Succession maison : qui hérite du bien, comment l'estimer gratuitement, frais de notaire chiffrés et droits de succession, par un avocat.
Succession maison : au décès du propriétaire, la maison est transmise aux héritiers et se retrouve en indivision entre eux, chacun pour sa quote-part. Le passage par un notaire est obligatoire dès qu'un bien immobilier figure dans la succession, selon la fiche officielle de l'administration vérifiée le 1er janvier 2026. La valeur du bien n'est pas fixée par le fisc : l'article 761 du Code général des impôts la fait reposer sur « la déclaration détaillée et estimative des parties », donc sur les héritiers eux-mêmes. Pour la préparer sans rien dépenser, le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace impots.gouv.fr donne un accès gratuit aux ventes réellement conclues dans le secteur. Côté coût, les émoluments réglementés du notaire sur une maison déclarée 250 000 € représentent environ 2 761 € HT, soit près de 3 314 € TTC, auxquels s'ajoutent les droits de succession, calculés après un abattement de 100 000 € par enfant. La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Succession maison : trois questions très différentes se posent en même temps aux héritiers. Qui devient propriétaire du bien, combien vaut ce bien, et combien va coûter sa transmission. Ces questions n'ont ni le même calendrier ni le même interlocuteur, et c'est ce mélange qui fait perdre du temps aux héritiers. La première relève du Code civil et se règle chez le notaire. La deuxième est une affaire d'évaluation, et la loi fiscale la confie aux héritiers eux-mêmes, ce que beaucoup ignorent. La troisième dépend d'un barème et d'abattements que le Code général des impôts fixe au centime près.
Ce guide suit l'ordre réel des opérations : ce qui se passe au décès, qui hérite du bien, comment l'estimer et à quel prix, ce que coûte le notaire, ce que coûtent les droits de succession, comment vider le logement sans alourdir la note, qui paie les travaux, comment un héritier rachète la maison familiale, ce qui se passe en cas de revente, le sort des frais de maison de retraite, et enfin les règles du contrôle fiscal. Chaque chiffre renvoie à l'article de loi ou à la fiche officielle qui le porte, avec la date à laquelle il a été relu.
La succession en cas de décès s'ouvre au jour même du décès, sans formalité et sans décision de personne. La maison n'est pas gelée, elle n'est pas non plus attribuée à quelqu'un : elle appartient immédiatement à l'ensemble des héritiers, en indivision. Chacun détient une quote-part de l'ensemble, personne ne détient une pièce ou un étage. C'est la source de presque tous les blocages qui suivent, et le Code civil ne le cache pas. L'article 815 du Code civil pose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».
Deuxième point, immédiat lui aussi : le notaire n'est pas facultatif. La fiche officielle « Le recours à un notaire est-il obligatoire dans le cadre d'une succession ? », vérifiée le 1er janvier 2026, énumère trois cas dans lesquels il l'est : « la succession comprend un bien immobilier », « le montant de la succession est égal ou supérieur à 5 965 € », et « il existe un testament ou une donation entre époux ». Dès qu'une maison est en jeu, le premier cas suffit à lui seul.
Les délais courent tous à partir du décès, et deux d'entre eux se referment vite. Voici l'ordre dans lequel avancer.
| Ce qui se déclenche | Délai | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Aucun héritier ne peut être contraint d'opter | 4 mois | Ouverture de la succession | Art. 771 C. civ. |
| Dépôt de la déclaration de succession, décès en métropole | 6 mois | Jour du décès | Art. 641 CGI |
| Dépôt de la déclaration, décès hors métropole | 1 an | Jour du décès | Art. 641 CGI |
| Vente publique des meubles retenue comme base d'évaluation | 2 ans | Jour du décès | Art. 764, I, 1° CGI |
| Inventaire retenu comme base d'évaluation des meubles | 5 ans | Jour du décès | Art. 764, I, 2° CGI |
| Prescription de la faculté d'option | 10 ans | Ouverture de la succession | Art. 780 C. civ. |
Une petite succession peut dispenser de déclaration, jamais de notaire. Le I de l'article 800 du Code général des impôts dispense de déclaration « les ayants cause en ligne directe, le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 euros », à condition qu'ils n'aient pas reçu antérieurement du défunt une donation ou un don manuel non enregistré. Ce seuil est purement fiscal. Il ne supprime pas l'obligation de passer par un notaire dès qu'une maison figure dans la succession.
La loi ne raisonne pas bien par bien. Elle attribue des quotes-parts de la succession entière, et la maison suit ces quotes-parts. L'article 734 du Code civil classe les héritiers en quatre ordres, « en l'absence de conjoint successible » : « 1° Les enfants et leurs descendants ; 2° Les père et mère ; les frères et soeurs et les descendants de ces derniers ; 3° Les ascendants autres que les père et mère ; 4° Les collatéraux autres que les frères et soeurs et les descendants de ces derniers. » Le texte ajoute que « chacune de ces quatre catégories constitue un ordre d'héritiers qui exclut les suivants ». Concrètement, s'il existe un enfant, les frères et soeurs du défunt n'héritent de rien.
Entre enfants, aucune hiérarchie n'est admise. L'article 735 du Code civil énonce qu'ils « succèdent à leurs père et mère ou autres ascendants, sans distinction de sexe, ni de primogéniture, même s'ils sont issus d'unions différentes ». Si l'un d'eux est décédé avant, ses propres enfants prennent sa place : l'article 752 précise que « la représentation a lieu à l'infini dans la ligne directe descendante ». Trois petits-enfants venant en représentation de leur père se partagent donc la part qu'il aurait reçue, pas une part chacun.
Oui, s'il n'y a pas de conjoint survivant. L'enfant unique est seul dans le premier ordre et recueille l'intégralité de la succession, maison comprise. Deux conséquences, l'une civile, l'autre fiscale.
Sur le plan civil, l'enfant unique n'est pas protégé pour la totalité du bien. L'article 912 du Code civil définit la réserve héréditaire comme « la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers dits réservataires ». L'article 913 chiffre la part dont le défunt pouvait disposer librement : « Les libéralités, soit par actes entre vifs, soit par testament, ne pourront excéder la moitié des biens du disposant, s'il ne laisse à son décès qu'un enfant ; le tiers, s'il laisse deux enfants ; le quart, s'il en laisse trois ou un plus grand nombre. » Un parent d'enfant unique pouvait donc disposer librement de la moitié de son patrimoine, par donation ou par testament, l'autre moitié revenant de droit à l'enfant au titre de la réserve.
