Simulateur plus-value SCI IS — gratuit et à jour 2026

SCI IR ou IS : comment trancher en 2026 ?

Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR), dit régime de la transparence : les loyers, après déduction des charges, sont ajoutés aux revenus de chaque associé et imposés à sa tranche marginale (TMI), majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI peut aussi opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) : elle devient alors un contribuable distinct, taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis à 25 %. La vraie différence entre les deux régimes tient à l'amortissement : à l'IS, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la location. En contrepartie, la revente est plus lourdement taxée à l'IS.

SCI IS ou IR : le tableau comparatif

Ce tableau comparatif résume les écarts entre les deux régimes, du calcul de l'impôt jusqu'à la revente du bien. Il vous aide à situer votre projet avant de lancer la simulation.

SCI IS ou IR : avantages et inconvénients

À l'IR, l'avantage est la simplicité et un traitement favorable de la plus-value : après 22 ans de détention, elle est exonérée d'impôt sur le revenu. L'inconvénient est une imposition lourde des loyers pour les associés à TMI élevée. À l'IS, l'amortissement du bien permet d'effacer une grande partie du résultat imposable pendant des années, ce qui maximise la trésorerie réinvestie. Le revers : à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés et la plus-value professionnelle peut être très lourde. Peser ces avantages et inconvénients est le cœur de la décision.

Quand l'IS est-il préférable ?

L'IS séduit les investisseurs qui conservent le bien longtemps, réinvestissent les loyers et ne prévoient pas de revente rapide. L'amortissement neutralise l'impôt pendant la phase de remboursement du crédit.

Quand l'IR reste-t-il gagnant ?

L'IR convient à ceux qui visent la transmission ou une revente à moyen terme, et dont la TMI reste modérée. Le régime des plus-values des particuliers devient alors décisif.

Simulateur plus-value SCI IS : que change la revente ?

C'est l'angle mort de beaucoup de comparaisons, et la raison d'être de ce simulateur plus-value SCI IS. À l'IS, la cession de l'immeuble dégage une plus-value professionnelle : elle se calcule en retranchant du prix de vente la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués. Les amortissements déduits pendant la location sont donc réintégrés dans le gain taxable, imposé comme un bénéfice ordinaire au barème de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %), sans aucun abattement pour durée de détention. À l'IR, la société relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement par année de détention au-delà de la cinquième (6 % par an pour l'impôt de la 6e à la 21e année, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux), avec exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Dans cet exemple simplifié, la SCI à l'IS est taxée sur 160 000 € (360 000 € − 200 000 € de valeur nette comptable), soit 35 750 € d'IS, alors que la SCI à l'IR part d'une plus-value brute de 60 000 €, réduite par les abattements de détention (30 % pour l'impôt, 8,25 % pour les prélèvements sociaux après 10 ans), soit environ 17 450 € au total. Ce dispositif explique le verdict affiché par l'outil : l'IS gagne pendant la location, l'IR se rattrape souvent à la sortie. Pour chiffrer la cession de vos parts, complétez l'analyse avec le simulateur de plus-value de cession de parts.

SCI IS ou IR : la simulation, mode d'emploi

Le simulateur de comparaison fonctionne avec trois informations seulement. Renseignez vos loyers annuels encaissés, vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion) et votre tranche d'imposition. Ajoutez le prix du bien hors terrain pour estimer l'amortissement à l'IS, calculé sur trente ans. L'outil affiche aussitôt l'impôt dû dans chaque régime, le reste net et un verdict clair indiquant le régime le plus léger sur l'année. Le résultat reste indicatif : la plus-value à la revente, non simulée ici, peut inverser la conclusion.

SCI familiale : IS ou IR ?

Pour une SCI familiale, IS ou IR se choisit surtout en fonction de l'objectif de transmission. La plupart des familles conservent l'IR : il préserve le régime des plus-values des particuliers et facilite la donation progressive des parts aux enfants, sans imposition lourde à la sortie. L'IS n'est retenu que si la SCI familiale exerce une location meublée ou réinvestit massivement les loyers. Attention : l'option pour l'IS est en principe irréversible, d'où l'importance d'un avis avant de signer les statuts.

Liste charges déductibles SCI IR : que pouvez-vous déduire ?

Au régime réel, la liste officielle publiée par service-public.gouv.fr comprend : les frais de réparation et d'entretien, les travaux d'amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur), les intérêts des emprunts et certains impôts comme la taxe foncière. Concrètement, 24 000 € de loyers moins 9 000 € de charges de cette liste donnent 15 000 € imposables. En revanche, l'amortissement du bien reste impossible en location nue : c'est la grande différence avec l'IS. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reporté sur les revenus fonciers suivants.

Comptable SCI IS tarif : combien coûte l'expert-comptable ?

