Téléchargez un modèle de bail professionnel au format Word, rédigé et validé par un avocat, conforme à l'article 57 A de la loi de 1986 : durée 6 ans, préavis 6 mois, loyer libre et clauses sécurisées, prêt à compléter en quelques minutes.
Il s'agit du contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel, c'est-à-dire à l'exercice d'une profession libérale (médecin, avocat, architecte, expert-comptable…). Son régime est fixé par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, complété par les articles 1713 et suivants du Code civil.
Contrairement au bail commercial, qui s'applique aux commerçants, artisans et industriels immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers, ce contrat obéit à un statut allégé : durée de 6 ans minimum, contrat établi par écrit, et grande liberté contractuelle sur le loyer et les charges. C'est cette souplesse qui en fait l'outil de prédilection des libéraux qui n'exploitent pas de fonds de commerce.
Le statut du bail professionnel est d'ordre public de protection : les parties qui relèvent de son champ d'application ne peuvent pas y déroger librement, comme l'a rappelé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 10 décembre 2002, n° 99-21.858). La principale conséquence est que le locataire dispose toujours d'un droit de sortie anticipée, qu'aucune clause ne peut lui retirer.
Le modèle de bail professionnel proposé dans la bibliothèque Actav intègre déjà ces mentions impératives et la qualification correcte de l'activité, ce qui évite la principale cause de litige : une rédaction approximative qui expose à une requalification en bail commercial.
Le choix dépend de l'activité exercée, pas d'une simple préférence : le bail commercial s'impose dès qu'un fonds de commerce, artisanal ou industriel est exploité par un preneur immatriculé, tandis que le bail professionnel est réservé aux activités libérales non commerciales. Se tromper de bail expose à une requalification, donc le critère décisif est la nature juridique de l'activité.
| Critère | Bail professionnel | Bail commercial |
|---|---|---|
| Pour qui | Profession libérale | Commerçant, artisan, industriel |
| Durée minimale | 6 ans | 9 ans |
| Résiliation locataire | À tout moment, préavis 6 mois | Tous les 3 ans, préavis 6 mois |
| Droit au renouvellement | Non | Oui |
| Indemnité d'éviction | Non | Oui |
| Loyer | Libre, non plafonné | Plafonné (ILC) |
| Référence | Art. 57 A loi 1986 | L.145-1 C. com. |
La différence essentielle tient à la « propriété commerciale » : le locataire d'un bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement et, s'il lui est refusé, d'une indemnité d'éviction souvent élevée. Ce dernier n'offre aucune de ces protections, ce qui le rend plus souple pour le bailleur mais moins sécurisant pour le preneur sur le long terme. Pour une activité commerciale, c'est le bail commercial 3-6-9 qui s'impose ; pour un test d'activité de courte durée, voir le bail commercial précaire.
La durée minimale d'un bail professionnel est de 6 ans : c'est une règle impérative de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, et toute clause prévoyant une durée plus courte est écartée. À son terme, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé délivré par l'une des parties.
| Situation | Qui agit | Préavis & forme |
|---|---|---|
| Départ en cours de bail | Locataire (à tout moment) | 6 mois · LRAR ou commissaire de justice |
| Non-renouvellement au terme | Locataire ou bailleur | 6 mois avant l'échéance |
| Maintien sans congé | — | Tacite reconduction pour 6 ans |
Le locataire peut notifier à tout moment son intention de quitter les locaux, en respectant un préavis de 6 mois, sans avoir à se justifier. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice. Le délai de 6 mois court à compter de la notification, sans attendre une date anniversaire.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail, en respectant le même préavis de 6 mois. Il n'a pas à motiver son refus de renouvellement et ne doit aucune indemnité d'éviction — c'est une différence majeure avec le bail commercial. À défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction. Lorsque la durée convenue dépasse 12 ans, le contrat doit obligatoirement être passé par acte notarié (voir la fiche officielle Fin du bail professionnel sur service-public.fr).
Le loyer d'un bail professionnel est fixé librement entre les parties : il n'existe ni plafonnement légal ni indice de référence imposé, contrairement au loyer commercial encadré par l'indice des loyers commerciaux (ILC). Cette liberté est l'un des grands avantages de ce bail, mais elle suppose une clause de révision rédigée avec soin.
