Actav Suite
Création & cession d'entreprise
Suivre mon dossier avec mon avocat : statuts, actes, messagerie, formalités.
Actav Vigilance
Surveillance des procédures collectives
Surveiller mes clients et mes créances, être alerté d'un redressement ou d'une liquidation.
Deux services indépendants, donc deux comptes distincts : vous pouvez avoir les deux avec la même adresse e-mail.
J'ai signé un compromis de vente mais je regrette : rétractation de 10 jours, conditions suspensives, coût d'une renonciation. Guide 2026 par avocat.
« J'ai signé un compromis de vente mais je regrette » : la réponse dépend d'abord de votre position et de la date. Si vous êtes l'acheteur, non professionnel, d'un logement, vous disposez de dix jours calendaires pour vous rétracter sans motif et sans pénalité, délai qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'acte, en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Ce droit n'appartient qu'à l'acquéreur : le vendeur, lui, est engagé dès la signature. Passé ces dix jours, il reste trois voies de sortie légitimes, dans cet ordre de fréquence : la défaillance d'une condition suspensive, à commencer par le refus de prêt, qui entraîne la restitution intégrale des sommes versées (article L. 313-41 du code de la consommation) ; l'accord amiable des deux parties ; et l'action en justice pour un vice de l'acte. En dehors de ces cas, l'article 1589 du code civil s'applique dans toute sa rigueur : la promesse de vente vaut vente.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.« J'ai signé un compromis de vente mais je regrette » est une phrase qui arrive presque toujours dans les mêmes circonstances : une visite le samedi, une signature le mardi, et une nuit blanche le mercredi. La bonne nouvelle est que le droit français a anticipé exactement ce moment. Il a même construit un sas de sécurité pour l'acheteur d'un logement, et ce sas dure dix jours. La moins bonne nouvelle est qu'il se referme vite, qu'il ne protège que l'acquéreur, et qu'après lui les règles changent complètement de nature.
Ce guide répond dans l'ordre où les questions se posent. D'abord, savoir si vous êtes encore dans le délai de rétractation et comment le calculer sans se tromper. Ensuite, comment sortir quand ce délai est passé : conditions suspensives, accord amiable, action en justice. Puis ce que vous risquez financièrement si vous renoncez sans motif, et ce que le vendeur peut réellement obtenir contre vous. Enfin, le cas symétrique du vendeur qui regrette, dont la situation n'a rien à voir. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Oui, si trois conditions sont réunies en même temps, et seulement dans ce cas. Le texte qui organise cette sortie est l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018. Son premier alinéa est court et il faut le lire mot à mot : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation [...], l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. »
Trois mots portent tout le régime.
C'est ici que les erreurs coûtent le plus cher, car le point de départ n'est pas celui que l'on croit. Le délai ne part pas de la signature du compromis. Il part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'acte. Autrement dit, l'avis de passage du facteur suffit à déclencher le compte à rebours, même si vous allez chercher le pli trois jours plus tard.
Le troisième alinéa du même article prévoit un second point de départ. « Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. » Si l'agent immobilier vous a remis l'acte en main propre contre décharge, le délai part donc du lendemain de cette remise.
| Situation | Point de départ des 10 jours | Fondement |
|---|---|---|
| Acte notifié par lettre recommandée avec avis de réception | Le lendemain de la première présentation du courrier | Art. L. 271-1, al. 1 CCH |
| Acte remis en main propre par le professionnel mandaté | Le lendemain de la remise attestée | Art. L. 271-1, al. 3 CCH |
| Acte notifié par un autre moyen offrant des garanties équivalentes de date | Le lendemain de la réception ou de la remise | Art. L. 271-1, al. 2 CCH |
| Vente notariée directe, sans compromis ni promesse préalable | Délai de réflexion de 10 jours, l'acte ne pouvant être signé pendant ce délai | Art. L. 271-1, al. 5 CCH |
Le délai s'exprime en jours calendaires, samedis, dimanches et jours fériés compris. La fiche officielle « Promesse de vente d'un logement existant », vérifiée le 10 avril 2026, retient la même règle : dix jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte.
Le deuxième alinéa de l'article L. 271-1 impose le parallélisme des formes : « Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. » Concrètement, une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur, et une copie au notaire ainsi qu'à l'agence, avant l'expiration du dixième jour.
