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Actav · Simulateurs

Calcul du rendement locatif 2026 : brut, net et net-net

Sous la direction de Me Manel Sghari
Avocat au Barreau de Paris
8 min

En bref

Le calcul rendement locatif mesure ce que rapporte un bien loué, en pourcentage de son coût total d'acquisition. Le rendement brut se calcule ainsi : loyer annuel ÷ coût total (prix, frais de notaire et travaux inclus) × 100. Le rendement net retranche les charges et la vacance ; le rendement net-net déduit l'impôt et les prélèvements sociaux 2026. Notre simulateur gratuit chiffre les trois et le cash-flow.

Simulateur de rendement locatif — Mode d'emploi

Calculez la rentabilité brute, nette et nette-nette de votre investissement, ainsi que le cash-flow, avec les barèmes fiscaux 2026.

Barèmes fiscaux 2026

Le bien et son coût

Les loyers

Fiscalité 2026

Financement (facultatif)

Votre rendement locatif

Coût total d'acquisition—
Loyer annuel encaissé—
Rendement brut—
Rendement net (de charges)—
Impôt + prélèvements sociaux / an—
Rendement net-net—
Cash-flow mensuel
0 €

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Calcul rendement locatif 2026 rentabilité simulateur Actav
Le rendement locatif se lit à trois niveaux : brut, net et net-net.

Le calcul rendement locatif, aussi appelé rendement immobilier, est le premier réflexe de tout investisseur : il indique, en pourcentage, ce que rapporte réellement un bien mis en location. Mais un loyer séduisant ne suffit pas à juger une affaire. Entre les charges, la vacance, l'impôt et les prélèvements sociaux, le rendement affiché peut fondre de moitié.

Cette page vous explique les trois niveaux de rentabilité — brute, nette et nette-nette — et vous donne un simulateur d'investissement locatif gratuit pour chiffrer votre projet selon les barèmes 2026. Au fil des sections, vous verrez quelles charges intégrer dans le calcul rendement locatif, quel régime fiscal choisir et pourquoi investir via une SCI change la donne.

Rendement locatif brut, net et net-net : quelles différences ?

La rentabilité locative se mesure à trois niveaux de précision croissante. Chacun raconte une histoire différente, et l'écart entre le premier et le dernier réserve souvent des surprises.

Le rendement brut

C'est l'indicateur le plus simple et le plus utilisé : il rapporte le loyer annuel au coût total d'acquisition du bien. C'est un excellent outil de tri rapide, mais il ignore tout ce qui pèse sur la rentabilité réelle. Ne décidez jamais sur le seul rendement brut.

Le rendement net (de charges)

Le rendement net retranche les charges supportées par le bailleur — taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion — ainsi que la vacance locative. Il perd généralement 1 à 2 points par rapport au brut.

Le rendement net-net

Le rendement net-net, ou rentabilité nette-nette, intègre la fiscalité : impôt sur le revenu selon votre tranche et prélèvements sociaux. C'est le seul chiffre réellement comparable à un autre placement (SCPI, fonds euros, livret). C'est lui qui détermine la performance véritable de votre investissement locatif.

Comment se fait le calcul du rendement locatif ?

Chaque niveau de rendement repose sur une formule simple. Le calcul du rendement locatif part toujours du même dénominateur : le coût total d'acquisition, frais de notaire et travaux compris.

IndicateurFormule
Rendement brut(Loyer mensuel × 12) ÷ Coût total d'acquisition × 100
Rendement net(Loyer annuel encaissé − Charges non récupérables) ÷ Coût total × 100
Rendement net-net(Loyer annuel encaissé − Charges − Impôt − Prélèvements sociaux) ÷ Coût total × 100
Coût total d'acquisitionPrix d'achat + Frais de notaire + Travaux (+ Ameublement si meublé)

Prenons un exemple. Un appartement acheté 180 000 €, avec 14 400 € de frais de notaire, loué 750 € par mois : le coût total est de 194 400 € et le loyer annuel de 9 000 €. Le rendement brut s'établit à 4,63 %. Après 2 160 € de charges, le rendement net tombe à 3,52 %. Une fois l'impôt et les prélèvements sociaux 2026 déduits, le net-net reflète la rentabilité réellement encaissée. Notre simulateur de calcul rendement locatif enchaîne ces opérations automatiquement.

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Vous hésitez sur la forme juridique de votre investissement ? LancIA, le diagnostic gratuit d'Actav, identifie en quelques minutes la structure adaptée (détention en direct, SCI à l'IR ou à l'IS) et chiffre le coût réel des démarches.

Le simulateur de calcul du rendement locatif — mode d'emploi

Notre simulateur de calcul du rendement locatif est conçu pour aller du prix d'achat au cash-flow réel en cinq étapes. Renseignez vos chiffres dans la colonne de gauche : ce calcul rendement locatif se met à jour instantanément à chaque saisie.

  • Le bien et son coût : prix d'achat, frais de notaire, travaux et, en meublé, l'ameublement.
  • Les loyers : loyer mensuel hors charges et taux de vacance locative estimé.
  • Les charges annuelles non récupérables : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance PNO et frais de gestion.
  • La fiscalité 2026 : votre régime (micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC ou réel, ou le nouveau statut bailleur privé « Jeanbrun ») et votre tranche marginale d'imposition.
  • Le financement (facultatif) : apport, taux et durée du crédit, pour obtenir le cash-flow mensuel.

