Avant d'acheter, vous voulez savoir combien votre prêt va réellement coûter. Notre simulateur crédit immobilier calcule en quelques secondes votre mensualité, le coût total des intérêts et de l'assurance, et génère un tableau d'amortissement complet. Vous comparez ainsi vos scénarios — durée, taux, apport — pour bâtir un plan de financement réaliste.
Au-delà du calcul, l'outil vérifie deux limites légales applicables en 2026 : le taux d'endettement maximal de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et le taux d'usure trimestriel publié par la Banque de France. Cette page explique chaque variable, détaille la méthode de calcul et aborde le financement via une SCI.
Comment fonctionne un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier est un prêt amortissable à échéances constantes. Chaque mois, vous remboursez une part de capital et payez des intérêts calculés sur le capital restant dû. Au début, les intérêts dominent ; en fin de prêt, c'est le capital qui s'amortit le plus vite. La mensualité hors assurance se calcule avec la formule d'annuité classique.
Concrètement, la mensualité (M) dépend du capital emprunté (C), du taux mensuel (t = taux annuel / 12) et du nombre d'échéances (n) : M = C × t / (1 − (1 + t)−n). À cette mensualité s'ajoute l'assurance emprunteur, souvent calculée sur le capital initial à un taux annuel de 0,10 % à 0,40 % selon votre profil.
Taux nominal, TAEG et taux d'usure
Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le TAEG (taux annuel effectif global) intègre, lui, l'ensemble du coût : intérêts, assurance obligatoire, frais de dossier, garantie et frais d'évaluation, conformément aux articles L. 314-1 et suivants du Code de la consommation. C'est le TAEG qui doit rester sous le taux d'usure, plafond légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter.
Pour le 2e trimestre 2026 (offres émises du 1er avril au 30 juin), les seuils d'usure des prêts immobiliers à taux fixe sont de 4,00 % sur moins de 10 ans, 4,48 % entre 10 et 20 ans, et 5,19 % sur 20 ans et plus. Le simulateur compare automatiquement votre TAEG estimé à ce plafond.
Simulateur crédit immobilier — Mode d'emploi
Le simulateur crédit immobilier ci-dessus fonctionne avec quatre champs pour un résultat immédiat. Le montant emprunté correspond au prix du bien diminué de votre apport (les frais de notaire sont généralement couverts par l'apport). Saisissez ensuite le taux nominal, la durée et le taux d'assurance.
- Montant emprunté : capital sollicité auprès de la banque, hors apport personnel.
- Taux nominal annuel : en mai 2026, les taux moyens observés tournent autour de 3,25 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans.
- Durée : la durée maximale recommandée par le HCSF est de 25 ans (27 ans en cas de travaux ou d'achat sur plan).
- Assurance emprunteur : exprimée en pourcentage annuel du capital initial ; un poste négociable grâce à la délégation d'assurance.
Les options avancées ajoutent les frais de dossier, les frais de garantie, vos revenus et vos charges, pour estimer le coût total réel et votre taux d'endettement.
Au-delà du financement, un achat immobilier s'accompagne souvent de documents juridiques (bail, mandat, statuts de société). La Bibliothèque Actav réunit des modèles rédigés et validés par des avocats, au format Word éditable et conformes au droit en vigueur 2026.
Mensualités, taux et durée : l'impact de chaque variable
Chaque paramètre du simulateur crédit immobilier modifie l'équilibre entre mensualité et coût total. Comprendre ces leviers vous aide à arbitrer entre confort budgétaire et économie sur la durée.
La durée : mensualité basse, coût élevé
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût des intérêts. Sur un même capital, passer de 20 à 25 ans diminue l'effort mensuel d'environ 10 % à 12 %, mais peut majorer le coût total des intérêts de 25 % à 35 %. À l'inverse, raccourcir la durée coûte moins cher au total, à condition de respecter le plafond d'endettement.
Le taux et l'assurance : deux postes distincts
Une variation de 0,30 point de taux modifie sensiblement la mensualité et le coût total. L'assurance emprunteur, elle, représente fréquemment 10 % à 30 % du coût du crédit. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance à tout moment et faire jouer la concurrence : c'est l'un des leviers d'économie les plus accessibles.
Le taux d'endettement (règle HCSF)
Les banques appliquent la règle du HCSF : la charge totale d'emprunt, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Les revenus locatifs sont en général retenus à 70 %. Les établissements disposent d'une marge de dérogation sur une fraction de leur production, principalement réservée aux résidences principales et aux primo-accédants.