Sur le plan fiscal, l'enfant unique paie nettement plus qu'une fratrie, parce que l'abattement et le barème s'appliquent par héritier. Voici la comparaison, sur une maison déclarée 250 000 € constituant tout l'actif, en appliquant l'abattement de 100 000 € de l'article 779 du Code général des impôts puis le tarif en ligne directe de l'article 777.
| Situation | Part de chaque enfant | Base taxable après abattement | Droits par enfant | Droits pour la famille |
|---|---|---|---|---|
| Enfant unique | 250 000 € | 150 000 € | 28 194,35 € | 28 194,35 € |
| Deux enfants | 125 000 € | 25 000 € | 3 194,35 € | 6 388,70 € |
| Trois enfants | 83 333 € | 0 € | 0 € | 0 € |
La lecture de ce tableau est brutale mais exacte : la même maison, transmise au même moment, coûte 28 194,35 € à un enfant unique et rien du tout à une fratrie de trois, puisque chaque part reste sous l'abattement de 100 000 €. L'écart ne tient pas à un privilège, il tient au fait que l'abattement est individuel.
Oui, et sur deux fondements différents. Le premier est temporaire et automatique. L'article 763 du Code civil prévoit que le conjoint qui occupait le logement à titre d'habitation principale « a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit ». Le même texte ajoute que ces droits « sont réputés effets directs du mariage et non droits successoraux » et que l'article « est d'ordre public », ce qui signifie que personne ne peut l'écarter, pas même par testament.
Le second est viager. L'article 764 du Code civil accorde au conjoint, « sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l'article 971 », un droit d'habitation sur le logement « jusqu'à son décès » et un droit d'usage sur le mobilier qui le garnit. Attention à ne pas confondre cet article 764 du Code civil avec l'article 764 du Code général des impôts, qui porte le même numéro et traite du forfait mobilier de 5 %.
Quant à sa part, elle dépend d'un choix. L'article 757 du Code civil dispose que, si le défunt laisse des enfants, « le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux ». La formule exacte compte : c'est l'usufruit de la totalité, jamais les trois quarts en usufruit, contrairement à ce qu'on lit souvent. Lorsqu'un ou plusieurs enfants ne sont pas issus des deux époux, seule la propriété du quart est ouverte. La fiche officielle « Règles en matière d'héritage : défunt ayant eu des enfants », vérifiée le 19 décembre 2024, indique que « tout héritier peut demander, par écrit, à l'époux survivant de choisir une des 2 options » et que, « si l'époux survivant ne fait pas connaître son choix par écrit dans les 3 mois, l'usufruit de la totalité de la succession lui est attribué ». Ce délai de trois mois ne court pas depuis le décès : il ne démarre qu'à compter de la demande écrite d'un héritier, et tant que personne ne la formule, le conjoint n'est enfermé dans aucun délai.
Le conjoint et le partenaire de PACS ne paient aucun droit de succession. L'article 796-0 bis du Code général des impôts est d'une seule phrase : « Sont exonérés de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité. » L'abattement de 80 724 € que l'on croise parfois est un abattement de donation entre époux, pas un abattement de succession.
Le Code civil connaît deux droits de retour, souvent décisifs quand la maison vient des grands-parents. L'article 738-2 du Code civil permet aux père et mère qui survivent à un défunt sans postérité d'exercer « un droit de retour, à concurrence des quote-parts fixées au premier alinéa de l'article 738, sur les biens que le défunt avait reçus d'eux par donation », le retour s'exécutant en valeur s'il ne peut jouer en nature. L'article 757-3 prévoit, en cas de prédécès des parents et en l'absence de descendants, que « les biens que le défunt avait reçus de ses ascendants par succession ou donation et qui se retrouvent en nature dans la succession sont dévolus pour moitié aux frères et soeurs du défunt ou à leurs descendants ». Une maison de famille reçue par succession peut donc échapper pour moitié au conjoint survivant.
C'est la question la plus mal comprise de tout le dossier. Beaucoup d'héritiers attendent que le notaire ou l'administration leur donne un chiffre. Ce n'est pas ainsi que la loi fonctionne. L'article 761 du Code général des impôts dispose que, « pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges ». Les parties, ce sont les héritiers. Ce sont eux qui portent la valeur, et donc le risque.
Le même article ferme une porte que beaucoup essaient d'ouvrir. Son deuxième alinéa énonce que, « pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation ». Autrement dit, une maison que le défunt habitait ne peut pas être déclarée avec une décote d'occupation. La décote de 20 % existe bel et bien, mais elle a un autre fondement et d'autres conditions, détaillées plus bas.
Son troisième alinéa pose un plancher redoutable : si, « dans les deux années qui ont précédé ou suivi » le point de départ du délai de déclaration, la maison a fait l'objet d'une adjudication, « les droits exigibles ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix de l'adjudication ». Déclarer 200 000 € puis vendre aux enchères 280 000 € dix-huit mois plus tard revient donc à reconstituer la base sur 280 000 €. Le texte réserve un seul cas de sortie : qu'il soit justifié « que la consistance des immeubles a subi, dans l'intervalle, des transformations susceptibles d'en modifier la valeur ».
