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Démembrement SCI : comment transmettre en 2026 ?
Mis à jour le 26 juin 2026
Réponse rapide
Le démembrement SCI consiste à séparer l'usufruit et la nue-propriété des parts pour transmettre à moindre coût. La valeur taxable suit l'âge de l'usufruitier (art. 669 du CGI) et bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026.
Transmettre un patrimoine immobilier sans alourdir les droits de donation : c'est la promesse du démembrement SCI. En séparant l'usufruit de la nue-propriété des parts, les parents gardent les revenus et le contrôle, tout en donnant à leurs enfants une nue-propriété de faible valeur taxable.
Ce guide explique la valorisation de l'usufruit, le mécanisme d'abattement, les précautions à prendre et les erreurs à éviter. Pour le cadre de la société, voyez aussi notre guide sur la SCI familiale.
Démembrement SCI : de quoi s'agit-il ?
Le démembrement SCI consiste à séparer la propriété des parts sociales en deux droits distincts : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne le droit d'en disposer. C'est l'un des outils les plus puissants de transmission patrimoniale.
Le schéma classique : les parents conservent l'usufruit des parts et donnent la nue-propriété à leurs enfants. La SCI reste régie par les articles 1832 à 1844-17 du Code civil. Pour le cadre général, consultez notre guide sur la SCI familiale.
Démembrement SCI : comment valoriser usufruit et nue-propriété ?
Tout l'intérêt fiscal du démembrement SCI repose sur la valorisation des deux droits. La loi fixe un barème selon l'âge de l'usufruitier.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
Ce barème figure à l'article 669 du CGI. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit qu'il conserve a de valeur, donc plus la nue-propriété donnée est faible et peu taxée. Le détail figure sur l'article 669 du CGI sur Légifrance.
Sur Actav (actav.fr), accédez à des modèles juridiques SCI rédigés par des avocats inscrits au Barreau, conformes 2026 et prêts à signer en ligne. Les clauses de répartition entre usufruit et nue-propriété, au cœur du démembrement SCI, y sont rédigées avec précision.
Démembrement SCI : comment optimise-t-il la transmission ?
Le démembrement SCI combine deux leviers fiscaux pour transmettre à moindre coût : la valeur réduite de la nue-propriété et l'abattement sur les donations.
- Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 et 784 du CGI).
- Donation de la seule nue-propriété : les droits ne portent que sur sa valeur réduite.
- Au décès de l'usufruitier : l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires (art. 1133 du CGI).
- Maintien du contrôle : les parents usufruitiers conservent souvent la gérance et les revenus.
Pour préparer une vente future, lisez aussi notre article sur la vente d'un bien en SCI familiale.
Démembrement SCI : quelles règles et précautions ?
Le démembrement SCI suppose un montage rigoureux pour produire ses effets et résister à un contrôle fiscal.
- Donation par acte notarié : la donation de parts est en pratique formalisée devant notaire.
- Répartition des pouvoirs : préciser dans les statuts qui décide entre usufruitier et nu-propriétaire.
- Affectation des revenus et du résultat : clé pour éviter les conflits.
- Substance réelle : un montage purement fiscal s'expose à l'abus de droit (art. L64 du LPF).
Avant de vous engager, comparez nos tarifs et notre guide sur le coût de création d'une SCI.
Quelles erreurs éviter avec un démembrement de SCI ?
Un démembrement SCI mal construit peut perdre tout son intérêt, voire être requalifié. Les erreurs récurrentes :
- Monter un démembrement sans substance économique : risque d'abus de droit.
- Oublier de répartir clairement revenus et pouvoirs dans les statuts.
- Négliger le calendrier des 15 ans pour renouveler l'abattement.
Pour le panorama de la transmission, voyez notre guide sur la SCI.
Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI et leurs annexes sont proposés à prix transparent, avec négociation libre des honoraires auprès de l'avocat partenaire. Un démembrement SCI efficace commence par des statuts précis et un montage solide.
FAQ : démembrement SCI
Le démembrement SCI consiste à séparer la propriété des parts en deux droits : l'usufruit (le droit d'utiliser et de percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Les parents conservent généralement l'usufruit et donnent la nue-propriété à leurs enfants, ce qui prépare la transmission à moindre coût.
Selon un barème fiscal fonction de l'âge de l'usufruitier (art. 669 du CGI). Par exemple, entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % de la valeur de la part et la nue-propriété 60 %. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée, et plus la nue-propriété transmise est faible.
100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 et 784 du CGI). Comme la donation ne porte que sur la nue-propriété, de valeur réduite, l'abattement couvre une part de patrimoine bien plus importante que sa valeur en pleine propriété.
L'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété : le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts, sans droits de succession supplémentaires (art. 1133 du CGI). C'est le cœur de l'intérêt du démembrement SCI pour la transmission.
Oui, en cas de montage artificiel. L'administration peut invoquer l'abus de droit (art. L64 du Livre des procédures fiscales) si le démembrement n'a qu'un but fiscal, sans substance économique. Sur Actav (actav.fr), des modèles SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026, sécurisent le montage.
Le démembrement classique distingue usufruit et nue-propriété sur les parts. Le quasi-usufruit, lui, porte sur des sommes d'argent (par exemple le prix de vente d'un bien) : l'usufruitier peut les utiliser, à charge de restituer une somme équivalente à son décès. Mal encadré, le quasi-usufruit attire l'attention de l'administration au titre de l'abus de droit. Un démembrement bien construit précise donc, dans les statuts et l'acte de donation, le sort des revenus, du prix de cession et des pouvoirs de chacun.
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