Les statuts SCI fixent les règles du jeu entre associés : objet, capital, gérance, transmission. Rédigez des statuts conformes à l'article 1835 du Code civil avec un modèle validé par avocat, à partir de 49 €.
Sous la direction de Me Manel Sghari, avocat au Barreau de Paris · Mis à jour le 11 juin 2026
Les statuts constituent le contrat écrit qui crée la société civile immobilière et organise les rapports entre ses associés pendant toute sa vie sociale. Sans cet écrit, il n'y a ni immatriculation, ni personnalité morale : l'article 1835 du Code civil impose que les statuts soient « établis par écrit ».
Concrètement, les statuts déterminent qui décide, qui peut vendre ses parts, comment les bénéfices sont partagés et ce qui se passe au décès d'un associé. Une SCI réunit au minimum deux associés, personnes physiques ou morales (article 1832 du Code civil) ; il n'existe juridiquement qu'un seul type de SCI, mais plusieurs usages (SCI familiale, SCI de gestion ou de location, SCI patrimoniale). Ce sont ces statuts, et eux seuls, qui adaptent la société à votre projet.
Dans la grande majorité des cas (apports en numéraire), des statuts rédigés sous seing privé suffisent. Le recours au notaire n'est obligatoire que dans un cas : l'apport d'un bien immobilier au capital, qui exige un acte authentique et une publicité foncière (article 710-1 du Code civil). Pour en savoir plus sur le projet global, consultez le guide créer une SCI.
Les statuts d'une SCI doivent comporter 8 mentions obligatoires fixées par l'article 1835 du Code civil. L'omission d'une seule peut justifier une demande de nullité ou un rejet du dossier par le greffe.
| Mention (art. 1835) | Ce qu'il faut préciser |
|---|---|
| Forme | Société civile immobilière (« SCI »), sans variante |
| Dénomination | Nom unique, disponibilité vérifiée à l'INPI |
| Objet social | Strictement civil et immobilier — jamais commercial |
| Siège social | Adresse complète de domiciliation |
| Capital social | Libre (1 € minimum), fixe ou variable |
| Apports | Numéraire et/ou nature, de chaque associé |
| Durée | 99 ans maximum (article 1838 du Code civil) |
| Fonctionnement | Gérance, assemblées, majorités, cession de parts |
Précision utile : l'objet social d'une SCI est strictement civil. Une SCI ne peut pas exercer d'activité commerciale (la location meublée habituelle, par exemple, fait basculer la société à l'IS). Le détail des règles figure sur la fiche officielle Société civile immobilière (SCI) de service-public.fr.
Au-delà des 8 mentions obligatoires, certaines clauses protègent réellement les associés et évitent les blocages — ce sont elles qui distinguent de bons statuts d'un modèle générique.
Une clause mal calibrée aujourd'hui peut coûter des milliers d'euros de modification demain. C'est précisément là qu'un modèle validé par avocat fait la différence : il anticipe les conflits au lieu de les subir, ce que ne permettent pas des statuts standards.
Rédiger des statuts SCI complets suit 6 étapes ordonnées, de la définition du projet jusqu'au dépôt sur le guichet unique INPI. Ces 6 étapes s'inscrivent dans le parcours complet pour créer une SCI, de l'idée à l'immatriculation.
Définissez l'objet (gestion, location nue, transmission), les associés, la répartition des parts et le montant du capital social. Tout part de ces choix.
Reprenez les 8 mentions obligatoires (art. 1835) et ajoutez les clauses utiles (agrément, gérance, succession). Un modèle d'avocat couvre 95 % des situations.
Apports en numéraire (la libération peut être étalée dans le temps, librement fixée par les statuts) et/ou en nature. En cas d'apport immobilier, l'acte notarié est obligatoire.
Tous les associés datent, paraphent et signent. La signature des statuts reste manuscrite : vous imprimez, signez puis scannez l'exemplaire.
Publiez un avis de constitution dans un support habilité de votre département. L'attestation de parution est exigée pour l'immatriculation.
Déposez le dossier sur le guichet unique INPI (statuts signés, annonce légale, pièces d'identité, déclaration des bénéficiaires effectifs). Vous recevez votre extrait d'immatriculation sous quelques jours.
Bon à savoir : l'enregistrement des statuts au service des impôts des entreprises n'est plus obligatoire depuis le 1er juillet 2015, sauf apport d'un bien immobilier ou statuts rédigés par un notaire.
La majorité des rejets de dossier vient d'incohérences ou de clauses mal rédigées dans les statuts, pas de la complexité du projet. Voici les pièges les plus fréquents.
| Erreur fréquente | Conséquence |
|---|---|
| Objet social rédigé trop largement (ou commercial) | SCI requalifiée ou inopposabilité des actes |
| Capital indiqué « fixe » dans les statuts, « variable » dans l'annonce | Rejet du dossier par le greffe |
| Absence de clause d'agrément | Entrée non maîtrisée de nouveaux associés |
| Modèle « prêt à l'emploi » non adapté | Blocages de gouvernance et conflits |
| Apport immobilier sans notaire | Apport nul, publicité foncière impossible |
Le greffe compare systématiquement vos statuts, votre annonce légale et les informations saisies sur le guichet unique : la moindre divergence dans les statuts bloque l'obtention de l'extrait d'immatriculation.
