Monter SCI : investir à plusieurs, augmenter votre capacité d'emprunt et préparer la transmission de votre patrimoine grâce à une société civile immobilière. Créez votre SCI en ligne avec un avocat partenaire : diagnostic LancIA gratuit, à jour 2026.
Monter une SCI pour acheter un bien immobilier, c'est constituer une société civile immobilière (détenue par au moins deux associés) qui achète, détient et gère le bien à leur place. La société est propriétaire de l'immeuble ; chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
La SCI dispose de la personnalité morale : elle peut acquérir, posséder, louer et transmettre des immeubles dans un but strictement civil (gestion, location nue, transmission), à l'exclusion d'une activité commerciale habituelle comme l'achat-revente ou la location meublée à titre principal. La constitution exige au minimum deux associés, personnes physiques ou morales, conformément à l'article 1832 du Code civil. Pour maîtriser l'ensemble de la procédure pas à pas, consultez notre guide complet pour créer une SCI.
En indivision, chaque acheteur détient une quote-part du bien et « nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision » : un seul indivisaire peut provoquer la vente. La SCI évite ce blocage en remplaçant la quote-part par des parts sociales, dont la cession est encadrée par les statuts. Pour comparer les formes juridiques avant de vous lancer, le quiz statut juridique gratuit d'Actav vous oriente en cinq questions.
Créer une SCI par bien immobilier permet d'isoler chaque actif dans sa propre structure, de partager la propriété en parts cessibles et de transmettre progressivement le patrimoine sans subir les blocages de l'indivision. C'est l'un des principaux intérêts de créer une SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs.
Les atouts les plus recherchés sont : l'investissement à plusieurs avec un effet de levier bancaire ; la transmission facilitée par donation de parts (abattements renouvelables tous les 15 ans entre parents et enfants) ; une gestion souple confiée à un gérant qui décide au quotidien ; et le choix entre l'impôt sur le revenu (IR, par défaut) ou l'impôt sur les sociétés (IS, sur option), selon votre stratégie patrimoniale.
Pour acheter en SCI, il faut d'abord créer la société, puis lui faire signer le compromis et le prêt : la SCI devient propriétaire dès son immatriculation au registre. Voici les six étapes pour monter une SCI pour acheter, codifiées par le droit français et regroupées sur le guichet unique de l'INPI depuis 2023.
Deux associés minimum (art. 1832 C. civ.). On fixe l'objet civil, le siège, la répartition des parts et la durée (99 ans maximum).
L'article 1835 du Code civil impose 8 mentions (forme, durée, dénomination, siège, objet, capital, apports, fonctionnement). Modèle de statuts de SCI rédigé par avocat Actav dès 29 € ; acte notarié si un bien est apporté en nature.
Capital libre, sans minimum. Contrairement aux sociétés commerciales, le dépôt du capital et l'attestation de dépôt des fonds ne sont pas obligatoires pour immatriculer une SCI : les apports peuvent être versés après l'immatriculation, sur le compte ouvert au nom de la société.
Avis dans un journal d'annonces légales du département du siège : 191 € HT (229,20 € TTC) en métropole en 2026.
Dépôt sur le guichet unique de l'INPI : 60,38 € d'immatriculation + 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE).
K-bis délivré sous 5 à 10 jours ouvrés. La SCI signe alors le compromis (souvent conditionné à l'obtention du prêt) puis l'acte authentique chez le notaire.
Délai total : 7 à 15 jours en 2026. Pour aller plus loin sur chaque étape, consultez le guide pilier comment créer une SCI et la fiche officielle de la société civile immobilière sur service-public.fr.
La SCI finance l'achat par les apports des associés au capital et par un emprunt bancaire souscrit directement en son nom. En tant que personne morale, la SCI peut emprunter seule, et l'addition des capacités d'emprunt des associés crée un effet de levier que chacun n'aurait pas obtenu individuellement.