Trois précautions valent la peine. Datez et signez le courrier, mentionnez la référence exacte du compromis et la date de sa notification, et n'expliquez rien : la rétractation n'a pas à être motivée, et un motif écrit ne fait qu'offrir une prise à une contestation ultérieure. Conservez enfin la preuve du dépôt, car c'est la date d'envoi qui vous protège.
Rétractation dans les dix jours signifie zéro pénalité. Aucune indemnité n'est due, aucun motif n'est exigé, et le dépôt de garantie éventuellement versé doit vous être restitué en totalité. Le dernier alinéa de l'article L. 271-1 sanctionne d'ailleurs le défaut d'information sur ce droit par « une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale ».
Parce que ce n'est pas une intention d'achat : c'est déjà la vente. L'article 1589 du code civil tient en une phrase, en vigueur depuis 1930 : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Le compromis, que les juristes appellent promesse synallagmatique de vente, réunit précisément ces deux accords. La signature chez le notaire ou à l'agence ne prépare donc pas la vente, elle la forme. L'acte authentique qui suivra ne fera que la constater et la rendre opposable aux tiers.
Cette qualification a une conséquence directe sur les regrets. Sortir d'un compromis après le délai de rétractation, ce n'est pas renoncer à un projet : c'est refuser d'exécuter un contrat déjà formé. Le droit commun des contrats reprend alors la main, et il est nettement moins accueillant. L'article 1221 du code civil pose le principe : « Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Traduit dans une vente immobilière, cela signifie que le vendeur peut demander au juge de constater la vente et de dire que le jugement vaudra acte de vente. Le regret n'est pas une cause de sortie.
Le compromis n'est pas la promesse unilatérale, et la différence change vos options. Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est engagé : l'article 1124 du code civil la définit comme le contrat par lequel le promettant « accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat ». Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale qui renonce ne subit donc pas la même sanction : il perd l'indemnité d'immobilisation, mais on ne peut pas lui imposer d'acheter. Vérifiez l'intitulé de votre acte avant toute chose.
Trois voies restent ouvertes, et une quatrième existe mais coûte cher. Elles ne se valent pas et il faut les explorer dans cet ordre.
C'est la voie de sortie la plus fréquente, et de loin. Un compromis contient presque toujours des conditions suspensives : si l'une d'elles n'est pas réalisée dans le délai prévu, la vente n'a pas lieu et les sommes versées reviennent à l'acheteur. La plus importante est la condition d'obtention du prêt, imposée par l'article L. 313-41 du code de la consommation. Le texte est protecteur et ne se négocie pas : dès lors que l'acte « indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts », il « est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ». Le même alinéa fixe une durée plancher : « La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte. »
Le second alinéa règle la question de l'argent en une phrase : « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. » Restitution intégrale, sans retenue, et sans indemnité.
Attention toutefois à ne pas confondre défaillance et sabotage. La fiche officielle « Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt », vérifiée le 5 mai 2025, rappelle que l'acquéreur doit respecter strictement les termes de la condition suspensive dans sa recherche de financement, s'agissant du montant, du taux et de la durée de remboursement, et que l'acte précise le nombre de banques à solliciter. Elle ajoute que l'acquéreur doit informer le notaire et le vendeur dès qu'il reçoit un accord ou un refus. Demander un prêt à des conditions volontairement irréalistes pour provoquer un refus expose à voir la condition réputée accomplie, donc à rester tenu par la vente.
| Condition suspensive courante | Ce qu'elle recouvre | Effet si elle défaille |
|---|---|---|
| Obtention du prêt immobilier | Imposée de plein droit dès qu'un prêt finance tout ou partie du prix, pour un mois minimum | Vente caduque, restitution intégrale sans retenue ni indemnité |
| Absence de servitude ou d'hypothèque non déclarée | État hypothécaire et titre de propriété vérifiés par le notaire | Vente caduque, restitution du dépôt de garantie |
| Absence de préemption de la commune | Déclaration d'intention d'aliéner purgée | Vente caduque si la commune préempte |
| Obtention d'une autorisation d'urbanisme | Certificat d'urbanisme ou permis, lorsque l'acte le prévoit | Vente caduque, restitution du dépôt de garantie |
| Vente préalable du bien de l'acquéreur | Condition ajoutée par les parties, non imposée par la loi | Vente caduque, selon la rédaction de la clause |
Le premier réflexe utile est donc de relire la liste des conditions suspensives de votre compromis, ligne par ligne, avec leurs dates butoirs. Une condition oubliée par le vendeur ou par l'agence, ou une date déjà dépassée, peut suffire à faire tomber la vente sans que vous ayez à invoquer votre regret.