Trois voies existent pour obtenir vos statuts de SCI : un modèle « maison » gratuit, un modèle validé par avocat, ou une rédaction sur mesure. Le bon choix dépend de la complexité de votre projet patrimonial.
| Option | Coût | Pour qui |
|---|---|---|
| Statuts SCI gratuit Word (modèle « maison ») | 0 € | Projet très simple, risque juridique assumé |
| Statuts SCI modèle gratuit puis Pack Autonomie validé avocat | dès 49 € | Apports en numéraire, 95 % des SCI |
| Rédaction sur mesure par avocat | 59 € + honoraires | SCI familiale, démembrement, apport immobilier |
Un modèle de statuts SCI gratuit Word téléchargé au hasard ne pose aucune question sur votre régime matrimonial, votre objet ou vos clauses d'agrément : c'est là que naissent les conflits. Pour une transmission familiale, un modèle de statuts SCI familiale PDF générique est rarement adapté aux clauses de démembrement et de succession. Sur Actav, vous récupérez un modèle de statuts SCI gratuit en aperçu, puis un kit complet certifié par avocat — version à imprimer, signer et déposer. Découvrez la fiche produit Statuts de SCI.
Les statuts comptent particulièrement pour les projets où la transmission et la gouvernance sont en jeu. Voici les profils les plus concernés.
Parents et enfants qui organisent la détention et la transmission d'un patrimoine. Clauses de succession et de démembrement indispensables.
Associés détenant un ou plusieurs biens en location nue. Attention à l'objet social : la location meublée habituelle déclenche l'IS.
Achat immobilier en commun (amis, partenaires). La clause d'agrément et la répartition des parts évitent les blocages futurs.
Propriétaires souhaitant sortir un bien de l'indivision. Les statuts structurent la propriété et clarifient les pouvoirs du gérant.
Avec Actav, vos statuts SCI sont validés par un avocat inscrit au Barreau, couvert par une responsabilité civile professionnelle et tenu au secret professionnel (article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971). Là où une plateforme de formalités se limite à un modèle générique, l'avocat partenaire adapte chaque clause à votre situation.
Le diagnostic LancIA est gratuit : il identifie la structure adaptée (SCI familiale, SCI patrimoniale, SARL de famille…), simule l'IR ou l'IS et détaille vos frais légaux ligne par ligne, séparés des honoraires. Vous gardez la main avec Actav Suite, et vous pouvez poser vos questions à la communauté sur Actav Connect. Comparez les options et les prix sur la page tarifs création d'entreprise avec avocat.
Oui. L'article 1835 du Code civil impose que les statuts SCI soient établis par écrit, sur support papier ou électronique. Sans cet écrit, la SCI ne peut pas être immatriculée et n'a pas de personnalité morale : elle serait traitée comme une société créée de fait. L'écrit est une condition de validité, pas une simple preuve.
Non, sauf un cas : l'apport d'un bien immobilier au capital. Pour une SCI à apports en numéraire, des statuts SCI sous seing privé suffisent et couvrent l'immense majorité des projets. Le notaire devient obligatoire uniquement quand un immeuble est apporté, car l'acte doit être authentique et publié à la publicité foncière (article 710-1 du Code civil).
Rarement. Un modèle de statuts SCI gratuit Word couvre les mentions obligatoires mais omet les clauses qui protègent vraiment : agrément, pouvoirs du gérant, succession, capital variable. Pour un projet simple en numéraire, un modèle validé par avocat dès 49 € sécurise le dossier sans exploser le budget. Pour une transmission familiale, la rédaction sur mesure reste préférable.
Capital libre. La loi ne fixe aucun minimum : 1 € est juridiquement possible. Le capital peut être fixe ou variable et constitué d'apports en numéraire et/ou en nature. Un capital très faible expose toutefois à un risque de requalification en société fictive ; un montant cohérent avec le projet immobilier est conseillé. Le montant retenu doit figurer à l'identique dans les statuts SCI et dans l'annonce légale.
Non, dans la plupart des cas. Depuis le 1er juillet 2015, l'enregistrement des statuts SCI au service des impôts des entreprises n'est plus systématique. Il reste obligatoire dans certains cas, notamment l'apport d'un bien immobilier au capital ou des statuts rédigés par un notaire. Des droits d'enregistrement peuvent alors s'appliquer selon la nature de l'apport.
À partir d'environ 320 € en autonomie : modèle de statuts SCI Actav (dès 49 €), annonce légale de constitution (forfait réglementé, variable selon le département), frais de greffe d'immatriculation (environ 66 € TTC) et déclaration des bénéficiaires effectifs (environ 20 €). Avec un notaire en cas d'apport immobilier, le budget grimpe à plusieurs centaines, voire milliers d'euros.
Oui. Les statuts SCI peuvent être modifiés en cours de vie sociale (transfert de siège, changement de gérant, capital, objet) par décision collective des associés, dans les conditions de majorité prévues. Toute modification implique en général une nouvelle annonce légale et une formalité sur le guichet unique. D'où l'intérêt de bien rédiger ses statuts dès le départ pour limiter ces coûts récurrents.
Récupérez un modèle de statuts conforme à l'article 1835 du Code civil, adapté à votre projet par un avocat inscrit au Barreau. Diagnostic LancIA gratuit, frais légaux affichés séparément, dossier déposé sur le guichet unique INPI.
