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Peut on annuler un compromis de vente : rétractation de 10 jours, conditions suspensives, accord amiable. Le point 2026, vérifié par un avocat.
Peut on annuler un compromis de vente : oui, mais seulement dans des cas précis, et pas de la même façon selon que l'on est acquéreur ou vendeur. Le compromis est une promesse synallagmatique : l'article 1589 du code civil pose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Trois sorties existent. L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un droit de rétractation de dix jours, sans motif ni pénalité, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation). Ensuite, la défaillance d'une condition suspensive, celle du prêt en premier lieu, entraîne la restitution intégrale des sommes versées d'avance « sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit » (article L. 313-41 du code de la consommation). Enfin, les deux parties peuvent toujours convenir ensemble d'annuler, par un écrit qui règle le sort du dépôt de garantie séquestré. Hors de ces trois voies, le vendeur n'a aucun droit de rétractation et celui qui se dédit s'expose à l'exécution forcée de la vente et à la clause pénale.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Peut on annuler un compromis de vente une fois la signature posée au bas de l'acte ? La question arrive presque toujours dans l'urgence, quelques jours après un rendez-vous chez le notaire ou à l'agence, quand l'acquéreur découvre un défaut, quand la banque hésite, ou quand le vendeur reçoit une meilleure offre. La réponse tient en une phrase : le compromis est un contrat de vente, pas une réservation, et on n'en sort que par les portes que la loi ou le contrat ont ménagées.
Ces portes existent, elles sont au nombre de trois, et elles ne s'ouvrent pas dans le même sens pour l'acheteur et pour le vendeur. Ce guide les prend une par une, avec les délais, les formes et le coût de chaque voie : le droit de rétractation de dix jours et son point de départ exact, la mécanique des conditions suspensives, l'accord amiable et le sort du séquestre, puis ce qui se passe quand on se dédit sans motif. Il répond ensuite aux questions pratiques qui reviennent avant la signature : qui rédige l'acte, quels documents y sont annexés, quel notaire intervient, quelle somme se verse et comment modifier un texte que l'on n'a pas encore signé. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration, vérifiés au moment de la rédaction.
Avant d'examiner chaque voie, il faut mesurer la force de l'acte que l'on cherche à défaire. L'article 1589 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 30 juillet 1930, énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Le compromis n'est donc pas un engagement de principe : c'est la vente elle-même, dont l'acte notarié ne fera que constater l'exécution. L'article 1103 du code civil ajoute la règle générale : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
De cette force découle une conséquence que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard : il n'existe pas de faculté générale de repentir. La vraie question n'est pas « peut on annuler un compromis de vente », mais « est-ce que j'entre dans l'un des trois cas de sortie ». Ces trois voies sont les seules qui permettent de se dégager sans engager sa responsabilité, et deux d'entre elles ne bénéficient qu'à l'acquéreur.
| Voie de sortie | Qui en bénéficie | Délai ou condition | Sort des sommes versées | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Droit de rétractation | L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation, seul | 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte | Restitution intégrale, sans motif ni pénalité | Art. L. 271-1 CCH |
| Défaillance d'une condition suspensive | Les deux parties, selon la condition prévue au contrat | À la date butoir fixée par l'acte, prêt refusé ou autre condition non réalisée | Restitution intégrale « sans retenue ni indemnité » pour la condition de prêt | Art. L. 313-41 C. consom. |
| Accord amiable de résiliation | Les deux parties, ensemble | À tout moment, tant que l'acte authentique n'est pas signé | Ce que l'écrit prévoit : l'accord doit désigner qui reçoit le séquestre | Liberté contractuelle, art. 1103 C. civ. |
| Dédit unilatéral sans motif | Personne : ce n'est pas une voie de sortie | Sans objet | Clause pénale et exécution forcée possibles | Art. 1589 et 1103 C. civ. |
Le vendeur ne dispose d'aucun délai de rétractation. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ouvre ce droit au seul « acquéreur non professionnel ». Aucun texte ne lui donne d'équivalent côté vendeur. Un propriétaire qui change d'avis après avoir signé le compromis n'a donc que deux issues : obtenir l'accord de l'acquéreur, ou assumer les conséquences d'un refus de signer l'acte authentique.
