Avant de signer un compromis, une question domine : combien pouvez-vous réellement emprunter ? La capacité d'emprunt fixe ce plafond. Elle dépend de vos revenus, de vos charges, de la durée du prêt et du taux d'intérêt négocié. Notre simulateur applique les règles en vigueur en 2026 pour vous donner une estimation immédiate.
Cet article détaille chaque paramètre du calcul, le rôle du taux d'endettement et du reste à vivre, l'effet de la durée, et le cas particulier de l'achat immobilier via une SCI. Objectif : comprendre comment combien emprunter se transforme en projet concret.
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Le calcul repose sur une logique simple : votre banque détermine d'abord la mensualité maximale que vous pouvez consacrer à un crédit, puis convertit cette mensualité en un capital empruntable selon la durée et le taux.
La mensualité maximale découle du taux d'endettement. Depuis l'arrêté du 28 janvier 2022, ce taux d'effort ne peut dépasser 35 % des revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise. On retranche ensuite les crédits déjà en cours pour obtenir la somme disponible chaque mois.
Le calcul capacité emprunt se résume à cette formule :
| Étape | Formule |
|---|---|
| Mensualité maximale | (Revenus nets × 35 %) − crédits en cours |
| Capital empruntable | Mensualité ÷ (taux + assurance + durée) |
| Taux d'effort | (Mensualités + assurance) ÷ revenus nets × 100 |
Plus vos revenus sont élevés et vos charges faibles, plus le montant empruntable augmente. À l'inverse, un crédit auto ou un prêt à la consommation réduit directement la mensualité disponible, et donc le montant que vous pourrez emprunter.
Taux d'endettement et reste à vivre
Le taux d'endettement (ou taux d'effort) est le critère central. Plafonné à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), il mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. La règle s'impose à toutes les banques françaises et reste inchangée en 2026.
Les revenus pris en compte sont les revenus stables : salaires nets, pensions, et 70 % des revenus locatifs actuels ou futurs, considérés comme prudemment fiables. Les charges intègrent la mensualité du nouveau prêt, son assurance et les autres crédits en cours.
Le reste à vivre, second filtre de la banque
Le reste à vivre correspond à ce qu'il vous reste une fois toutes les charges fixes payées. Il n'a pas de seuil légal, mais les banques l'examinent attentivement, surtout pour les revenus modestes ou les familles nombreuses. Un reste à vivre confortable peut justifier une dérogation, car le HCSF autorise les établissements à dépasser le seuil de 35 % pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits.
Pour affiner votre projet avant le rendez-vous bancaire, le diagnostic gratuit LancIA d'Actav vous oriente vers les bons réflexes, et la Bibliothèque Actav regroupe les modèles juridiques utiles pour structurer un achat immobilier sereinement.
Le simulateur de capacité d'emprunt — mode d'emploi
Le simulateur en haut de page applique exactement cette mécanique. Renseignez vos revenus nets mensuels, vos éventuels revenus locatifs, vos crédits en cours, puis ajustez la durée, le taux d'intérêt et le taux d'assurance.
L'outil affiche aussitôt le montant empruntable, la mensualité maximale correspondante, le coût total du crédit et un reste à vivre estimé. Vous pouvez faire varier chaque curseur pour mesurer son effet en temps réel.
- Revenus nets : additionnez les salaires nets du foyer ; les revenus locatifs sont automatiquement retenus à 70 %.
- Taux d'intérêt : en mai 2026, comptez environ 3,40 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans selon les profils.
- Assurance emprunteur : de 0,10 % à 0,40 % du capital par an selon votre âge et votre état de santé.
Cette simulation emprunt reste une estimation : la banque module ensuite le taux et l'assurance selon votre dossier, votre apport et la garantie retenue.
L'impact de la durée et du taux
Deux leviers font bouger votre capacité d'emprunt immobilier : la durée et le taux. Allonger la durée réduit la mensualité, ce qui augmente le capital empruntable — mais alourdit le coût total des intérêts. Réduire la durée fait l'inverse.
Pour un même budget mensuel, passer de 20 à 25 ans peut augmenter le montant empruntable de plusieurs dizaines de milliers d'euros. C'est souvent ce levier qui permet à un dossier de passer sous la barre des 35 %. La durée reste toutefois plafonnée à 25 ans (27 ans en cas d'achat en VEFA ou de travaux représentant au moins 10 % de l'opération).