La loi ne réserve cette évaluation à aucune profession. L'article 761 du Code général des impôts vise « la déclaration détaillée et estimative des parties », pas l'expertise d'un professionnel désigné. Les héritiers peuvent donc s'appuyer sur qui ils veulent, à condition de pouvoir justifier leur chiffre en cas de contrôle. Le tableau ci-dessous compare les quatre voies utilisées en pratique.
| Qui estime | Ce qu'il produit | Coût | Solidité en cas de contrôle |
|---|---|---|---|
| Les héritiers eux-mêmes, à partir des ventes comparables | La valeur portée dans la déclaration de succession | Gratuit | Dépend entièrement des comparables conservés |
| Le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'administration | Une liste de ventes réelles du secteur, sur la période choisie | Gratuit, avec un compte impots.gouv.fr | Bonne, la source est la base foncière de la DGFiP |
| Un agent immobilier | Un avis de valeur, souvent gratuit | Le plus souvent gratuit | Variable, l'avis n'est pas une expertise |
| Un expert immobilier ou le notaire | Une expertise ou une évaluation motivée et datée | Honoraires libres, à convenir | La plus solide, car motivée, datée et chiffrée |
Le notaire ne certifie pas la valeur à la place des héritiers. Il reçoit leur déclaration, les alerte sur les risques d'une évaluation trop basse et rédige les actes. Deux de ces actes se calculent d'ailleurs sur la valeur déclarée, ce qui explique qu'il y prête une attention particulière : l'attestation de propriété immobilière, qui constate le transfert du bien au nom des héritiers, et la déclaration de succession. Beaucoup de notaires proposent en outre une évaluation motivée, distincte des actes, dont les honoraires sont libres et se négocient avant la mission.
Le point à retenir est celui de la responsabilité. En cas de redressement, c'est la déclaration signée par les héritiers qui est rectifiée, et ce sont eux qui acquittent les droits supplémentaires, les intérêts de retard et, le cas échéant, la majoration. Une évaluation écrite, datée et motivée, conservée avec les comparables qui l'ont fondée, est la meilleure protection possible.
Il existe un outil public, gratuit, alimenté par les ventes réellement enregistrées. La fiche « J'ai besoin d'évaluer un bien immobilier dans le cadre d'une démarche fiscale » d'impots.gouv.fr indique que « vous avez gratuitement accès aux données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques » et qu'« après vous être connecté à votre espace Finances publiques, le service vous propose une liste des ventes immobilières réalisées pendant la période et dans la zone géographique que vous avez sélectionnées ». Le service s'appelle « Rechercher des transactions immobilières » et se trouve dans la rubrique « Autres services » de l'espace particulier.
Deux limites doivent être connues avant de s'en servir. La couverture géographique d'abord : la fiche « Patrim : rechercher des transactions immobilières » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 11 septembre 2025, précise que « Patrim ne couvre pas encore les ventes de biens situés dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et Mayotte ». La portée ensuite : impots.gouv.fr prévient que « pour obtenir une estimation précise de votre bien, il vous faut toutefois tenir compte de ses caractéristiques propres, sous votre responsabilité, et éventuellement vous faire conseiller par le professionnel de votre choix ». L'outil donne des comparables, il ne donne pas une valeur clé en main.
La méthode qui fonctionne consiste à croiser trois sources : une dizaine de ventes comparables extraites du service de l'administration sur les vingt-quatre mois qui précèdent le décès, un ou deux avis d'agences locales, et une pondération écrite pour l'état réel du bien, travaux à prévoir compris. L'ensemble tient sur trois pages et se conserve avec la déclaration.
Il existe, mais il est conditionnel. L'article 764 bis du Code général des impôts prévoit « un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire ». La condition d'occupation est stricte : un enfant majeur non protégé qui vivait chez son parent n'ouvre pas droit à cet abattement. Sur une maison de 250 000 €, l'abattement représente 50 000 € de base taxable en moins lorsqu'il s'applique.
Les frais de notaire ne se négocient pas au hasard : l'essentiel est constitué d'émoluments tarifés, fixés par arrêté. La fiche officielle « Quels sont les tarifs des notaires en matière de succession ? », vérifiée le 25 septembre 2025, reproduit les barèmes applicables en métropole. Ils sont exprimés hors taxes, la TVA de 20 % s'ajoutant ensuite. Les tarifs réglementés ont été reconduits par l'arrêté du 25 février 2026, entré en vigueur le 1er mars 2026, qui prolonge la période de référence jusqu'au 29 février 2028 sans modifier ces barèmes.
Une seule marge de discussion existe, et elle est bornée par le texte. L'article A. 444-174 du code de commerce autorise le notaire à consentir une remise, plafonnée à 20 %, sur la part d'émolument calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 €. Sur une maison déclarée 250 000 €, une partie de l'émolument entre donc dans le champ de cette remise : la question mérite d'être posée à l'étude avant la signature. En dehors de ce mécanisme, le tarif s'impose de la même façon à tous les notaires.
| Acte du notaire | Assiette de calcul | Tranches et taux, émolument HT |
|---|---|---|
| Acte de notoriété | Montant forfaitaire | 56,60 € HT, tarif fixe |
| Inventaire | Montant forfaitaire | 75,46 € HT, tarif fixe |
| Attestation de propriété immobilière | Valeur du bien immobilier transmis | 1,935 % jusqu'à 6 500 € ; 1,064 % de 6 500 à 17 000 € ; 0,726 % de 17 000 à 30 000 € ; 0,532 % au-delà de 30 000 € |
| Déclaration de succession | Actif brut de la succession | 1,548 % jusqu'à 6 500 € ; 0,851 % de 6 500 à 17 000 € ; 0,580 % de 17 000 à 30 000 € ; 0,426 % au-delà de 30 000 € |
| Partage de succession | Actif partagé | 4,837 % jusqu'à 6 500 € ; 1,995 % de 6 500 à 17 000 € ; 1,330 % de 17 000 à 60 000 € ; 0,998 % au-delà de 60 000 € |
Prenons une succession dont la maison constitue tout l'actif, déclarée 250 000 €, sans partage à ce stade. Les trois actes usuels donnent le calcul suivant, tranche par tranche.
| Acte | Détail du calcul | Émolument HT | Émolument TTC (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|
| Acte de notoriété | Tarif fixe | 56,60 € | 67,92 € |
| Attestation de propriété immobilière | (6 500 × 1,935 %) + (10 500 × 1,064 %) + (13 000 × 0,726 %) + (220 000 × 0,532 %) | 1 502,28 € | 1 802,73 € |
| Déclaration de succession | (6 500 × 1,548 %) + (10 500 × 0,851 %) + (13 000 × 0,580 %) + (220 000 × 0,426 %) | 1 202,58 € | 1 443,09 € |
| Total des émoluments | Somme des trois actes | 2 761,46 € | 3 313,75 € |
Deux précisions s'imposent sur ce total. D'abord, il ne comprend que les émoluments tarifés du notaire. Les débours, c'est-à-dire les sommes avancées pour le compte de la succession, ainsi que les frais de publicité foncière liés à l'attestation de propriété, viennent en plus et varient selon les dossiers. Ensuite, ce total n'inclut aucun droit de succession : les droits sont un impôt versé au Trésor, pas une rémunération du notaire, et ils font l'objet de la section suivante.