La première voie est la plus simple, à condition de la connaître dans le détail. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, dispose que « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation [...] l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». Le texte précise que « la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes », c'est-à-dire par lettre recommandée avec avis de réception ou par un moyen équivalent.
Trois limites encadrent ce droit, et chacune fait tomber des dossiers. Le bénéficiaire doit être un acquéreur non professionnel : une société civile immobilière constituée pour l'opération n'entre pas nécessairement dans cette catégorie. Le bien doit être à usage d'habitation, ce qui exclut en principe le local commercial ou le terrain nu. Et le vendeur, on l'a dit, n'en bénéficie jamais.
Prenons un exemple daté. Un compromis est signé le lundi 7 septembre 2026 dans une agence immobilière. La lettre recommandée notifiant l'acte est présentée au domicile de l'acquéreur le jeudi 10 septembre. Le décompte ne part ni du 7, ni du 10 : il part du lendemain de la première présentation, soit le vendredi 11 septembre. Dix jours calendaires plus tard, le délai expire le dimanche 20 septembre. Le dernier jour tombant un dimanche, il est reporté au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 21 septembre. La lettre de rétractation doit être expédiée au plus tard ce jour-là.
La loi protège d'ailleurs l'acquéreur en amont. L'article L. 271-2 du même code, en vigueur depuis le 8 août 2015, interdit en principe de recevoir de lui le moindre versement avant l'expiration du délai de rétractation, et punit de 30 000 euros d'amende « le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement » en méconnaissance de cette règle. Le texte réserve toutefois une exception importante en pratique : le versement est possible lorsqu'il est effectué « entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds », à charge pour lui de les restituer, si la rétractation est exercée, « dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ». C'est ce qui permet au notaire ou à l'agent immobilier de séquestrer le dépôt de garantie dès la signature.
Deux délais de dix jours coexistent et n'ont rien à voir. Les dix jours de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation sont le délai de rétractation de l'acquéreur d'un logement. Les dix jours de l'article 1589-2 du code civil sont une formalité fiscale qui impose d'enregistrer la promesse unilatérale de vente sous seing privé « dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire », à peine de nullité. Cette seconde règle ne concerne pas le compromis et n'ouvre aucun droit de sortie.
Passé les dix jours, la voie de sortie la plus fréquente n'est plus la rétractation, c'est la condition suspensive. Le mécanisme est simple : le contrat est bien formé, mais son exécution est suspendue à un événement futur. Si l'événement ne se produit pas dans le délai prévu, la vente tombe et chacun reprend sa liberté.
La plus importante de ces conditions n'a pas besoin d'être négociée : elle s'impose. L'article L. 313-41 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016, prévoit que lorsque l'acte indique que le prix est payé « directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts », il « est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ». Le même texte fixe un plancher de durée : « La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte. » En pratique, les actes portent ce délai à 45 ou 60 jours, ce qui est plus protecteur et parfaitement licite.
Le second alinéa règle la question de l'argent, et il ne laisse aucune marge : « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. » Un refus de prêt régulièrement notifié rend donc le dépôt de garantie en totalité, sans qu'aucune clause pénale puisse s'appliquer.
