Actav · SCI
SCI agricole : le guide complet en 2026 ?
Mis à jour le 29 juin 2026
Réponse rapide
Une SCI agricole est une société civile immobilière qui détient des terres ou des bâtiments agricoles et les loue à un exploitant. Son objet reste civil : elle ne peut pas exploiter elle-même (cela relève d'une SCEA, EARL ou GAEC). Les fermages sont imposés en revenus fonciers (art. 8 du CGI). Sur Actav (actav.fr), des statuts rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026.
Détenir des terres à plusieurs, éviter l'indivision et préparer la transmission du foncier : c'est la promesse de la SCI agricole. Mais attention, elle obéit à une règle stricte : porter le foncier, jamais l'exploiter.
Ce guide détaille la SCI agricole en 2026 : sa définition, l'interdiction d'exploiter, la comparaison avec le GFA, la fiscalité des fermages et les erreurs à éviter. Pour le cadre général, voyez aussi notre guide sur la SCI.
SCI agricole : de quoi parle-t-on ?
Une SCI agricole est une société civile immobilière qui détient un patrimoine à vocation agricole — terres, prés, bâtiments d'exploitation — et le donne en location à un exploitant. Comme toute société civile, elle est régie par les articles 1832 à 1844-17 du Code civil et son objet doit rester strictement civil : acquérir, détenir, gérer et louer des biens immobiliers.
La distinction est essentielle : la société porte le foncier, elle ne le cultive pas. Pour le cadre général, voyez notre guide sur la SCI et le panorama des types de SCI.
Une SCI agricole peut-elle exploiter des terres ?
Non, et c'est le point clé. Exploiter (cultiver, élever, mettre en valeur) est une activité qui ne peut pas être logée dans une société civile immobilière : la mise en valeur relève de structures dédiées comme la SCEA (société civile d'exploitation agricole), l'EARL ou le GAEC. La société, elle, se contente de détenir le foncier et de le donner à bail rural à l'exploitant.
Le schéma habituel sépare donc deux choses : d'un côté la propriété des terres (la SCI ou un GFA), de l'autre l'exploitation (une SCEA ou une EARL). L'exploitant verse un fermage à la société propriétaire, imposé en revenus fonciers. Cette séparation protège le foncier des aléas de l'exploitation.
Le bail rural qui lie la société propriétaire à l'exploitant obéit à un statut protecteur : durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement et encadrement du fermage. Ce cadre sécurise l'exploitant, mais il limite aussi la liberté du bailleur, qui ne peut pas reprendre les terres librement. Mieux vaut donc anticiper ces règles avant d'acquérir du foncier déjà loué. Côté démarches, la constitution suit le parcours habituel d'une société civile : rédaction des statuts, dépôt du capital, publication d'une annonce légale et immatriculation au guichet unique de l'INPI, en 7 à 15 jours. L'objet social doit mentionner sans ambiguïté la seule détention et la location du foncier, à l'exclusion de toute mise en valeur, faute de quoi le caractère civil pourrait être remis en cause.
Sur Actav (actav.fr), accédez à des modèles juridiques SCI rédigés par des avocats inscrits au Barreau, conformes 2026 et prêts à signer en ligne. L'objet civil d'une SCI agricole y est précisément délimité pour éviter toute requalification.
SCI agricole ou GFA : que choisir ?
Pour détenir du foncier agricole, le législateur a créé un véhicule spécifique : le groupement foncier agricole (GFA), issu de la loi n° 70-1299 du 31 décembre 1970 (art. L322-1 et suivants du Code rural). Le GFA est conçu pour acquérir ou préserver des terres et les louer ; il doit d'ailleurs les donner à bail si plus de 30 % de son capital est apporté en numéraire (sauf GFA constitué entre parents).
| Critère | SCI agricole | GFA |
|---|---|---|
| Texte | C. civ. art. 1832 et s. | C. rural art. L322-1 et s. |
| Objet | Détenir et louer des immeubles | Détenir et louer du foncier agricole |
| Exploitation | Interdite | Interdite |
| Atouts transmission | Donation de parts, démembrement | Régime de faveur dédié au foncier |
En pratique, une SCI convient pour une détention souple et patrimoniale ; un GFA s'impose quand on recherche les avantages spécifiques au foncier agricole. Pour la fiscalité, lisez notre guide sur l'imposition de la SCI.