Succession maison : l'assiette n'est pas la même d'un acte à l'autre. L'attestation de propriété se calcule sur la valeur du bien immobilier, la déclaration de succession sur l'actif brut, c'est-à-dire avant déduction des dettes. Une maison de 250 000 € grevée d'un crédit de 80 000 € produit donc les mêmes émoluments qu'une maison libre de tout emprunt, alors que les droits de succession, eux, se calculent après déduction du passif justifié.
Les droits se calculent en trois temps, toujours dans le même ordre. On établit la part nette revenant à chaque héritier, on applique l'abattement propre à son lien de parenté, puis on passe le solde au barème. Se tromper d'ordre, en appliquant le barème avant l'abattement, conduit à des chiffres qui n'ont aucun sens.
Les abattements figurent à l'article 779 du Code général des impôts, qui prévoit « un abattement de 100 000 euros sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés », « un abattement de 159 325 euros sur la part de tout héritier, légataire ou donataire, incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d'une infirmité physique ou mentale », « un abattement de 15 932 euros sur la part de chacun des frères ou soeurs vivants ou représentés » et « un abattement de 7 967 euros sur la part de chacun des neveux et nièces ». La fiche « Comment dois-je calculer les droits de succession » d'impots.gouv.fr, consultée le 7 août 2026, y ajoute un abattement de 1 594 € dans les autres cas et confirme que l'abattement lié au handicap se cumule avec celui du lien de parenté.
| Fraction de part nette taxable, en ligne directe | Taux |
|---|---|
| N'excédant pas 8 072 € | 5 % |
| Entre 8 072 et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 109 et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 932 et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 324 et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 838 et 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Hors ligne directe, le même article 777 prévoit, « entre frères et soeurs vivants ou représentés », 35 % jusqu'à 24 430 € et 45 % au-delà, puis 55 % « entre parents jusqu'au 4e degré inclusivement » et 60 % « entre parents au-delà du 4e degré et entre personnes non parentes ». Sur une maison, l'écart est considérable : une même part nette taxable de 150 000 € produit 28 194,35 € de droits en ligne directe et 90 000 € entre personnes non parentes, où le taux unique de 60 % s'applique dès le premier euro taxable.
Reprenons la maison de 250 000 € recueillie par un enfant unique, sans autre actif et sans passif. Après l'abattement de 100 000 €, la part nette taxable est de 150 000 €. Le barème s'applique par tranches successives, comme l'impôt sur le revenu.
| Tranche | Montant taxé dans la tranche | Taux | Droits |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 8 072 € | 5 % | 403,60 € |
| De 8 072 à 12 109 € | 4 037 € | 10 % | 403,70 € |
| De 12 109 à 15 932 € | 3 823 € | 15 % | 573,45 € |
| De 15 932 à 150 000 € | 134 068 € | 20 % | 26 813,60 € |
| Total | 150 000 € | 28 194,35 € |
Deux leviers légaux réduisent cette base avant même le barème. Le premier est l'abattement de 20 % de l'article 764 bis sur la résidence principale, lorsque ses conditions d'occupation sont réunies. Le second est la déduction du passif : l'article 768 du Code général des impôts prévoit que « les dettes à la charge du défunt sont déduites lorsque leur existence au jour de l'ouverture de la succession est dûment justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite ». Le crédit immobilier restant dû sur la maison, les impôts non réglés et les factures en cours entrent dans cette catégorie. L'article 775 ajoute que « les frais funéraires sont déduits de l'actif de la succession pour un montant de 1 500 euros, et pour la totalité de l'actif si celui-ci est inférieur à ce montant ».
Succession maison : les donations reçues du défunt ne s'oublient pas. L'article 784 du Code général des impôts impose d'ajouter à la déclaration « la valeur des biens qui ont fait l'objet de donations antérieures, à l'exception de celles passées depuis plus de quinze ans ». Le rappel fiscal est de quinze ans, jamais de dix. Un enfant qui a reçu 60 000 € six ans avant le décès ne retrouve donc qu'un abattement résiduel de 40 000 € sur la succession de la maison.
Vider la maison paraît n'être qu'une corvée matérielle. C'est aussi une décision fiscale, et elle coûte cher quand elle est prise sans le savoir. Le I de l'article 764 du Code général des impôts retient les meubles meublants d'abord « par le prix exprimé dans les actes de vente, lorsque cette vente a lieu publiquement dans les deux années du décès », ensuite « par l'estimation contenue dans les inventaires, s'il en est dressé dans les formes prescrites par l'article 789 du code civil, et dans les cinq années du décès ». À défaut de l'un ou de l'autre, le texte impose un plancher : « sans que l'administration ait à en justifier l'existence, la valeur imposable ne peut être inférieure à 5 % de l'ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession ».
Ce forfait de 5 % est le piège classique des successions immobilières. Il ne se calcule pas sur ce que contient réellement la maison, mais sur le reste de la succession, immeuble compris. Une maison de 250 000 € vidée sans inventaire ni vente publique entraîne donc 12 500 € de meubles taxables, même si la maison a été débarrassée par une association et n'a rien rapporté.
| Ce que font les héritiers | Base retenue pour les meubles | Coût de l'option | Délai à respecter |
|---|---|---|---|
| Vente publique du mobilier | Le prix exprimé dans les actes de vente | Frais de la vente, base souvent faible | Deux ans à compter du décès |
| Inventaire dans les formes de l'article 789 du Code civil | L'estimation contenue dans l'inventaire | Émolument de 75,46 € HT pour l'inventaire notarié, plus la prisée | Cinq ans à compter du décès |
| Ni vente publique, ni inventaire | Forfait de 5 % des autres valeurs de la succession | 12 500 € de base ajoutée sur une maison de 250 000 € | Aucun, le forfait s'applique par défaut |
Chiffrons l'écart, avec deux enfants héritiers et la maison de 250 000 € pour seul actif. Sans inventaire, chacun voit sa part taxable augmenter de 6 250 €, imposés dans la tranche à 20 %, soit 1 250 € de droits supplémentaires par enfant et 2 500 € pour la fratrie. Un inventaire notarié dont l'émolument tarifé est de 75,46 € HT permet d'y substituer la valeur réelle du mobilier, en général très inférieure. L'arbitrage est vite fait dès que la maison n'est pas remplie d'objets de valeur.