Il n'existe pas de liste légale fermée : les parties ajoutent les conditions que leur situation commande. La fiche officielle « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 10 avril 2026, en cite quatre : « Il peut s'agir de la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier, de l'obtention d'un certificat d'urbanisme, de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou de la purge du droit de préemption. » Le tableau ci-dessous récapitule celles que l'on rencontre le plus souvent, avec ce qu'elles produisent.
| Condition suspensive | Ce qu'elle vise | Effet si elle défaille | Base |
|---|---|---|---|
| Obtention du prêt immobilier | Le financement, dès lors que le prix est payé même partiellement par emprunt | La vente tombe, toutes les sommes versées d'avance sont remboursées sans retenue ni indemnité | Légale et d'ordre public, art. L. 313-41 C. consom. |
| Purge du droit de préemption | La renonciation de la commune ou du titulaire du droit à acquérir le bien | Si le titulaire préempte, la vente au candidat acquéreur n'a pas lieu | Contractuelle, rappelée par la fiche service-public F2965 |
| Obtention d'un certificat d'urbanisme | La constructibilité ou la situation urbanistique du bien | Refus ou contenu défavorable : l'acquéreur n'est plus tenu | Contractuelle |
| Réalisation de travaux par le vendeur | Des travaux convenus avant la vente | Travaux non faits à la date butoir : l'acquéreur peut se dégager | Contractuelle |
| Absence de servitude ou d'hypothèque grevant le bien | L'état hypothécaire et les servitudes révélés par le notaire | Découverte d'une charge non déclarée : sortie possible selon la rédaction | Contractuelle |
| Vente préalable du bien de l'acquéreur | La revente du logement actuel pour financer l'achat | Vente non réalisée : le compromis est caduc | Contractuelle, à négocier expressément |
Une précision décisive sur la condition de prêt : elle ne se déclenche pas toute seule. L'acquéreur doit déposer des demandes conformes aux caractéristiques stipulées dans le compromis, montant, durée et taux maximal, et produire un refus écrit de la banque dans le délai. Une demande volontairement bâclée, ou un dossier déposé à des conditions que l'on sait inacceptables, expose au reproche d'avoir empêché la réalisation de la condition, et donc à rester engagé.
La troisième voie est la moins connue et pourtant la plus souple. Le principe est celui posé par l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le compromis lie donc les parties, mais il les lie toutes les deux : ce que les deux volontés ont fait, les deux mêmes volontés peuvent le défaire. Un vendeur qui regrette n'a souvent pas d'autre chemin que celui-ci.
Cet accord se négocie. L'acquéreur qui accepte de libérer le vendeur peut légitimement demander une contrepartie, ne serait-ce que le remboursement des frais engagés : dossier bancaire, diagnostics complémentaires, frais de déménagement déjà réservés. Rien ne l'y oblige, rien ne le lui interdit.
L'écrit qui constate l'annulation doit être précis, faute de quoi le dépôt de garantie reste bloqué chez le notaire et le litige reste entier. Quatre mentions sont indispensables.
Un accord amiable signé des deux côtés éteint définitivement le litige. C'est presque toujours la solution la moins coûteuse, y compris pour la partie qui paie une indemnité de sortie, comparée à un procès en exécution forcée dont l'issue est incertaine et le calendrier long.
Hors des trois voies, se retirer n'est pas annuler : c'est une inexécution. La fiche « La promesse de vente et le compromis de vente » des Notaires de France, mise à jour le 19 juin 2026, le formule sans détour : lorsqu'une partie renonce en dehors du délai légal de rétractation et sans condition suspensive défaillie, « l'autre peut l'y contraindre par voie de justice ». Deux sanctions se cumulent en pratique.
La première est la clause pénale. La même fiche précise que par cette clause « l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente ». Son montant est celui que le compromis a fixé, en général calé sur le dépôt de garantie déjà séquestré. La seconde est l'exécution forcée de la vente : le juge peut constater que la vente est parfaite depuis le compromis, en application de l'article 1589 du code civil, et ordonner la régularisation de l'acte authentique.