Tableau d'amortissement détaillé
Le tableau d'amortissement décompose chaque échéance en capital remboursé, intérêts et assurance, puis affiche le capital restant dû. Il rend visible un principe clé : au début du prêt, vous payez surtout des intérêts ; la part de capital remboursé augmente ensuite progressivement.
Dans le simulateur crédit immobilier, cliquez sur « Voir le tableau d'amortissement » pour afficher une synthèse année par année. Cette lecture est précieuse pour anticiper un remboursement anticipé : plus il intervient tôt, plus l'économie d'intérêts est importante, car le capital restant dû est alors élevé.
Pensez à intégrer les frais de notaire à votre plan de financement. Dans l'ancien, ils représentent environ 7 % à 8 % du prix ; dans le neuf, 2 % à 3 %.
Une clause de remboursement anticipé, un compromis ou un montage à plusieurs vous interrogent ? Sur Actav Connect, le forum gratuit d'Actav, des avocats répondent à vos questions de financement et de structuration patrimoniale.
Financer un bien via une SCI
Acheter à plusieurs ou organiser une transmission conduit souvent à créer une Société Civile Immobilière. La SCI détient le bien, contracte le crédit immobilier et perçoit les loyers. Elle facilite la gestion à plusieurs associés et la transmission progressive des parts, mais elle impose des statuts soignés et un choix fiscal structurant.
SCI à l'IR ou à l'IS : un choix déterminant
À l'impôt sur le revenu (IR), la SCI est « transparente » : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et peut imputer un déficit foncier. À l'impôt sur les sociétés (IS), la SCI amortit le bien — ce qui réduit le résultat imposable pendant l'exploitation — mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus lourdement taxée. Ce choix dépend de votre horizon et de votre stratégie.
La SCI a un objet exclusivement civil : elle n'est pas adaptée à une activité commerciale comme la location meublée habituelle. Des statuts génériques exposent à des risques fiscaux et patrimoniaux. Mieux vaut des statuts sur mesure intégrant gérance, clauses de cession de parts et démembrement éventuel.
FAQ — Crédit immobilier et financement
La mensualité hors assurance suit la formule d'annuité : M = C × t / (1 − (1 + t)−n), où C est le capital, t le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre d'échéances. On y ajoute l'assurance emprunteur, généralement calculée sur le capital initial. Notre simulateur crédit immobilier effectue ce calcul automatiquement et affiche le détail prêt + assurance, ainsi que le coût total sur toute la durée.
35 %. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe le taux d'endettement maximal à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur une durée n'excédant pas 25 ans (27 ans avec travaux importants). Les banques peuvent déroger à cette règle sur une part limitée de leur production trimestrielle, surtout pour les résidences principales et les primo-accédants. Le simulateur calcule votre taux d'endettement dès que vous renseignez vos revenus et vos charges.
Le taux d'usure est le TAEG maximal légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Pour le 2e trimestre 2026, la Banque de France l'a fixé à 4,00 % sur moins de 10 ans, 4,48 % entre 10 et 20 ans et 5,19 % sur 20 ans et plus (taux fixe). Le prêt-relais est plafonné à 6,20 % et le taux variable à 5,00 %. Si votre TAEG dépasse ce seuil, réduire l'assurance ou les frais peut faire repasser le dossier sous le plafond.
En pratique, oui. La plupart des banques demandent un apport d'au moins 10 % pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport de 20 % à 30 % améliore le taux obtenu et les conditions générales. Les primo-accédants peuvent compléter leur financement par un prêt à taux zéro (PTZ) sous conditions de ressources et de zone. Renseignez votre apport en le déduisant du prix du bien pour obtenir le montant à emprunter dans le simulateur.
Oui. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez résilier et changer votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais, dès lors que les garanties sont équivalentes. Cette délégation d'assurance permet souvent d'économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée. La loi a aussi supprimé le questionnaire de santé pour les prêts dont la part assurée n'excède pas 200 000 € par personne et qui sont remboursés avant les 60 ans de l'emprunteur.
Cela dépend de votre projet. La SCI est pertinente pour acheter à plusieurs, organiser une transmission ou structurer un investissement locatif. Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés est déterminant : l'IR favorise le déficit foncier, l'IS permet l'amortissement mais alourdit la plus-value à la revente. La SCI reste à objet civil et exige des statuts adaptés. Un avocat sécurise ce montage et engage sa responsabilité professionnelle.
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