En pratique, le contrat prévoit le plus souvent une clause d'indexation annuelle adossée à un indice public, généralement l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l'indice du coût de la construction (ICC). En l'absence de clause d'indexation, le loyer reste figé pour toute la durée du bail. Le modèle Actav propose une clause d'indexation conforme et une clause de révision claire, pour sécuriser l'évolution du loyer sans risque de nullité.
Le dépôt de garantie et la répartition des charges relèvent eux aussi de la liberté contractuelle : aucun inventaire limitatif n'est imposé par la loi, à la différence du bail commercial soumis à la loi Pinel. Il est donc d'autant plus important de détailler précisément, dans le contrat, qui prend en charge les travaux, les taxes et l'entretien.
Oui : depuis la loi LME du 4 août 2008, les parties peuvent choisir de le soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, dans les conditions du 7° du I de l'article L.145-2 du Code de commerce. Cette option permet à un libéral de bénéficier du droit au renouvellement et de l'indemnité d'éviction, normalement réservés aux baux commerciaux.
Cette soumission volontaire doit résulter d'une volonté claire et non équivoque des deux parties. La Cour de cassation l'exige strictement : la seule qualification de « bail commercial », la mention que « le preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale » ou la simple référence aux règles du Code de commerce ne suffisent pas à caractériser cette renonciation aux dispositions d'ordre public de l'article 57 A (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-20.285, publié au Bulletin). Une fois l'option régulièrement exercée, l'ensemble des règles du bail commercial s'imposent aux parties, y compris le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction.
C'est une décision lourde de conséquences, qui mérite l'avis d'un professionnel. En cas de doute sur l'opportunité de cette option, vous pouvez interroger un avocat partenaire sur Actav Connect avant de signer votre bail.
Un modèle complet doit prévoir au minimum une dizaine de clauses essentielles : la loi de 1986 fixe peu de mentions impératives, ce qui rend la rédaction d'autant plus déterminante pour équilibrer le contrat. Voici les clauses qu'un modèle sérieux doit comporter.
| Clause | Ce qu'elle encadre |
|---|---|
| Désignation des locaux | Adresse, superficie, usage exclusivement professionnel |
| Durée & reconduction | 6 ans minimum, tacite reconduction |
| Congé & préavis | Sortie locataire à tout moment, préavis 6 mois |
| Loyer & indexation | Montant libre, indice ILAT ou ICC |
| Dépôt de garantie | Montant, restitution |
| Charges & travaux | Répartition libre, à détailler |
| État des lieux | Entrée et sortie (art. 57 B loi 1986) |
| Cession & sous-location | Conditions, accord du bailleur |
| Destination des locaux | Activité libérale autorisée |
| Clause résolutoire | Résiliation en cas de manquement |
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire (article 57 B de la loi de 1986) : il conditionne la restitution du dépôt de garantie. La cession du bail est en principe libre, sauf clause contraire du contrat — d'où l'intérêt d'une clause de cession précise. Un modèle validé par un avocat sécurise tous ces points sensibles que la loi laisse à la liberté des parties.
Il s'adresse à tous les professionnels libéraux qui louent un local pour y exercer une activité non commerciale. Dès qu'un fonds de commerce est exploité, c'est en revanche le bail commercial qui s'applique.
Médecins, dentistes, kinésithérapeutes, infirmiers, psychologues… qui installent un cabinet libéral.
Avocats, notaires, huissiers, experts-comptables, commissaires de justice exerçant en libéral.
Architectes, géomètres, consultants, ingénieurs, traducteurs et autres libéraux non commerçants.
Attention : choisir un bail professionnel pour une activité en réalité commerciale est risqué, car le preneur peut demander la requalification en bail commercial et réclamer la protection du statut. Le bon réflexe est de vérifier la nature exacte de l'activité avant de signer.
Un modèle gratuit trouvé en ligne aide à comprendre la structure du contrat, mais il atteint vite ses limites : comme la loi laisse l'essentiel à la liberté contractuelle, un modèle générique néglige souvent les clauses qui protègent réellement chaque partie. La différence se joue sur la qualité de rédaction des clauses libres.
Sur Actav, vous téléchargez un modèle rédigé et validé par un avocat dès 127 € HT, prêt à compléter et conforme au droit 2026 — pour une fraction du coût d'une rédaction sur mesure en cabinet, souvent facturée 2 000 à 3 000 €. Pour une situation atypique (bail mixte habitation-profession, option statut commercial, local en copropriété), un guide de rédaction accompagne le modèle et vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
Parce que chaque modèle de la bibliothèque Actav est rédigé par des juristes et validé par un avocat inscrit au Barreau, à jour du droit 2026, et livré au format Word éditable avec un guide de rédaction intégré. Là où une plateforme formaliste se contente de vendre un PDF, Actav engage une responsabilité d'avocat.
