Bail commercial entre particuliers : modèle Word à télécharger, rédigé par avocat 2026

Description

Qu’est-ce qu’un bail 3 6 9 entre particuliers ?

Le « bail 3 6 9 » est le surnom du bail commercial : conclu pour la durée minimale fixée par l’article L145-4 du Code de commerce, il peut être résilié par le locataire à chaque échéance triennale, d’où les chiffres 3, 6 et 9, moyennant un préavis de 6 mois donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. La recherche « bail 3 6 9 particulier » vise le cas du propriétaire non professionnel qui loue son local directement à un commerçant, sans intermédiaire : le statut des baux commerciaux s’applique exactement de la même façon, dès lors que le locataire est immatriculé et exploite un fonds dans les lieux. Les obligations du bailleur particulier (délivrance, entretien, respect du droit au renouvellement) sont identiques à celles d’une société foncière, et le modèle proposé sur cette page est conçu pour cette situation.

Peut-on signer un bail 3 6 9 entre particuliers ?

Oui. Un propriétaire particulier peut consentir un bail 3 6 9, c’est-à-dire un bail commercial classique, à un locataire qui exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans le local, que ce locataire soit une personne physique ou une société. Le statut des baux commerciaux s’applique alors de plein droit : durée minimale fixée par l’article L145-4 du Code de commerce, échéances triennales qui donnent son surnom au contrat, droit au renouvellement du locataire. Aucune qualité de professionnel de l’immobilier n’est exigée du bailleur. L’écrit n’est pas imposé par la loi, mais il est indispensable en pratique pour prouver le contenu du bail : loyer, charges, destination des lieux. Le modèle proposé sur cette page couvre précisément cette situation entre particuliers.

La TVA s’applique-t-elle à un bail commercial entre particuliers ?

Par principe, la location d’un local nu par un bailleur particulier est exonérée de TVA, même lorsque le preneur y exerce une activité commerciale. Le bailleur peut toutefois opter pour l’assujettissement des loyers à la TVA, sur déclaration auprès de son service des impôts, comme le prévoit l’article 260 du Code général des impôts : l’option présente un intérêt lorsque le locataire récupère la taxe, car elle permet au bailleur de déduire la TVA sur ses propres dépenses, notamment les travaux. En revanche, la location d’un local aménagé, muni du mobilier ou du matériel nécessaire à l’exploitation, est soumise à la TVA de plein droit. Les loyers restent par ailleurs imposés entre les mains du bailleur particulier, en règle générale dans la catégorie des revenus fonciers (impots.gouv.fr).

Comment fonctionne la résiliation d’un bail 3 6 9 par un particulier ?

Côté locataire, la résiliation d’un bail 3 6 9 est possible à chaque échéance triennale, avec un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Côté bailleur particulier, la liberté est bien plus réduite : sauf exceptions légales étroites, il ne peut pas mettre fin au bail en cours de période et, au terme, il doit soit renouveler le bail, soit verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf motif grave et légitime. En cas de démolition-reconstruction de l’immeuble, l’article L145-18 du Code de commerce impose également cette indemnité, sauf si le bailleur offre un local de remplacement équivalent. Les parties peuvent enfin résilier à l’amiable, à tout moment, par accord écrit.

Comment se passe l’augmentation du loyer d’un bail 3 6 9 entre particuliers ?

L’augmentation du loyer d’un bail 3 6 9 conclu entre particuliers obéit à deux mécanismes. Premier mécanisme : la révision légale triennale, prévue par l’article L145-38 du Code de commerce, qui permet à chaque échéance triennale de demander l’ajustement du loyer ; la hausse est en principe plafonnée à la variation de l’indice de référence, l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE pour les activités commerciales et artisanales. Le déplafonnement n’est possible que dans des cas précis, comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Second mécanisme : la clause d’échelle mobile, si le bail la prévoit, qui indexe automatiquement le loyer sur l’évolution de l’indice choisi. Sans clause ni demande de révision, le loyer reste inchangé.