| Situation | Qui se dédit | Conséquence financière | Conséquence sur la vente |
|---|---|---|---|
| Rétractation exercée dans les 10 jours | L'acquéreur non professionnel d'un logement | Aucune : restitution intégrale du dépôt de garantie | Le compromis est anéanti |
| Refus de prêt régulièrement notifié | L'acquéreur | Aucune : remboursement « sans retenue ni indemnité » | La vente ne se forme pas |
| Accord amiable signé des deux côtés | L'un ou l'autre | Celle que l'accord prévoit, y compris zéro | Résiliation définitive |
| Renonciation de l'acquéreur hors délai et sans condition défaillie | L'acquéreur | Clause pénale, souvent le montant du dépôt de garantie | Le vendeur peut demander l'exécution forcée |
| Refus du vendeur de signer l'acte authentique | Le vendeur | Dommages et intérêts, clause pénale si elle est réciproque | L'acquéreur peut faire constater la vente en justice |
Un point sur le vocabulaire, parce qu'il fait naître de fausses espérances. On lit souvent que la somme versée au compromis serait des arrhes, permettant à chacun de se dédire, l'acquéreur en les perdant et le vendeur en restituant le double. C'est bien ce que dispose l'article 1590 du code civil : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s'en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double. » Mais ce texte suppose que le contrat ait expressément qualifié la somme d'arrhes. Dans la pratique immobilière courante, la somme versée au compromis est un dépôt de garantie séquestré, imputé sur le prix : elle n'ouvre aucune faculté de dédit. Vérifiez la qualification retenue par votre acte avant de compter sur l'article 1590.
Sur Actav (actav.fr), la bibliothèque met à disposition des modèles rédigés et validés par des avocats inscrits au Barreau, livrés en fichiers Word modifiables, dont la famille « Bail » : bail habitation à 49 €, bail professionnel meublé à 95 €, bail commercial saisonnier et bail mobilité à 75 €, bail commercial entre particuliers à 134 €. Aucun modèle de compromis de vente ni de promesse de vente n'y figure à ce jour : pour un avant-contrat immobilier, adressez-vous au notaire chargé de la vente ou à un avocat.
Les questions qui suivent se posent en amont, avant la signature, et c'est précisément à ce moment qu'elles évitent une annulation. Un compromis mal rédigé est la première cause de sortie contentieuse.
Trois rédacteurs possibles, et un seul qui engage sa responsabilité professionnelle. La fiche officielle service-public.gouv.fr F2965, vérifiée le 10 avril 2026, indique que « le compromis de vente doit être établi par écrit » et qu'« il peut prendre différentes formes, à savoir : un acte sous signature privée rédigé par les 2 parties ou par une agence immobilière ou un acte contresigné par avocat ou un acte authentique ». Autrement dit, deux particuliers peuvent parfaitement rédiger et signer eux-mêmes leur compromis, sans notaire ni agent immobilier. La fiche des Notaires de France recommande toutefois l'inverse et invite à « confier la rédaction à un professionnel (un notaire ou agent immobilier), qui a le devoir d'informer les deux parties ». La raison est financière : dans un compromis entre particuliers, personne ne vérifie l'état hypothécaire, le droit de préemption ni la conformité des annexes, et c'est là que les vices se logent.
Un compromis complet réunit trois familles de pièces. Les documents relatifs au bien et à sa situation juridique : titre de propriété, dernier avis de taxe foncière, plan cadastral, et pour un lot de copropriété le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d'entretien. Les documents relatifs aux parties : pièces d'identité, situation matrimoniale, coordonnées bancaires. Et surtout le dossier de diagnostic technique, qui est le seul dont l'annexion est imposée par la loi.
L'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 11 avril 2024, est explicite : « En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. » Le texte énumère ensuite les états et constats qui le composent, chacun dans les conditions définies par les dispositions qui le régissent.