Le capital est libre, mais un capital trop faible fragilise le dossier bancaire et expose à une requalification en société fictive. Pour un emprunt, la banque demande en général un apport personnel de 20 à 30 % et conditionne fréquemment le prêt à une caution personnelle des associés ainsi qu'à une assurance emprunteur. Attention : en SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, proportionnelle aux parts, subsidiaire et non solidaire. Le patrimoine personnel n'est donc pas à l'abri en cas de défaut de paiement.
| Poste de frais | Montant 2026 |
|---|---|
| Statuts (modèle d'avocat Actav) | dès 29 € |
| Annonce légale (métropole) | 191 € HT |
| Immatriculation INPI | 60,38 € |
| Déclaration bénéficiaires effectifs | 19,33 € |
| Total mini en autonomie | dès 338 € TTC |
| Notaire (si apport d'un bien) | 1 500 à 3 000 € |
Besoin d'estimer les frais d'acquisition ? Le simulateur de frais de notaire d'Actav les calcule gratuitement en quelques secondes.
Oui, on peut créer une SCI sur un bien déjà acheté en l'apportant en nature à la société, mais l'opération impose un acte notarié et déclenche une fiscalité spécifique. L'apporteur transfère la propriété du bien à la SCI et reçoit en échange des parts sociales correspondant à sa valeur.
L'apport en nature d'un immeuble nécessite un acte authentique rédigé par un notaire (le transfert de propriété d'un bien immobilier est soumis à la publicité foncière) et la mise à jour des statuts. Deux coûts fiscaux principaux s'ajoutent aux frais de notaire :
La plus-value immobilière : si l'apporteur est un particulier, elle est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 36,2 %), avec un abattement progressif dès la 6ᵉ année de détention et une exonération possible si le bien était la résidence principale au jour de l'apport.
Les droits d'enregistrement : pour une SCI à l'IR, l'apport pur et simple d'un bien libre de tout emprunt est exonéré de droits d'enregistrement (seule la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % reste due) ; l'apport à titre onéreux d'un bien grevé d'un crédit repris par la société est taxé à 5 %. Pour une SCI à l'IS, le taux de 5 % s'applique dans tous les cas. C'est pourquoi il est souvent plus avantageux de créer la SCI avant l'achat, afin que la société acquière directement le bien et évite ce transfert de propriété ultérieur.
Monter une SCI pour acheter convient surtout aux familles, aux couples non mariés, aux investisseurs locatifs et aux dirigeants qui séparent les murs de leur activité. Voici les profils types.
SCI familiale pour détenir et transmettre un patrimoine entre parents et enfants par donation de parts.
Acheter à deux avec des parts proportionnelles aux apports, et protéger le survivant via les statuts.
Créer une SCI pour acheter un bien immobilier destiné à la location nue, avec effet de levier bancaire.
Créer une SCI pour acheter une maison entre amis ou proches, sans subir les blocages de l'indivision.
Détenir les murs professionnels dans une SCI distincte de la société d'exploitation pour cloisonner les patrimoines.
Partenaires qui mutualisent leur épargne et leur capacité d'emprunt sur un projet de creation sci immobilier commun.
Créer une SCI pour investir dans l'immobilier n'est pas obligatoire : la SCI s'impose surtout pour acheter à plusieurs ou organiser une transmission, pas pour un achat seul ou un projet de location meublée à titre principal, qui relève d'une activité commerciale incompatible avec l'objet civil.
Quand la SCI est pertinente, le point décisif reste la qualité des statuts. Sur Actav (actav.fr), vous créez votre SCI avec des modèles rédigés par des avocats inscrits au Barreau, couverts par une assurance de responsabilité civile professionnelle et tenus au secret professionnel (article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971), un cadre que ne peut offrir une simple plateforme formaliste. Le comparatif Actav vs plateforme vs avocat détaille honnêtement les différences.
Concrètement, commencez par le diagnostic LancIA gratuit (recommandation de forme juridique et liste des documents), puis publiez votre dossier aux avocats du réseau, sans paiement à cette étape : le déblocage du dossier (99 € HT) vous met en relation directe avec l'avocat partenaire, ses honoraires (à partir de 89 € HT) lui étant réglés directement. Le kit de documents (59 € HT) reste disponible pour réaliser les démarches vous-même. Une question avant de vous lancer ? La communauté Actav Connect permet d'échanger avec des avocats, et Actav Suite centralise vos documents. Retrouvez aussi le modèle de statuts de SCI et la page dédiée à la création d'une SCI, ainsi que les tarifs détaillés.
