Loi alur copropriété : assurance obligatoire, fonds de travaux, documents de vente et majorités applicables aux parties communes, à jour en 2026.
Loi alur copropriété : il s'agit de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, publiée au Journal officiel du 26 mars 2014, dont le titre II a réécrit une large part du statut de la copropriété. Trois obligations en sont directement issues et s'appliquent toujours en 2026 : l'assurance de responsabilité civile de chaque copropriétaire et du syndicat, créée à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 par l'article 58 de la loi ALUR ; le fonds de travaux, dont la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, aujourd'hui codifié à l'article 14-2-1 ; et la remise à l'acquéreur d'un lot de sept catégories de documents au plus tard à la signature de la promesse de vente, prévue à l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'article 54 de la loi ALUR. Deux autres apports structurent la vie quotidienne de l'immeuble : l'immatriculation du syndicat au registre national et la fiche synthétique de copropriété mise à jour chaque année par le syndic.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Douze ans après sa promulgation, la loi ALUR reste le repère que tout le monde cite en copropriété, souvent sans savoir ce qu'elle contient réellement. Le mot est devenu une étiquette commode : on parle du « fonds ALUR », des « documents ALUR », de « l'assurance ALUR ». Or la loi du 24 mars 2014 n'a pas créé de statut nouveau. Elle a modifié deux textes qui, eux, restent en vigueur : la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le code de la construction et de l'habitation. C'est la raison pour laquelle une recherche sur la loi ALUR renvoie souvent à des contenus périmés : ils citent la version de 2014, alors que l'ordonnance du 30 octobre 2019, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et plusieurs lois postérieures ont depuis renuméroté ou réécrit ces articles.
Ce guide fait la part des choses. Loi ALUR copropriété, mode d'emploi : il indique ce que la loi du 24 mars 2014 a réellement introduit, où ces règles se lisent aujourd'hui, et ce qu'elles imposent concrètement en 2026 au syndic, au conseil syndical, au copropriétaire vendeur et à l'acquéreur. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance. Les points où les contenus en ligne se trompent le plus souvent sont signalés au fil des sections.
La loi ALUR porte un nom complet peu employé : loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Elle a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Son titre II, intitulé « Lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées », regroupe les articles 52 à 95 et constitue le bloc copropriété du texte. La logique de ce titre II tient en une phrase : rendre la copropriété lisible avant qu'elle ne se dégrade, en obligeant à connaître son immeuble, à provisionner ses travaux et à informer celui qui achète.
Trois articles de la loi ALUR font l'essentiel du travail. L'article 52 crée le registre national d'immatriculation des syndicats. L'article 54 crée la fiche synthétique de copropriété et l'obligation d'information de l'acquéreur. L'article 58 crée l'assurance obligatoire, le fonds de travaux et le diagnostic technique global. Le tableau ci-dessous relie chaque apport au texte où il se lit aujourd'hui, et non à la rédaction de 2014.
| Apport de la loi ALUR | Article de la loi ALUR | Où la règle se lit en 2026 | Ce qui s'applique aujourd'hui |
|---|---|---|---|
| Registre national d'immatriculation des syndicats | Art. 52 | Art. L. 711-1 à L. 711-7 CCH | Tout syndicat administrant un immeuble à destination partielle ou totale d'habitation est immatriculé |
| Fiche synthétique de la copropriété | Art. 54 | Art. 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 | Établie par le syndic, mise à jour chaque année, mise à disposition des copropriétaires |
| Information de l'acquéreur d'un lot | Art. 54 | Art. L. 721-2 CCH | Sept catégories de documents remises au plus tard à la signature de la promesse |
| Assurance de responsabilité civile obligatoire | Art. 58 | Art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 | Chaque copropriétaire et chaque syndicat s'assurent en responsabilité civile |
| Fonds de travaux | Art. 58 | Art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 | Cotisation annuelle au moins égale à 5 % du budget prévisionnel |
| Compte bancaire séparé du fonds de travaux | Art. 58 | Art. 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 | Un second compte séparé rémunéré, distinct du compte courant du syndicat |
| Diagnostic technique global | Art. 58 | Art. L. 731-1 à L. 731-5 CCH | L'assemblée générale se prononce sur la question de faire réaliser un DTG |
C'est le piège numéro un des contenus en ligne. Le fonds de travaux a été introduit par l'article 58 de la loi ALUR au sein de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Depuis le 1er janvier 2023, l'article 14-2 porte le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux a été déplacé à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Un article qui traite du fonds de travaux « sous l'article 14-2 » est donc antérieur à 2023, et ses chiffres méritent d'être revérifiés. Le même mouvement a touché la plupart des articles de la loi de 1965, réécrits par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020.
