La SCI construction vente, ou société civile de construction-vente, permet à plusieurs associés de bâtir un ou plusieurs immeubles pour les revendre, à l'impôt sur le revenu et avec des statuts rédigés par avocat.
Une SCI construction vente est une société civile dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente, en totalité ou par fractions. Juridiquement, son nom exact est société civile de construction-vente (SCCV) ; l'appellation « société civile immobilière de construction-vente » est l'usage courant. Elle est régie par les articles L. 211-1 à L. 211-4 du Code de la construction et de l'habitation et, à titre supplétif, par le régime des sociétés civiles du Code civil (articles 1845 et suivants). L'administration la classe parmi les types de sociétés civiles immobilières recensés par le service public.
La particularité de la SCCV tient à une exception légale : bien que l'activité de construction-revente soit commerciale par nature, la loi maintient à la société son caractère civil. Les associés n'acquièrent donc pas le statut de commerçant, et la société conserve sa transparence fiscale. En contrepartie, les immeubles construits ne peuvent jamais être attribués aux associés en contrepartie de leurs apports, sous peine de nullité de l'attribution. C'est ce qui distingue la SCCV de la SCI d'attribution.
La différence est dans l'objet : une SCI classique détient et gère des biens pour les louer, tandis que la SCCV les construit pour les revendre. Cette finalité change tout : fiscalité, TVA et possibilité de revente immédiate. Une SCI de gestion qui revendrait régulièrement ses biens risquerait la requalification ; la SCCV, elle, a la revente pour objet même.
| Critère | SCI de gestion (location) | SCI construction vente (SCCV) |
|---|---|---|
| Objet social | Détenir et louer des immeubles | Construire pour revendre |
| Revente du bien | Risque de requalification | Autorisée (objet même) |
| Régime d'imposition | Revenus fonciers (IR) ou IS | IR / BIC via art. 239 ter |
| TVA | Location nue exonérée | Assujettie (20 %) |
| Attribution aux associés | Possible | Interdite (nullité) |
| Texte de référence | C. civ. art. 1845 et s. | CCH art. L. 211-1 et s. |
La SCI construction vente est exclue de l'impôt sur les sociétés et relève de plein droit de l'impôt sur le revenu, en vertu de l'article 239 ter du Code général des impôts. Concrètement, la société n'est pas imposée à son niveau : les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme une SCI de location.
Pour conserver ce régime, plusieurs conditions sont cumulatives : la société ne doit pas être constituée en SARL ou en SAS, ses statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés, et son objet doit rester la construction d'immeubles en vue de la vente. Une SCCV qui revendrait un terrain sans avoir construit, ou exercerait une activité de marchand de biens, basculerait à l'impôt sur les sociétés. La tolérance des 10 % de recettes commerciales accessoires ne s'applique pas à ce régime.
La SCI construction vente est assujettie à la TVA, car son activité entre dans le champ de la TVA immobilière. Elle déduit la TVA grevant les factures de construction, puis collecte la TVA sur la vente : le taux normal de 20 % s'applique à la cession d'un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ; au-delà de 5 ans, la vente est en principe exonérée. La société dépose chaque année une déclaration de résultats n° 2031 (BIC). Pour comparer ce régime à celui d'une SCI patrimoniale, consultez notre page pilier Créer une SCI.
Les associés d'une SCCV sont responsables des dettes sociales de façon indéfinie, non solidaire et subsidiaire. Cela signifie que leur patrimoine personnel peut être engagé, mais seulement à proportion de leurs parts dans le capital, et uniquement après mise en demeure de la société restée infructueuse, conformément à l'article L. 211-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Cette responsabilité « non solidaire » est une protection importante : un créancier ne peut pas réclamer la totalité de la dette à un seul associé, contrairement à une société en nom collectif (SNC). Chaque associé ne répond que de sa quote-part. C'est précisément pour sécuriser cette mécanique, et la clause statutaire de responsabilité indéfinie exigée par l'article 239 ter, qu'une rédaction des statuts par un avocat est recommandée pour toute SCCV. Pour partir d'une base fiable, appuyez-vous sur un modèle de statuts de SCI vérifié par avocat, à adapter à l'objet construction-vente et à la clause de responsabilité indéfinie.
Créer une SCCV suit le même parcours que toute société civile, en 6 étapes, depuis la définition de l'objet jusqu'à l'obtention du Kbis. Comptez environ 346 € TTC de frais légaux et un délai de 3 à 10 jours ouvrés une fois le dossier complet déposé.
Cadrez précisément l'opération de construction-vente : terrain, programme, financement, nombre d'associés (2 minimum). L'objet social doit viser la construction en vue de la vente.
