Interdiction Airbnb copropriété : ce que l'assemblée générale peut voter depuis 2024, la double majorité de l'article 26, les délais et les recours.
Interdiction Airbnb copropriété : la réponse se lit d'abord dans le règlement de copropriété. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l'assemblée générale peut modifier le règlement pour interdire la location en meublés de tourisme des lots d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale, à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette faculté est réservée aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Partout ailleurs, l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives.
Airbnb et copropriété, ce sont deux autorisations distinctes qu'il ne faut pas confondre : celle de la copropriété, qui vient du règlement, et celle de la commune, qui relève du changement d'usage et de la déclaration en mairie. Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la résolution votée, en application de l'article 42 de la même loi.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.La recherche « interdiction Airbnb copropriété » recouvre en réalité deux situations opposées : celle du propriétaire qui veut savoir s'il a le droit de louer son lot à la nuitée, et celle des voisins qui veulent faire cesser le va-et-vient de valises dans la cage d'escalier. Les deux se règlent avec les mêmes textes, mais pas dans le même sens. Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le statut de la copropriété comporte trois dispositions nouvelles qui changent la donne : une obligation d'information du syndic, une mention obligatoire dans les règlements récents, et une majorité spéciale pour voter l'interdiction.
Ce guide suit l'ordre des questions concrètes : ce que l'assemblée générale peut réellement décider, les cas où la copropriété peut interdire et ceux où elle ne le peut pas, la lecture du règlement de copropriété, les obligations à remplir avant de mettre un lot en ligne, le déroulement du vote et son coût, les risques encourus par le copropriétaire qui passe outre, et les recours ouverts de part et d'autre. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à une fiche officielle de l'administration, lus le 8 août 2026.
Le texte à connaître est l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Il ouvre sur la majorité la plus exigeante du statut de la copropriété après l'unanimité : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : ». C'est ce que la pratique appelle la double majorité, puisqu'il faut réunir deux conditions en même temps, la majorité en nombre de copropriétaires et les deux tiers des voix.
La loi Le Meur a ajouté à cette liste un point d, rédigé ainsi : « La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. » Trois enseignements en découlent, et ils sont tous restrictifs.
Vient ensuite le verrou principal, dans l'alinéa qui suit immédiatement les points a à d : « La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. » Autrement dit, l'assemblée ne peut emprunter cette voie que si le règlement contient déjà une interdiction générale d'activité commerciale, ce que les actes anciens formulent le plus souvent par une clause d'habitation exclusivement bourgeoise.
| Ce que dit votre règlement de copropriété | Ce que l'assemblée générale peut décider | Majorité requise | Texte |
|---|---|---|---|
| Il interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux | Modifier le règlement pour interdire la location en meublés de tourisme des lots d'habitation autres que les résidences principales | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Art. 26 d et alinéa suivant, loi du 10 juillet 1965 |
| Il ne comporte aucune interdiction d'activité commerciale | La voie du d n'est pas ouverte ; toucher aux stipulations relatives à la destination de l'immeuble suppose l'unanimité | Unanimité des voix de tous les copropriétaires | Art. 26, deux derniers alinéas |
| Il comporte une clause d'habitation exclusivement bourgeoise | Rien à voter : l'activité est déjà prohibée, le syndicat peut agir directement | Sans objet | Fiche service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 mai 2026 |
| Il a été établi à compter du 21 novembre 2024 | Rien à voter non plus : il doit déjà dire expressément si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits | Sans objet | Art. 8-1-1, loi du 10 juillet 1965 |
La limite que l'assemblée ne peut jamais franchir. L'avant-dernier alinéa de l'article 26 est catégorique : « L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. » Le dernier alinéa ajoute qu'elle « ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble ». Le point d de 2024 est une exception voulue par le législateur, pas une porte ouverte à toutes les restrictions d'usage.
Oui, mais pas partout, et pas de la même manière selon les immeubles. La bonne méthode consiste à répondre à trois questions dans l'ordre, avant même de parler de vote. Beaucoup de syndicats se lancent dans une assemblée générale alors que la réponse était déjà écrite dans leur acte de règlement.
