Le choix SCI IR ou IS est la décision fiscale la plus structurante d'une société civile immobilière. Notre simulateur compare en quelques secondes votre imposition annuelle dans chaque régime, à partir de vos loyers, de vos charges et de votre tranche d'imposition. Vous voyez immédiatement quel régime allège le plus votre impôt, avec le détail du calcul et un PDF téléchargeable.
SCI IR ou IS : comment trancher en 2026 ?
Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR), dit régime de la transparence : les loyers, après déduction des charges, sont ajoutés aux revenus de chaque associé et imposés à sa tranche marginale (TMI), majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI peut aussi opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) : elle devient alors un contribuable distinct, taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis à 25 %. La vraie différence entre les deux régimes tient à l'amortissement : à l'IS, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la location. En contrepartie, la revente est plus lourdement taxée à l'IS.
SCI IS ou IR : le tableau comparatif
Ce tableau comparatif résume les écarts entre les deux régimes, du calcul de l'impôt jusqu'à la revente du bien. Il vous aide à situer votre projet avant de lancer la simulation.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Base imposable | Loyers − charges | Loyers − charges − amortissement |
| Taux d'imposition | TMI (0 à 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux | 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui (réduit fortement le résultat) |
| Déficit | Imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an) | Reportable sur les bénéfices futurs |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers : abattements, exonération après 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux) | Plus-value professionnelle : amortissements réintégrés, pas d'abattement pour durée |
| Distribution aux associés | Pas de seconde imposition | Dividendes taxés (flat tax 30 %) |
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SCI IS ou IR : avantages et inconvénients
À l'IR, l'avantage est la simplicité et un traitement favorable de la plus-value : après 22 ans de détention, elle est exonérée d'impôt sur le revenu. L'inconvénient est une imposition lourde des loyers pour les associés à TMI élevée. À l'IS, l'amortissement du bien permet d'effacer une grande partie du résultat imposable pendant des années, ce qui maximise la trésorerie réinvestie. Le revers : à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés et la plus-value professionnelle peut être très lourde. Peser ces avantages et inconvénients est le cœur de la décision.
Quand l'IS est-il préférable ?
L'IS séduit les investisseurs qui conservent le bien longtemps, réinvestissent les loyers et ne prévoient pas de revente rapide. L'amortissement neutralise l'impôt pendant la phase de remboursement du crédit.
Quand l'IR reste-t-il gagnant ?
L'IR convient à ceux qui visent la transmission ou une revente à moyen terme, et dont la TMI reste modérée. Le régime des plus-values des particuliers devient alors décisif.
SCI IS ou IR : la simulation, mode d'emploi
Le simulateur de comparaison fonctionne avec trois informations seulement. Renseignez vos loyers annuels encaissés, vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion) et votre tranche d'imposition. Ajoutez le prix du bien hors terrain pour estimer l'amortissement à l'IS, calculé sur trente ans. L'outil affiche aussitôt l'impôt dû dans chaque régime, le reste net et un verdict clair indiquant le régime le plus léger sur l'année. Le résultat reste indicatif : la plus-value à la revente, non simulée ici, peut inverser la conclusion.
SCI familiale : IS ou IR ?
Pour une SCI familiale, IS ou IR se choisit surtout en fonction de l'objectif de transmission. La plupart des familles conservent l'IR : il préserve le régime des plus-values des particuliers et facilite la donation progressive des parts aux enfants, sans imposition lourde à la sortie. L'IS n'est retenu que si la SCI familiale exerce une location meublée ou réinvestit massivement les loyers. Attention : l'option pour l'IS est en principe irréversible, d'où l'importance d'un avis avant de signer les statuts.
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FAQ — SCI : IR ou IS
Cela dépend de l'horizon. Pendant la location, l'IS est presque toujours plus léger grâce à l'amortissement du bien, qui réduit le résultat imposable. Sur l'année, vous pouvez économiser plusieurs milliers d'euros par rapport à l'IR, surtout si votre tranche est élevée. Mais à la revente, l'IR redevient avantageux : la plus-value des particuliers bénéficie d'abattements et d'une exonération après 22 ans. Le simulateur compare l'imposition annuelle ; pour un arbitrage complet, intégrez la durée de détention prévue.
Oui. C'est l'atout majeur de l'IS. La SCI déduit chaque année une fraction de la valeur de l'immeuble (hors terrain), généralement sur 25 à 40 ans, ainsi que le mobilier et les frais d'acquisition. Cet amortissement est une charge comptable sans décaissement : il fait baisser le bénéfice imposable, donc l'impôt, tout en préservant la trésorerie. À l'IR, l'amortissement est impossible en location nue : seules les charges réelles sont déductibles.
En principe, non. Depuis 2019, une SCI qui opte pour l'IS dispose d'une fenêtre de renonciation limitée (jusqu'à cinq ans), au-delà de laquelle l'option devient définitive. C'est pourquoi le choix du régime doit être tranché avant la signature des statuts, idéalement avec un avocat. Une option mal anticipée peut alourdir durablement la fiscalité de revente. Faites simuler les deux scénarios et validez votre décision avant de constituer la société.
L'IR est généralement préférable. Pour une SCI familiale, l'IR facilite la donation progressive des parts (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans) et conserve le régime favorable des plus-values des particuliers. L'IS, en intégrant l'amortissement, fait baisser la valeur nette comptable des parts mais alourdit la taxation en cas de revente. Le choix dépend donc de l'objectif : transmettre le patrimoine (IR) ou optimiser le rendement locatif réinvesti (IS).
Au barème de l'impôt sur le revenu. Les loyers, après déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux), forment un revenu foncier net réparti entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé l'ajoute à ses autres revenus et l'impose à sa tranche marginale (TMI), majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. Un associé à 41 % de TMI supporte donc 58,2 % d'imposition sur sa part de loyers nets, ce qui rend l'IS souvent plus intéressant à ce niveau.
Non. Le simulateur donne une estimation fiable de l'imposition annuelle, mais il ne simule ni la plus-value à la revente, ni la fiscalité des dividendes, ni votre situation familiale précise. Ces éléments peuvent inverser le verdict. Pour un arbitrage définitif, demandez un avis à un avocat : posez votre question gratuitement sur Actav Connect ou faites rédiger des statuts adaptés à votre régime.
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Créer ma SCI →Sources juridiques
- Art. 8 CGI — Transparence fiscale (SCI à l'IR)
- Art. 206 CGI — Option pour l'impôt sur les sociétés
- Art. 219 CGI — Taux de l'IS (15 % et 25 %)
- Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
Simulateur à titre indicatif — barèmes 2026. Consultez un avocat sur Actav Connect pour un avis personnalisé sur le choix SCI IR ou IS.