L'outil affiche alors le rendement brut, net et net-net, le cash-flow mensuel, ainsi que le détail de l'impôt et des prélèvements sociaux. Vous pouvez télécharger le résultat en PDF pour le conserver ou le transmettre à votre banque.

Les charges à intégrer dans le calcul

La fiabilité du calcul rendement locatif dépend de la qualité des charges saisies. Beaucoup d'investisseurs surestiment leur rendement en oubliant des postes pourtant récurrents. Voici ce qu'il faut absolument intégrer.

  • La taxe foncière : comptez souvent l'équivalent d'environ un mois de loyer par an.
  • Les charges de copropriété non récupérables : honoraires de syndic, gros entretien, ravalement — la part qui ne se refacture pas au locataire.
  • L'assurance propriétaire non occupant (PNO) et, le cas échéant, une garantie loyers impayés.
  • Les frais de gestion locative si vous déléguez à une agence (souvent 6 à 8 % des loyers).
  • La vacance locative : un mois de vacance par an représente déjà près de 8 % de loyer en moins.

Ces charges réduisent le rendement net, puis l'impôt et les prélèvements sociaux finissent de rogner le net-net. Un calcul rendement locatif fiable repose donc sur des charges réalistes : c'est l'enchaînement complet que reproduit le simulateur en haut de page. Pour le détail officiel des règles d'imposition des loyers, consultez la fiche service-public.gouv.fr sur les revenus fonciers.

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Investir via une SCI : avantages fiscaux

Quand vous achetez à plusieurs, transmettez à vos enfants ou voulez éviter l'indivision, la société civile immobilière (SCI) devient souvent l'outil le plus adapté pour porter un investissement locatif. Elle influe aussi sur la fiscalité, donc sur votre rendement net-net.

SCI à l'impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et l'impose à sa propre tranche, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % en 2026. Le régime se rapproche alors d'une détention en direct, tout en facilitant la gestion à plusieurs et la transmission progressive des parts.

SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)

Sur option, la SCI peut relever de l'IS. Elle déduit alors l'amortissement du bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable les premières années. En contrepartie, la plus-value de cession suit le régime des plus-values professionnelles, généralement plus lourd. C'est un arbitrage patrimonial à mener au cas par cas.

Transmission et flexibilité

La SCI permet de donner des parts par tranches en profitant des abattements sur les donations, et d'organiser la gouvernance via les statuts. Encore faut-il des statuts solides : c'est là que des modèles fiables ou l'appui d'un avocat font la différence.

A

Pour structurer votre investissement, Actav Suite permet de créer votre SCI en ligne avec un avocat partenaire — diagnostic LancIA, statuts sur mesure et immatriculation au greffe. Actav couvre la création comme la cession de sociétés.

FAQ — Le rendement locatif

Le calcul rendement locatif brut se fait en divisant le loyer annuel par le coût total d'acquisition, puis en multipliant par 100. Par exemple, un bien à 194 400 € frais inclus loué 750 € par mois rapporte 9 000 € de loyers, soit un rendement brut de 4,63 %. C'est un indicateur de tri rapide : il ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni de la fiscalité. Pour une décision d'investissement, calculez toujours le rendement net puis le net-net.

Cela dépend de la zone. En 2026, un rendement net supérieur à 4 % est jugé satisfaisant dans les grandes villes, où les prix élevés tirent la rentabilité vers le bas. Au-delà de 5 % net, l'investissement devient intéressant face aux placements financiers. En zone tendue, 3 % net peut rester acceptable si une plus-value est attendue ; en ville moyenne, on vise plutôt 6 à 8 % pour compenser un risque locatif plus élevé.

Cela dépend du type de location. Pour la location nue (revenus fonciers), les prélèvements sociaux restent à 17,2 %, la CSG ayant été maintenue à 9,2 % par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), ils passent à 18,6 % : la CSG sur ces revenus est portée à 10,6 %. Cette différence de 1,4 point se répercute directement sur le rendement net-net du calcul rendement locatif.

Cela dépend de vos charges. En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers : il convient si vos charges réelles sont faibles. Au-delà, ou si vos charges et intérêts d'emprunt sont élevés, le régime réel devient gagnant grâce à la déduction effective et au déficit foncier. En meublé, le micro-BIC offre 50 % d'abattement (location longue durée), mais le réel et son amortissement effacent souvent l'impôt plusieurs années.

Oui. En renseignant l'apport, le taux et la durée du crédit, le simulateur calcule la mensualité et l'affiche dans le cash-flow mensuel. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance ; un cash-flow négatif suppose un effort d'épargne mensuel. En 2026, avec des taux autour de 3 à 4 %, un cash-flow positif s'atteint généralement à partir d'un rendement brut élevé. Les intérêts d'emprunt sont aussi pris en compte dans la base imposable au régime réel.

Indirectement. La SCI ne change pas le loyer ni les charges, mais le choix entre IR et IS modifie l'impôt, donc le rendement net-net. À l'IS, l'amortissement du bien réduit fortement le résultat imposable des premières années, au prix d'une plus-value de cession plus lourde. À l'IR, la SCI reste transparente, avec des prélèvements sociaux de 17,2 %. Au-delà de la fiscalité, la SCI facilite l'achat à plusieurs et la transmission. C'est un arbitrage à valider avec un professionnel.

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