Non, pas à la création : la loi impose au moins deux associés pour constituer une société civile immobilière, personnes physiques ou morales. Trois solutions concrètes s'offrent à vous si vous portez le projet en solo. Un : associer un proche, même très minoritaire. Une répartition 99 % / 1 % des parts est parfaitement valable. Deux : choisir une forme unipersonnelle, EURL ou SASU, mieux adaptée à un investisseur seul. Trois : racheter plus tard la totalité des parts d'une SCI existante. Dans ce dernier cas, la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit : l'article 1844-5 du Code civil vous laisse un an pour régulariser, faute de quoi tout intéressé peut demander la dissolution de la société.
C'est légal : la société achète le logement, puis le met gratuitement à la disposition des associés qui l'occupent. Ce montage intéresse surtout les couples non mariés et les familles qui préparent une transmission ; il alourdit en revanche la gestion quotidienne (comptabilité, assemblées, statuts à respecter).
Côté fiscal, restez à l'IR : l'administration admet que l'associé qui occupe gratuitement, à titre de résidence principale, un logement appartenant à la société bénéficie de l'exonération de plus-value lors de la vente, à hauteur de sa quote-part dans la société (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 140). À l'IS, cette exonération disparaît et l'occupation gratuite devient fiscalement pénalisante. Autre limite : à l'IFI, l'abattement de 30 % sur la résidence principale vise l'immeuble « occupé à titre de résidence principale par son propriétaire » (article 973 du CGI) ; détenu via des parts de SCI, le logement n'y ouvre pas droit.
Dès 338 € TTC en autonomie : modèle de statuts d'avocat (29 €), annonce légale (191 € HT), immatriculation INPI (60,38 €) et déclaration des bénéficiaires effectifs (19,33 €). En cas d'apport d'un bien immobilier au capital, l'acte notarié porte le budget à 1 500–3 000 € selon la valeur du bien.
7 à 15 jours en 2026 via le guichet unique INPI. Rédaction des statuts en 1 à 2 h, dépôt du capital en 1 à 3 jours, annonce légale en 24 h, puis 5 à 10 jours ouvrés de traitement par le greffe avant la délivrance du K-bis. Créer une SCI pour acheter une maison suit exactement la même procédure qu'une SCI locative.
Oui, en apportant le bien en nature à la SCI. L'opération exige un acte notarié (transfert soumis à publicité foncière) et déclenche l'imposition de la plus-value (36,2 %) et des droits d'enregistrement (de 0 %, apport pur et simple à l'IR, à 5 % selon le régime fiscal et l'existence d'un emprunt). Créer la SCI avant l'achat évite ces frais de transfert.
Oui, une SCI exige au minimum deux associés (art. 1832 C. civ.), personnes physiques ou morales. Deux époux peuvent constituer seuls une SCI. Pour acheter seul, il faut recourir à une autre forme ou à un montage patrimonial spécifique.
Oui, la SCI est une personne morale qui contracte le prêt en son nom, selon les règles de décision prévues par ses statuts (à défaut de clause, l'accord unanime des associés s'applique). La banque exige généralement une caution personnelle et une assurance emprunteur, car la responsabilité des associés reste indéfinie et proportionnelle à leurs parts.
Non, contrairement à une SARL ou une SAS, la responsabilité des associés de SCI est indéfinie : elle dépasse le montant des apports. Elle est toutefois proportionnelle aux parts, subsidiaire (la banque doit d'abord poursuivre la société) et non solidaire entre associés.
Non obligatoire, mais recommandé. Vous pouvez rédiger des statuts sous seing privé pour un apport en numéraire, mais des statuts mal rédigés (objet social trop vague, absence de clause d'agrément) sont une cause fréquente de rejet du dossier et de litiges entre associés. Un modèle d'avocat à 29 € sécurise l'opération ; le notaire devient obligatoire seulement en cas d'apport d'un bien immobilier.
Commencez par le diagnostic LancIA gratuit, puis publiez votre dossier aux avocats du réseau, sans paiement à cette étape ; l'avocat partenaire reprend vos actes et dépose le dossier. K-bis en 7 à 15 jours, frais légaux affichés sans surprise.
