Une SCI location saisonnière loue un meublé de courte durée : c'est une activité commerciale (art. 34 et 35 du CGI) qui fait passer la SCI à l'IS au-delà de 10 % de recettes commerciales (art. 206-2). La location nue, elle, reste civile. Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026.
Louer un appartement à la semaine ou via Airbnb au sein d'une société civile : la SCI location saisonnière attire les investisseurs, mais elle se heurte à une règle fiscale stricte. La courte durée se fait en meublé, et le meublé est une activité commerciale qui ne fait pas bon ménage avec l'objet civil de la SCI.
Ce guide détaille les conséquences fiscales, le cas Airbnb, la tolérance des 10 % et les structures alternatives. Pour le cadre de la société, voyez aussi notre article sur le coût de création d'une SCI.
SCI location saisonnière : de quoi s'agit-il ?
La SCI location saisonnière désigne une société civile immobilière qui loue un bien pour de courtes durées : vacances, week-ends, séjours touristiques. Or une location de courte durée se fait quasiment toujours en meublé, ce qui la range parmi les activités commerciales (articles 34 et 35 du CGI).
Le problème est identique à celui du meublé classique : l'activité commerciale entre en conflit avec l'objet civil de la SCI. Pour le cadre général, consultez notre guide sur la SCI.
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SCI location saisonnière : quel impact fiscal ?
La conséquence d'une SCI location saisonnière est fiscale avant tout. Comme la location meublée, l'activité saisonnière est commerciale : exercée de façon habituelle, elle fait basculer la SCI de l'impôt sur le revenu vers l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI).
| Situation de la SCI | Régime fiscal |
|---|---|
| Location nue (longue durée) | IR — compatible |
| Location saisonnière occasionnelle (< 10 % des recettes) | IR maintenu (tolérance) |
| Location saisonnière régulière (≥ 10 %) | IS obligatoire |
| Prestations para-hôtelières | IS + TVA |
Pour le détail, voyez la doctrine fiscale sur le champ de l'IS des sociétés civiles (BOFiP, impots.gouv.fr).
SCI location saisonnière et Airbnb : quelles règles en 2026 ?
La location saisonnière de type Airbnb est l'illustration la plus courante du problème. C'est une location meublée touristique, donc commerciale, et elle déclenche les mêmes effets sur une SCI.
La tolérance des 10 % reste la seule marge : une SCI conserve l'IR tant que ses recettes commerciales (location saisonnière comprise) ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes, en moyenne sur quatre ans (BOI-IS-CHAMP-10-30). Attention aussi à la TVA : fournir au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) rend l'activité para-hôtelière et taxable.
Quelle structure pour une location saisonnière régulière ?
Si votre projet de location saisonnière est régulier, la SCI à l'IR n'est pas l'outil adapté. Plusieurs options existent selon vos objectifs.
- SCI à l'IS : possible pour de la location meublée saisonnière, avec amortissement du bien mais plus-value professionnelle à la sortie.
- Société commerciale (SARL, SAS) : adaptée à une véritable activité de location touristique.
- SCI à l'IR + location nue : à réserver à la détention patrimoniale et à la location longue durée.
Pour comparer les régimes, lisez notre article sur la fiscalité de la SCI à l'IS et nos tarifs.
Quelles erreurs éviter avec une SCI location saisonnière ?
La location saisonnière en SCI expose à des erreurs coûteuses. Les principales sont les suivantes.
- Lancer une activité Airbnb régulière via une SCI à l'IR sans anticiper le passage à l'IS.
- Oublier le seuil de 10 % et le franchir sans s'en apercevoir.
- Ignorer la TVA para-hôtelière en multipliant les services aux locataires.
Pour un projet familial, voyez aussi notre guide sur la SCI familiale.
Caution en ligne location saisonnière : comment la gérer ?
La caution en ligne location saisonnière désigne le dépôt de garantie encaissé via une plateforme (Airbnb, Booking) ou un paiement sécurisé au moment de la réservation. Aucun texte n'impose de plafond pour un meublé de tourisme : son montant est fixé librement par le contrat, souvent sous forme d'empreinte bancaire ou de pré-autorisation.
Dans une SCI, cette caution n'est pas un revenu : elle constitue une dette envers le locataire, inscrite au bilan puis restituée après l'état des lieux de sortie. Prévoyez une clause écrite précisant le montant, le mode d'encaissement et le délai de restitution, afin d'éviter tout litige à la fin du séjour.
Encaissement abusif caution location saisonnière : que faire ?
On parle d'encaissement abusif caution location saisonnière lorsque le bailleur conserve tout ou partie du dépôt de garantie sans justification, ou débite l'empreinte bancaire pour des dégâts inexistants. Le locataire dispose alors de plusieurs recours gradués.
- Réclamation amiable écrite, appuyée sur l'état des lieux d'entrée et de sortie et des photos datées.
- Médiation de la plateforme lorsque la caution en ligne y est séquestrée.
- Saisine du juge civil en cas de blocage persistant.
Pour une SCI, retenir abusivement une caution expose à un litige et à des dommages et intérêts. Conservez toujours les preuves de l'état réel du logement.
Attestation location saisonnière : à quoi sert-elle ?
Une attestation location saisonnière est un document par lequel le bailleur confirme la réalité de la location : identité des parties, adresse du bien, dates du séjour et montant. Elle sert de justificatif auprès d'un assureur, d'un employeur, de l'administration fiscale ou d'une plateforme.
Elle ne remplace ni le contrat de location, ni, pour un meublé de tourisme, la déclaration en mairie. Cette dernière donne lieu à un numéro d'enregistrement à treize caractères qui doit figurer dans chaque annonce (Code du tourisme, articles L324-1 à L324-2-1). Dans une SCI, l'attestation est signée par le gérant au nom de la société.