La maison appartient à tous les héritiers, personne ne peut donc la débarrasser seul de sa propre autorité. L'article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires « titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis » d'« effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis », de « donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration » et de « vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ». La vente des meubles pour désintéresser les créanciers de l'indivision relève donc des deux tiers, pas de l'unanimité.
La suite du texte referme aussitôt la porte, et c'est elle qui gouverne un débarras ordinaire. Le même article 815-3 exige que les indivisaires majoritaires informent les autres, faute de quoi « les décisions prises sont inopposables à ces derniers », puis pose que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ». Donner le mobilier à une association, le jeter ou le vendre pour une autre raison que le paiement des dettes de l'indivision sont des actes de disposition : ils supposent l'accord de tous les héritiers, et les deux tiers n'y suffisent pas.
Le mobilier qui a une valeur sentimentale mérite en revanche un traitement séparé, par écrit, avant tout débarras. Une fois les objets dispersés, la preuve de leur existence et de leur valeur disparaît avec eux, et la discussion se déplace sur le terrain de la parole contre parole au moment du partage.
Succession maison : la question des travaux se pose dans deux temps très différents, et le Code civil ne les traite pas de la même façon. Avant le décès, la maison appartient encore au propriétaire. Après, elle appartient à l'indivision. Le partage entre ces deux périodes commande tout le reste.
Ils sont couverts par l'article 815-13 du Code civil : « Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. » Trois mots gouvernent la suite. « Amélioré » d'abord : une réfection de toiture ou une extension entrent dans le champ, un simple entretien courant beaucoup moins. « Selon l'équité » ensuite : l'indemnisation n'est pas automatique et se discute. « La valeur dont le bien se trouve augmenté » enfin : c'est la plus-value apportée au jour du partage qui sert de mesure, pas la facture payée.
L'illustration est parlante. Un héritier engage 30 000 € de travaux dans la maison indivise. Au jour du partage, le bien vaut 50 000 € de plus qu'avant les travaux. C'est sur cette augmentation de valeur, et non sur les 30 000 € dépensés, que se calcule ce qui lui revient. L'inverse se produit tout aussi souvent : 30 000 € engloutis dans des aménagements qui n'ajoutent que 10 000 € à la valeur du bien ne donnent pas droit à 30 000 €.
Deux réflexes s'imposent avant le premier coup de marteau. Conserver toutes les factures nominatives et les preuves de paiement. Faire constater par écrit l'état du bien avant travaux, photographies à l'appui, puisque c'est l'écart de valeur qui sera discuté.
L'article 815-13 ne s'applique pas : il suppose une indivision, qui n'existe pas encore du vivant du propriétaire. En sens inverse, ce que le défunt a versé à l'un de ses enfants revient dans le calcul. L'article 843 du Code civil pose que « tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l'actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ; il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément hors part successorale ». Un parent qui a financé les travaux de la maison d'un seul de ses enfants a consenti une donation indirecte, rapportable à la succession, sauf clause expresse contraire.
Sur le plan fiscal, les travaux réalisés avant le décès n'ont pas d'existence propre : ils sont absorbés par la valeur vénale de la maison au jour du décès, seule base retenue par l'article 761 du Code général des impôts. Refaire une salle de bains six mois avant un décès augmente donc mécaniquement l'assiette des droits, sans que le coût des travaux vienne en déduction. Une seule nuance : si la facture de l'entreprise reste impayée au jour du décès, ou si un prêt travaux court encore, il s'agit d'une dette du défunt, déductible dans les conditions de l'article 768 du Code général des impôts.
L'article 815-9 du Code civil énonce que « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision ». Son second alinéa en tire la conséquence financière, en une phrase : « L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. » L'héritier qui occupe seul la maison est donc redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision, sauf accord contraire entre les cohéritiers. Le sujet doit être posé tôt : plus il est abordé tard, plus les sommes en jeu sont lourdes au moment du partage.
Succession maison : la plupart des fratries cherchent la même issue, l'un garde la maison et les autres reçoivent de l'argent. L'opération porte un nom juridique, le partage avec soulte, et elle bénéficie d'un régime fiscal nettement plus favorable qu'un achat classique. Encore faut-il ne pas se tromper de qualification.
Le principe de base est défavorable. Le I de l'article 750 du Code général des impôts pose que « les parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation sont assujetties à l'impôt aux taux prévus pour les ventes des mêmes biens ». Autrement dit, racheter une quote-part suivrait en principe le régime d'un achat immobilier ordinaire.
Le II crée l'exception qui change tout entre héritiers : « les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale ainsi que les cessions de droits successifs mobiliers ou immobiliers sont assujetties à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % lorsqu'elles interviennent au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux ». Le même texte précise l'assiette, et c'est le point que la plupart des simulations oublient : « en ce qui concerne les licitations et cessions mettant fin à l'indivision, l'imposition est liquidée sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l'acquéreur ».
Le taux de 2,50 % est également celui du partage. L'article 746 du Code général des impôts soumet « les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés » à un droit de 2,50 %, et réserve le taux réduit de 1,10 % aux seuls « partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d'un pacte civil de solidarité ». Le taux réduit de 1,10 % ne s'applique donc jamais au partage d'une succession.
Trois héritiers à parts égales, maison évaluée 250 000 €, l'un rachète les parts des deux autres et leur verse une soulte de 166 667 €. Voici la note.
| Poste | Base de calcul | Montant | Texte |
|---|---|---|---|
| Soulte versée aux deux cohéritiers | Deux tiers de 250 000 € | 166 667 € | Accord des parties |
| Droit de partage ou taxe de publicité foncière | 2,50 % de 250 000 €, sans déduction de la part de l'acquéreur | 6 250 € | Art. 746 et 750, II CGI |
| Émolument de partage du notaire | (6 500 × 4,837 %) + (10 500 × 1,995 %) + (43 000 × 1,330 %) + (190 000 × 0,998 %) | 2 991,98 € HT, soit 3 590,38 € TTC | Tarif réglementé |
| Coût de l'opération hors soulte | Droit de partage et émolument TTC | 9 840,38 € |
Ce chiffrage n'intègre ni les débours ni la publicité foncière, qui varient selon les dossiers, ni le financement bancaire de la soulte, qui suit ses propres règles. Il montre en revanche l'ordre de grandeur : environ 4 % de la valeur du bien. Hors du champ du II de l'article 750, la même acquisition de parts indivises relèverait des taux prévus pour les ventes, que le I du même article rend applicables par principe.