C'est la voie la plus rapide et la moins coûteuse quand elle est possible. Rien n'interdit aux deux parties de défaire ce qu'elles ont fait : un compromis peut être résilié d'un commun accord, par un écrit signé des deux côtés, généralement rédigé par le notaire chargé de la vente. La difficulté est purement humaine : le vendeur n'a aucune obligation d'accepter, et il a souvent déjà engagé un projet reposant sur le prix convenu.
Deux leviers augmentent les chances d'aboutir. Le premier est la rapidité : un vendeur prévenu au bout de trois semaines perd moins de temps qu'un vendeur prévenu au bout de trois mois, et il le sait. Le second est financier : proposer de laisser tout ou partie du dépôt de garantie à titre de dédommagement transforme une négociation bloquée en arbitrage économique. L'accord doit alors être écrit, signé, et préciser expressément le sort des sommes séquestrées.
Cette voie suppose un vrai motif juridique, pas un changement d'avis. Elle est réservée aux situations où le consentement a été altéré ou l'information faussée : un vice caché, une surface réelle très inférieure à celle annoncée, une analyse manquant ou mensonger, une servitude dissimulée, ou une manœuvre du vendeur qui a déterminé l'achat. L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble et suppose des preuves. C'est le seul cas où l'assistance d'un avocat est réellement indispensable, dès la phase de mise en demeure.
La quatrième issue consiste à ne pas signer l'acte authentique et à accepter les conséquences. Elle existe, elle est parfois la moins mauvaise, mais elle se décide en connaissance de cause. La section suivante en chiffre le prix.
Deux risques se cumulent, et le second est plus lourd que le premier. Le risque financier immédiat est la perte du dépôt de garantie. Le risque juridique, moins connu, est l'exécution forcée de la vente.
La somme versée à la signature du compromis n'est pas un acompte au sens courant : c'est un dépôt de garantie, encaissé et bloqué sur un compte séquestre jusqu'à la vente. La fiche service-public.gouv.fr « Promesse de vente d'un logement existant », vérifiée le 10 avril 2026, indique qu'il correspond à 10 % du prix de vente et qu'il est « encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire ». La fiche des Notaires de France, mise à jour le 19 juin 2026, retient une fourchette de pratique de 5 % à 10 % du prix de vente. Ces pourcentages sont des usages contractuels, non des minima fixés par la loi : c'est votre compromis qui fait foi.
Sur un bien à 280 000 €, un dépôt de garantie de 5 % représente 14 000 € et un dépôt de 10 % représente 28 000 €. C'est le montant que le vendeur cherchera à conserver si vous renoncez sans motif après le délai de rétractation. Cette somme n'est d'ailleurs pas perdue automatiquement : elle est bloquée chez le notaire, et sa libération suppose soit l'accord des deux parties, soit une décision de justice.
Dépôt de garantie, acompte et arrhes ne se confondent pas. L'article 1590 du code civil réserve aux seules arrhes une faculté de dédit réciproque : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s'en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double. » En pratique immobilière, la somme versée au compromis est un dépôt de garantie séquestré, pas des arrhes. Ne comptez donc pas sur un doublement automatique, et n'en déduisez pas non plus un droit de dédit contre 5 % du prix.
Beaucoup de compromis contiennent une clause pénale, qui fixe à l'avance l'indemnité due par la partie défaillante, souvent calée sur le montant du dépôt de garantie. Cette clause n'est pas intangible. Le premier alinéa de l'article 1231-5 du code civil pose le principe : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. » Mais l'alinéa suivant autorise le juge à modérer ou à augmenter la pénalité convenue, même d'office, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Le texte ajoute que toute stipulation contraire est réputée non écrite, et que la pénalité n'est encourue, sauf inexécution définitive, qu'après mise en demeure du débiteur. Une clause pénale disproportionnée peut donc être réduite en justice.
