Le calcul frais de notaire est une étape incontournable de tout achat immobilier : ces frais d'acquisition s'ajoutent au prix du bien et sont, le plus souvent, à financer sur votre apport personnel. Avant de signer un compromis, mieux vaut estimer leur montant pour bâtir un budget réaliste.
Notre simulateur de calcul frais de notaire vous donne, en quelques secondes, le détail poste par poste selon que vous achetez dans l'ancien ou dans le neuf. Cette page vous explique aussi comment se calculent les frais de notaire, quel pourcentage prévoir en 2026 et comment réduire la facture en toute légalité.
Comment se fait le calcul des frais de notaire ?
Le terme « frais de notaire » est trompeur : seule une fraction revient réellement au notaire. La majeure partie correspond à des taxes que celui-ci collecte pour le compte de l'État et des collectivités. Le calcul des frais de notaire additionne donc quatre grands postes, détaillés ci-dessous pour un achat immobilier en 2026.
| Poste | Taux / Montant | Bénéficiaire | Part du total |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) Taxe départementale + communale + frais d'assiette | 5,09 % à 6,30 % | Département, commune, État | ~75-80 % |
| Émoluments du notaire Barème A444-91 du Code de commerce | ~1 % HT | Office notarial | ~10-15 % |
| TVA sur émoluments Appliquée sur les émoluments HT | 20 % | État | ~2-3 % |
| Contribution de sécurité immobilière Ex « salaire du conservateur des hypothèques » | 0,10 % | État | ~1 % |
| Débours forfaitaires Cadastre, urbanisme, copropriété, etc. | ~800 à 1 200 € | Intervenants externes | ~5-8 % |
Le barème dégressif des émoluments du notaire
La rémunération du notaire est strictement encadrée par l'article A444-91 du Code de commerce. Ce barème est dégressif par tranches et a été reconduit à l'identique par l'arrêté du 25 février 2026 pour la période 2026-2028.
| Tranche d'assiette (prix du bien) | Taux HT applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Erreur fréquente : le calcul est cumulatif. Il ne faut pas multiplier le prix par un taux unique. Pour un bien à 200 000 €, le calcul correct est : (6 500 × 3,87 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (140 000 × 0,799 %) = 1 995,25 € HT, soit 2 394,30 € TTC après TVA à 20 %.
Calcul des frais de notaire dans l'ancien et dans le neuf
Le type de bien change radicalement le résultat. La principale différence vient des droits de mutation : dans le neuf, la TVA est déjà incluse dans le prix de vente, et les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. C'est pourquoi les frais de notaire dans l'ancien et les frais de notaire dans le neuf n'ont pas du tout le même poids.
Frais de notaire dans l'ancien (taux dits « pleins »)
- Droits de mutation : 5,09 % à 6,30 % du prix selon le département
- Émoluments du notaire : ~1 % HT (barème dégressif)
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 %
- Débours : ~800 à 1 200 €
- Total : environ 7 à 8 % du prix
Frais de notaire dans le neuf (frais réduits)
- TVA à 20 % déjà incluse dans le prix de vente
- Taxe de publicité foncière : 0,715 % (au lieu des DMTO)
- Émoluments du notaire : ~1 % HT (barème identique)
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 %
- Total : environ 2 à 3 % du prix
Hausse des DMTO 2025-2028 : ce qui change pour votre achat immobilier
L'article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise temporairement les départements à relever leur taux de DMTO de 0,5 point, portant la part départementale de 4,50 % à 5,00 %. Cette hausse s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028. Concrètement, le taux global passe de 5,80 % à 6,30 % dans les départements ayant délibéré en ce sens.
Au 1er avril 2025, 27 départements avaient déjà voté la majoration ; depuis, la grande majorité des conseils départementaux l'ont adoptée. Quelques territoires maintiennent encore le taux historique (Indre, Mayotte et certaines collectivités spécifiques). Pour un achat à 300 000 €, la majoration représente un surcoût d'environ 1 500 €.