Un héritier qui souhaite vendre sa part à une personne extérieure ne peut pas le faire discrètement. L'article 815-14 du Code civil impose que « l'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ». Les cohéritiers disposent ainsi d'une priorité pour conserver la maison dans la famille, au prix annoncé à l'acquéreur extérieur.
Un héritier peut-il bloquer indéfiniment la vente ? Non. L'article 815-5-1 du Code civil permet au tribunal judiciaire d'autoriser la vente d'un bien indivis « à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ». La première phrase du texte réserve deux cas : la procédure est fermée « en cas de démembrement de la propriété du bien » et « si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836 ». Une maison grevée d'un usufruit au profit du conjoint survivant échappe donc à cette procédure.
Succession maison : bonne nouvelle pour les héritiers qui revendent rapidement, la valeur déclarée au décès devient le prix d'acquisition. La fiche officielle « Plus-value immobilière » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026, l'énonce sans détour : « Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession. » Une maison déclarée 250 000 € et revendue 250 000 € ne dégage donc aucune plus-value imposable.
Ce mécanisme éclaire d'un jour nouveau la tentation de sous-évaluer la maison dans la déclaration. Chaque euro économisé sur les droits de succession, taxés à 20 % pour un enfant dans la tranche courante, devient un euro de plus-value imposable à la revente, taxé au total à 36,2 % avant abattement. L'arbitrage est presque toujours défavorable, sans même parler du risque de redressement.
| Élément du calcul | Règle applicable |
|---|---|
| Prix d'acquisition | La valeur retenue pour le calcul des droits de succession |
| Travaux | Montant réel justifié, ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans |
| Impôt sur le revenu | 19 % de la plus-value après abattements |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % de la plus-value après abattements |
| Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu | 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année |
| Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux | 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année, 9 % par an ensuite |
| Exonération totale | 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux |
| Surtaxe | De 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € |
| Résidence principale | Exonération totale de la plus-value réalisée sur la vente de sa résidence principale et de ses dépendances |
Maison déclarée 250 000 € dans la succession, revendue 290 000 € trois ans plus tard. La plus-value brute est de 40 000 €. La détention étant inférieure à six ans, aucun abattement pour durée de détention ne s'applique, et le forfait travaux de 15 % est fermé, faute des cinq ans de détention exigés.
Un point mérite attention pour les héritiers qui vendent la maison sans y avoir habité : l'exonération de résidence principale ne leur est d'aucun secours, puisque la fiche officielle la réserve à la plus-value réalisée « sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances ». La maison du défunt n'est pas la résidence principale de ses enfants qui vivent ailleurs.
Sur Actav (actav.fr), le cas de la maison familiale détenue par une SCI a son propre parcours : lorsque les héritiers veulent céder les parts reçues, la page cession de parts de SCI couvre l'agrément des associés, l'acte contresigné par avocat, l'enregistrement et le dépôt au guichet unique. Elle affiche 99 € de frais de plateforme et des honoraires d'avocat à partir de 89 € HT selon le dossier. Actav ne règle pas les successions elles-mêmes : dès qu'un bien immobilier figure dans une succession, le recours à un notaire est obligatoire.
Succession maison : les frais de maison de retraite figurent parmi les sujets les plus anxiogènes pour les héritiers, et parmi les plus mal expliqués. Trois régimes distincts se croisent, avec trois réponses différentes. Les mélanger conduit soit à des craintes infondées, soit à de mauvaises surprises.
| Ce qui a été versé ou reste dû | Récupérable sur la succession ? | Texte |
|---|---|---|
| Allocation personnalisée d'autonomie (APA) | Non, jamais | Art. L. 232-19 CASF |
| Aide sociale à l'hébergement en établissement | Oui, recours contre la succession du bénéficiaire | Art. L. 132-8 CASF |
| Factures d'établissement restées impayées au décès | Dette du défunt, déductible de l'actif si elle est justifiée | Art. 768 CGI |
Le texte est court et ne souffre aucune interprétation. L'article L. 232-19 du Code de l'action sociale et des familles énonce que « les sommes servies au titre de l'allocation personnalisée d'autonomie ne font pas l'objet d'un recouvrement sur la succession du bénéficiaire, sur le légataire, sur le donataire ou sur le bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie ». Un parent qui a perçu l'APA pendant des années en établissement ne laisse aucune dette de ce chef à ses héritiers.
Le régime est exactement inverse. L'article L. 132-8 du Code de l'action sociale et des familles ouvre des recours exercés « selon le cas, par l'Etat ou le département » notamment « contre le bénéficiaire revenu à meilleure fortune ou contre la succession du bénéficiaire », mais aussi contre le donataire lorsque la donation est intervenue « postérieurement à la demande d'aide sociale ou dans les dix ans qui ont précédé cette demande », contre le légataire, et à titre subsidiaire contre le bénéficiaire d'une assurance vie « à concurrence de la fraction des primes versées après l'âge de soixante-dix ans ».
Un point de lecture est déterminant. Le texte ne prévoit un seuil réglementaire de non-recouvrement que pour « les prestations d'aide sociale à domicile, de soins de ville prévus par l'article L. 111-2 et la prise en charge du forfait journalier », et précise que le recouvrement sur la succession du bénéficiaire « de l'aide sociale à domicile ou de la prise en charge du forfait journalier s'exerce sur la partie de l'actif net successoral qui excède un seuil fixé par voie réglementaire ». L'aide sociale à l'hébergement en établissement ne figure dans aucune de ces deux énumérations. C'est ce qui explique que la maison soit le premier actif visé par le département lorsque l'établissement a été financé par cette aide.
