SCI – Nomination du premier gérant salarié : Pourquoi ce modèle ?
Modèle d’acte de désignation du premier gérant salarié d’une société civile immobilière — décision unanime des associés portant nomination du gérant en cours de constitution, ouvrant la possibilité d’un cumul entre mandat social civil et contrat de travail technique, dans le respect strict des trois conditions cumulatives jurisprudentielles propres aux SCI à objet civil — rédigé par un avocat Actav et conforme au droit français 2026. Acte sous seing privé au format Word modifiable, téléchargement immédiat.
Vous constituez une société civile immobilière — patrimoniale, professionnelle ou de construction-vente — et les associés souhaitent désigner par acte séparé des statuts le premier gérant, qui combinera son mandat civil avec un contrat de travail distinct pour des fonctions techniques (direction d’équipe technique de gestion locative, supervision opérationnelle d’un programme construction-vente, conseil patrimonial spécialisé). Structuration rare dans les SCI familiales mais fréquente dans les SCI professionnelles d’envergure et les SCI de construction-vente où le gérant exerce parallèlement des fonctions techniques distinctes. Vous voulez une décision calée sur le formalisme des sociétés civiles (acte unanime des associés, vs décision collective d’actionnaires en SAS) et qui cadre rigoureusement les trois conditions du cumul — délicates en SCI à objet civil.
Le cumul mandat civil / contrat de travail en SCI est viable mais contrôlé : la chambre sociale rappelle que le contrat n’a de réalité que si les fonctions techniques sont distinctes de la gérance civile, si un lien de subordination existe vis-à-vis du collège des associés, et si la rémunération salariale est séparée. Le contexte civil rend l’établissement plus exigeant qu’en société commerciale : l’objet civil (gestion patrimoniale d’immeubles, perception de loyers, transmission familiale) restreint les fonctions techniques admissibles aux véritables prestations opérationnelles — exploitation d’un parc locatif important, conduite d’un programme de construction-vente, gestion technique d’un patrimoine d’investissement. Une rédaction approximative — fonctions confondues, lien de subordination non explicité, rémunération unique — c’est l’URSSAF qui requalifie au prochain contrôle, Pôle emploi qui refuse les indemnités, le contrôleur fiscal qui réintègre le salaire dans le résultat de la SCI. Avec ce modèle, vous achetez une décision qui pose explicitement les trois conditions, énonce la durée du mandat civil et la perspective du contrat de travail à conclure ensuite, et qui s’articule avec votre dossier global Actav (statuts SCI, déclaration d’honorabilité, convention de domiciliation alignés sur le même standard).
Points de vigilance
Voici les éléments structurants de la nomination du gérant salarié de SCI, traités dans le modèle :
Chacun de ces éléments structure l’acte selon les particularités des sociétés civiles et de la jurisprudence sociale 2024-2026 sur le cumul en SCI.
Une fois la décision signée par tous les associés et acceptée par le gérant, elle est jointe au dossier d’immatriculation transmis sur le guichet unique INPI ou directement au greffe.
Quatre fautes sont fréquemment observées sur les nominations de gérant salarié de SCI :
Ces quatre erreurs concentrent l’essentiel des contentieux URSSAF et prud’homaux observés sur le statut de gérant salarié de SCI — le modèle les neutralise par une rédaction adaptée à la nature civile de la société.
Références juridiques
Le modèle se fonde sur les articles 1845 à 1870-1 du Code civil (sociétés civiles), plus précisément 1849 (pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers), 1850 (pouvoirs internes), 1853 (désignation), 1859 (responsabilité), articulés avec L. 128-1 du Code de commerce (interdictions de gérer applicables aux SCI immatriculées), L. 311-3, 11° CSS (assimilation au régime général des gérants de SCI rémunérés en salaires), L. 1221-1 et L. 8221-6 du Code du travail (présomption de non-salariat et trois conditions cumulatives), la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978, le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (immatriculation au RCS), l’ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014, la loi PACTE n° 2019-486, l’article R. 123-105 (publicité), la jurisprudence sociale 2002-2026 sur le cumul en SCI et la doctrine BOFiP 2024-2026 sur la fiscalité des gérants de SCI. L’ensemble est intégré.