Pour sécuriser juridiquement votre acquisition, la Bibliothèque Actav met à votre disposition des modèles d'actes (compromis avec inventaire mobilier, statuts de SCI, clauses « acte en main ») rédigés par des avocats et mis à jour selon la réglementation 2026.
Le simulateur de calcul des frais de notaire — mode d'emploi
Le simulateur frais de notaire en haut de page reprend exactement la méthode décrite ci-dessus. Quatre informations suffisent pour lancer le calcul frais de notaire et obtenir le détail par poste.
1. Saisissez le prix du bien
Indiquez le prix de vente net vendeur, hors frais d'agence. Ces derniers ne sont pas soumis aux DMTO lorsque la commission est à la charge de l'acquéreur et figure distinctement dans le compromis.
2. Choisissez le type de bien
« Ancien » pour un logement déjà habité ou achevé depuis plus de 5 ans. « Neuf » pour une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou un bien achevé depuis moins de 5 ans n'ayant pas encore fait l'objet d'une mutation.
3. Précisez votre département
Vérifiez le taux applicable auprès du conseil départemental ou du notaire. La plupart des départements appliquent désormais 6,30 % (taux majoré de +0,5 pt depuis 04/2025).
4. Activez les options utiles
Cochez la remise de 20 % pour les biens supérieurs à 100 000 € (à demander explicitement au notaire). Cochez « bien meublé » si la vente inclut du mobilier (~5 % du prix) : cette valeur est déductible de l'assiette des droits de mutation, sur inventaire annexé à l'acte.
Quel pourcentage prévoir pour les frais de notaire ?
Voici les ordres de grandeur pour différents prix d'achat, calculés avec le taux DMTO majoré de 6,30 % (cas le plus courant en 2026) et sans remise sur émoluments. Ces repères répondent à la question du pourcentage des frais de notaire selon le budget.
| Prix du bien | Ancien (6,30 %) | % du prix | Neuf | % du prix |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | ~8 400 € | 8,40 % | ~2 900 € | 2,90 % |
| 150 000 € | ~12 100 € | 8,07 % | ~3 800 € | 2,53 % |
| 200 000 € | ~16 250 € | 8,12 % | ~5 050 € | 2,52 % |
| 300 000 € | ~23 550 € | 7,85 % | ~6 800 € | 2,27 % |
| 500 000 € | ~38 900 € | 7,78 % | ~9 950 € | 1,99 % |
| 800 000 € | ~62 000 € | 7,75 % | ~14 850 € | 1,86 % |
À retenir. Plus le bien est cher, plus le pourcentage diminue (effet dégressif du barème). Dans le neuf, les frais passent sous 2 % au-delà de 500 000 €. Dans l'ancien, comptez toujours au moins 7,5 % du prix dans votre plan de financement, hors honoraires d'agence et garantie d'emprunt.
Peut-on réduire ses frais de notaire ?
Faire baisser les frais de notaire est possible, mais reste strictement encadré. Plusieurs leviers existent en 2026 pour alléger la facture, à activer avant la signature de l'acte.
1. La remise de 20 % sur les émoluments > 100 000 €
Depuis le décret n° 2020-179 du 28 février 2020, le notaire peut accorder une remise jusqu'à 20 % sur la part d'émoluments calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 €. Elle n'est pas automatique : il faut la demander. S'il l'accorde à un client, le notaire doit l'appliquer uniformément à tous les clients dans la même situation (principe d'égalité tarifaire de l'article L444-2 du Code de commerce). Sur un bien à 300 000 €, l'économie atteint environ 384 € TTC.
2. La déduction du mobilier de l'assiette DMTO
Si le bien est vendu meublé (cuisine équipée, électroménager, mobilier intégré), la valeur du mobilier peut être annexée au compromis sous forme d'inventaire et déduite de l'assiette des droits de mutation. La valeur retenue est généralement de 3 à 5 % du prix, et doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle de l'administration fiscale.
3. Le choix d'un département au taux historique
Quelques départements maintiennent encore en 2026 le taux DMTO réduit à 5,09 % au lieu de 6,30 %. Acheter dans ces zones permet d'économiser environ 1 % du prix par rapport aux départements majorés.
