pur et simple d'immeuble à une SCI à l'IR est exonéré à la constitution. Le même apport à une SCI à l'IS, fait par un particulier, est assimilé à une mutation à titre onéreux et soumis à un droit de l'ordre de 5 % (CGI, art. 809 I 3°), sauf engagement de conserver les parts pendant trois ans. Le choix IR/IS doit donc intégrer ce coût d'entrée, en plus de la fiscalité des loyers.
En donnant les parts par tranches. Chaque parent peut transmettre 100 000 € de parts à chaque enfant en franchise de droits, renouvelable tous les 15 ans (CGI, art. 779). En donnant la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit, la base taxable est réduite selon le barème de l'article 669 du CGI, et la pleine propriété se reconstitue sans frais au décès. Transmettre son patrimoine via une SCI permet ainsi d'organiser une succession progressive et maîtrisée.
De 1 500 à 5 000 € environ selon la valeur du bien. Ce budget additionne les frais de constitution de la SCI (statuts dès 49 € avec Actav, annonce légale ~190 à 230 €, greffe ~80 €) et les frais de notaire de l'apport (émoluments, CSI 0,10 %, débours). Pour une maison de 300 000 € apportée à une SCI à l'IR, comptez de l'ordre de 4 650 € de frais de notaire, hors honoraires d'avocat éventuels.
Frais de notaire, choix IR/IS, clause d'emploi-remploi, transmission des parts : un avocat partenaire Actav structure l'apport de votre bien propre en SCI et chiffre chaque poste avant que vous ne signiez.