| Pièce du dossier de diagnostic technique | Quand elle est due |
|---|---|
| Constat de risque d'exposition au plomb | Immeuble d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 |
| État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 |
| État relatif à la présence de termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral |
| État de l'installation intérieure de gaz | Installation de plus de quinze ans |
| État de l'installation intérieure d'électricité | Installation de plus de quinze ans |
| État des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon | Bien situé dans une zone concernée |
| Diagnostic de performance énergétique, et audit énergétique le cas échéant | Tout logement, l'audit pour les logements les moins performants |
| Contrôle de l'installation d'assainissement non collectif | Bien non raccordé au réseau public |
| Information sur la présence d'un risque de mérule | Zone délimitée par arrêté préfectoral |
| Document relatif aux zones de bruit des aérodromes | Bien situé dans un plan d'exposition au bruit |
L'enjeu de cette annexe dépasse la formalité. Un dossier de diagnostic technique incomplet retarde la signature de l'acte authentique et, selon les cas, prive le vendeur de l'exonération de garantie des vices cachés attachée au diagnostic manquant. C'est aussi un motif fréquent de renégociation du prix, voire de sortie du compromis lorsque l'acte a prévu une condition suspensive sur ce point.
Celui que les parties choisissent, et elles peuvent en choisir deux. Aucune règle n'impose de prendre le notaire du vendeur ni celui de l'acquéreur : chacun est libre de désigner le sien. La question qui vient ensuite est toujours la même, celle du coût, et la réponse est rassurante. L'article R. 444-63 du code de commerce, en vigueur depuis le 29 février 2016, dispose que « l'intervention de plusieurs notaires dans la rédaction ou la réception d'un acte n'en augmente pas l'émolument, sauf si l'acte est rétribué en fonction du nombre d'heures passées ». Le même article ajoute que « le partage des émoluments, hors remises, est fixé par les règlements » du notariat. Deux notaires ne coûtent donc pas deux fois plus cher : ils se partagent la même rémunération.
En pratique, l'un des deux rédige l'acte et centralise les vérifications, l'autre suit les intérêts de son client. Si le compromis a été signé sous seing privé à l'agence, c'est le notaire chargé de l'acte authentique qui reprend le dossier et contrôle les annexes.
Aucune loi n'oblige à verser quoi que ce soit au moment du compromis : la somme est d'usage, pas de droit. La fiche service-public.gouv.fr F2965 le dit ainsi : « Il est fréquent que le compromis de vente prévoit le versement d'une somme d'argent, généralement appelée dépôt de garantie. » La fiche des Notaires de France chiffre l'usage : « La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme en général de 5 % à 10 % du prix de vente. » Ce sont des pourcentages de pratique contractuelle, jamais des minima légaux : pour un bien à 250 000 €, cela représente en général de 12 500 à 25 000 €, entièrement négociables.
Le mot « acompte » mérite ici une précision, car il n'a pas le même sens partout. Sur cette somme, la fiche F2965 indique qu'elle « constitue un acompte, correspondant à 10 % du prix de vente », au sens où elle s'impute sur le prix final : elle n'est pas un supplément. Elle n'est pas pour autant des arrhes ouvrant une faculté de dédit, comme on l'a vu avec l'article 1590 du code civil. Et attention au stade antérieur : au moment de l'offre d'achat, la fiche « Qu'est-ce qu'une offre d'achat d'un bien immobilier ? », vérifiée le 23 mai 2025, est catégorique : « Il est interdit de verser un acompte au vendeur. Le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle. »
Oui, et c'est même le seul moment où la modification est libre. Tant que les deux parties n'ont pas signé, le projet de compromis n'est qu'un projet : chaque clause se discute, s'ajoute ou se supprime sans formalité ni indemnité. C'est à ce stade que se négocient la durée de la condition suspensive de prêt, les caractéristiques du financement recherché, le montant du dépôt de garantie, la date butoir de l'acte authentique, la clause pénale et son éventuelle réciprocité. Un exemple concret : porter la condition de prêt de 30 à 60 jours ne coûte rien avant la signature et double le temps disponible pour obtenir un accord bancaire.
Une fois l'acte signé, la logique s'inverse : toute modification devient un avenant, qui suppose l'accord des deux parties, puisque le contrat « tient lieu de loi » à ceux qui l'ont fait selon l'article 1103 du code civil. Un acquéreur qui découvre après coup que la condition de prêt court sur trois semaines seulement ne peut pas la rallonger seul. Relire ligne à ligne avant de signer reste le meilleur moyen de ne jamais avoir à se demander si l'on peut annuler un compromis de vente qui ne convient plus.