Les statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés (condition de l'article 239 ter) et un objet conforme à l'article L. 211-1 CCH. C'est l'étape la plus sensible d'une SCCV : un modèle de statuts de SCI par avocat vous donne une base solide à adapter.
Le capital est libre (1 € minimum). Les apports peuvent être en numéraire ou en nature ; l'apport d'un bien immobilier impose le recours à un notaire pour un acte authentique.
Publiez un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL) habilité. Le forfait d'annonce légale pour une société civile autre qu'une SCI, dont la SCCV, est de 222 € HT en métropole (266,40 € TTC), et de 263 € HT à La Réunion et à Mayotte.
Déposez le dossier sur le guichet unique de l'INPI, point d'entrée obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, pour l'immatriculation au RCS (60,38 €) et la déclaration des bénéficiaires effectifs (19,33 €).
Une fois le Kbis délivré (3 à 10 jours ouvrés), ouvrez le compte bancaire de la société, mettez en place le suivi de TVA et lancez l'opération de construction.
La SCCV s'adresse à ceux qui construisent pour revendre, seuls ou à plusieurs, sur une opération déterminée. Voici les profils qui y recourent le plus souvent.
Une opération ponctuelle de construction-vente, sans monter une structure commerciale lourde.
Plusieurs personnes qui mutualisent apports, financement bancaire et compétences sur un même programme.
Une famille qui acquiert un terrain pour y bâtir et revendre plusieurs lots à la découpe.
Des personnes morales qui créent une SCCV dédiée à une opération, en évitant la double imposition.
Parce qu'une SCCV est une structure technique où une erreur de statuts coûte cher (perte du régime de l'article 239 ter, requalification à l'IS). Sur Actav (actav.fr), vos statuts de SCCV sont rédigés ou validés par un avocat inscrit au Barreau, couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle et tenu au secret professionnel (article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971), là où une plateforme formaliste se limite à un dépôt administratif. La comparaison reste factuelle : les deux services existent, mais le niveau de conseil diffère.
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Une vente sci avec crédit en cours est parfaitement possible : le prêt ne bloque pas la cession de l'immeuble. Au jour de la signature, le notaire prélève sur le prix de vente le capital restant dû, rembourse la banque, puis obtient la mainlevée de l'hypothèque inscrite. Le solde revient à la société. Selon le contrat de prêt, une indemnité de remboursement anticipé peut être due : relisez cette clause avant de signer le compromis.
Pour une SCCV, ce schéma est même la norme : le crédit d'accompagnement du programme se rembourse au fur et à mesure des ventes de lots. Autre voie possible, céder les parts de la société, le crédit restant alors à son passif. La banque exige souvent son accord préalable et le maintien des garanties consenties par les associés.
Oui. La vente à soi même sci (vendre un bien que vous détenez en direct à une société dont vous êtes associé) est licite, à condition d'être une vente réelle. L'opération passe par un acte notarié, à un prix conforme au marché, avec un paiement effectif : la société acquitte les droits de mutation et vous êtes, le cas échéant, imposé sur la plus-value comme pour toute cession.
L'administration fiscale surveille toutefois les montages à but exclusivement fiscal, qui relèvent de l'abus de droit. Et dans une SCCV, gardez la règle en tête : les immeubles construits ne peuvent pas être attribués aux associés en contrepartie de leurs apports. Une vente à prix de marché consentie à un associé reste une opération distincte, à sécuriser avec un avocat.
La vente part sci consiste à céder vos titres plutôt que l'immeuble : l'acquéreur entre au capital et la société continue son activité. La cession suppose en général l'agrément des autres associés, dans les conditions fixées par les statuts, puis un acte de cession enregistré auprès du service des impôts.
Côté coût, l'acquéreur paie un droit d'enregistrement de 5 % lorsque la société est à prépondérance immobilière (le cas d'une SCI dont l'actif est surtout composé d'immeubles en France), contre 3 % pour les autres parts sociales après un abattement calculé sur la base de 23 000 €, conformément à l'article 726 du Code général des impôts. Le cédant, de son côté, peut être imposé sur la plus-value réalisée sur ses titres.
Le régime de la plus value vente immobiliere sci dépend du type de société. Dans une SCCV, le profit de revente n'est pas une plus-value immobilière : c'est un bénéfice industriel et commercial, imposé directement chez chaque associé au prorata de ses parts, via l'article 239 ter du CGI, sans abattement pour durée de détention.
Dans une SCI de gestion à l'IR, en revanche, la cession d'un immeuble relève des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, selon le barème officiel publié par service-public.gouv.fr. D'où l'importance de choisir la bonne structure dès l'origine.