La loi ALUR ne s'applique pas « en plus » de la loi de 1965. Elle s'y est fondue. Pour opposer une règle à un syndic ou à un vendeur, il faut donc citer l'article de la loi du 10 juillet 1965 ou du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction en vigueur, jamais « la loi ALUR » toute seule. Un courrier qui invoque « l'article 58 de la loi ALUR » vise un texte modificateur, pas la règle applicable.
Le syndic est le premier destinataire des obligations issues de la loi ALUR. Quatre d'entre elles reviennent en permanence dans les litiges avec le conseil syndical, et chacune se lit dans un article précis.
L'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l'article 54 de la loi ALUR et en vigueur dans sa rédaction actuelle depuis le 1er juin 2020, dispose que « le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret », puis que « le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année ». Le texte prévoit une sanction financière directe : « en l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic ». Ces pénalités « sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale ». Dernier alinéa souvent oublié : ces dispositions « ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation ».
Le II de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024, charge le syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, qui ne peut faire l'objet ni de convention de fusion ni de compensation, et dont les intérêts sont acquis au syndicat. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. La loi ALUR a ajouté une exigence supplémentaire, toujours en vigueur : les cotisations au fonds de travaux sont versées sur un second compte séparé rémunéré, distinct du compte courant, lui aussi à l'abri de toute convention de fusion ou de compensation.
Le I du même article 18 impose au syndic « d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble ». Il lui impose également « de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés ». La nuance compte : l'espace en ligne est une obligation du syndic professionnel, pas du syndic non professionnel, que l'usage appelle syndic bénévole et que l'article 17-2 de la même loi réserve à un copropriétaire de l'immeuble géré.
Voici le point sur lequel une grande partie des contenus en ligne se trompe encore. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, prévoit que « le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic » avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel. Il ajoute que « le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Les mots « tous les trois ans » ne figurent plus dans le texte : cette périodicité, issue de la rédaction antérieure, a disparu avec l'ordonnance du 30 octobre 2019. La mise en concurrence est désormais liée à l'échéance du mandat, pas à un calendrier fixe.
L'article L. 711-1 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'article 52 de la loi ALUR, institue un registre « afin de faciliter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements ». Y sont immatriculés « les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 [...] qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation ». Le numéro d'immatriculation figure sur la fiche synthétique et se retrouve dans le dossier de vente : c'est le premier élément à demander au syndic quand on veut vérifier qu'une copropriété est en règle.
Oui. Sur ce point, la loi ALUR copropriété a créé une obligation qui n'existait pas avant 2014, et elle est toujours en vigueur. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été créé par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et est en vigueur depuis le 27 mars 2014. Il tient en deux phrases : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
Trois enseignements se déduisent de cette rédaction, et ils règlent la plupart des questions posées.
| Qui s'assure | Contre quoi le texte l'oblige | Ce que le texte n'impose pas | Fondement |
|---|---|---|---|
| Le copropriétaire occupant | Sa responsabilité civile de copropriétaire occupant | La garantie de ses propres biens | Art. 9-1, al. 1er, loi du 10 juillet 1965 |
| Le copropriétaire bailleur | Sa responsabilité civile de copropriétaire non-occupant | L'assurance du locataire, qui relève du bail | Art. 9-1, al. 1er, loi du 10 juillet 1965 |
| Le syndicat des copropriétaires | Sa responsabilité civile de personne morale | La multirisque immeuble, qui reste facultative au regard de ce texte | Art. 9-1, al. 2, loi du 10 juillet 1965 |
| Le syndicat d'une copropriété de deux lots | La même responsabilité civile, sans dérogation | Aucun allègement lié à la taille | Art. 9-1 combiné à l'art. 1er de la loi du 10 juillet 1965 |
Reste la question pratique : qui souscrit pour le syndicat ? C'est le syndic, dans le cadre de sa mission d'administration de l'immeuble définie à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sur la base d'une décision de l'assemblée générale prise à la majorité des voix exprimées de l'article 24. Dans une copropriété sans syndic désigné, l'obligation de l'article 9-1 ne disparaît pas pour autant : elle continue de peser sur le syndicat, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles l'absence de syndic est une situation à régulariser sans attendre.