Trois voies, et aucune autre. La première est le droit de rétractation : l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, sans motif ni pénalité, la rétractation s'exerçant dans les mêmes formes que la notification (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation). La deuxième est la défaillance d'une condition suspensive : si le prêt est refusé, toute somme versée d'avance est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit », la durée de validité de cette condition ne pouvant être inférieure à un mois (article L. 313-41 du code de la consommation). La troisième est l'accord amiable des deux parties, qui doit régler par écrit le sort du dépôt de garantie séquestré. En dehors de ces trois voies, le compromis vaut vente selon l'article 1589 du code civil : celui qui se dédit s'expose à la clause pénale et à l'exécution forcée. Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun droit de rétractation.
Les parties elles-mêmes, une agence immobilière, un avocat ou un notaire. La fiche officielle service-public.gouv.fr F2965, vérifiée le 10 avril 2026, précise que « le compromis de vente doit être établi par écrit » et qu'« il peut prendre différentes formes, à savoir : un acte sous signature privée rédigé par les 2 parties ou par une agence immobilière ou un acte contresigné par avocat ou un acte authentique ». Rien n'impose donc le recours à un professionnel : un compromis entre particuliers est valable. Les Notaires de France recommandent néanmoins de « confier la rédaction à un professionnel (un notaire ou agent immobilier), qui a le devoir d'informer les deux parties », car c'est lui qui vérifie l'état hypothécaire, purge le droit de préemption et contrôle l'annexion du dossier de diagnostic technique. Un compromis mal rédigé est la première cause d'annulation contentieuse.
Le dossier de diagnostic technique est le seul dont l'annexion est imposée par la loi. L'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 11 avril 2024, dispose qu'« en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ». Il réunit selon les cas le constat de risque d'exposition au plomb, l'état amiante, l'état termites, les états des installations intérieures de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, l'état des risques, le diagnostic de performance énergétique et l'audit énergétique, le contrôle de l'assainissement non collectif, l'information sur la mérule et le document relatif aux zones de bruit des aérodromes. S'y ajoutent, sans être imposés par ce texte, le titre de propriété, le dernier avis de taxe foncière, et pour un lot de copropriété le règlement, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d'entretien.
Celui que les parties choisissent, et elles peuvent en désigner un chacune sans payer davantage. Aucun texte n'impose le notaire du vendeur plutôt que celui de l'acquéreur. Lorsque deux notaires interviennent, l'article R. 444-63 du code de commerce, en vigueur depuis le 29 février 2016, dispose que « l'intervention de plusieurs notaires dans la rédaction ou la réception d'un acte n'en augmente pas l'émolument, sauf si l'acte est rétribué en fonction du nombre d'heures passées », et que « le partage des émoluments, hors remises, est fixé par les règlements » du notariat. Le coût pour les parties est donc identique avec un ou deux notaires : ils se répartissent la même rémunération. En pratique, l'un rédige l'acte et centralise les vérifications, l'autre veille aux intérêts de son client. Si le compromis a été signé sous seing privé à l'agence, le notaire chargé de l'acte authentique reprend le dossier et contrôle les annexes.
Aucune loi ne l'impose : la somme relève de l'usage et se négocie. La fiche service-public.gouv.fr F2965 indique qu'« il est fréquent que le compromis de vente prévoit le versement d'une somme d'argent, généralement appelée dépôt de garantie » et que celle-ci « constitue un acompte, correspondant à 10 % du prix de vente », au sens où elle s'impute sur le prix. Les Notaires de France situent l'usage « en général de 5 % à 10 % du prix de vente », soit 12 500 à 25 000 € pour un bien à 250 000 €. Ces pourcentages sont des pratiques contractuelles, jamais des minima légaux. Cette somme n'est pas des arrhes : elle n'ouvre pas la faculté de dédit de l'article 1590 du code civil, sauf si l'acte la qualifie expressément ainsi. Attention au stade précédent : au moment de l'offre d'achat, « il est interdit de verser un acompte au vendeur » et « le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle », selon la fiche service-public.gouv.fr F2753.
