Créer une SCI à l'IS ou à l'IR engage la fiscalité de vos loyers pour des années : l'IR pour revendre et transmettre, l'IS pour amortir et capitaliser. Ce guide compare les deux régimes, chiffres officiels 2026 à l'appui.
Une SCI à l'IR et une SCI à l'IS désignent une même société civile immobilière soumise à deux régimes fiscaux opposés : transparence fiscale d'un côté, imposition au niveau de la société de l'autre. Le choix ne change ni les statuts ni l'objet civil de la SCI — il change uniquement qui paie l'impôt et comment. Si vous n'avez pas encore lancé les démarches, partez d'abord de la page pilier pour créer une SCI (étapes, statuts et coûts), puis revenez ici pour arbitrer le régime fiscal.
Par défaut, une SCI relève de l'impôt sur le revenu. Elle est « transparente » : la société ne paie pas d'impôt elle-même, son résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts et imposé entre leurs mains dans la catégorie des revenus fonciers (articles 8 et 28 à 31 du CGI). Chaque associé personne physique est ainsi taxé au barème progressif de l'IR, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux — y compris sur la part de bénéfice non distribuée. C'est le régime d'une sci à l'ir classique détenant un bien loué nu.
Sur option, la SCI bascule à l'impôt sur les sociétés. Le résultat est alors imposé directement chez la société au taux de l'IS, et les associés ne sont taxés que sur les dividendes éventuellement distribués. Une sci is permet d'amortir comptablement l'immeuble et de déduire un éventail de charges plus large, ce qui réduit fortement le résultat imposable des premières années. L'option se notifie au service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du 3ᵉ mois de l'exercice concerné et, depuis la loi de finances pour 2019, reste révocable jusqu'au 5ᵉ exercice suivant celui de l'option ; passé ce délai, elle devient irrévocable (article 239 du CGI).
Un tableau comparatif SCI IS ou IR met en évidence un arbitrage simple : l'IR optimise la revente, l'IS optimise l'exploitation. Voici les différences décisives, fondées sur le droit positif au 15 juin 2026. Pour chiffrer votre propre cas, le simulateur SCI IR ou IS d'Actav compare votre imposition annuelle dans les deux régimes en trois champs.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Régime | Par défaut (transparence, art. 8 CGI) | Sur option (art. 206 et 239 CGI) |
| Imposition des loyers | Barème IR + 17,2 % | 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui (déduction comptable annuelle) |
| Charges déductibles | Limitées (art. 31 CGI) | Larges (dont amortissements) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers : 19 % + 17,2 %, abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, totale à 30 ans) | Plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable, taux IS, sans abattement |
| Bénéfices non distribués | Imposés chez l'associé (quote-part) | Non imposés tant qu'ils restent dans la société |
| Dividendes versés | Sans objet | PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) |
| Réversibilité | Régime de droit, rien à faire | Révocable jusqu'au 5ᵉ exercice, puis irrévocable |
| Déclaration annuelle | Formulaire 2072 (report sur 2044 / 2042) | Liasse 2065 + 2033 |
À lire aussi : le guide complet pour créer une SCI en 2026 (étapes, coûts, statuts).
Comparer les avantages et inconvénients d'une SCI IS ou IR revient à mesurer un gain fiscal immédiat (l'amortissement à l'IS) contre un coût différé (la plus-value à la revente). L'IR reste imbattable pour transmettre et revendre ; l'IS prend l'avantage quand on capitalise les loyers. Le tableau ci-dessous détaille la SCI à l'IS, dont l'arbitrage est le plus technique.
Une SCI qui loue un bien meublé est imposée de plein droit à l'IS, et non sur option. La location meublée est en effet une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 (5° bis) du CGI ; une société civile qui s'y livre — même de façon occasionnelle ou saisonnière — devient passible de l'impôt sur les sociétés en application du 2 de l'article 206 du CGI. C'est l'un des pièges les plus courants de la sci is location meublée.
L'administration admet une seule tolérance : la SCI peut rester à l'IR tant que ses recettes commerciales hors taxes (le meublé) n'excèdent pas 10 % du total de ses recettes hors taxes, appréciées en moyenne sur l'année et les trois années antérieures (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). Au-delà, l'assujettissement à l'IS est automatique et sans retour en arrière. Attention : il s'agit d'une tolérance administrative, pas d'un seuil légal inscrit dans le CGI.
Choisir entre l'IS et l'IR pour sa SCI suit une méthode en 5 étapes, à mener avant l'immatriculation car le régime conditionne tout le reste. La règle d'or tient en une phrase : IR pour revendre, IS pour capitaliser.
Si vous comptez revendre le bien, l'IR est presque toujours préférable grâce à l'exonération de plus-value (totale après 30 ans de détention). Si vous conservez longtemps pour réinvestir, l'IS devient pertinent.