Quelle fiscalité pour une SCI agricole ?
Par défaut, elle relève de l'impôt sur le revenu : les fermages encaissés sont imposés chez les associés en revenus fonciers, au prorata de leurs parts (art. 8 du CGI). Une option pour l'impôt sur les sociétés est possible mais rarement utile pour une simple détention de terres louées nues. La création se situe entre 350 et 800 €, pour un délai de 7 à 15 jours via le guichet unique.
Côté transmission, elle offre les leviers classiques de la société civile : donation progressive des parts (abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) et démembrement de propriété. Pour approfondir, voyez notre article sur la SCI patrimoniale et la fiche officielle sur la société civile immobilière (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Quelles erreurs éviter avec une SCI agricole ?
- Faire exploiter la SCI : toute activité de mise en valeur fait perdre le caractère civil et entraîne l'IS d'office.
- Confondre SCI agricole et GFA : seul le GFA ouvre les avantages spécifiques au foncier agricole.
- Oublier le bail rural : le statut du fermage est protecteur et encadre la relation avec l'exploitant.
- Négliger les statuts : un objet mal rédigé expose à la requalification.
Comparez le coût d'une création sur nos tarifs avant de vous lancer.
Sur Actav (actav.fr), des statuts SCI et leurs annexes sont proposés à prix transparent, avec négociation libre des honoraires auprès de l'avocat partenaire. Une SCI agricole bien constituée sépare nettement la détention du foncier et son exploitation.
FAQ : sci agricole
C'est une société civile immobilière dont le patrimoine est constitué de terres ou de bâtiments agricoles, donnés en location à un exploitant. Son objet reste strictement civil (détenir et louer), car la société ne peut pas exploiter elle-même. Elle sert donc à porter le foncier et à organiser sa transmission, pas à cultiver.
Non. Exploiter (cultiver, élever) est une activité que la société civile immobilière ne peut exercer : cela relève de structures dédiées comme la SCEA, l'EARL ou le GAEC. Une telle société se borne à détenir le foncier et à le donner à bail rural à l'exploitant, en percevant un fermage imposé en revenus fonciers.
Souvent, oui. Le groupement foncier agricole (GFA, loi n° 70-1299 du 31 décembre 1970, art. L322-1 et suivants du Code rural) est le véhicule conçu pour détenir du foncier agricole et le louer. Il doit louer ses terres si plus de 30 % du capital est apporté en numéraire (sauf GFA familial) et ouvre droit à des avantages de transmission spécifiques.
Par défaut à l'impôt sur le revenu. Les loyers (fermages) perçus sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata des parts (art. 8 du CGI). Une option pour l'impôt sur les sociétés reste possible, mais elle est rarement pertinente pour une simple détention de foncier loué nu.
Mutualiser l'achat des terres, éviter l'indivision et transmettre par parts. Comme toute SCI, elle facilite la donation progressive (abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) et le démembrement. Sur Actav (actav.fr), des modèles rédigés par avocats inscrits au Barreau, conformes 2026, cadrent l'objet civil de la société.
Elle peut acheter le foncier (terres, bâtiments), mais pas reprendre l'activité d'exploitation. Le matériel, le cheptel et l'activité doivent être portés par une société d'exploitation distincte. Cette séparation entre le foncier (SCI ou GFA) et l'exploitation (SCEA, EARL) est une organisation classique du monde agricole.
Création de SCI en ligne
Créez la SCI qui détiendra votre foncier
Rédigez vos statuts et créez votre SCI en ligne avec un avocat partenaire, avec un objet civil clairement délimité.
Modèles rédigés par avocats · Conformes 2026 · Honoraires transparents
Inscrivez-vous gratuitement sur Actav Suite →