Une est légale et d'ordre public, les autres se négocient. La condition légale est celle de l'obtention du prêt : selon l'article L. 313-41 du code de la consommation, dès lors que l'acte indique que le prix est payé « directement ou indirectement, même partiellement » à l'aide d'un prêt, il « est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement », pour une durée de validité qui « ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte », portée en pratique à 45 ou 60 jours. Si elle défaille, toute somme versée d'avance est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». La fiche service-public.gouv.fr F2965 cite les autres conditions courantes : « l'obtention d'un certificat d'urbanisme, [...] des travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou [...] la purge du droit de préemption ». S'y ajoutent souvent l'absence de servitude ou d'hypothèque non déclarée et la vente préalable du bien de l'acquéreur.
Oui, librement, et c'est le seul moment où c'est possible sans contrepartie. Tant que les deux parties n'ont pas signé, le texte n'est qu'un projet : chaque clause s'ajoute, se modifie ou se supprime sans formalité ni indemnité. Les points qui méritent d'être discutés à ce stade sont la durée de la condition suspensive d'obtention du prêt, dont le plancher légal est d'un mois selon l'article L. 313-41 du code de la consommation mais qui se porte utilement à 45 ou 60 jours, les caractéristiques du financement recherché, le montant du dépôt de garantie, la date butoir de signature de l'acte authentique, et la clause pénale ainsi que sa réciprocité. Après la signature, la logique s'inverse : toute modification devient un avenant et suppose l'accord des deux parties, puisque selon l'article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Pas unilatéralement. Le droit de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est réservé à « l'acquéreur non professionnel » : aucun texte ne donne d'équivalent au vendeur. Celui-ci reste tenu par l'article 1589 du code civil, selon lequel « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Deux issues seulement s'offrent à lui. La première est l'accord amiable : négocier avec l'acquéreur une résiliation écrite, le cas échéant contre une indemnité. La seconde est d'attendre la défaillance d'une condition suspensive, qui ne dépend pas de lui. S'il refuse simplement de signer l'acte authentique, la fiche des Notaires de France rappelle que l'autre partie « peut l'y contraindre par voie de justice », et des dommages et intérêts peuvent s'y ajouter.
Cela dépend entièrement de la voie de sortie empruntée. En cas de rétractation dans les dix jours, la somme est restituée intégralement : l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation impose au professionnel dépositaire des fonds de les restituer « dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ». En cas de refus de prêt régulièrement notifié, l'article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que toute somme versée d'avance est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». En cas d'accord amiable, c'est l'écrit signé qui décide, et il doit le dire expressément, faute de quoi les fonds restent bloqués chez le séquestre. En revanche, si l'acquéreur renonce hors délai et sans condition défaillie, la fiche service-public.gouv.fr F2965 est nette : « Si l'acquéreur renonce à l'achat, la somme est conservée par le propriétaire. »
Non : trois conditions cumulatives le limitent. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation vise « tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ». Première condition, le bien doit être à usage d'habitation, ce qui exclut en principe le local commercial et le terrain nu. Deuxième condition, le bénéficiaire doit être un acquéreur non professionnel. Troisième condition, le droit ne joue qu'au stade de l'avant-contrat : le texte précise que ses trois premiers alinéas ne s'appliquent pas à l'acte authentique lorsqu'il a été précédé d'une promesse. Lorsqu'un acte authentique n'est précédé d'aucun avant-contrat, l'acquéreur non professionnel dispose en revanche d'un délai de réflexion de dix jours pendant lequel l'acte ne peut pas être signé.
Les annulations coûteuses viennent presque toujours d'un acte imprécis : condition de prêt trop courte, clause pénale non réciproque, diagnostics manquants. Pour un compromis ou une promesse de vente, adressez-vous au notaire chargé de la vente ou à un avocat : la bibliothèque Actav n'en propose pas de modèle.