Quand aucune de ces trois portes ne s'ouvre, la copropriété n'est pas totalement démunie, mais ses marges sont étroites. Elle ne peut pas transformer en interdiction ce que le règlement autorise, sauf à réunir l'unanimité. Elle peut en revanche faire respecter les règles de jouissance existantes, exiger le respect des parties communes, et agir contre les nuisances effectivement causées. La différence est de taille : dans le premier cas on prive un copropriétaire d'un usage, dans le second on sanctionne un comportement.
Une résolution qui interdit purement et simplement relève du d de l'article 26 et de la double majorité. Une résolution qui se contente d'organiser l'information, par exemple en demandant que chaque loueur se signale au syndic, ne modifie pas la destination des lots et se rattache au point d'information désormais prévu par la loi. C'est souvent la première étape réaliste dans une copropriété divisée : elle donne au syndicat une vision exacte du nombre de lots concernés avant d'engager un débat sur l'interdiction.
Le règlement de copropriété est le document qui décide, avant toute assemblée générale. Il est remis lors de l'achat et conservé par le syndic. Trois formulations reviennent, et elles n'ont pas les mêmes effets.
| Clause rencontrée | Ce qu'elle autorise | Conséquence pour un meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Habitation exclusivement bourgeoise | Le logement, à l'exclusion de toute activité professionnelle | Location en meublé de tourisme prohibée, sans vote nécessaire |
| Habitation bourgeoise simple | Le logement et certaines activités libérales, selon la rédaction exacte de la clause | Tout dépend des termes employés : la clause doit être lue mot à mot, au besoin avec un professionnel |
| Aucune clause de destination restrictive | L'usage d'habitation, sans restriction particulière | Interdire suppose de modifier le règlement, donc la double majorité du d de l'article 26 si la condition d'activité commerciale est remplie, l'unanimité à défaut |
C'est l'apport le plus simple de la loi Le Meur. L'article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 21 novembre 2024, dispose que « les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale mentionnent de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code de tourisme ». Le texte ne vaut que pour les règlements établis à partir de cette date : il ne rend pas caducs les règlements plus anciens, et il ne les complète pas automatiquement. Dans un immeuble ancien, le silence du règlement reste un silence.
Le vote ne suffit pas. L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 pose que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ». Un acquéreur qui achète un lot après le vote mais avant la publication peut donc opposer qu'il n'est pas tenu par l'interdiction. C'est l'étape que les copropriétés oublient le plus souvent, et celle qui vide une résolution de son effet.
Un loueur en copropriété doit satisfaire deux séries d'obligations qui ne se remplacent pas. Les premières viennent de la copropriété, les secondes de la commune. Obtenir l'une ne dispense jamais de l'autre, et c'est la confusion la plus fréquente sur ce sujet.
L'article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi du 19 novembre 2024, est court et opérationnel : « Lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. » Deux effets méritent d'être soulignés. Le déclenchement est la déclaration en mairie, pas la mise en ligne de l'annonce. Et l'information remonte nécessairement à l'assemblée générale, ce qui met le sujet sur la table même quand personne ne l'avait demandé.
Selon la fiche officielle Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 mai 2026, le numéro délivré à l'issue de la déclaration doit être repris « dans chaque annonce d'offre de location de ce meublé de tourisme, y compris celle diffusée sur les plateformes en ligne ». La même fiche chiffre la sanction du défaut de déclaration : « Ne pas faire de déclaration est passible d'une amende civile pouvant aller jusqu'à 5 000 €. »
L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, se termine par une phrase décisive : « Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article. » Ce régime ne s'applique pas partout. Le premier alinéa du même article précise que « la présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts » et que, « dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable ». Il faut donc vérifier deux choses auprès de la mairie : que la commune figure sur cette liste, et que son conseil municipal a bien institué l'autorisation préalable.