Deux voies existent pour une vente sci : vendre l'immeuble détenu par la société, ou céder les parts de la société elle-même. La vente de l'immeuble déclenche la fiscalité décrite plus haut (TVA à 20 % pour un immeuble achevé depuis moins de 5 ans dans une SCCV) et laisse le prix dans la caisse sociale, à distribuer ou à réinvestir ensuite. La vente des parts, elle, transfère la structure entière, avec son actif, son passif et ses éventuels crédits en cours ; l'acquéreur acquitte alors un droit d'enregistrement de 5 % sur les titres d'une société à prépondérance immobilière. Le bon arbitrage dépend de votre situation fiscale, du profil de l'acheteur et de l'endettement de la société : mieux vaut trancher au cas par cas, avec votre avocat.
Une vente en sci suit un parcours balisé : décision de vendre prise par le gérant ou les associés selon les pouvoirs prévus aux statuts, signature du compromis, purge des conditions suspensives, puis acte authentique chez le notaire. Le prix est encaissé par la société, qui rembourse d'abord ses dettes ; le solde est distribué aux associés ou réinvesti, selon la décision collective. Dans une SCCV, chaque vente de lot suit ce même circuit, en veillant au suivi de la TVA immobilière et à la conformité de l'opération avec l'objet social.
À l'IR. En vertu de l'article 239 ter du CGI, la SCI construction vente est exclue de l'impôt sur les sociétés et imposée à l'impôt sur le revenu : ses bénéfices sont taxés directement chez chaque associé, dans la catégorie BIC, au prorata des parts. Elle bascule toutefois à l'IS si elle exerce une autre activité commerciale (marchand de biens, vente de terrains sans construction) ou si elle est constituée en SARL ou SAS.
Deux au minimum. Comme toute société civile, la SCI construction vente exige au moins 2 associés, personnes physiques ou morales, sans maximum légal. Une personne seule ne peut pas créer de SCCV : elle devra se tourner vers une autre forme (SASU, EURL) ou s'associer. Les apports peuvent être réalisés en numéraire, en nature ou en industrie.
Oui. La SCI construction vente est assujettie à la TVA immobilière. Elle déduit la TVA sur les factures de construction et la collecte à la vente : 20 % pour un immeuble revendu moins de 5 ans après son achèvement, et en principe exonération au-delà de 5 ans. C'est une différence majeure avec une SCI de location nue, qui ne collecte ni ne déduit de TVA.
Indéfinie mais non solidaire. Chaque associé répond des dettes sur son patrimoine personnel, mais uniquement à hauteur de sa part dans le capital et après mise en demeure de la société restée sans effet (article L. 211-2 du Code de la construction et de l'habitation). Un créancier ne peut donc pas réclamer toute la dette à un seul associé, à la différence d'une SNC.
L'objet et le statut. La SCI construction vente construit pour revendre à des tiers (les immeubles ne peuvent pas être attribués aux associés). La SCI d'attribution construit pour attribuer les lots aux associés. Le marchand de biens, lui, achète et revend sans construire : son activité est commerciale, soumise à l'IS et au statut de commerçant. Seule la SCCV combine construction-revente et nature civile.
Environ 346 € TTC de frais légaux. Pour une société civile de construction-vente en métropole, comptez l'immatriculation au RCS (60,38 €), la déclaration des bénéficiaires effectifs (19,33 €) et l'annonce légale (222 € HT, soit 266,40 € TTC). S'ajoutent, selon votre choix, l'accompagnement (avocat, plateforme) et, en cas d'apport immobilier, les honoraires de notaire. Sur Actav, le diagnostic LancIA est gratuit et le seul paiement versé à Actav est le déblocage du dossier (99 € HT) ; les honoraires de l'avocat (à partir de 89 € HT) lui sont réglés directement.
Non, par principe. L'objet de la SCI construction vente est la vente : conserver durablement les immeubles pour les louer contredit cet objet et peut entraîner la perte du régime fiscal de l'article 239 ter, voire une requalification. Si votre but est de détenir et louer un patrimoine, c'est une SCI de gestion qu'il faut créer, pas une SCCV.
Elle est en général dissoute. Une sci de construction vente est le plus souvent constituée pour une opération déterminée : lorsque tous les lots sont vendus, les crédits remboursés et les garanties purgées, les associés votent la dissolution puis la liquidation. Le boni éventuel est réparti entre eux et imposé selon la transparence fiscale de la société. Rien n'interdit toutefois de prévoir un objet couvrant plusieurs programmes successifs : c'est un choix à arbitrer dès la rédaction des statuts, idéalement avec un avocat.
Des statuts conformes à l'article 239 ter, une clause de responsabilité bien rédigée et un dossier d'immatriculation complet : sécurisez votre opération de construction-vente avec Actav (diagnostic LancIA gratuit, sans surcoût caché).