Le fonds de travaux est l'apport le plus connu du volet loi ALUR copropriété, au point que l'usage l'appelle « fonds ALUR ». Il se lit désormais à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 et en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Le principe : « le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux » de construction de l'immeuble.
Le montant minimal de la cotisation dépend d'une seule question : l'assemblée générale a-t-elle adopté un plan pluriannuel de travaux ? Le texte y répond en deux temps. « Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. » Les deux planchers se cumulent lorsqu'un plan existe : c'est le plus élevé des deux qui commande.
Prenons une copropriété dont le budget prévisionnel annuel voté s'élève à 40 000 €, avec un copropriétaire détenant 120 tantièmes sur 1 000.
Le projet de plan pluriannuel de travaux, lui, n'est pas facultatif : l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose son élaboration « à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble », dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation, avec une actualisation tous les dix ans. L'adoption du plan, elle, se vote en assemblée générale : c'est précisément ce vote qui fait passer la cotisation minimale du seul plancher de 5 % au jeu des deux planchers.
Le vendeur ne récupère pas sa part du fonds de travaux. L'article 14-2-1 est explicite : « les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires ». Le vendeur d'un lot ne peut donc pas en demander la restitution au syndicat. La seule voie ouverte est une clause de remboursement négociée avec l'acquéreur dans l'acte de vente, question qui se règle entre les parties et non avec le syndic.
C'est l'apport de la loi ALUR copropriété qui touche le plus grand nombre de personnes, car il joue à chaque mutation. L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'article 54 de la loi ALUR et en vigueur dans sa rédaction actuelle depuis le 1er janvier 2024, s'applique « à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété ».
Son II est la liste que tout vendeur doit avoir sous les yeux : « En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants ». Sept points suivent.
| Point du II de l'article L. 721-2 | Ce qu'il faut remettre | Où l'obtenir |
|---|---|---|
| 1° a) Organisation de l'immeuble | La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 | Syndic |
| 1° b) | Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés | Syndic ou acte d'acquisition du vendeur |
| 1° c) | Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années | Syndic |
| 2° a) à d) Informations financières | Charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents, sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur, état global des impayés et de la dette fournisseurs, part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée | Syndic, via l'état daté |
| 3° | Le carnet d'entretien de l'immeuble | Syndic |
| 4° | Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat | Notaire ou agent immobilier |
| 5° | Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global | Syndic |
| 6° | Le plan pluriannuel de travaux adopté | Syndic |
| 7° | À défaut de plan adopté, le projet de plan pluriannuel de travaux | Syndic |
Le II se termine par deux exceptions, et elles évitent bien des dossiers inutiles. La première vise l'acquéreur déjà installé dans l'immeuble : « les documents mentionnés aux 1° et 3° à 7° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété ». La seconde vise les lots accessoires : « les documents mentionnés au c du 1° et aux 3° à 7° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe », catégorie qui recouvre notamment un emplacement de stationnement, une cave, un grenier ou un garage. Dans les deux cas, les informations financières du 2° restent dues.
La remise des documents conditionne le point de départ du délai de réflexion de l'acquéreur. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 novembre 2018, prévoit que « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation [...] l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». Une promesse notifiée sans les documents de l'article L. 721-2 expose donc le vendeur à voir ce délai contesté.
L'état daté est le document par lequel le syndic chiffre la situation comptable du vendeur et de l'acquéreur. Son coût est plafonné. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, fixe ce montant : « le montant mentionné au b de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC ». Le décret est entré en vigueur le 1er juin 2020. Il s'agit bien d'un plafond toutes taxes comprises : le syndic ne peut pas y ajouter la TVA. Une facture supérieure à 380 € TTC pour l'établissement de l'état daté d'un ou plusieurs lots faisant l'objet de la même mutation est contestable.
Dernier réflexe, cette fois du côté du notaire : l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, « lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ». C'est le mécanisme qui permet au syndicat de faire opposition sur le prix de vente en cas d'impayés.
La recherche « vente parties communes copropriété loi alur » repose sur une confusion qu'il vaut mieux lever tout de suite : la cession d'une partie commune n'obéit à aucune règle créée par la loi du 24 mars 2014. Les deux articles qui gouvernent l'opération ne portent pas la marque de la loi ALUR. L'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 est en vigueur dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et l'article 26 dans celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Vendre un local commun, une loge, des combles ou une parcelle de terrain relève donc du droit commun de la copropriété, pas d'un régime ALUR. Sur ce terrain précis, la loi ALUR copropriété n'a rien changé.
