Téléchargez un modèle de bail commercial entre particuliers au format Word, rédigé et validé par un avocat : un contrat 3-6-9 entre deux personnes physiques, le bailleur et le commerçant, conforme au Code de commerce 2026 et prêt à compléter.
Un bail commercial entre particuliers est un bail commercial conclu entre deux personnes physiques : d'un côté un bailleur particulier (le propriétaire du local), de l'autre un locataire commerçant ou artisan qui exploite un fonds en nom propre. Le contrat reste soumis au statut des baux commerciaux, codifié aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, exactement comme si le bailleur était une société.
Concrètement, « entre particuliers » désigne ici l'absence de société des deux côtés : un propriétaire personne physique loue son local à un entrepreneur individuel immatriculé. Cette configuration est fréquente pour un premier local commercial, mais elle ne change rien au régime applicable : le bail commercial entre particuliers ouvre les mêmes droits et impose les mêmes obligations qu'un bail signé avec une SCI ou une entreprise.
Le modèle de bail commercial entre particuliers de la bibliothèque Actav est précisément calibré pour deux personnes physiques : il intègre les mentions du Code de commerce et sécurise les points que les particuliers négligent le plus souvent, faute de rédaction professionnelle. Pour le contrat type, voir aussi la page de référence bail commercial 3-6-9.
Oui : un bail commercial entre particuliers est parfaitement valable, car la loi n'exige aucune qualité particulière du bailleur. La seule condition tient au locataire, qui doit être immatriculé pour bénéficier du statut protecteur.
| Partie | Qui peut l'être | Condition |
|---|---|---|
| Bailleur | Particulier (personne physique) | Aucune : la qualité est indifférente |
| Locataire | Commerçant ou artisan | Immatriculé au RCS ou au RNE |
| Local | Local nu | Exploitation d'un fonds de commerce |
Le bailleur d'un bail commercial entre particuliers n'a pas besoin d'être commerçant : il peut être un simple propriétaire privé. En revanche, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) et exploiter effectivement un fonds dans les lieux : c'est ce qui déclenche le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction (conditions du bail commercial sur service-public.fr). Un écrit n'est pas obligatoire — un bail verbal reste valable — mais il est indispensable pour fixer les charges, l'état des lieux et les informations dues au locataire.
Oui : le bail commercial entre particuliers obéit intégralement au statut des baux commerciaux, sans aucun régime allégé. La durée minimale est de 9 ans d'ordre public, le locataire peut résilier à chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) avec un préavis de 6 mois, et le loyer est révisé selon l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Cela signifie que le bailleur particulier s'engage, lui aussi, pour 9 ans : il ne peut pas reprendre son local en cours de bail et devra, au terme, soit renouveler, soit verser une indemnité d'éviction s'il refuse sans motif grave et légitime (article L.145-4 du Code de commerce). Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et l'inventaire limitatif des charges issus de la loi Pinel s'appliquent de la même façon : un bailleur particulier ne peut pas transférer au locataire des charges qui restent légalement à sa charge.
Autrement dit, signer un tel bail n'allège en rien les engagements : c'est un contrat 3-6-9 à part entière, ce qui rend la qualité de la rédaction d'autant plus importante pour le propriétaire non professionnel.
Non, en principe : la location d'un local nu à usage professionnel est exonérée de TVA (article 261 D, 2° du Code général des impôts), de sorte qu'un bailleur particulier non assujetti perçoit un loyer sans TVA. La qualité civile de la location n'est pas modifiée par celle du bailleur.
Le bailleur peut toutefois opter pour l'assujettissement à la TVA (article 260, 2° du CGI), notamment pour récupérer la TVA sur des travaux. Cette option doit être formalisée par une déclaration écrite auprès du service des impôts ; lorsque le locataire n'est pas assujetti, le bail doit expressément mentionner l'option (voir la doctrine officielle BOFiP sur l'option TVA des locations). La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 12 septembre 2024 (Cass. 3e civ., n° 23-11.661), que le bailleur qui réclame la TVA au locataire doit justifier avoir régulièrement exercé cette option.
Pour un bail commercial entre particuliers, l'enjeu est donc de trancher clairement la question de la TVA dans le contrat et, en cas d'option, de respecter le formalisme. Le modèle Actav prévoit la clause adaptée selon que le bailleur opte ou non pour la TVA.