| Obligation | Qui l'impose | Ce qu'elle suppose | Texte ou source |
|---|---|---|---|
| Respecter le règlement de copropriété | La copropriété | Vérifier la clause de destination avant toute mise en ligne | Art. 8 et 26, loi du 10 juillet 1965 |
| Informer le syndic de la déclaration | La copropriété | Une information écrite au syndic, puis un point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée | Art. 9-2, loi du 10 juillet 1965 |
| Déclarer le meublé en mairie et afficher le numéro d'enregistrement | La commune | Numéro repris dans chaque annonce, y compris sur les plateformes | Fiche service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 mai 2026 |
| Obtenir l'autorisation de changement d'usage | La commune | Uniquement dans les communes listées par décret ayant institué l'autorisation préalable | Art. L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation |
| Respecter le plafond de jours pour une résidence principale | La commune | Entre 90 et 120 jours par année civile, dans les seules communes imposant la déclaration avec numéro d'enregistrement | Fiche service-public.gouv.fr sur la résidence principale, vérifiée le 21 mai 2026 |
Un propriétaire qui loue le logement qu'il habite n'est pas soumis au même plafond partout. La fiche officielle Faire de sa résidence principale une location de vacances (meublé de tourisme), vérifiée le 21 mai 2026, réserve le plafond annuel aux communes qui imposent la déclaration : « De plus, dans une commune imposant la déclaration et donc l'attribution d'un numéro d'enregistrement, vous ne pouvez pas mettre en location votre résidence principale plus d'un certain nombre de jours par an. Selon la commune, ce nombre total de jours de location à ne pas dépasser varie entre 90 et 120 jours par année civile. » Le dépassement expose à « une amende civile de 10 000 € ». La même fiche pose ensuite une règle qui ne dépend d'aucune commune : « Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. » Ces limites relèvent du droit du tourisme et de l'urbanisme, pas de la copropriété : les respecter ne protège en rien contre une clause d'habitation bourgeoise.
Une fois la condition de l'article 26 vérifiée, la démarche suit un chemin balisé par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Voici les six étapes, dans l'ordre.
| Décision envisagée | Majorité applicable | Second vote possible | Texte |
|---|---|---|---|
| Interdire la location en meublés de tourisme des lots autres que résidence principale | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Non | Art. 26 d, loi du 10 juillet 1965 |
| Modifier les stipulations relatives à la destination de l'immeuble | Unanimité des voix de tous les copropriétaires | Non | Art. 26, dernier alinéa |
| Autoriser le syndic à agir au fond contre un copropriétaire | Décision de l'assemblée générale, dont sont dispensés le référé et les mesures conservatoires | Sans objet | Art. 55 du décret du 17 mars 1967 |
| Prendre acte du point d'information sur les meublés touristiques | Aucune, il s'agit d'une information inscrite à l'ordre du jour | Sans objet | Art. 9-2, loi du 10 juillet 1965 |
Aucun texte ne fixe le prix d'une interdiction votée en assemblée générale, et aucun barème officiel n'existe. Trois postes doivent être anticipés. Le premier est le passage de la question en assemblée, dont la facturation éventuelle dépend du contrat de syndic. Le deuxième est l'établissement et la publication au fichier immobilier du règlement modifié, formalité exigée par l'article 13 pour rendre la modification opposable aux acquéreurs successifs, dont le coût dépend du professionnel qui l'établit. Le troisième est le contentieux éventuel, dont les honoraires d'avocat sont libres. La bonne pratique consiste à demander un chiffrage écrit au syndic avant même de faire inscrire la question à l'ordre du jour. Les seuls montants fixés à ce jour par les sources officielles sont des sanctions, détaillées dans la section suivante.
Action au fond : le syndic doit être habilité ; en référé, non. L'article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, pose que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ». Le même article énumère aussitôt des exceptions : cette autorisation « n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, […] et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ». Une résolution d'habilitation doit donc figurer à l'ordre du jour pour l'action au fond en cessation de l'activité, mais le syndic peut saisir le juge des référés sans attendre l'assemblée.
Les risques se cumulent sur deux plans, sans se compenser. D'un côté la copropriété, de l'autre la commune. Un loueur parfaitement en règle avec sa mairie peut être condamné par le juge civil parce qu'il viole le règlement de copropriété.
Côté copropriété, le syndicat dispose d'une action propre. L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ». Le même article réserve au copropriétaire une action individuelle : « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. » Un voisin directement gêné n'est donc pas obligé d'attendre une décision d'assemblée générale pour défendre la jouissance de son propre lot.