La règle de principe est la double majorité. L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ». Une vente de partie commune est un acte de disposition : il faut donc réunir deux conditions cumulatives, la majorité en nombre des copropriétaires et au moins les deux tiers des voix.
L'exception visée par le a) mérite d'être connue, car elle allège sensiblement le vote. Le d) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 18 juin 2025, soumet à la seule majorité des voix de tous les copropriétaires « les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ». Autrement dit, une cession imposée par la loi ou par un règlement se vote à la majorité de l'article 25, une cession décidée librement par la copropriété se vote à celle de l'article 26.
| Opération | Majorité applicable | Texte |
|---|---|---|
| Vente d'un local ou d'un terrain commun décidée librement par la copropriété | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Art. 26 a) loi du 10 juillet 1965 |
| Acte de disposition résultant d'une obligation légale ou réglementaire (cour commune, servitude, mitoyenneté) | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Art. 25 d) loi du 10 juillet 1965 |
| Suppression du poste de gardien et aliénation de son logement appartenant au syndicat | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Art. 26 c) loi du 10 juillet 1965 |
| Aliénation du droit de surélever un bâtiment existant | Majorité de l'article 26, plus confirmation par une assemblée spéciale si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments | Art. 35 loi du 10 juillet 1965 |
| Aliénation du droit de surélever dans un périmètre de droit de préemption urbain | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Art. 35, al. 3, loi du 10 juillet 1965 |
Ce n'est pas le syndicat, contrairement à une idée répandue. L'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020, comporte deux alinéas et les deux sont décisifs. Le premier : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. » Le second : « La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires. »
Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, la répartition se fait de plein droit, sans qu'une décision d'assemblée générale soit nécessaire pour l'organiser : le syndic reverse. Ensuite, le copropriétaire débiteur de charges ne touche que le solde, puisque le syndic déduit d'abord les sommes exigibles par le syndicat. Affecter la totalité du prix au budget ou au fonds de travaux suppose donc que chaque copropriétaire y consente, faute de quoi la décision heurte l'article 16-1.
Vendre le droit de surélever l'immeuble est la forme de cession de partie commune la plus fréquente en ville. L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020, précise que « la décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever ». Le même article accorde un droit de priorité aux copropriétaires des locaux situés sous la surélévation projetée : le syndic leur notifie l'intention de vendre en indiquant le prix et les conditions, et « cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification ».
Les règles issues de la loi ALUR copropriété se combinent avec les délais de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967. Les confondre est la première cause de dossiers perdus. Voici les huit délais qui reviennent le plus souvent, chacun avec son point de départ.
| Délai | Durée | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Convocation de l'assemblée générale | 21 jours au moins avant la réunion | Date de la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu au règlement | Art. 9 du décret du 17 mars 1967 |
| Notification du procès-verbal par le syndic | 1 mois | Tenue de l'assemblée générale | Art. 42 loi du 10 juillet 1965 |
| Contestation d'une décision d'assemblée générale | 2 mois, à peine de déchéance | Notification du procès-verbal, sans ses annexes | Art. 42 loi du 10 juillet 1965 |
| Mise à disposition de la fiche synthétique | 1 mois, puis pénalités par jour de retard | Demande du copropriétaire | Art. 8-2 loi du 10 juillet 1965 |
| Rétractation de l'acquéreur non professionnel | 10 jours | Lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte | Art. L. 271-1 CCH |
| Avis de mutation au syndic par le notaire | 15 jours | Date du transfert de propriété, à défaut de certificat du syndic de moins d'un mois | Art. 20 loi du 10 juillet 1965 |
| Exigibilité anticipée des provisions après impayé | 30 jours après mise en demeure | Mise en demeure restée infructueuse | Art. 19-2 loi du 10 juillet 1965 |
| Offre de vente au titre du droit de priorité en cas de surélévation | 2 mois | Notification par le syndic | Art. 35 loi du 10 juillet 1965 |
Deux échéances plus longues encadrent les travaux. Le fonds de travaux se constitue « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux » de construction, selon l'article 14-2-1. Le projet de plan pluriannuel de travaux, lui, s'élabore « à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble » et « est actualisé tous les dix ans », selon l'article 14-2. Ces deux points de départ sont distincts, et une copropriété récente n'est soumise ni à l'un ni à l'autre.