Le taux d'intérêt joue dans l'autre sens : chaque dixième de point modifie sensiblement la mensualité et donc le prêt immobilier accessible. D'où l'intérêt de comparer les offres et de soigner son assurance, dont le coût pèse directement sur le montant empruntable.
N'oubliez pas l'apport et les frais de notaire : l'emprunt finance le bien, mais les frais d'acquisition se règlent souvent en plus, sur votre épargne.
Emprunter via une SCI
Acheter à plusieurs ou organiser un patrimoine familial passe souvent par une société civile immobilière (SCI). Mais combien une SCI peut-elle emprunter ? Lorsque la SCI finance un logement, la banque n'analyse pas la société isolément : elle examine la situation de chaque associé, qui se porte généralement caution du prêt.
Les règles du HCSF s'appliquent alors indirectement : le taux d'endettement de 35 % est apprécié sur les revenus de chaque associé, en intégrant 70 % des loyers attendus. Le cumul des capacités individuelles crée un effet de levier qui permet à la SCI de viser un projet plus ambitieux.
Le régime fiscal change la donne. Une SCI à l'impôt sur le revenu reste proche du crédit immobilier classique des particuliers. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, ou destinée à un usage professionnel, relève davantage du prêt professionnel : les normes HCSF ne s'y appliquent pas directement, et la banque s'attache surtout au cash-flow et aux garanties de la société.
Avant d'optimiser votre financement via une SCI, sécurisez le montage juridique : Actav vous accompagne pour créer votre SCI avec des statuts sur mesure, validés par des avocats du Barreau de Paris.
FAQ — La capacité d'emprunt
Le montant empruntable se calcule en deux temps. La banque détermine d'abord votre mensualité maximale, égale à 35 % de vos revenus nets mensuels moins vos crédits en cours. Elle convertit ensuite cette mensualité en capital empruntable, selon la durée du prêt, le taux d'intérêt et le taux d'assurance. Notre simulateur réalise ce calcul instantanément. Plus la durée est longue et le taux bas, plus le montant empruntable est élevé.
Tout dépend de la durée et du taux. À titre indicatif, pour emprunter 200 000 € sur 25 ans à 3,50 % avec une assurance de 0,34 %, la mensualité avoisine 1 058 € (assurance comprise). En respectant le plafond de 35 %, il faut donc environ 3 025 € de revenus nets mensuels, hors autres crédits. Sur 20 ans, la mensualité monte et le revenu requis augmente. Utilisez le simulateur en haut de page pour tester votre situation précise.
Oui. Le taux d'endettement est plafonné à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, depuis l'arrêté du 28 janvier 2022. Le HCSF a confirmé le maintien de cette règle en 2026. Les banques disposent toutefois d'une marge de flexibilité : elles peuvent financer des dossiers dépassant ce seuil dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle, notamment lorsque le reste à vivre est confortable ou les revenus appelés à progresser.
En partie. Les banques retiennent généralement 70 % des revenus locatifs, actuels ou futurs, dans le calcul du taux d'effort. Cet abattement de 30 % couvre les charges, la vacance locative et les impayés éventuels. Les 70 % retenus s'ajoutent à vos salaires nets pour augmenter votre montant empruntable. Notre simulateur applique automatiquement cette pondération : saisissez le loyer mensuel brut dans le champ dédié.
L'apport n'entre pas dans le calcul du montant empruntable lui-même, qui dépend de vos revenus et charges. En revanche, il conditionne fortement l'acceptation du dossier : les banques apprécient un apport d'environ 10 % minimum, idéalement pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé améliore vos conditions de taux et rassure le prêteur, ce qui peut indirectement augmenter le montant accordé.
Plusieurs leviers existent. Allonger la durée jusqu'à 25 ans réduit la mensualité et augmente le capital empruntable. Solder un crédit à la consommation libère de la mensualité disponible. Renégocier l'assurance emprunteur, grâce à la loi Lemoine, allège le coût retenu dans le taux d'effort. Enfin, acheter via une SCI permet de cumuler les capacités d'emprunt de plusieurs associés. Comparer les offres de banques reste le moyen le plus efficace d'obtenir le meilleur taux.
La capacité d'emprunt d'une SCI dépend des associés. Pour un achat de logement, la banque additionne les capacités individuelles, chacune calculée dans la limite des 35 % d'endettement, en intégrant 70 % des loyers attendus. Une SCI à l'impôt sur le revenu suit les règles du crédit immobilier classique. Une SCI à l'impôt sur les sociétés ou à usage professionnel relève du prêt professionnel, hors normes HCSF, et la banque examine alors le cash-flow et les garanties offertes par la société.
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