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Rédiger un bail professionnel conforme suppose 6 étapes : de la vérification de l'activité à la signature, en passant par l'état des lieux. Voici la marche à suivre.
Confirmer que l'activité est exclusivement libérale (non commerciale) et que le local est affecté à un usage professionnel : c'est ce qui rend le bail professionnel applicable.
Récupérer le modèle Actav au format Word, validé par avocat, dans la bibliothèque.
Compléter désignation, durée de 6 ans, loyer et clause d'indexation, dépôt de garantie et répartition des charges et travaux.
Établir l'état des lieux d'entrée contradictoire, imposé par l'article 57 B de la loi de 1986, et le joindre au contrat.
Décider, le cas échéant, d'une soumission volontaire au statut des baux commerciaux, en s'appuyant sur le guide de rédaction ou un avocat sur Actav Connect.
Faire signer les deux parties (signature électronique possible) et conserver un exemplaire daté pour chacune.
Un bail réservé aux professions libérales. Il s'agit du contrat de location d'un local à usage exclusivement professionnel, occupé par un libéral qui n'exploite pas de fonds de commerce. Il est régi par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 : durée minimale de 6 ans, contrat écrit, et grande liberté sur le loyer et les charges. Dès qu'un fonds de commerce est exploité, c'est le bail commercial qui s'applique.
6 ans minimum. L'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 impose une durée minimale de 6 ans, sans possibilité d'y déroger. À l'échéance, le bail est tacitement reconduit pour la même durée si aucune des parties ne donne congé. Lorsque la durée convenue dépasse 12 ans, le bail doit obligatoirement être passé par acte notarié.
L'activité, la durée et la protection. Le bail commercial s'applique aux commerçants, artisans et industriels immatriculés ; il dure 9 ans, donne droit au renouvellement et à une indemnité d'éviction, et son loyer est plafonné. Le bail professionnel est réservé aux libéraux : il dure 6 ans, le loyer est libre, mais il n'offre ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Il est plus souple, le bail commercial plus protecteur.
Par congé avec préavis de 6 mois. Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, sans motif, en respectant un préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail, avec le même préavis de 6 mois. Le délai court à compter de la notification, sans attendre de date anniversaire.
Non. Contrairement au bail commercial, il ne confère aucun droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. À l'échéance, le bailleur peut refuser de renouveler sans motif et sans verser d'indemnité. Le contrat peut toutefois prévoir une clause de renouvellement, et les parties peuvent opter volontairement pour le statut des baux commerciaux pour obtenir ces protections.
Librement. Le loyer est négocié librement entre les parties : il n'existe ni plafonnement ni indice imposé, contrairement au loyer commercial encadré par l'indice ILC. Le contrat prévoit généralement une clause d'indexation annuelle adossée à l'indice ILAT ou ICC. En l'absence de clause d'indexation, le loyer reste figé pour toute la durée du bail.
Oui, par option volontaire. Depuis la loi LME du 4 août 2008, les parties peuvent soumettre volontairement ce bail au statut des baux commerciaux, dans les conditions du 7° du I de l'article L.145-2 du Code de commerce. Cette option doit résulter d'une volonté claire et non ambiguë. Une fois exercée, toutes les règles du bail commercial s'appliquent, y compris le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction.
Tout professionnel libéral. Le bail professionnel concerne les professions libérales qui exercent une activité non commerciale : professions de santé (médecins, kinésithérapeutes), professions du droit et du chiffre (avocats, experts-comptables), professions techniques et de conseil (architectes, consultants). Si l'activité est en réalité commerciale, le bail risque la requalification en bail commercial à la demande du locataire.
Un modèle validé par avocat, dès que l'enjeu est réel. Comme la loi de 1986 laisse l'essentiel à la liberté des parties, un modèle gratuit néglige souvent les clauses qui protègent réellement (indexation, charges, option statut commercial). Sur Actav, le modèle de bail professionnel est livré en Word éditable, à jour 2026, avec un guide de rédaction, dès 127 € HT. En cas de doute sur une clause, vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
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