La résiliation d'un bail commercial entre particuliers suit les règles du 3-6-9 : le locataire peut donner congé à l'issue de chaque période triennale, sans motif, en respectant un préavis de 6 mois. Le congé est délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le bailleur particulier, lui, ne peut donner congé qu'au terme du bail et uniquement par acte de commissaire de justice : depuis la loi Macron de 2015, la lettre recommandée n'est plus admise pour le congé du bailleur (article L.145-9). Un congé irrégulier ne met pas fin au bail. En cas de manquement du locataire (loyers impayés), la clause résolutoire permet au bailleur particulier de demander la résiliation après commandement resté infructueux.
Pour notifier un congé ou une résiliation, le modèle Actav rappelle les formes et délais à respecter, et un avocat partenaire peut être interrogé sur Actav Connect en cas de litige.
Le principal risque d'un tel bail est la rédaction approximative : sans accompagnement, les deux personnes physiques négligent souvent les clauses qui les protègent, ce qui expose à des litiges coûteux sur les charges, l'indexation ou la sortie du bail.
L'inventaire limitatif des charges et l'état des lieux sont obligatoires depuis la loi Pinel, y compris pour un bail commercial entre particuliers : leur absence peut entraîner le remboursement de charges indûment perçues. Un modèle validé par un avocat évite ces écueils et rétablit l'équilibre entre les deux parties.
Rédiger un bail commercial entre particuliers conforme suppose 5 étapes, de la vérification de l'immatriculation à la signature. Voici la marche à suivre.
S'assurer que le locataire est immatriculé au RCS ou au RNE et qu'il exploite un fonds dans les lieux : c'est la condition du statut.
Récupérer le modèle de bail commercial entre deux personnes physiques au format Word, validé par avocat, dans la bibliothèque Actav.
Compléter la durée 3-6-9, le loyer, la clause d'échelle mobile ILC, le dépôt de garantie et la destination des locaux.
Décider de l'exonération ou de l'option TVA (article 260 CGI) et annexer l'inventaire limitatif des charges conforme à la loi Pinel.
Réaliser l'état des lieux d'entrée contradictoire, faire signer les deux parties et conserver un exemplaire daté chacune.
Parce que chaque modèle de bail commercial entre particuliers de la bibliothèque Actav est rédigé par des juristes et validé par un avocat inscrit au Barreau, à jour du droit 2026, et livré au format Word éditable avec un guide de rédaction intégré. Là où une plateforme formaliste vend un PDF figé, Actav engage une responsabilité d'avocat.
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Oui. Un bail commercial peut tout à fait être conclu entre deux personnes physiques : un bailleur particulier et un locataire commerçant. La loi n'impose aucune qualité au bailleur. La seule condition tient au locataire, qui doit être immatriculé au RCS ou au RNE et exploiter un fonds dans les lieux pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
Oui. Le bailleur d'un bail commercial peut être une personne physique sans être commerçant : sa qualité est indifférente au regard du statut. Il s'engage alors pour 9 ans comme tout bailleur, avec les mêmes obligations (grosses réparations de l'article 606, inventaire des charges, indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement sans motif grave et légitime).
Oui, intégralement. Le bail commercial entre particuliers est soumis au même statut que tout bail commercial : durée minimale de 9 ans d'ordre public, faculté de résiliation triennale du locataire avec préavis de 6 mois, révision du loyer selon l'indice ILC, droit au renouvellement et indemnité d'éviction. Aucun régime allégé ne s'applique du fait que les parties sont des particuliers.
Non, en principe. La location d'un local nu à usage professionnel est exonérée de TVA (article 261 D, 2° du CGI) : un bailleur particulier non assujetti perçoit donc un loyer sans TVA. Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA (article 260, 2° du CGI) par déclaration écrite ; si le locataire n'est pas assujetti, le bail doit mentionner expressément cette option.
Par congé avec préavis de 6 mois. Le locataire peut résilier à chaque échéance triennale, sans motif, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bailleur particulier ne peut donner congé qu'au terme du bail et uniquement par acte de commissaire de justice (un congé par LRAR du bailleur est irrégulier depuis la loi Macron de 2015).
Oui. Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE), au titre de l'activité exercée dans les lieux. À défaut, il risque d'être privé du droit au renouvellement et de l'indemnité d'éviction. L'immatriculation conditionne le bénéfice du statut, notamment au moment du renouvellement.
Un modèle validé par avocat, dès que l'enjeu est réel. Entre deux particuliers, un modèle gratuit en PDF est souvent figé et obsolète sur les charges, l'article 606, l'inventaire Pinel ou la TVA. Sur Actav, le modèle de bail commercial entre particuliers est livré en Word éditable, à jour 2026, avec un inventaire des charges conforme et un guide de rédaction, dès 134 € HT. En cas de doute, vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
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