Questions fréquentes
Non. La majorité des SCI — patrimoniales et familiales — fonctionnent avec un gérant non salarié exerçant un mandat civil pur. Le cumul est pertinent dans les SCI professionnelles d’envergure et les SCI de construction-vente où le gérant exerce parallèlement des fonctions techniques distinctes (gestion d’un parc locatif important, conduite de programme construction-vente, conseil patrimonial spécialisé).
La chambre sociale impose trois conditions cumulatives, d’application plus exigeante en contexte civil : (1) les fonctions techniques doivent être réelles, opérationnelles et distinctes de la gérance civile ; (2) un lien de subordination effectif doit exister vis-à-vis du collège des associés ; (3) une rémunération spécifique au titre du contrat de travail, séparée de la rémunération éventuelle du mandat.
Non. Les deux actes doivent rester distincts dans le temps : la nomination ouvre la possibilité du cumul, le contrat de travail est conclu ensuite et soumis à l’approbation du collège des associés en assemblée ultérieure. Cette séparation est essentielle pour éviter la requalification.
Non, le gérant peut être associé ou tiers. Si le gérant est associé majoritaire, l’établissement du lien de subordination devient juridiquement délicat — la chambre sociale exige une démonstration rigoureuse, et le cumul est souvent disqualifié. Le cumul est plus aisé à structurer lorsque le gérant est minoritaire ou tiers.
Au titre du contrat de travail valablement constitué dans le respect des trois conditions, le gérant salarié relève du régime général (art. L. 311-3 CSS) avec cotisations URSSAF et droits à l’assurance chômage Pôle emploi. Au titre du mandat civil parallèle s’il est rémunéré, il relève du TNS ou du régime général selon la qualification fiscale de la SCI.
Les fonctions doivent être réelles, opérationnelles et distinctes de la gérance civile. Exemples retenus en jurisprudence : direction technique d’un parc locatif comportant maintenance et relations locataires, conduite d’un programme de construction-vente (SCCV), conseil patrimonial spécialisé, animation commerciale d’opérations immobilières.
Si l’URSSAF ou le juge estime les trois conditions non réunies, le contrat est requalifié en mandat civil pur : reprise des cotisations sociales sur cinq ans, perte des indemnités chômage, redressement fiscal sur les charges déduites au titre du salaire.
Oui, dès lors que la SCI fait l’objet d’une immatriculation au RCS. Le gérant doit signer une déclaration sur l’honneur conforme à l’article A. 123-51 du Code de commerce et l’annexer au dossier d’immatriculation.
Oui, à condition de respecter le règlement eIDAS UE 910/2014 et l’article 1367 du Code civil. La pratique constante des déposants reste néanmoins la signature manuscrite scannée puis téléversée sur le guichet unique INPI — modalité acceptée sans difficulté par les services d’immatriculation pour les actes de SCI.
Oui — modèle revu par avocat partenaire d’Actav, à jour des articles 1845 et suivants du Code civil, du régime de l’article L. 311-3 du CSS pour les gérants de sociétés civiles rémunérés et de la jurisprudence sociale 2024-2026 sur les conditions d’admission du cumul mandat de gérant et contrat de travail dans les SCI à objet civil.
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Guide d’utilisation
Comment utiliser ce modèle de SCI – Nomination du premier gérant salarié
Étapes opérationnelles
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Personnaliser la décision unanime
Personnalisation : compléter l’identité des associés de la SCI, la dénomination et le capital de la société en formation, l’article des statuts visé, l’identité du gérant désigné, la durée du mandat civil, la perspective du contrat de travail technique distinct (avec une description sommaire des fonctions envisagées) et les pouvoirs du gérant.
Signer et joindre au dossier RCS
Signature et dépôt : tirage en originaux égaux au nombre de signataires, signature recueillie auprès de chaque associé, acceptation manuscrite consignée par le gérant retenu, jonction au dossier d’immatriculation acheminé via le guichet unique INPI.