Côté commune, les sanctions sont chiffrées. La fiche officielle de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 mai 2026, indique que « ne pas demander l'autorisation de changement d'usage est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 € » et que « ne pas faire de déclaration est passible d'une amende civile pouvant aller jusqu'à 5 000 € ». Ces montants sont des maximums encourus, prononcés par le juge, et non des forfaits automatiques.
| Manquement | Qui agit | Conséquence encourue | Texte ou source |
|---|---|---|---|
| Violation d'une clause de destination du règlement | Le syndicat des copropriétaires, après habilitation de l'assemblée | Action devant le juge civil, cessation de l'activité, dommages et intérêts | Art. 15, loi du 10 juillet 1965 ; art. 55 du décret du 17 mars 1967 |
| Trouble de jouissance subi par un voisin | Le copropriétaire concerné, seul, à charge d'informer le syndic | Action individuelle relative à la jouissance de son lot | Art. 15, deuxième alinéa |
| Changement d'usage sans autorisation | La commune | Amende pouvant aller jusqu'à 100 000 € | Fiche service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 mai 2026 |
| Absence de déclaration en mairie | La commune | Amende civile pouvant aller jusqu'à 5 000 € | Fiche service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 mai 2026 |
| Bruit répété causé par les occupants | Toute personne subissant le bruit | Atteinte à la tranquillité du voisinage caractérisée par la durée, la répétition ou l'intensité | Art. R. 1336-5 du code de la santé publique |
Les nuisances sonores relèvent d'un texte national unique, l'article R. 1336-5 du code de la santé publique : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité. » La formule « par l'intermédiaire d'une personne » a une portée pratique importante pour un loueur : le bruit causé par ses voyageurs entre dans le champ du texte. Aucun horaire n'est fixé au niveau national, les plages éventuelles résultant des arrêtés préfectoraux ou municipaux et du règlement de copropriété.
Sur Actav (actav.fr), la bibliothèque de modèles juridiques réunit des documents Word rédigés par avocat, dont neuf modèles de bail. Le modèle de bail d'habitation, prévu pour la location vide d'une résidence principale, y est affiché à 59,00 €. Aucun modèle de règlement de copropriété n'y figure : la modification d'un règlement se prépare avec le syndic et se publie par le professionnel qui en est chargé.
Le recours dépend du camp dans lequel on se trouve, et le délai le plus serré vise celui qui veut faire tomber la résolution votée.
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est net : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. » Deux points sont régulièrement mal compris. Le délai part de la notification du procès-verbal, pas de la date de l'assemblée. Et l'action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants : celui qui a voté pour la résolution, comme celui qui s'est abstenu, n'est ni opposant ni défaillant et ne peut donc pas la contester ensuite.
Un copropriétaire qui souhaitait l'interdiction et ne l'a pas obtenue ne dispose d'aucune action pour faire adopter à sa place la résolution rejetée. Le juge ne se substitue pas à l'assemblée générale sur une question de majorité. Deux voies restent ouvertes. La première consiste à faire réinscrire la question à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure, en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967. La seconde consiste à agir non pas contre l'activité en elle-même, mais contre ses conséquences : violation d'une clause du règlement existante, dégradations des parties communes, nuisances sonores répétées.
Il faut d'abord vérifier que la modification a bien été publiée au fichier immobilier, faute de quoi elle n'est pas opposable aux acquéreurs successifs. Ensuite, l'assemblée doit habiliter le syndic pour l'action au fond, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ce même article dispensant d'autorisation les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés. Enfin, un copropriétaire directement gêné conserve son action individuelle de l'article 15, à charge d'en informer le syndic. Les trois démarches ne s'excluent pas.