4. Acheter dans le neuf plutôt que dans l'ancien
L'économie est massive : 5 à 6 points de pourcentage en moins. Pour un bien à 300 000 €, le neuf fait économiser environ 17 000 € de frais d'acquisition. Attention toutefois, le prix de vente HT du neuf est généralement plus élevé que celui de l'ancien équivalent.
5. Acheter via une SCI familiale
Acheter en SCI puis céder les parts plutôt que le bien lui-même permet de basculer du régime des DMTO immobilier (5,80 % à 6,30 %) vers celui des droits d'enregistrement sur cession de parts (5 % avec un abattement de 23 000 €). Cette stratégie demande une structuration en amont avec un avocat.
FAQ — Calcul des frais de notaire
Environ 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien (avec un DMTO majoré à 6,30 %) et 2 à 3 % dans le neuf, où la TVA est déjà comprise dans le prix. Le pourcentage diminue à mesure que le prix du bien augmente, en raison du barème dégressif des émoluments. Pour un plan de financement, retenez au moins 7,5 % du prix dans l'ancien.
Le calcul est cumulatif. Additionnez les émoluments (barème par tranches : 3,870 % puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 %, plus TVA à 20 %), les droits de mutation (prix × taux départemental), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours (800 à 1 200 €). Le simulateur de calcul frais de notaire ci-dessus automatise ces opérations en quelques secondes.
Plusieurs leviers existent. Demandez la remise de 20 % sur les émoluments des tranches au-dessus de 100 000 €, déduisez la valeur du mobilier de l'assiette des droits de mutation sur inventaire, privilégiez un département au taux historique, ou orientez-vous vers le neuf. L'achat via une SCI familiale puis cession de parts est une option plus technique, à étudier avec un avocat.
L'acheteur, par défaut (article 1593 du Code civil). Les parties peuvent toutefois convenir d'une autre répartition dans le compromis : la clause « acte en main » prévoit que le vendeur prend les frais en charge en échange d'un prix de vente plus élevé. Cette option peut être avantageuse car elle réduit l'assiette des droits de mutation.
Non. L'arrêté du 25 février 2026 (publié au JO le 28 février 2026) a reconduit à l'identique le tarif pour la période 2026-2028. Les taux par tranche (3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 %) restent inchangés. La prochaine révision interviendra au plus tard le 29 février 2028.
Cela dépend de l'usage. Pour une résidence principale ou secondaire, ils ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu. Pour un investissement locatif, ils peuvent être ajoutés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value, ou amortis en LMNP au réel. Pour une acquisition via une société à l'IS, ils sont déductibles en charges l'année de l'achat.
Une minorité de territoires. En 2026, l'Indre et Mayotte maintiennent le taux historique réduit (avant majoration), soit environ 5,09 % au total. Quelques autres départements ont refusé la majoration de 0,5 point. Renseignez-vous auprès de votre conseil départemental ou de votre notaire avant la signature pour connaître le taux exact applicable.
Un doute sur une clause, la fiscalité de votre achat ou le choix entre nom propre et SCI ? Posez votre question à un avocat sur Actav Connect, le forum juridique gratuit d'Actav.
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Découvrir la Bibliothèque →Sources juridiques 2026 : Arrêté du 25 février 2026 (NOR : ECOC2604872A) reconduisant le tarif des notaires 2026-2028 (JO du 28 février 2026) · Article A444-91 du Code de commerce (barème des émoluments proportionnels) · Article R444-10 du Code de commerce (remises sur émoluments) · Décret n° 2020-179 du 28 février 2020 · Article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (relèvement temporaire des DMTO) · service-public.gouv.fr, fiche F17701 · Conseil supérieur du notariat (notaires.fr).
Avertissement : ce simulateur fournit une estimation indicative sur la base des barèmes en vigueur au 1er mai 2026. Le montant définitif dépend du taux DMTO délibéré par votre département, de la date de signature et de cas particuliers. Pour un calcul personnalisé, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un avocat via Actav Connect.
