Téléchargez un modèle de bail d'habitation au format Word, rédigé et validé par un avocat, conforme à la loi du 6 juillet 1989 : location vide, meublée ou bail mobilité, avec durée, préavis et dépôt de garantie à jour 2026, prêt à compléter en quelques minutes.
Un bail d'habitation est un contrat de location d'un logement loué à usage de résidence principale du locataire, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. C'est ce texte d'ordre public qui fixe la durée, le préavis, le dépôt de garantie et les obligations du bailleur comme du locataire, et auquel les parties ne peuvent pas déroger librement.
Ce contrat se distingue ainsi du bail de droit commun (Code civil), qui s'applique aux résidences secondaires ou lorsque le locataire est une société : dans ce cas, la loi de 1989 ne joue pas et les règles sont fixées par le contrat. Dès que le logement constitue la résidence principale d'une personne physique, le régime protecteur de 1989 s'impose.
La loi prévoit trois contrats selon l'usage et la durée : le bail vide (location nue), le bail meublé et le bail mobilité créé par la loi ELAN de 2018. Le modèle proposé par la bibliothèque Actav couvre chacune de ces situations, avec les mentions obligatoires imposées par la loi du 6 juillet 1989, ce qui évite la première cause de litige : un contrat incomplet ou inadapté à la nature de la location.
Le choix dépend de la durée souhaitée et de la situation du locataire. La location vide offre la plus grande stabilité, la location meublée un cadre plus souple, et le bail mobilité une solution courte réservée aux personnes en situation de mobilité.
| Critère | Location vide | Location meublée | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Durée | 3 ans (6 si bailleur société) | 1 an | 1 à 10 mois |
| Reconduction | Tacite | Tacite | Aucune (non renouvelable) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 en zone tendue) | 1 mois | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois | Aucun avant le terme |
| Dépôt de garantie | 1 mois max. | 2 mois max. | Interdit |
| Référence | Loi 1989 (art. 3-18) | Loi 1989 (art. 25-3) | Loi 1989 (art. 25-12) |
La location vide est conclue pour 3 ans minimum lorsque le bailleur est un particulier, 6 ans s'il s'agit d'une personne morale, avec reconduction tacite. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou dans des situations protégées (mutation, perte d'emploi, premier emploi, RSA ou AAH, état de santé, attribution d'un logement social). Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec 6 mois de préavis et un motif légal : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
La location meublée à titre de résidence principale dure 1 an minimum (9 mois non reconductibles pour un étudiant), avec reconduction tacite. Le préavis du locataire est ramené à 1 mois, celui du bailleur à 3 mois. Le logement doit comporter l'ensemble du mobilier listé par le décret du 31 juillet 2015 : l'absence d'un seul élément peut entraîner la requalification en location vide. Un modèle de bail meublé sérieux intègre cet inventaire obligatoire.
Le bail mobilité est un contrat de logement meublé d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible, réservé aux personnes justifiant d'une mobilité : études supérieures, formation professionnelle, stage, apprentissage, mission temporaire, mutation ou engagement de service civique (voir la fiche bail mobilité de l'ANIL). Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (la garantie Visale prend le relais), et le bailleur ne peut pas résilier avant le terme. Au-delà de 10 mois ou si le locataire se maintient, le bail bascule en location meublée classique d'un an.
Le dépôt de garantie est plafonné par la loi : 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en location meublée, et il est purement et simplement interdit en bail mobilité. Ces plafonds sont d'ordre public et toute clause supérieure est illégale.
| Type de bail | Dépôt de garantie | Préavis locataire | Préavis bailleur |
|---|---|---|---|
| Location vide | 1 mois HC | 3 mois (1 en zone tendue) | 6 mois |
| Location meublée | 2 mois HC | 1 mois | 3 mois |
| Bail mobilité | Interdit | 1 mois | Aucun avant terme |
À la fin du bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois en cas de retenue justifiée (voir la fiche officielle Dépôt de garantie sur service-public.fr). Passé ce délai, la somme due est majorée d'intérêts de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le préavis du locataire se décompte de date à date à compter de la réception du congé par le bailleur. Il s'envoie par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé (voir la fiche officielle Préavis du locataire sur service-public.fr).
Non : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail d'habitation, location vide comme meublée ou bail mobilité. Cette interdiction résulte de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
Le calendrier se poursuit : les logements classés F seront interdits à la location à compter de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034. Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être révisé ni augmenté entre deux locataires. Le DPE doit être annexé au bail, qui mentionne obligatoirement la classe énergétique du logement. Un locataire qui se voit louer un logement non décent peut saisir le juge pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer.
Non : l'indemnité d'éviction n'existe pas dans le bail d'habitation. Cette protection est propre au bail commercial, où elle compense la perte du fonds de commerce. Dans une location de logement, lorsque le bailleur donne congé, le locataire ne perçoit aucune indemnité d'éviction.
En revanche, le congé du bailleur est strictement encadré : il doit respecter le préavis légal (6 mois en location vide, 3 mois en meublé), reposer sur un motif valable et, en cas de congé pour vendre, ouvrir au locataire un droit de préemption lui permettant d'acheter le logement en priorité. Un congé irrégulier dans la forme ou le motif est nul, et c'est au bailleur de prouver sa régularité. Si vous gérez aussi un local professionnel, consultez notre guide du bail commercial 3-6-9, où l'indemnité d'éviction joue pleinement.
Un modèle de bail d'habitation gratuit en PDF aide à comprendre la structure du contrat, mais il atteint vite ses limites dès que la situation se précise. La vraie différence se joue sur les mentions obligatoires et leur mise à jour au regard des dernières lois.