Attestation de location saisonnière : comment l'établir ?
Pour rédiger une attestation de location saisonnière, réunissez les mentions essentielles qui la rendent probante.
- Identité et coordonnées du bailleur, ou de la SCI et de son gérant.
- Identité du locataire et adresse exacte du logement loué.
- Dates d'arrivée et de départ, montant du loyer et de la caution.
- Lieu, date et signature des deux parties.
Distinguez-la de la déclaration de meublé de tourisme, effectuée en mairie via le formulaire cerfa n°14004. L'attestation reste un document contractuel privé, tandis que la déclaration est une formalité administrative propre à la courte durée.
Sous location saisonnière : est-elle autorisée ?
La sous location saisonnière consiste, pour un locataire, à relouer le logement en courte durée, typiquement sur Airbnb. Elle n'est possible qu'avec « l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » (article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
De plus, « le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ». Sans autorisation, le locataire s'expose à la résiliation du bail et à la restitution des sous-loyers perçus. Si votre SCI est bailleresse, encadrez ou interdisez la sous-location dans le contrat. Voir l'article 8 sur Légifrance.
SCI location meublé : quelle fiscalité s'applique ?
Le régime d'une SCI location meublé obéit à la même logique que la SCI location saisonnière. Louer en meublé est une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, incompatible avec l'objet civil d'une SCI dès lors qu'elle est exercée de façon habituelle.
Concrètement, une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé de manière régulière bascule à l'impôt sur les sociétés (article 206-2 du CGI). Seule subsiste la tolérance des 10 % : tant que les recettes commerciales restent sous ce seuil des recettes totales hors taxes, l'IR est maintenu. La différence avec le saisonnier tient seulement à la durée du séjour.
SCI à l'IS location meublée : comment ça fonctionne ?
Une SCI à l'IS location meublée assume pleinement l'activité commerciale : elle peut louer en meublé, y compris en saisonnier, en amortissant le bien, ce qui réduit le résultat imposable. En contrepartie, la plus-value relève du régime professionnel à la revente, souvent plus lourd.
Les bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés : un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis le taux normal de 25 % au-delà. Ce taux réduit suppose un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
État des lieux location saisonnière PDF : est-il obligatoire ?
Pour un meublé de tourisme, l'état des lieux location saisonnière PDF n'est pas imposé par la loi, mais il reste vivement recommandé. Réalisé à l'entrée et à la sortie, il conditionne la justification d'une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie.
Un modèle au format PDF, complété et signé par les deux parties puis accompagné de photos datées, suffit à sécuriser la relation. Dans une SCI, conservez-le comme pièce probante en cas de contestation. Décrivez l'état de chaque pièce, relevez les compteurs et listez l'inventaire du mobilier fourni pour éviter toute ambiguïté au départ du locataire.
FAQ : SCI location saisonnière
SCI location saisonnière : est-ce possible ?
Oui, mais c'est une activité commerciale. La location saisonnière se fait presque toujours en meublé : elle relève des articles 34 et 35 du CGI. Exercée habituellement par une SCI à l'impôt sur le revenu, elle entraîne le passage à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI), comme toute location meublée.
SCI location saisonnière et Airbnb : quel régime ?
La location de courte durée de type Airbnb est une location meublée touristique, donc commerciale. Pour une SCI, elle déclenche l'IS au-delà de la tolérance de 10 % des recettes totales hors taxes. Une SCI peut louer ponctuellement, mais une activité Airbnb régulière n'est pas compatible avec une SCI à l'IR.
Quelle est la tolérance des 10 % pour la SCI saisonnière ?
Une SCI conserve l'IR tant que ses recettes commerciales (location saisonnière meublée incluse) ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes, appréciées en moyenne sur quatre ans (BOI-IS-CHAMP-10-30). Au-delà, le passage à l'IS est automatique et définitif.
Faut-il payer la TVA sur une location saisonnière en SCI ?
La location de logement meublé est en principe exonérée de TVA, sauf si la SCI fournit des prestations para-hôtelières (au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle). Dans ce cas, l'activité devient para-hôtelière, soumise à la TVA et clairement commerciale.
Quelle structure pour de la location saisonnière régulière ?
Pour une activité saisonnière régulière, une SCI à l'IR n'est pas adaptée : on lui préfère une SCI à l'IS (avec amortissement) ou une société commerciale. La SCI reste idéale pour la location nue et la détention patrimoniale. Sur Actav (actav.fr), des modèles SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026, sécurisent ce choix.
SCI location saisonnière : que risque-t-on en cas de contrôle ?
Le principal risque d'une SCI location saisonnière est la requalification fiscale. Si l'administration constate que la société loue régulièrement en meublé de courte durée au-delà de la tolérance de 10 %, elle peut la soumettre rétroactivement à l'impôt sur les sociétés, avec rappel d'impôt et pénalités. Une SCI location saisonnière doit donc documenter ses recettes et surveiller ce seuil chaque année. En cas de doute, mieux vaut sécuriser le montage en amont plutôt que de subir un redressement portant sur plusieurs exercices.
« location saisonniere sci » : par où commencer ?
Derrière la requête « location saisonniere sci », l'enjeu reste le régime fiscal. Commencez par définir la fréquence de la location : occasionnelle, elle peut rester sous la tolérance des 10 % à l'IR ; régulière, elle impose une SCI à l'IS ou une société commerciale. Rédigez ensuite un objet social cohérent et anticipez la TVA para-hôtelière. Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI rédigés par des avocats inscrits au Barreau, conformes 2026, cadrent ce choix dès la création.
