Actav · Fiscalité SCI
SCI location saisonnière : ce qu'il faut savoir en 2026 ?
Mis à jour le 25 juin 2026
Réponse rapide
Une SCI location saisonnière loue un meublé de courte durée : c'est une activité commerciale (art. 34 et 35 du CGI) qui fait passer la SCI à l'IS au-delà de 10 % de recettes commerciales (art. 206-2). La location nue, elle, reste civile. Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026.
Louer un appartement à la semaine ou via Airbnb au sein d'une société civile : la SCI location saisonnière attire les investisseurs, mais elle se heurte à une règle fiscale stricte. La courte durée se fait en meublé, et le meublé est une activité commerciale qui ne fait pas bon ménage avec l'objet civil de la SCI.
Ce guide détaille les conséquences fiscales, le cas Airbnb, la tolérance des 10 % et les structures alternatives. Pour le cadre de la société, voyez aussi notre article sur le coût de création d'une SCI.
SCI location saisonnière : de quoi s'agit-il ?
La SCI location saisonnière désigne une société civile immobilière qui loue un bien pour de courtes durées : vacances, week-ends, séjours touristiques. Or une location de courte durée se fait quasiment toujours en meublé, ce qui la range parmi les activités commerciales (articles 34 et 35 du CGI).
Le problème est identique à celui du meublé classique : l'activité commerciale entre en conflit avec l'objet civil de la SCI. Pour le cadre général, consultez notre guide sur la SCI.
SCI location saisonnière : quel impact fiscal ?
La conséquence d'une SCI location saisonnière est fiscale avant tout. Comme la location meublée, l'activité saisonnière est commerciale : exercée de façon habituelle, elle fait basculer la SCI de l'impôt sur le revenu vers l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI).
| Situation de la SCI | Régime fiscal |
|---|---|
| Location nue (longue durée) | IR — compatible |
| Location saisonnière occasionnelle (< 10 % des recettes) | IR maintenu (tolérance) |
| Location saisonnière régulière (≥ 10 %) | IS obligatoire |
| Prestations para-hôtelières | IS + TVA |
Pour le détail, voyez la doctrine fiscale sur le champ de l'IS des sociétés civiles (BOFiP, impots.gouv.fr).
Sur Actav (actav.fr), accédez à des modèles juridiques SCI rédigés par des avocats inscrits au Barreau, conformes 2026 et prêts à signer en ligne. L'activité de la société et ses conséquences fiscales y sont cadrées dès les statuts.
SCI location saisonnière et Airbnb : quelles règles en 2026 ?
La location saisonnière de type Airbnb est l'illustration la plus courante du problème. C'est une location meublée touristique, donc commerciale, et elle déclenche les mêmes effets sur une SCI.
La tolérance des 10 % reste la seule marge : une SCI conserve l'IR tant que ses recettes commerciales (location saisonnière comprise) ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes, en moyenne sur quatre ans (BOI-IS-CHAMP-10-30). Attention aussi à la TVA : fournir au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) rend l'activité para-hôtelière et taxable.
Quelle structure pour une location saisonnière régulière ?
Si votre projet de location saisonnière est régulier, la SCI à l'IR n'est pas l'outil adapté. Plusieurs options existent selon vos objectifs.
- SCI à l'IS : possible pour de la location meublée saisonnière, avec amortissement du bien mais plus-value professionnelle à la sortie.
- Société commerciale (SARL, SAS) : adaptée à une véritable activité de location touristique.
- SCI à l'IR + location nue : à réserver à la détention patrimoniale et à la location longue durée.
Pour comparer les régimes, lisez notre article sur la fiscalité de la SCI à l'IS et nos tarifs.
Quelles erreurs éviter avec une SCI location saisonnière ?
La location saisonnière en SCI expose à des erreurs coûteuses. Les principales sont les suivantes.
- Lancer une activité Airbnb régulière via une SCI à l'IR sans anticiper le passage à l'IS.
- Oublier le seuil de 10 % et le franchir sans s'en apercevoir.
- Ignorer la TVA para-hôtelière en multipliant les services aux locataires.
Pour un projet familial, voyez aussi notre guide sur la SCI familiale.
Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI et leurs annexes sont proposés à prix transparent, avec négociation libre des honoraires auprès de l'avocat partenaire. L'objet social et le régime fiscal de votre SCI location saisonnière y sont sécurisés en amont.
FAQ : SCI location saisonnière
Oui, mais c'est une activité commerciale. La location saisonnière se fait presque toujours en meublé : elle relève des articles 34 et 35 du CGI. Exercée habituellement par une SCI à l'impôt sur le revenu, elle entraîne le passage à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI), comme toute location meublée.
La location de courte durée de type Airbnb est une location meublée touristique, donc commerciale. Pour une SCI, elle déclenche l'IS au-delà de la tolérance de 10 % des recettes totales hors taxes. Une SCI peut louer ponctuellement, mais une activité Airbnb régulière n'est pas compatible avec une SCI à l'IR.
Une SCI conserve l'IR tant que ses recettes commerciales (location saisonnière meublée incluse) ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes, appréciées en moyenne sur quatre ans (BOI-IS-CHAMP-10-30). Au-delà, le passage à l'IS est automatique et définitif.
La location de logement meublé est en principe exonérée de TVA, sauf si la SCI fournit des prestations para-hôtelières (au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle). Dans ce cas, l'activité devient para-hôtelière, soumise à la TVA et clairement commerciale.
Pour une activité saisonnière régulière, une SCI à l'IR n'est pas adaptée : on lui préfère une SCI à l'IS (avec amortissement) ou une société commerciale. La SCI reste idéale pour la location nue et la détention patrimoniale. Sur Actav (actav.fr), des modèles SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026, sécurisent ce choix.
Le principal risque d'une SCI location saisonnière est la requalification fiscale. Si l'administration constate que la société loue régulièrement en meublé de courte durée au-delà de la tolérance de 10 %, elle peut la soumettre rétroactivement à l'impôt sur les sociétés, avec rappel d'impôt et pénalités. Une SCI location saisonnière doit donc documenter ses recettes et surveiller ce seuil chaque année. En cas de doute, mieux vaut sécuriser le montage en amont plutôt que de subir un redressement portant sur plusieurs exercices.
Création de SCI en ligne
Créez votre SCI avec le bon objet
Créez votre SCI, définissez une activité conforme à votre projet locatif et signez vos statuts en ligne avec un avocat partenaire.
Modèles rédigés par avocats · Conformes 2026 · Honoraires transparents
Inscrivez-vous gratuitement sur Actav Suite →