Calculez le résultat locatif net et le taux marginal d'imposition des associés. Au-delà de 30 % de TMI avec un résultat positif récurrent, l'amortissement de l'IS allège nettement l'impôt courant.
Location nue : le choix IR/IS reste ouvert. Location meublée au-delà de 10 % des recettes : l'IS s'impose de plein droit. Cette vérification évite une requalification fiscale.
Comparez l'impôt courant ET la fiscalité de revente sur toute la durée projetée à l'aide du simulateur SCI IR ou IS. Un gain annuel à l'IS peut être effacé par la plus-value sur valeur nette comptable au moment de la cession.
Pour rester à l'IR, rien à faire : c'est le régime de droit. Pour l'IS, notifiez l'option au SIE avant la fin du 3ᵉ mois de l'exercice (ou cochez l'option sur le guichet unique INPI dès la création). Pour gagner du temps, partez de statuts de SCI vérifiés par avocat, prêts à compléter selon le régime retenu.
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Pour déclarer les revenus d'une SCI à l'IR, le gérant dépose chaque année une déclaration n° 2072 au nom de la société, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration. La société ne paie pas l'impôt : elle calcule et répartit le résultat.
Concrètement, la procédure se déroule en trois temps. D'abord, la SCI remplit le formulaire 2072 (version 2072-S simplifiée pour les cas courants, 2072-C complète sinon), qui recense les loyers nus encaissés et les charges déductibles ; la télédéclaration est obligatoire pour toutes les SCI depuis 2020. Ensuite, l'annexe A2 répartit le résultat entre les associés selon leur quote-part de parts sociales. Enfin, chaque associé reporte cette quote-part sur sa déclaration personnelle : sur le formulaire 2044 (revenus fonciers, régime réel) s'il dispose d'autres revenus fonciers, ou directement sur la déclaration 2042 si la SCI est sa seule source de revenus fonciers.
Pour les revenus 2025, la déclaration 2072 était à déposer pour le 20 mai 2026 (télédéclaration). Une SCI à l'IS, elle, ne dépose pas de 2072 : elle remplit une liasse fiscale n° 2065 accompagnée des tableaux 2033, comme toute société soumise à l'IS. Le modèle de statuts de SCI vérifié par avocat pour démarrer du bon pied est disponible sur Actav (format Word 2026, prêt à compléter).
Décider entre l'IS et l'IR avec Actav, c'est faire valider l'arbitrage par un avocat inscrit au Barreau, et non par un simple générateur de statuts. Le choix fiscal d'une SCI engage des conséquences sur dix, vingt ou trente ans : une erreur d'orientation peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros à la revente. Là où une plateforme formaliste se limite à la production documentaire, l'avocat partenaire Actav couvre sa responsabilité civile professionnelle (RC pro) et le secret professionnel (article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971), et engage sa compétence sur le conseil rendu.
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À l'IR. En l'absence de toute option, une SCI relève de l'impôt sur le revenu par transparence (article 8 du CGI) : elle ne paie pas d'impôt elle-même, et ses associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers, au barème de l'IR majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour passer à l'IS, il faut une option expresse notifiée au service des impôts des entreprises.
Oui, mais temporairement. Depuis la loi de finances pour 2019, l'option pour l'IS peut être révoquée jusqu'au 5ᵉ exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient irrévocable. Un retour anticipé à l'IR produit les effets d'une cessation d'entreprise : imposition immédiate des bénéfices et des plus-values latentes. Il faut donc considérer l'option IS comme un choix quasi définitif.
L'IR, dans la grande majorité des cas. À l'IR, la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements pour durée de détention aboutissant à une exonération totale après 30 ans. À l'IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable après réintégration des amortissements, taxée au taux de l'IS sans aucun abattement : la facture de revente est souvent bien plus lourde.
Très difficilement. La location meublée est une activité commerciale (articles 34 et 35 du CGI) : une SCI qui s'y livre est en principe assujettie de plein droit à l'IS (article 206, 2 du CGI). Seule tolérance administrative : la SCI reste à l'IR tant que les recettes meublées ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Au-delà, le passage à l'IS est automatique et irréversible. Pour un projet meublé, d'autres structures sont souvent plus adaptées.
15 % puis 25 %. Le taux réduit de 15 % s'applique sur la part de bénéfice allant jusqu'à 42 500 €, à condition que le chiffre d'affaires soit inférieur à 10 millions d'euros et que le capital soit entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25 % s'applique. Les dividendes éventuellement distribués aux associés subissent ensuite le prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
Via le formulaire 2072. Le gérant télédéclare chaque année la déclaration 2072 au nom de la SCI (la télédéclaration est obligatoire depuis 2020). L'annexe A2 répartit le résultat entre associés. Chacun reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle : formulaire 2044 (revenus fonciers, régime réel) s'il a d'autres revenus fonciers, ou directement sur la 2042 si la SCI est sa seule source. Une SCI à l'IS dépose au contraire une liasse 2065 et les tableaux 2033.
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