Il n'existe pas de barème réglementé : le tarif dépend du nombre d'immeubles, du volume d'écritures et de l'état du dossier, d'où l'intérêt de comparer plusieurs devis. Une chose est sûre : le budget est nettement supérieur à celui d'une société à l'IR, car l'option pour l'IS impose de calculer un résultat fiscal selon les règles des bénéfices professionnels, amortissements compris, avec bilan et déclaration de résultats annuelle. C'est aussi un investissement rentable : un plan d'amortissement bien construit sécurise des années d'économie d'impôt et le bénéfice du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € (art. 219 CGI). Un amortissement mal documenté, lui, s'expose à un redressement lors de la revente, au moment de la réintégration.

Comptabilité SCI IR : quelles obligations chaque année ?

La comptabilité d'une SCI à l'IR est légère : en pratique, un suivi rigoureux des recettes (loyers encaissés) et des dépenses (charges payées), pièces justificatives à l'appui, suffit à la plupart des sociétés. Chaque année, la société dépose en ligne la déclaration n° 2072-S, réservée aux sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés. Le résultat est ensuite réparti entre associés au prorata des parts : chacun reporte sa quote-part dans ses revenus fonciers, imposée à sa TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Conservez plusieurs années les factures de travaux et relevés d'intérêts : ce sont eux qui justifient vos déductions en cas de contrôle.

SCI IS TVA : la location est-elle soumise à la taxe ?

L'option pour l'IS ne change rien à la TVA : les deux impôts obéissent à des règles distinctes. Par principe, les locations de locaux nus sont exonérées de TVA, et la location nue à usage d'habitation ne peut jamais être taxée. Pour des locaux nus à usage professionnel (bureaux, commerces), le bailleur peut en revanche opter pour la TVA sur le fondement de l'article 260, 2° du CGI ; si le locataire n'est pas assujetti, le bail doit mentionner expressément cette option. L'intérêt : facturer la TVA sur les loyers et déduire celle payée sur les travaux et charges de l'immeuble. Une SCI qui ne loue que des logements nus reste donc hors TVA, qu'elle soit à l'IR ou à l'IS.

SCI IR location meublée : quel est le risque fiscal ?

La location meublée est, au plan fiscal, une activité commerciale relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Conséquence : une société civile qui donne en location des locaux meublés de manière habituelle devient passible de l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du CGI, même sans option. L'administration admet une seule tolérance : rester à l'IR tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30). Au-delà, la bascule à l'IS est automatique, avec perte du régime des plus-values des particuliers à la revente. Si votre projet repose sur le meublé, assumez l'IS dès l'origine ou faites valider une autre structure par un avocat.

CFE SCI à l'IS : votre société doit-elle la payer ?

La cotisation foncière des entreprises vise les activités professionnelles non salariées. Pour la location de locaux nus, l'activité n'entre dans le champ de la CFE que lorsque les recettes brutes hors taxes atteignent au moins 100 000 € par an, selon entreprendre.service-public.gouv.fr. Ce seuil s'apprécie de la même façon que la société soit à l'IR ou à l'IS : l'option fiscale ne crée pas, à elle seule, d'assujettissement. Une exonération s'applique par ailleurs lorsque le chiffre d'affaires de l'avant-dernière année n'excède pas 5 000 €. Au-dessus des seuils, la cotisation est calculée sur la valeur locative des biens, avec une base minimum fixée par la commune du principal établissement.

Exemple comptabilité SCI IR : à quoi ressemble une année type ?

Prenons une SCI de deux associés à parts égales. Sur l'année, elle encaisse 24 000 € de loyers et paie 9 000 € de charges déductibles : 4 200 € d'intérêts d'emprunt, 1 800 € de taxe foncière, 300 € d'assurance et 2 700 € de travaux d'entretien. Son revenu foncier net ressort à 15 000 €, déclaré par la société puis réparti : 7 500 € par associé. Un associé à TMI 30 % supporte 7 500 € × (30 % + 17,2 %) = 3 540 € d'impôt et de prélèvements sociaux sur sa quote-part. Un simple tableau recettes-dépenses, tenu au fil de l'eau avec les justificatifs, suffit à produire ces chiffres et à remplir la déclaration annuelle. Testez vos propres montants dans le simulateur en haut de page.

Option IS SCI délai : jusqu'à quand pouvez-vous opter ?

Le délai est strict : l'option se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l'exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l'IS. Pour un exercice calé sur l'année civile, il faut donc opter au plus tard le 31 mars pour une application dès le 1er janvier de la même année. La société peut ensuite renoncer à son option jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée ; passé ce délai, l'option devient irrévocable. D'où l'intérêt de chiffrer avant de signer : ce simulateur plus-value SCI IS donne la tendance annuelle en quelques secondes, et un avocat valide l'arbitrage complet, revente comprise.

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Le choix entre IR et IS se verrouille dès la rédaction des statuts : une erreur de régime est coûteuse et difficile à corriger. Un avocat Actav valide votre option fiscale, rédige des statuts de SCI sur mesure et vous accompagne jusqu'à l'immatriculation. Vous sécurisez votre montage immobilier dès le départ, avec des frais affichés à l'avance.