Le délai de deux mois n'est pas ouvert à tout le monde. L'article 42 réserve l'action en contestation aux « copropriétaires opposants ou défaillants ». Un copropriétaire qui a voté pour la résolution, ou qui s'est abstenu en étant présent, ne peut pas la contester. Le même article ajoute que, sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration de ce délai de deux mois.
Que l'on soit copropriétaire, membre du conseil syndical ou vendeur, les obligations issues de la loi ALUR copropriété se vérifient dans un ordre simple. Voici les six démarches à mener, avec le document à obtenir à chaque étape.
Beaucoup de questions se règlent avec le syndic et le conseil syndical, sans procédure. Trois situations, en revanche, appellent une analyse juridique avant d'agir, parce qu'elles se referment vite ou coûtent cher.
Le recours à un avocat n'est pas obligatoire pour saisir le tribunal judiciaire en matière de copropriété dans tous les cas, mais l'analyse préalable du règlement de copropriété et des procès-verbaux détermine souvent l'issue. Elle se fait sur pièces, et non sur la seule lecture d'un article de loi.
Sur Actav (actav.fr), la bibliothèque réunit des modèles Word rédigés par des avocats inscrits au Barreau, répartis en trois catégories : conditions générales de vente, création d'entreprise et baux. Pour les copropriétaires qui détiennent leur lot par l'intermédiaire d'une société, le parcours création d'entreprise couvre notamment la SCI et la SCCV : le diagnostic LancIA est gratuit, la publication du dossier au réseau d'avocats ne demande aucun paiement, le déblocage du dossier coûte 99 € HT et les honoraires de l'avocat, libres, démarrent à 89 € HT. Attention : pour la SCI et la SCCV, l'accompagnement par un avocat est indispensable ; le kit de documents à 59 € HT, qui permet de se passer d'avocat, ne concerne que la SAS, la SASU, la SARL et l'EURL. Les frais officiels sont facturés à part : l'immatriculation coûte 33,83 € TTC pour une société commerciale et 60,38 € TTC pour une société civile comme la SCI, auxquels s'ajoutent 19,33 € TTC pour le registre des bénéficiaires effectifs.
Cinq délais courts et deux échéances longues. La convocation de l'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu au règlement (article 9 du décret du 17 mars 1967). Le syndic notifie le procès-verbal dans le mois de l'assemblée, et les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de cette notification pour contester, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). La fiche synthétique doit être mise à disposition dans le mois de la demande, au-delà duquel des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération du syndic (article 8-2). L'acquéreur non professionnel se rétracte dans les dix jours suivant la première présentation de la lettre notifiant l'acte (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation). Après une provision impayée, les autres provisions deviennent exigibles trente jours après une mise en demeure infructueuse (article 19-2). Côté travaux, le fonds de travaux se constitue dix ans après la réception de la construction et le projet de plan pluriannuel de travaux s'élabore quinze ans après, avec une actualisation décennale.
Six démarches, dans cet ordre. Demander la fiche synthétique au syndic, qui dispose d'un mois pour la fournir (article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965). Relever le numéro d'immatriculation du syndicat au registre national institué par l'article L. 711-1 du code de la construction et de l'habitation. Vérifier l'existence du compte séparé au nom du syndicat et du second compte séparé rémunéré affecté au fonds de travaux (article 18, II). Contrôler son attestation d'assurance de responsabilité civile de copropriétaire, distincte de celle du syndicat (article 9-1). Vérifier que la cotisation annuelle au fonds de travaux atteint au moins 5 % du budget prévisionnel, et 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel lorsqu'un plan a été adopté (article 14-2-1). Enfin, avant toute promesse de vente, réunir les sept catégories de documents de l'article L. 721-2 et demander l'état daté au syndic, plafonné à 380 € TTC.
Le dossier se monte en deux blocs : les documents de la copropriété, puis ceux de la vente. Côté copropriété : la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec leurs actes modificatifs publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble, le cas échéant les conclusions du diagnostic technique global, et le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet. Côté financier : les charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents, les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur, l'état global des impayés et de la dette fournisseurs, ainsi que le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation versée. S'y ajoute la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires. Cette liste est celle du II de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation.