La conséquence pratique est simple : avant de se réjouir d'hériter d'une maison, il faut vérifier si le parent a bénéficié de l'aide sociale à l'hébergement et pour quel montant. Cette information conditionne le choix entre accepter la succession, l'accepter à concurrence de l'actif net ou y renoncer, les trois branches de l'article 768 du Code civil.
Elles ne sont pas une dette des enfants au titre de la succession : elles sont une dette du défunt, qui vient en déduction de l'actif taxable si son existence est prouvée. L'article 768 du Code général des impôts exige que cette existence « au jour de l'ouverture de la succession » soit « dûment justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite ». Un dernier mois de séjour resté impayé, facturé et daté, réduit donc la base des droits de succession sur la maison.
Le contrôle d'une succession porte presque toujours sur le même point : la valeur de la maison. L'administration dispose d'un texte dédié, l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, qui l'autorise à « rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ».
Le second alinéa du même article contient la protection la plus utile aux héritiers, et elle est trop peu connue : la rectification « est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ». La charge de la preuve pèse sur l'administration, pas sur les héritiers. Un dossier d'évaluation sérieux, daté et conservé, se défend donc très bien.
L'article L. 180 du livre des procédures fiscales fixe la règle pour les droits d'enregistrement : le droit de reprise « s'exerce jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration ». Le texte ajoute immédiatement une condition : « ce délai n'est opposable à l'administration que si l'exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures ». Une déclaration complète et lisible enferme donc le contrôle dans un délai court. Une déclaration lacunaire, qui obligerait l'administration à chercher ailleurs, ne bénéficie pas de cette protection.
Trois couches se superposent, et la troisième n'est pas automatique. Reprenons une maison déclarée 200 000 € que l'administration évalue à 260 000 €, recueillie par deux enfants déjà taxés dans la tranche à 20 %.
| Poste | Règle | Montant dans l'exemple |
|---|---|---|
| Droits supplémentaires | 60 000 € de base ajoutée, taxés à 20 % en ligne directe | 12 000 € |
| Intérêt de retard | 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an, article 1727 du CGI | 576 € après 24 mois |
| Majoration pour manquement délibéré | 40 % des droits rappelés, article 1729 du CGI, seulement si le caractère délibéré est établi | 4 800 € |
| Total maximal | Droits, intérêts et majoration | 17 376 € |
Le taux de l'intérêt de retard est fixé par le III de l'article 1727 du Code général des impôts : « Le taux de l'intérêt de retard est de 0,20 % par mois. Il s'applique sur le montant des créances de nature fiscale mises à la charge du contribuable ou dont le versement a été différé. » Il n'est pas une sanction, il compense le retard de paiement et s'applique donc même en cas de bonne foi.
La majoration, elle, suppose une faute caractérisée. L'article 1729 du Code général des impôts prévoit une majoration de « 40 % en cas de manquement délibéré » et de « 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou de dissimulation d'une partie du prix ». Une évaluation basse mais argumentée, appuyée sur des comparables, ne relève ni de l'une ni de l'autre.
Ne pas déposer la déclaration dans les six mois relève d'un autre texte, avec ses propres taux. L'article 1728 du Code général des impôts prévoit une majoration de « 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt de la déclaration ou de l'acte dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure » et de « 40 % lorsque la déclaration ou l'acte n'a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure ». Le même article réserve toutefois un traitement particulier aux déclarations de succession, celles que vise l'article 800 du même code : pour elles, la majoration de 10 % n'est applicable qu'à compter du premier jour du septième mois suivant celui de l'expiration du délai de six mois de l'article 641, soit un an après le décès pour un décès survenu en France métropolitaine. Une déclaration déposée avec deux ou trois mois de retard échappe donc à cette majoration, ce qui ne dispense pas de l'intérêt de retard. La majoration de 80 % que ce texte prévoit vise « la découverte d'une activité occulte », pas le simple retard d'une succession.
Succession maison : attention au démembrement organisé peu avant le décès. L'article 751 du Code général des impôts répute faire partie, « jusqu'à preuve contraire », de la succession de l'usufruitier tout bien appartenant « pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ». Le texte ménage deux échappatoires : une donation régulière consentie « plus de trois mois avant le décès », ou un démembrement de propriété à titre gratuit réalisé lui aussi plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la nue-propriété a été évaluée selon le barème de l'article 669. Une donation de la nue-propriété signée dans les trois derniers mois est donc présumée, sauf preuve contraire, faire partie de la succession en pleine propriété.
Par le service public « Rechercher des transactions immobilières », accessible depuis l'espace particulier d'impots.gouv.fr. La fiche officielle indique que « vous avez gratuitement accès aux données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques » et qu'après connexion, « le service vous propose une liste des ventes immobilières réalisées pendant la période et dans la zone géographique que vous avez sélectionnées ». Il se trouve dans la rubrique « Autres services ». Deux limites : la fiche Patrim de service-public.gouv.fr, vérifiée le 11 septembre 2025, précise que l'outil « ne couvre pas encore les ventes de biens situés dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et Mayotte » ; et l'administration prévient qu'il faut « tenir compte des caractéristiques propres » du bien, sous votre responsabilité. Les avis de valeur d'agences immobilières sont souvent gratuits eux aussi, mais ils n'ont pas la même valeur probante qu'un dossier de comparables conservé et daté.
Les héritiers eux-mêmes, et la loi ne désigne aucun professionnel obligatoire. L'article 761 du Code général des impôts prévoit que les immeubles « sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties ». Les parties, ce sont les héritiers : ce sont eux qui portent la valeur et qui répondent d'un redressement éventuel. Ils peuvent s'appuyer sur le service gratuit de l'administration, sur un avis de valeur d'agence, sur le notaire ou sur un expert immobilier dont les honoraires sont libres. Deux règles encadrent l'exercice : une maison que le défunt occupait se déclare « à la valeur libre de toute occupation », et si le bien est adjugé dans les deux ans qui précèdent ou suivent, les droits ne peuvent pas être calculés sur une somme inférieure au prix de l'adjudication.