Sur Actav, vous téléchargez un modèle de bail rédigé et validé par un avocat dès 49 € HT en location vide, 95 € HT en meublé et 75 € HT en bail mobilité, prêt à compléter et conforme au droit 2026. En cas de doute sur le préavis, le dépôt de garantie ou le choix du bail, vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
Rédiger un bail conforme suppose 6 étapes, du choix du type de location à la signature avec l'état des lieux. Voici la marche à suivre.
Déterminer s'il s'agit d'une location vide, meublée ou d'un bail mobilité, selon la durée souhaitée et la situation du locataire.
Récupérer le modèle correspondant au format Word, validé par avocat, dans la bibliothèque Actav.
Compléter l'identité des parties, l'adresse, la surface habitable, le loyer, les charges, le dépôt de garantie et la date de prise d'effet.
Joindre le DPE et le dossier de diagnostic technique, ainsi que l'inventaire du mobilier en meublé et le motif de mobilité en bail mobilité.
Établir un état des lieux contradictoire à la remise des clés, à comparer à celui de sortie pour la restitution du dépôt de garantie.
Faire signer les deux parties (signature électronique possible) et remettre un exemplaire daté à chacune.
Parce que chaque modèle de bail de la bibliothèque Actav est rédigé par des juristes et validé par un avocat inscrit au Barreau, à jour de la loi 2026, et livré au format Word éditable avec un guide de rédaction. Là où une plateforme formaliste se contente de vendre un PDF, Actav engage une responsabilité d'avocat.
Clauses rédigées par des juristes et validées par un avocat inscrit au Barreau, sous veille juridique permanente.
Fichier .docx compatible Word, Google Docs et LibreOffice, personnalisable champ par champ, livré immédiatement.
Règlement par Stripe et téléchargement immédiat du modèle dans votre espace client, sans abonnement ni frais caché.
Un doute sur le préavis ou le dépôt ? Posez votre question sur Actav Connect : des avocats partenaires répondent publiquement.
Cet écosystème — modèles de bail d'habitation de la bibliothèque, accompagnement via Actav Suite, diagnostic LancIA et forum Actav Connect — vous permet d'aller du modèle standard à l'accompagnement avocat sans rupture de parcours. Le paiement est sécurisé par Stripe et le document arrive instantanément dans votre espace client. Tous les modèles sont réunis dans la bibliothèque juridique Actav.
Elle dépend du type de location. Un bail d'habitation vide dure 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une société), une location meublée 1 an (ou 9 mois pour un bail étudiant), et un bail mobilité de 1 à 10 mois, non renouvelable. Les baux vide et meublé se reconduisent tacitement à l'échéance, contrairement au bail mobilité qui prend fin de plein droit à son terme.
La durée, le préavis et le dépôt de garantie. Le bail d'habitation vide dure 3 ans, avec un préavis locataire de 3 mois et un dépôt de garantie d'1 mois. Le bail meublé dure 1 an, avec un préavis d'1 mois et un dépôt de 2 mois, mais impose la présence du mobilier listé par le décret du 31 juillet 2015. La location meublée est aussi imposée en BIC (LMNP), la location vide en revenus fonciers.
Un bail meublé court de 1 à 10 mois. Créé par la loi ELAN de 2018, le bail mobilité est réservé aux personnes justifiant d'une mobilité à la signature : études supérieures, formation professionnelle, stage, apprentissage, mission temporaire, mutation ou service civique. Il est non renouvelable, sans dépôt de garantie, et le bailleur ne peut pas le résilier avant le terme. À défaut de motif de mobilité, il est requalifié en bail meublé classique.
1 à 3 mois selon le bail. Le locataire d'une location vide donne un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou en cas de situation protégée (mutation, perte d'emploi, RSA, AAH, état de santé…). En location meublée comme en bail mobilité, le préavis est d'1 mois. Le congé s'envoie par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
1 mois en vide, 2 mois en meublé, rien en bail mobilité. Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et à 2 mois en meublé. Il est interdit en bail mobilité. Il doit être restitué dans le mois suivant la fin du bail (2 mois en cas de retenue), sous peine d'intérêts de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Non. L'indemnité d'éviction n'existe pas en bail d'habitation : elle est propre au bail commercial. Lorsque le bailleur donne congé d'un logement, il doit respecter le préavis et un motif légal (reprise, vente, motif légitime et sérieux), mais ne verse aucune indemnité. En cas de congé pour vendre, le locataire bénéficie en revanche d'un droit de préemption pour acheter le logement en priorité.
La loi du 6 juillet 1989. Le bail d'habitation est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, modifiée notamment par la loi ALUR de 2014 (location meublée) et la loi ELAN de 2018 (bail mobilité). Ce texte d'ordre public encadre la durée, le préavis, le dépôt de garantie, le congé et la décence du logement. Le bail de droit commun (Code civil) ne s'applique qu'aux résidences secondaires ou aux locataires personnes morales.
Non. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au DPE est interdit à la location pour tout nouveau bail d'habitation, vide, meublé ou mobilité (loi Climat et résilience du 22 août 2021). Les logements classés F seront interdits en 2028, puis E en 2034. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté.
Par congé d'1 mois pour le locataire. En location meublée comme en bail mobilité, le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'1 mois, sans motif, par lettre recommandée avec accusé de réception. En meublé, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance annuelle avec 3 mois de préavis ; en bail mobilité, il ne peut pas résilier avant le terme du contrat.
Rarement, dès que la situation se précise. Un modèle de bail d'habitation gratuit en PDF aide à comprendre la structure, mais il est souvent figé, non éditable et imprécis sur le type de location, l'inventaire du mobilier ou les mentions DPE. Sur Actav, le modèle est livré en Word éditable, à jour 2026, avec un guide de rédaction, dès 49 € HT. En cas de doute, vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
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