Six questions résument l'essentiel du dossier. Elles suffisent, dans la plupart des immeubles, à savoir si le sujet mérite une assemblée générale ou s'il se règle par la simple lecture du règlement de copropriété.
| Interdiction Airbnb copropriété : la question posée | La réponse en 2026 | Où elle est écrite |
|---|---|---|
| La copropriété peut-elle interdire ? | Oui à la double majorité si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, sinon il faut l'unanimité | Art. 26 d et deux derniers alinéas, loi du 10 juillet 1965 |
| L'interdiction touche-t-elle les résidences principales ? | Non, le texte vise les lots « autres que ceux constituant une résidence principale » | Art. 26 d |
| Faut-il prévenir le syndic quand on loue ? | Oui, dès la déclaration en mairie, et un point d'information est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée | Art. 9-2 |
| L'accord de la mairie vaut-il accord de la copropriété ? | Non, les deux autorisations sont indépendantes et se cumulent | Art. L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et règlement de copropriété |
| Combien de temps pour contester la décision votée ? | Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les seuls opposants et défaillants | Art. 42 |
| Une modification non publiée s'impose-t-elle à un acquéreur ? | Non, l'opposabilité aux ayants cause à titre particulier suppose la publication au fichier immobilier | Art. 13 |
Dernier réflexe utile avant toute décision : dater son information. Le régime a changé le 21 novembre 2024, et l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation a lui-même été réécrit avec effet au 21 février 2026. Beaucoup de contenus encore en ligne décrivent l'état du droit antérieur, notamment sur les communes soumises à autorisation de changement d'usage.
Oui, dans deux hypothèses seulement. Première hypothèse : le règlement de copropriété contient déjà une clause d'habitation exclusivement bourgeoise, auquel cas l'interdiction existe sans vote, la fiche officielle de service-public.gouv.fr précisant que cette clause interdit « toute activité professionnelle », « notamment le meublé de tourisme ». Seconde hypothèse : le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, ce qui ouvre la modification prévue au d de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. En dehors de ces deux cas, l'assemblée générale ne peut pas interdire, puisqu'elle ne peut « à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance ». L'interdiction votée ne vise jamais les lots constituant une résidence principale.
Le cadre est celui issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Elle a ajouté trois dispositions au statut de la copropriété. L'article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le copropriétaire qui déclare son lot en meublé de tourisme à en informer le syndic, et impose un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. L'article 8-1-1 impose aux règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner « de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme ». Le d de l'article 26 permet à l'assemblée de voter l'interdiction, à la double majorité, dans les seules copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. S'y ajoutent les règles communales : déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement, et autorisation de changement d'usage dans les communes concernées, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation qualifiant expressément cette location de changement d'usage.
Quatre délais rythment le dossier. La question doit d'abord être notifiée au syndic, qui la porte à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ; si elle arrive trop tard, elle est reportée à l'assemblée suivante (article 10 du décret du 17 mars 1967). La convocation est ensuite notifiée « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long », sauf urgence (article 9 du même décret). Après l'assemblée, le syndic notifie le procès-verbal « dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». Enfin, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de cette notification pour contester la décision, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). À cela s'ajoute la publication au fichier immobilier, qui conditionne l'opposabilité aux acquéreurs successifs et n'est enfermée dans aucun délai légal.
Le dossier se monte en deux temps : les pièces de la copropriété, puis les pièces de la commune. Côté copropriété : le règlement de copropriété complet avec ses modificatifs publiés, l'état descriptif de division pour identifier les lots concernés, la demande d'inscription de la question à l'ordre du jour adressée au syndic, le texte de la résolution rédigé comme une modification du règlement, la convocation et sa feuille de présence, puis le procès-verbal notifié. Côté commune : la déclaration du meublé de tourisme et l'accusé de réception portant le numéro d'enregistrement, ainsi que l'autorisation de changement d'usage lorsque la commune l'a instituée. Un loueur ajoutera l'information écrite adressée au syndic au titre de l'article 9-2, qui constitue la preuve du respect de cette obligation.
Aucun texte ne fixe le coût de la démarche, et il n'existe aucun barème officiel. Trois postes sont à anticiper : le traitement de la question par le syndic, dont la facturation éventuelle dépend du contrat de syndic ; l'établissement et la publication au fichier immobilier du règlement modifié, exigée par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 pour rendre la modification opposable aux acquéreurs successifs, dont le coût dépend du professionnel qui s'en charge ; enfin le contentieux éventuel, dont les honoraires d'avocat sont libres. Demandez un chiffrage écrit au syndic avant de faire inscrire la question à l'ordre du jour. Les seuls montants chiffrés par les sources officielles sont des sanctions : une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 € en cas de changement d'usage sans autorisation, une amende civile pouvant aller jusqu'à 5 000 € en l'absence de déclaration en mairie, et une amende civile de 10 000 € en cas de dépassement du plafond de jours applicable à une résidence principale.
