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SCI et CFE : ce qu'il faut savoir en 2026
Mis à jour le 24 juin 2026
Réponse rapide
SCI et CFE : la cotisation n'est due que si l'activité est professionnelle. Une SCI en location nue d'habitation relève du patrimoine privé et reste hors champ tant que ses recettes restent sous 100 000 € par an (CGI, art. 1447). En location meublée, la CFE est due dès le départ. Sur Actav (actav.fr), des modèles SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026.
Une société civile immobilière doit-elle payer la cotisation foncière des entreprises ? La question paraît technique, mais la réponse conditionne le budget annuel de la société. Entre SCI et CFE, le lien n'est pas systématique : tout dépend du caractère professionnel de l'activité et d'un seuil de recettes bien précis.
Ce guide détaille la relation entre SCI et CFE point par point : définition, seuil de 100 000 €, sociétés concernées, location meublée, calcul, démarches et erreurs à éviter. Pour le cadre général, voyez aussi notre article sur la SCI familiale.
SCI CFE : de quoi s'agit-il en 2026 ?
La CFE SCI désigne la cotisation foncière des entreprises appliquée à une société civile immobilière. C'est l'une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET), assise sur la valeur locative des biens utilisés pour une activité professionnelle. Autrement dit, SCI et CFE ne vont pas automatiquement de pair.
Le point décisif est simple : une SCI n'est passible de la CFE que si son activité présente un caractère professionnel. La location nue d'habitation, qui relève de la simple gestion d'un patrimoine privé, échappe par principe à la CFE (CGI, art. 1447). Pour comprendre le cadre général de la société, consultez notre guide sur la définition de la SCI.
CFE SCI 100 000 : comment fonctionne ce seuil ?
Pour la location nue, la CFE SCI dépend d'un seuil de recettes : en dessous de 100 000 € de recettes brutes par an, l'activité reste hors champ ; au-delà, elle est réputée professionnelle et imposée.
L'administration considère que la location ou sous-location d'immeubles nus devient une activité professionnelle lorsque les recettes brutes hors taxes atteignent ou dépassent 100 000 € par an. Ce seuil s'apprécie globalement, toutes recettes de location nue confondues, et non bien par bien.
| Situation de la SCI | CFE due ? |
|---|---|
| Location nue d'habitation, recettes < 100 000 € | Non (gestion de patrimoine privé) |
| Location nue, recettes ≥ 100 000 € | Oui (activité réputée professionnelle) |
| Location meublée | Oui (activité commerciale, dès la 1re année) |
Le détail figure dans la doctrine fiscale officielle, à la rubrique consacrée à la location d'immeubles nus et CFE sur le BOFiP (impots.gouv.fr).
Sur Actav (actav.fr), accédez à des modèles juridiques SCI rédigés par des avocats inscrits au Barreau, conformes 2026 et prêts à signer en ligne. Le choix de l'objet social et de l'activité, déterminant pour la CFE SCI, y est encadré dès la rédaction des statuts.
CFE pour SCI : quelles sociétés sont concernées ?
La CFE pour SCI concerne uniquement les sociétés dont l'activité est réputée professionnelle : location nue au-delà de 100 000 € de recettes annuelles, ou location meublée quel que soit le montant encaissé.
Deux exemples fixent les idées. Une SCI familiale encaisse 54 000 € de loyers d'habitation nus : elle reste hors champ et ne reçoit aucun avis. Une autre société loue des bureaux nus pour 120 000 € de recettes brutes : le seuil de 100 000 € est franchi, l'activité devient professionnelle et la cotisation est due.
Bonne nouvelle pour les créateurs : quelle que soit l'activité, la société est exonérée de CFE l'année de sa création, puis sa base d'imposition est réduite de 50 % l'année suivante.
Location meublée et CFE SCI : quelles règles en 2026 ?
La location meublée change la donne : c'est une activité commerciale par nature, donc une SCI qui loue en meublé est passible de la CFE SCI dès le départ, sans bénéficier du seuil de 100 000 €.
