Choisir entre SCI à l'IR ou à l'IS est la décision fiscale la plus structurante quand vous détenez de l'immobilier locatif en société. Le régime fixe la façon dont vos loyers sont imposés chaque année, mais aussi la facture le jour de la revente. Notre simulateur chiffre les deux options à partir de vos chiffres réels et des barèmes 2026.
L'écart se joue sur deux leviers opposés : l'amortissement du bien, réservé à l'IS, et l'abattement pour durée de détention sur la plus-value, réservé à l'IR. Cet article explique comment lire vos résultats et quel régime correspond à votre profil.
Comment fonctionne le simulateur SCI IR ou IS
Le calculateur compare l'imposition annuelle de vos loyers dans une SCI en location nue. Vous renseignez vos loyers encaissés, vos charges déductibles, vos intérêts d'emprunt, le prix du bien et votre tranche marginale d'imposition (TMI). L'outil applique aussitôt les règles propres à chaque régime.
À l'impôt sur le revenu, le résultat foncier (loyers moins charges et intérêts) s'ajoute à vos autres revenus. Il est taxé à votre TMI, à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu sur les revenus fonciers en 2026. À l'impôt sur les sociétés, la SCI déduit en plus l'amortissement du bâti, ce qui réduit fortement le résultat imposable, taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %.
Le simulateur affiche aussi un troisième scénario : l'IS avec distribution de dividendes. Dans ce cas, le résultat net d'IS subit la flat tax de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) au moment où vous sortez l'argent de la société.
SCI à l'IR ou à l'IS : deux fiscalités opposées
À l'IR, la SCI est « transparente » : elle ne paie pas d'impôt elle-même. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat foncier et l'ajoute à ses revenus. Le régime est simple, sans comptabilité commerciale, et le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt, le surplus étant reportable). En dessous de 15 000 € de loyers, le micro-foncier applique même un abattement forfaitaire de 30 %.
À l'IS, la SCI devient opaque : elle calcule son propre bénéfice et acquitte l'impôt sur les sociétés. Son atout majeur est l'amortissement : chaque année, une fraction de la valeur du bâti vient en déduction du résultat. Sur un bien financé à crédit, ce mécanisme efface souvent l'impôt pendant de longues années. En contrepartie, une comptabilité commerciale et un expert-comptable deviennent quasi incontournables.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | TMI + 17,2 % de PS | IS 15 % puis 25 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui (atout fiscal) |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers, abattements | Plus-value pro, sans abattement |
| Sortie des bénéfices | Pas de double imposition | Flat tax 31,4 % sur dividendes |
| Réversibilité | Régime de droit | Option quasi irrévocable après 5 ans |
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Le vrai arbitrage SCI IR ou IS : la plus-value à la revente
L'imposition annuelle ne raconte que la moitié de l'histoire. Le simulateur le montre : l'IS paraît imbattable tant que le bien est amorti, mais l'avantage s'inverse à la sortie. Tout se joue sur le calcul de la plus-value.
À l'IR, la plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements dès la sixième année. L'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une détention longue peut donc effacer entièrement la plus-value.
À l'IS, la plus-value est professionnelle. Elle se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix diminué des amortissements déjà déduits. Plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable gonfle, sans aucun abattement pour durée de détention. L'économie d'impôt réalisée pendant la détention se rattrape donc, souvent en totalité, le jour de la cession.
SCI IR ou IS : que choisir selon votre profil
Il n'existe pas de bon régime dans l'absolu, seulement un régime adapté à votre stratégie. Trois questions tranchent l'essentiel : votre horizon, votre besoin de revenus immédiats et votre objectif de transmission.
L'IR convient à une détention longue et familiale
Si vous visez la transmission ou une conservation supérieure à 20 ans, l'IR garde l'avantage. Les abattements effacent la plus-value, la gestion reste légère et la SCI familiale facilite la donation des parts. C'est le choix classique d'un patrimoine que l'on transmet plutôt que l'on revend.
L'IS optimise le rendement et le réinvestissement
Si vous réinvestissez vos loyers, supportez un crédit important ou réalisez des travaux, l'IS maximise la trésorerie disponible grâce à l'amortissement. Il devient pertinent pour un investisseur qui capitalise dans la société sans se verser de dividendes, et qui n'a pas vocation à revendre rapidement.
L'option pour l'IS devient irrévocable après cinq exercices. Avant de basculer, simulez aussi la sortie : c'est la seule façon de vérifier que l'avantage annuel ne sera pas neutralisé à la revente.
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FAQ : SCI à l'IR ou à l'IS
Oui. Le simulateur est entièrement gratuit et ne demande aucune inscription. Vous saisissez vos chiffres, le comparatif s'affiche en direct selon les barèmes 2026. Il sert d'estimation pédagogique pour visualiser l'écart entre les deux régimes sur l'imposition annuelle de vos loyers. Pour un arbitrage engageant, notamment l'option irrévocable pour l'IS, faites valider la simulation par un avocat ou un expert-comptable.
L'amortissement. À l'IS, la SCI déduit chaque année une fraction de la valeur du bâti. Sur un bien financé à crédit, cet amortissement ajouté aux intérêts dépasse souvent les loyers, ramenant le résultat à zéro. La SCI ne paie alors pas d'impôt sur les sociétés. Cet avantage est réel pendant la détention, mais il se reconstitue à la revente : les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value imposable.
17,2 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026. La hausse de 1,4 point votée en loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, qui porte le taux à 18,6 %, vise les revenus mobiliers : dividendes, plus-values sur titres et locations meublées. Les dividendes versés par une SCI à l'IS supportent donc la flat tax de 31,4 %, contre 30 % auparavant.
Non, en pratique. L'option pour l'IS peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit. Passé ce délai, elle devient irrévocable. Un retour à l'IR entraîne par ailleurs l'imposition immédiate des plus-values latentes et des réserves non distribuées, ce qui le rend très coûteux. C'est pourquoi ce choix doit s'apprécier sur tout le cycle de vie du bien, et non sur la seule première année.
15 % puis 25 %. Une SCI à l'IS bénéficie du taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, sous conditions PME (chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital libéré et détenu à 75 % par des personnes physiques). Au-delà, le taux normal de 25 % s'applique. Le simulateur tient compte de ce barème progressif. Si vous distribuez le bénéfice, ajoutez la flat tax de 31,4 % sur le dividende.
L'IR le plus souvent. Pour une SCI familiale orientée transmission, l'IR conserve l'avantage : abattements sur la plus-value, donation facilitée des parts et gestion allégée. L'IS se justifie surtout si la famille réinvestit durablement les loyers sans se verser de revenus. Le bon réflexe consiste à comparer les deux régimes sur votre horizon réel, puis à sécuriser le choix dans les statuts dès la création de la SCI.
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