Cinq erreurs reviennent constamment. Croire qu'une assemblée générale peut interdire dans n'importe quelle copropriété, alors que le d de l'article 26 est réservé aux règlements interdisant déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. Confondre l'autorisation de la commune et celle de la copropriété : le numéro d'enregistrement et l'autorisation de changement d'usage ne valent jamais accord du syndicat. Voter la modification puis oublier de la publier au fichier immobilier, ce qui la rend inopposable aux acquéreurs successifs (article 13). Contester une décision alors qu'on a voté pour, l'article 42 réservant l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Enfin, rédiger une résolution qui vise tous les lots, alors que le texte exclut ceux qui constituent une résidence principale.
La réponse dépend de la position occupée. Le copropriétaire qui subit l'interdiction et qui était opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir, à peine de déchéance (article 42). Le syndicat qui veut faire cesser au fond une activité contraire au règlement doit d'abord habiliter le syndic, puisque « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale » (article 55 du décret du 17 mars 1967) ; le même article dispense en revanche d'autorisation les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés, ce qui permet d'agir vite sur un trouble caractérisé. Le voisin directement gêné n'a pas à attendre : l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet d'« exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ». Enfin, lorsque le grief porte sur le bruit, l'article R. 1336-5 du code de la santé publique s'applique, y compris lorsque le bruit est causé « par l'intermédiaire d'une personne », donc par les voyageurs du loueur.
Non, à aucun stade. Le syndic n'a pas de pouvoir normatif : il exécute les décisions de l'assemblée générale et applique le règlement de copropriété. Il ne peut ni créer une interdiction, ni en dispenser un copropriétaire. Il ne peut pas davantage engager de sa propre initiative une action au fond au nom du syndicat : l'article 55 du décret du 17 mars 1967 la subordonne à une décision de l'assemblée générale, tout en dispensant expressément d'autorisation le recouvrement de créance, les mesures conservatoires, les demandes qui relèvent du juge des référés et la défense aux actions intentées contre le syndicat. Son rôle réel est celui d'un point de passage obligé : il reçoit l'information prévue à l'article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'un lot est déclaré en meublé de tourisme, il inscrit le point d'information correspondant à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, il porte à cet ordre du jour les questions que les copropriétaires lui notifient, et il notifie le procès-verbal qui fait courir le délai de contestation de deux mois.
Deux autorisations sont nécessaires, et elles ne se remplacent pas. Celle du bailleur d'abord, dans les conditions du bail. Celle de la copropriété ensuite, puisque le règlement s'impose à l'occupant comme au propriétaire. L'article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 en tire les conséquences en visant expressément le locataire : lorsqu'un lot fait l'objet de la déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, « le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic ». L'information passe donc par le propriétaire du lot. Si le règlement de copropriété interdit les meublés de tourisme, l'accord du bailleur ne rend pas la sous-location licite pour autant : le syndicat conserve son action, et le propriétaire reste exposé en sa qualité de copropriétaire.
Elle s'applique pour l'avenir, et sous une condition de publicité. La résolution modifie le règlement de copropriété : elle produit effet à l'égard des copropriétaires dès son adoption, sous réserve du délai de contestation de deux mois ouvert aux opposants et aux défaillants par l'article 42. À l'égard des futurs acquéreurs, en revanche, l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l'opposabilité à la publication au fichier immobilier : tant que la modification n'est pas publiée, celui qui achète un lot après le vote peut soutenir qu'elle ne lui est pas opposable. Reste la limite de fond : l'interdiction ne peut viser que les lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, un copropriétaire qui loue ponctuellement le logement qu'il occupe n'étant pas dans le champ du texte.
Le modèle de bail d'habitation d'Actav est un document Word modifiable, prévu pour la location vide d'un logement à usage de résidence principale et conforme à la loi du 6 juillet 1989.