Six délais, tous comptés depuis le décès ou l'ouverture de la succession. Quatre mois pendant lesquels aucun héritier ne peut être contraint d'opter, selon l'article 771 du Code civil. Six mois pour déposer la déclaration de succession lorsque le décès est survenu en France métropolitaine, une année dans tous les autres cas, selon l'article 641 du Code général des impôts. Deux ans pour qu'une vente publique du mobilier serve de base d'évaluation, cinq ans pour qu'un inventaire joue le même rôle, selon le I de l'article 764 du même code. Dix ans pour la prescription de la faculté d'option, selon l'article 780 du Code civil. Côté administration, le droit de reprise s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année suivant l'enregistrement de la déclaration, selon l'article L. 180 du livre des procédures fiscales.
Six démarches, dans cet ordre. Faire établir l'acte de notoriété, qui identifie les héritiers sans valoir acceptation de la succession, l'article 730-2 du Code civil étant explicite sur ce point. Choisir son option entre l'acceptation pure et simple, l'acceptation à concurrence de l'actif net et la renonciation, les trois branches de l'article 768 du Code civil. Faire estimer la maison et conserver le dossier d'évaluation. Décider du sort des meubles, par vente publique dans les deux ans, par inventaire dans les cinq ans, ou en subissant le forfait de 5 %. Déposer la déclaration de succession dans les six mois. Sortir enfin de l'indivision, par la vente, le partage ou le rachat par l'un des héritiers. Le recours au notaire est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier.
Un dossier de succession portant sur une maison se monte en trois piles. L'identité et la famille d'abord : acte de décès, livret de famille, actes de naissance des héritiers, contrat de mariage ou convention de PACS, testament ou donation entre époux s'il en existe. Le bien ensuite : titre de propriété, dernier avis de taxe foncière, diagnostics disponibles, tableau d'amortissement du prêt en cours, attestation d'assurance, et le dossier d'évaluation avec ses comparables datés. Le patrimoine et les dettes enfin : relevés bancaires, contrats d'assurance vie, factures impayées, dernier avis d'imposition, factures de frais funéraires dans la limite de 1 500 € déductibles selon l'article 775 du Code général des impôts, et le détail des donations reçues du défunt depuis moins de quinze ans, que l'article 784 du même code impose de rappeler.
Cinq erreurs reviennent dans presque tous les dossiers. Sous-évaluer la maison, ce qui se paie deux fois, en risque de rectification puis en plus-value imposable à la revente, le prix d'acquisition étant précisément la valeur déclarée au décès. Vider la maison sans inventaire et sans vente publique, ce qui déclenche le forfait mobilier de 5 % de l'article 764 du Code général des impôts, soit 12 500 € de base ajoutée sur une maison de 250 000 €. Appliquer une décote d'occupation sur une maison que le défunt habitait, alors que l'article 761 la répute « égale à la valeur libre de toute occupation ». Confondre le rappel fiscal des donations avec un délai de dix ans, alors que l'article 784 le fixe à quinze ans. Croire enfin que le taux de partage réduit de 1,10 % s'applique à une succession, alors que l'article 746 le réserve aux séparations de corps, divorces et ruptures de PACS.
Sur une maison de 250 000 € constituant tout l'actif, environ 2 761 € HT d'émoluments tarifés, soit 3 314 € TTC. Le détail, tiré des barèmes reproduits par la fiche officielle vérifiée le 25 septembre 2025 : acte de notoriété 56,60 € HT, tarif fixe ; attestation de propriété immobilière 1 502,28 € HT, calculée à 1,935 % jusqu'à 6 500 €, 1,064 % de 6 500 à 17 000 €, 0,726 % de 17 000 à 30 000 € et 0,532 % au-delà ; déclaration de succession 1 202,58 € HT, calculée à 1,548 %, 0,851 %, 0,580 % puis 0,426 % sur les mêmes tranches. La TVA de 20 % s'ajoute à ces montants, ainsi que les débours et les frais de publicité foncière. Ces émoluments sont réglementés : hors la remise plafonnée à 20 % que l'article A. 444-174 du code de commerce permet sur la part calculée au-delà de 100 000 € d'assiette, ils s'imposent de la même façon à tous les notaires. Ils ne comprennent aucun droit de succession, qui est un impôt distinct versé au Trésor.
Pas seul, mais l'unanimité n'est pas non plus exigée dans tous les cas. L'article 815 du Code civil pose d'abord que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». L'article 815-5-1 permet ensuite au tribunal judiciaire d'autoriser la vente d'un bien indivis « à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis », sauf « en cas de démembrement de la propriété du bien » ou « si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836 » : une maison grevée d'un usufruit échappe donc à cette procédure. Enfin, un héritier qui veut céder sa seule quote-part à une personne extérieure doit d'abord notifier aux autres, par acte extrajudiciaire, « le prix et les conditions de la cession projetée », selon l'article 815-14, ce qui ouvre aux cohéritiers une priorité pour garder la maison dans la famille.
Oui, parce que son droit d'usage s'arrête là où commence celui des autres. Le second alinéa de l'article 815-9 du Code civil énonce que « l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ». Cette indemnité d'occupation est due à l'indivision et se règle au moment du partage, sauf accord contraire entre les cohéritiers. Le cas du conjoint survivant obéit à d'autres règles : l'article 763 du Code civil lui accorde de plein droit, pendant une année, « la jouissance gratuite de ce logement », et ce texte « est d'ordre public ». L'article 764 lui ouvre ensuite un droit viager d'habitation, sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les formes de l'article 971.
Le cadre combine trois codes, et aucun de ses chiffres clés n'a bougé pour 2026. Le Code civil fixe la dévolution, avec l'ordre des héritiers de l'article 734, l'égalité des enfants de l'article 735, l'option de l'article 768 et les droits du conjoint survivant des articles 757, 763 et 764. Le Code général des impôts fixe le coût : abattement de 100 000 € par enfant à l'article 779, barème en ligne directe de 5 % à 45 % à l'article 777, abattement de 20 % sur la résidence principale à l'article 764 bis, forfait mobilier de 5 % à l'article 764, rappel des donations de quinze ans à l'article 784 et délai de déclaration de six mois à l'article 641. Le tarif réglementé du notaire a été reconduit par l'arrêté du 25 février 2026, entré en vigueur le 1er mars 2026, pour une période qui court jusqu'au 29 février 2028.
Agrément des associés, acte de cession contresigné par avocat, enregistrement et dépôt au guichet unique : le parcours est traité de bout en bout par un avocat inscrit au Barreau.