C'est la sanction que la plupart des acheteurs ignorent, et elle est la plus lourde. Puisque la vente est formée depuis la signature du compromis, le vendeur peut préférer la vente à l'indemnité. Sur le fondement de l'article 1221 du code civil, il demande au juge d'ordonner l'exécution en nature, c'est-à-dire de faire constater la vente par un jugement qui tiendra lieu d'acte. L'acheteur se retrouve alors propriétaire d'un bien dont il ne voulait plus, et débiteur du prix. En pratique, cette voie est plus rare que la demande d'indemnité, parce qu'un vendeur préfère souvent encaisser et revendre, mais elle reste juridiquement ouverte et il faut l'intégrer au calcul.
| Situation de l'acheteur qui renonce | Dépôt de garantie | Autre conséquence |
|---|---|---|
| Rétractation exercée dans les 10 jours (logement, acquéreur non professionnel) | Restitué intégralement | Aucune, aucun motif à donner |
| Refus de prêt, condition suspensive régulièrement mise en œuvre | Restitué intégralement, sans retenue ni indemnité | Vente caduque de plein droit |
| Autre condition suspensive défaillante | Restitué selon les termes de l'acte | Vente caduque |
| Résiliation d'un commun accord | Selon l'accord écrit signé des deux parties | Aucune, si l'accord est complet |
| Renonciation sans motif après le délai de rétractation | Retenu par le vendeur, sous réserve du contrôle du juge sur la clause pénale | Le vendeur peut aussi demander l'exécution forcée de la vente |
Sa situation est bien plus fermée, et c'est la principale asymétrie du compromis de vente. La fiche officielle service-public.gouv.fr est catégorique : le vendeur « est définitivement engagé à vendre dès la signature » de la promesse ou du compromis et « ne peut donc pas, en principe, se rétracter ». La seule réserve tient à l'acte lui-même, s'il a prévu une faculté de rétractation ou de dédit au profit du vendeur, ce qui est rare en pratique.
Le vendeur qui refuse de signer l'acte authentique s'expose donc directement à l'exécution forcée de l'article 1221 du code civil, à la mise en jeu de la clause pénale à son encontre, et à des dommages et intérêts pour le préjudice de l'acheteur, qui a pu engager des frais de dossier bancaire, de déménagement ou de courtage. Les trois voies de sortie de l'acheteur lui restent en revanche ouvertes lorsqu'elles ne dépendent pas de son seul choix : la défaillance d'une condition suspensive fait tomber la vente pour les deux parties, l'accord amiable suppose la signature de l'acheteur, et l'action en justice suppose un vice de l'acte.
La promesse unilatérale ne sauve pas non plus le vendeur qui change d'avis. Le deuxième alinéa de l'article 1124 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, énonce que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Les contenus qui affirment l'inverse s'appuient sur une jurisprudence antérieure à la réforme de 2016, aujourd'hui dépassée sur ce point.
Le réflexe utile n'est pas d'appeler le vendeur, c'est d'ouvrir un calendrier et de relire l'acte. Voici les six étapes, dans l'ordre où elles doivent être franchies.
Sur Actav (actav.fr), la bibliothèque met à disposition des modèles rédigés et validés par des avocats inscrits au Barreau, livrés en fichiers Word modifiables, dont la famille « Bail » qui compte le bail habitation à 49 €, le bail professionnel meublé à 95 €, le bail commercial saisonnier et le bail mobilité à 75 €, et le bail commercial entre particuliers à 134 €. Aucun modèle de compromis de vente ni de promesse de vente n'est proposé à ce jour : pour un avant-contrat immobilier, adressez-vous au notaire chargé de la vente ou à un avocat.
Elles se ressemblent d'un dossier à l'autre. Les cinq suivantes reviennent le plus souvent, et chacune se prévient en quelques minutes.
C'est l'erreur numéro un, et elle se paie en jours perdus ou en délai cru encore ouvert alors qu'il est clos. Le point de départ légal est le lendemain de la première présentation de la lettre de notification, ou le lendemain de la remise attestée de l'acte par le professionnel mandaté. Entre la signature et la notification, il peut s'écouler une semaine ou une heure : seule la notification compte.
Deux règles différentes portent le même chiffre. Les dix jours de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation sont le délai de rétractation de l'acquéreur d'un logement. Les dix jours de l'article 1589-2 du code civil sont tout autre chose : ils imposent que la promesse unilatérale de vente immobilière sous seing privé soit enregistrée « dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire », à peine de nullité. Cette formalité ne concerne pas le compromis, et elle n'ouvre aucun droit de sortie.
