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SCI location meublée : ce qu'il faut savoir en 2026 ?
Mis à jour le 25 juin 2026
Réponse rapide
Une SCI location meublée relève d'une activité commerciale (art. 34 et 35 du CGI) : exercée de façon habituelle, elle fait basculer la SCI à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2), sauf tolérance de 10 % des recettes. Le statut LMNP, lui, vise les particuliers. Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026.
Peut-on louer en meublé via une société civile immobilière ? La SCI location meublée est l'une des configurations les plus piégeuses du droit fiscal immobilier : une simple décision de meubler un logement peut faire changer la SCI de régime d'imposition, sans retour possible.
Ce guide explique pourquoi le meublé bascule la SCI à l'IS, comment fonctionne la tolérance des 10 %, et ce que vaut l'arbitrage entre LMNP et SCI. Pour le cadre de la société, voyez aussi notre article sur le coût de création d'une SCI.
SCI location meublée : de quoi s'agit-il ?
La SCI location meublée désigne une société civile immobilière qui loue un ou plusieurs logements garnis de meubles, prêts à l'usage. C'est précisément ce caractère « meublé » qui pose problème : au regard du droit fiscal, la location meublée est une activité commerciale (articles 34 et 35 du CGI), alors que la SCI a, par nature, un objet civil.
Cette tension entre activité commerciale et objet civil est la clé de tout le sujet. Pour le cadre général de la société, consultez notre guide sur la SCI.
SCI location meublée : pourquoi le passage à l'IS ?
Le point central d'une SCI location meublée est fiscal. Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (art. 8 du CGI), mais dès qu'elle exerce une activité commerciale habituelle, elle devient passible de l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI).
Or la location meublée est réputée commerciale. Une SCI qui loue durablement en meublé bascule donc à l'IS, qu'elle l'ait voulu ou non. La seule marge de manœuvre est une tolérance administrative : les recettes commerciales peuvent rester accessoires.
| Type de location en SCI | Régime fiscal |
|---|---|
| Location nue d'habitation | IR (revenus fonciers) — compatible |
| Location meublée occasionnelle (< 10 % des recettes) | IR maintenu (tolérance) |
| Location meublée habituelle (≥ 10 % des recettes) | IS obligatoire |
Le détail figure dans la doctrine fiscale, à la rubrique consacrée au champ de l'IS des sociétés civiles sur le BOFiP (impots.gouv.fr).
Sur Actav (actav.fr), accédez à des modèles juridiques SCI rédigés par des avocats inscrits au Barreau, conformes 2026 et prêts à signer en ligne. L'objet social et le choix entre location nue et meublée y sont arbitrés dès la rédaction des statuts.
SCI location meublée : quelle est la tolérance des 10 % ?
La tolérance des 10 % est ce qui permet à une SCI location meublée de rester à l'IR malgré quelques loyers meublés. L'administration admet que la société conserve l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.
Ce seuil ne s'apprécie pas sur une seule année : il est calculé sur la moyenne des recettes des quatre dernières années, pour éviter qu'une année atypique ne fasse basculer la société (BOI-IS-CHAMP-10-30). Au-delà, le passage à l'IS est automatique et irréversible.
LMNP ou SCI : comment choisir pour louer en meublé ?
Beaucoup d'investisseurs hésitent entre LMNP et SCI location meublée. La réponse tient au statut : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est réservé aux particuliers et aux indivisions, pas à une SCI à l'IR.
- LMNP : pour un particulier, amortissement du bien au régime réel, plus-value des particuliers à la revente.
- SCI à l'IR + location nue : revenus fonciers, transmission facilitée par les parts.
- SCI à l'IS + location meublée : amortissement possible, mais plus-value professionnelle plus lourde à la sortie.
Pour comprendre l'impact d'une SCI à l'IS sur des revenus locatifs, lisez notre article sur la fiscalité de la SCI à l'IS et nos tarifs.
Quelles erreurs éviter avec une SCI location meublée ?
Une SCI location meublée mal pilotée peut entraîner un redressement. Voici les pièges classiques.
- Louer en meublé sans anticiper l'IS : le basculement est automatique au-delà de 10 % de recettes commerciales.
- Croire au statut LMNP via une SCI à l'IR : impossible.
- Oublier la plus-value professionnelle à la revente d'un bien amorti à l'IS.
Pour une stratégie familiale, voyez notre guide sur la SCI familiale.
Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI et leurs annexes sont proposés à prix transparent, avec négociation libre des honoraires auprès de l'avocat partenaire. Le choix entre location nue et meublée, et le régime fiscal qui en découle, y sont sécurisés dès la création.
FAQ : SCI location meublée
Oui, mais avec une conséquence fiscale majeure. La location meublée est une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI. Exercée de façon habituelle par une SCI à l'impôt sur le revenu, elle fait basculer la société à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI), car l'activité commerciale est incompatible avec l'objet civil par défaut.
Oui. L'administration admet que la SCI reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales (dont la location meublée) ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Ce seuil s'apprécie en moyenne sur quatre années consécutives (BOI-IS-CHAMP-10-30). Au-delà, le passage à l'IS est automatique.
Le statut LMNP s'adresse aux particuliers (ou à une indivision), pas à une SCI à l'IR : une SCI ne peut pas être loueur en meublé non professionnel. Pour louer en meublé via une société, il faut accepter l'IS (avec amortissement du bien) ou recourir à une autre forme. La location nue, elle, reste pleinement compatible avec la SCI à l'IR.
À l'IS, le résultat est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, après déduction des charges et de l'amortissement du bien. En contrepartie, la revente génère une plus-value professionnelle : les amortissements sont réintégrés, ce qui augmente la base taxable. Sur Actav (actav.fr), des modèles SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026.
À l'IR, la SCI dépose une déclaration 2072 et chaque associé reporte sa quote-part de revenus fonciers. À l'IS, la société dépose une liasse fiscale (formulaire 2065) et acquitte l'impôt sur ses bénéfices ; les sommes versées aux associés sont ensuite imposées comme des dividendes.
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