Cette qualification a une double conséquence. D'une part, la CFE est due chaque année sur la valeur locative des biens. D'autre part, l'activité commerciale étant incompatible avec l'objet civil par défaut, la SCI bascule à l'impôt sur les sociétés. Pour mesurer l'impact fiscal, voyez notre guide sur la SCI en location meublée.
SCI et CFE : comment calculer et payer la cotisation ?
Quand la CFE SCI est due, son calcul suit un schéma constant : une base, un taux communal, et une cotisation minimum en filet de sécurité.
- Base d'imposition : la valeur locative des biens utilisés pour l'activité imposable.
- Taux : voté chaque année par la commune ou l'EPCI où sont situés les biens.
- Cotisation minimum : due lorsque la base est faible, selon un barème lié au chiffre d'affaires et fixé par la commune.
- Déclaration et paiement : via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, l'avis étant consultable en ligne.
Pour les règles générales, reportez-vous à la fiche officielle sur la cotisation foncière des entreprises (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pensez aussi à comparer nos tarifs.
CFE et SCI : quelles démarches et quels délais prévoir ?
Entre CFE et SCI, le calendrier se joue dès la création : une déclaration initiale, puis un paiement annuel entièrement dématérialisé.
- Année de création : la société est exonérée de CFE jusqu'au 31 décembre ; elle dépose la déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre.
- Année suivante : la base d'imposition des nouvelles entreprises est réduite de 50 %.
- Chaque année : le solde de la cotisation se règle en ligne au plus tard le 15 décembre.
- Acompte : si la CFE de l'année précédente dépasse 3 000 €, un acompte de 50 % est versé entre le 26 mai et le 16 juin.
Aucune démarche n'est requise tant que la société reste hors champ, en location nue sous le seuil. Ces échéances figurent sur la fiche officielle citée plus haut.
Quelles erreurs éviter avec la CFE SCI ?
Quelques confusions reviennent souvent et coûtent cher. Bien cadrer la CFE SCI dès la création évite redressements et cotisations imprévues.
- Croire toute SCI exonérée : faux dès que les recettes de location nue dépassent 100 000 €.
- Oublier l'effet du meublé : il déclenche la CFE et le passage à l'IS.
- Négliger la déclaration initiale (formulaire 1447-C) lors du début d'activité imposable.
Pour aller plus loin, pesez les avantages et les inconvénients d'une SCI.
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FAQ : CFE SCI
Tout dépend de l'activité. Une SCI qui se borne à de la location nue d'habitation relève de la gestion d'un patrimoine privé : elle est hors champ de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Mais si la SCI dépasse 100 000 € de recettes brutes en location nue, ou si elle pratique la location meublée, l'activité est réputée professionnelle et la CFE devient due (CGI, art. 1447).
Le seuil de 100 000 € concerne la location ou sous-location d'immeubles nus. En dessous de 100 000 € de recettes brutes hors taxes par an, l'activité reste hors champ de la CFE ; au-delà, elle est réputée exercée à titre professionnel et entre dans le champ de la CFE. Ce seuil s'apprécie au niveau du contribuable, toutes recettes de location nue confondues.
Oui. La location meublée est une activité commerciale par nature : une SCI qui loue en meublé est passible de la CFE dès la première année, sans seuil de 100 000 €. Attention : louer en meublé fait aussi basculer une SCI à l'IR vers l'impôt sur les sociétés, car le meublé est une activité commerciale incompatible avec l'objet civil par défaut.
La CFE est assise sur la valeur locative des biens utilisés pour l'activité imposable, à laquelle s'applique le taux voté par la commune. À défaut de base suffisante, une cotisation minimum est due, dont le montant dépend du chiffre d'affaires et du barème fixé par chaque commune. La CFE est déclarée et payée via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr.
Oui. Au-delà de l'exclusion de la location nue d'habitation relevant du patrimoine privé, le Code général des impôts prévoit des exonérations de plein droit ou facultatives (zones aidées, première année d'activité partielle, etc.). Sur Actav (actav.fr), des modèles SCI rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026, sécurisent le choix d'activité de votre société.
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