La loi impose le parallélisme des formes. La rétractation s'exerce dans les mêmes formes que la notification, donc par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par un moyen offrant des garanties équivalentes quant à la date. Un message à l'agent immobilier ne date rien et ne prouve rien.
Demander un financement à des conditions que l'on sait inacceptables, ou ne solliciter aucune banque alors que l'acte en impose plusieurs, n'est pas une sortie : c'est un manquement aux termes de la condition suspensive. L'acquéreur risque de voir la condition tenue pour accomplie et de rester engagé, tout en ayant perdu du temps.
Un accord de résiliation qui ne dit rien du dépôt de garantie laisse la somme bloquée chez le notaire et le litige entier. L'écrit doit nommer les parties, viser le compromis et sa date, constater la résiliation et préciser à qui revient chaque euro séquestré, avec l'instruction donnée au notaire de le libérer.
Un délai court, puis des délais contractuels. Le délai court est celui de la rétractation : dix jours calendaires pour l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, ou du lendemain de la remise attestée lorsque l'acte lui est remis par le professionnel mandaté (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation). Viennent ensuite les délais du contrat lui-même : la condition suspensive d'obtention du prêt, dont la durée de validité ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte selon l'article L. 313-41 du code de la consommation, et qui est portée en pratique à 45 ou 60 jours ; les dates butoirs des autres conditions suspensives ; et la date prévue pour la signature de l'acte authentique, généralement trois à quatre mois après le compromis. Ne confondez pas ces dix jours de rétractation avec les dix jours d'enregistrement de la promesse unilatérale de vente immobilière, prévus par l'article 1589-2 du code civil, qui sont une formalité fiscale sans rapport.
Une lettre si vous êtes dans les dix jours, une relecture de l'acte sinon. Dans le délai, la démarche est unique : adresser au vendeur une lettre recommandée avec demande d'avis de réception exerçant la faculté de rétractation, avec copie au notaire et à l'agence. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation impose que « la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes » que la notification. Aucun motif n'est à donner et aucune indemnité n'est due. Hors délai, la démarche est en trois temps : relire la liste des conditions suspensives et leurs dates butoirs pour vérifier si l'une d'elles est défaillante, contacter le notaire chargé de la vente qui détient l'acte et le calendrier, puis, si aucune condition ne joue, ouvrir une négociation écrite avec le vendeur en vue d'une résiliation amiable réglant expressément le sort du dépôt de garantie séquestré.
Les pièces de la date, puis les pièces de l'acte. Côté date : l'avis de passage du facteur, l'accusé de réception de la lettre recommandée notifiant le compromis, ou la décharge signée si l'acte vous a été remis en main propre par l'agent immobilier. Ce sont elles qui établissent le point de départ des dix jours. Côté acte : l'exemplaire complet du compromis avec ses annexes, la liste des conditions suspensives et leurs dates butoirs, le justificatif du versement du dépôt de garantie et son montant, le dossier de diagnostics techniques, et les échanges écrits avec l'agence ou le vendeur. Si le motif de sortie est le refus de prêt, ajoutez les demandes de financement adressées aux banques et leurs réponses écrites, en nombre au moins égal à celui exigé par le compromis, ainsi que la notification du refus au vendeur et au notaire.
Cinq erreurs reviennent dans presque tous les dossiers. Compter les dix jours depuis la signature au lieu du lendemain de la première présentation de la lettre de notification. Confondre les dix jours de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation avec les dix jours d'enregistrement de la promesse unilatérale de vente de l'article 1589-2 du code civil, qui sont une formalité fiscale. Croire qu'un courriel ou un appel téléphonique vaut rétractation, alors que la loi impose les mêmes formes que la notification. Provoquer volontairement un refus de prêt, ce qui expose à voir la condition suspensive tenue pour accomplie et à rester engagé. Enfin, signer un accord amiable de résiliation qui ne règle pas le sort du dépôt de garantie séquestré, ce qui laisse la somme bloquée chez le notaire et le litige entier.
Quatre textes règlent la question, et ils n'ont pas bougé en 2026. L'article 1589 du code civil pose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » : le compromis forme la vente. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 25 novembre 2018, ouvre à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation un droit de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. L'article L. 313-41 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016, impose de plein droit la condition suspensive d'obtention du prêt pour une durée d'au moins un mois et prévoit la restitution immédiate et intégrale des sommes versées d'avance, sans retenue ni indemnité, si le prêt n'est pas obtenu. L'article 1221 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2018, permet enfin au créancier de poursuivre l'exécution en nature après mise en demeure, ce qui fonde l'exécution forcée de la vente.