En matière de loi ALUR copropriété, quatre erreurs reviennent en permanence. Citer « la loi ALUR » comme fondement d'une demande, alors qu'il faut viser l'article de la loi du 10 juillet 1965 ou du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction en vigueur. Chercher le fonds de travaux à l'article 14-2, alors qu'il figure à l'article 14-2-1 depuis le 1er janvier 2023. Affirmer que le contrat de syndic doit être mis en concurrence tous les trois ans : cette périodicité ne figure plus à l'article 21, la mise en concurrence est liée à l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel et une dispense peut être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Enfin, croire que le prix d'une partie commune vendue revient au syndicat : l'article 16-1 le divise de plein droit entre les copropriétaires concernés, le syndic ne déduisant que les sommes exigibles par le syndicat.
Les obligations tiennent, mais elles se lisent ailleurs qu'en 2014. L'assurance de responsabilité civile du copropriétaire et du syndicat reste à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l'article 58 de la loi ALUR et en vigueur depuis le 27 mars 2014. La fiche synthétique reste à l'article 8-2, créé par l'article 54 de la loi ALUR, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019. L'information de l'acquéreur reste à l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, créé par le même article 54, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Le fonds de travaux, lui, a changé d'adresse : introduit à l'article 14-2 par l'article 58 de la loi ALUR, il figure à l'article 14-2-1 depuis le 1er janvier 2023, avec des planchers de 5 % du budget prévisionnel et de 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel adopté. Le registre national d'immatriculation créé par l'article 52 se lit aux articles L. 711-1 et suivants du même code.
Quand un délai court ou quand une résolution engage le patrimoine. La contestation d'une décision d'assemblée générale se prescrit par deux mois à peine de déchéance à compter de la notification du procès-verbal, et elle n'est ouverte qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : un simple courrier au syndic ne préserve rien. Une vente de partie commune suppose de choisir la bonne majorité entre l'article 25 d) et l'article 26 et d'anticiper la répartition du prix de l'article 16-1, décisions qui se prennent au stade de la rédaction de la résolution. Un dossier de vente incomplet au regard de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation fragilise la promesse et le point de départ du délai de rétractation de dix jours. Dans ces trois cas, l'analyse porte sur le règlement de copropriété et les procès-verbaux, pas seulement sur le texte de loi.
Oui, en responsabilité civile, et l'obligation vise deux personnes différentes. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et en vigueur depuis le 27 mars 2014, dispose que « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant » et que « chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». Le texte ne porte que sur la responsabilité civile : il n'impose ni multirisque immeuble, ni garantie des biens privatifs. Il ne prévoit aucun seuil de surface ni de nombre de lots, si bien qu'une copropriété de deux lots y est soumise comme un grand immeuble. Le contrat souscrit par le syndicat ne dispense aucun copropriétaire du sien.
Non. Aucune règle propre à la cession de parties communes n'a été créée par la loi du 24 mars 2014. L'opération relève de la loi du 10 juillet 1965. La vente décidée librement par la copropriété est un acte de disposition adopté « à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix », selon le a) de l'article 26, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024. Lorsque l'acte résulte d'une obligation légale ou réglementaire, par exemple l'établissement d'une cour commune, d'une servitude ou une cession de droits de mitoyenneté, il se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application du d) de l'article 25. Le prix, enfin, ne revient pas au syndicat : l'article 16-1, en vigueur depuis le 1er juin 2020, le divise de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes, proportionnellement à leur quotité, le syndic remettant à chacun sa part après déduction des sommes exigibles par le syndicat.
Pas auprès du syndicat. L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires ». Le vendeur ne peut donc pas en demander la restitution au syndic, et l'acquéreur reprend le lot avec la part de fonds qui y est attachée. C'est aussi la raison pour laquelle le d) du 2° du II de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de communiquer à l'acquéreur, avant la promesse, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée. La seule solution pour le vendeur consiste à négocier une clause de remboursement dans l'acte de vente, entre les parties.
380 € TTC au maximum. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que « le montant mentionné au b de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC ». Ce décret est entré en vigueur le 1er juin 2020. Le montant s'entend toutes taxes comprises, ce qui interdit au syndic d'ajouter la TVA au-dessus du plafond. Il couvre l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation d'un ou plusieurs lots soumis à la même mutation. Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit d'un seul copropriétaire sont d'ailleurs imputables à ce copropriétaire seul, en application du b) de l'article 10-1, et non répartis entre tous.
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