Non, le droit de rétractation de dix jours ne bénéficie qu'à l'acquéreur. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation vise expressément « l'acquéreur non professionnel », et aucun texte n'ouvre de droit symétrique au vendeur. La fiche officielle service-public.gouv.fr « Promesse de vente d'un logement existant », vérifiée le 10 avril 2026, le confirme : le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature et ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception tient à l'acte lui-même, s'il a stipulé une faculté de rétractation ou de dédit au profit du vendeur, ce qui est rare. Le vendeur qui refuse ensuite de signer l'acte authentique s'expose à l'exécution forcée de la vente sur le fondement de l'article 1221 du code civil, à la clause pénale prévue par l'acte et à des dommages et intérêts. Il conserve en revanche le bénéfice des conditions suspensives, qui font tomber la vente pour les deux parties lorsqu'elles défaillent.
Rien dans les dix premiers jours, le dépôt de garantie ensuite. La rétractation exercée dans le délai légal n'ouvre droit à aucune indemnité et le dépôt de garantie est restitué en totalité. Passé ce délai, l'acheteur qui renonce sans motif s'expose à perdre la somme versée à la signature, qui représente en pratique 5 % à 10 % du prix de vente selon la fiche des Notaires de France mise à jour le 19 juin 2026 : sur un bien à 280 000 €, cela représente 14 000 € à 28 000 €. Ces pourcentages sont des usages contractuels, jamais des minima légaux, et c'est le compromis qui fait foi. La somme reste bloquée sur le compte séquestre du notaire, sa libération supposant l'accord des deux parties ou une décision de justice. Si l'acte contient une clause pénale, l'article 1231-5 du code civil permet au juge de la modérer, même d'office, lorsqu'elle est manifestement excessive.
Oui, si la condition suspensive a été respectée à la lettre. L'article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que, lorsque la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas réalisée, « toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». La durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte, et elle est portée en pratique à 45 ou 60 jours. Encore faut-il avoir joué le jeu. La fiche officielle « Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt », vérifiée le 5 mai 2025, rappelle que l'acquéreur doit respecter strictement les termes de la condition quant au montant, au taux et à la durée de remboursement, solliciter le nombre de banques que l'acte impose, et informer le notaire et le vendeur dès la réception d'un accord ou d'un refus. Une demande volontairement irréaliste expose à voir la condition tenue pour accomplie.
Juridiquement oui, et c'est la conséquence la plus méconnue du compromis. Puisque l'article 1589 du code civil fait de la promesse synallagmatique une vente formée, le vendeur n'est pas cantonné à réclamer une indemnité : il peut demander l'exécution du contrat. L'article 1221 du code civil dispose que « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». Le juge peut alors constater la vente par un jugement qui tient lieu d'acte, l'acheteur devenant propriétaire et débiteur du prix. En pratique, beaucoup de vendeurs préfèrent conserver le dépôt de garantie et remettre le bien en vente, mais la voie de l'exécution forcée reste ouverte et doit entrer dans le calcul avant de renoncer.
Pas pour se rétracter dans les dix jours, oui dès qu'un litige se dessine. La rétractation exercée dans le délai légal est une simple lettre recommandée : elle n'exige aucune assistance et le notaire chargé de la vente, tenu à un devoir de conseil envers les deux parties, peut en confirmer les modalités. L'avocat devient utile dans quatre situations. D'abord lorsque le délai est passé et que la sortie repose sur un vice de l'acte, un vice caché, une surface erronée ou une manœuvre du vendeur : l'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble et suppose des preuves construites dès la mise en demeure. Ensuite lorsque le vendeur réclame le dépôt de garantie et que la clause pénale paraît disproportionnée, l'article 1231-5 du code civil permettant au juge de la réduire. Également lorsque le vendeur menace d'une exécution forcée de la vente. Enfin lorsque la négociation amiable s'enlise et qu'il faut sécuriser par écrit le sort des sommes séquestrées.
La bibliothèque Actav réunit des modèles Word modifiables rédigés et validés par des avocats inscrits au Barreau, dont la famille « Bail » : bail habitation, bail professionnel meublé, bail commercial saisonnier, bail mobilité et bail commercial entre particuliers.
