Caution non rendue après 2 mois que faire : le guide complet 2026, par avocat

Trois délais structurent le dossier. Le délai de restitution d'abord : l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose deux mois maximum à compter de la remise des clés, ramenés à un mois « lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ». Le délai de la majoration ensuite : elle court « pour chaque période mensuelle commencée en retard », ce qui signifie qu'un seul jour de dépassement dans un nouveau mois déclenche la totalité de la majoration de ce mois. Le délai pour agir enfin : trois ans, en application de l'article 7-1 de la même loi, à compter du jour où le dépôt aurait dû être restitué. En immeuble collectif, le bailleur peut retenir une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, le solde étant versé dans le mois qui suit leur approbation définitive.

Quatre démarches, dans cet ordre. Une relance simple d'abord, par courriel ou par téléphone, qui suffit lorsque le retard tient à une erreur de coordonnées bancaires ou à un changement de gestionnaire. Une mise en demeure ensuite, par lettre recommandée avec avis de réception, qui date la réclamation et chiffre la somme majorée. Une tentative amiable après cela : la commission départementale de conciliation est gratuite et compétente pour « les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » selon l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, et l'article 750-1 du code de procédure civile impose, en dessous de 5 000 €, une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant toute action. La saisine du juge des contentieux de la protection vient en dernier, sans avocat obligatoire. Une voie parallèle existe : la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances confiée à un commissaire de justice, dont les frais sont à la charge exclusive du créancier.

Le dossier se monte autour de deux dates et d'un chiffre. Les pièces du contrat : le bail signé et ses annexes, qui indiquent le montant du dépôt de garantie et le loyer hors charges servant au calcul de la majoration de 10 %. Les pièces de la sortie : l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, dont la comparaison détermine si le délai applicable est de un ou de deux mois, la preuve de la remise des clés et de sa date, ainsi que la preuve écrite de la transmission de votre nouvelle adresse, qui conditionne la majoration. Les pièces financières : le relevé bancaire du versement initial du dépôt, les dernières quittances de loyer et le décompte éventuellement transmis par le bailleur. Enfin les pièces de la réclamation : copie de la mise en demeure et son avis de réception, et l'attestation de la tentative amiable, exigée par l'article 750-1 du code de procédure civile.

Les plus coûteuses tiennent à la preuve et à la procédure. Déménager sans transmettre sa nouvelle adresse fait perdre la majoration de 10 % par mois, l'article 22 écartant celle-ci lorsque le défaut de restitution « résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ». Rendre les clés sans preuve de la date rend le point de départ du délai contestable. Ne pas payer le dernier loyer en comptant sur le dépôt place le locataire en impayé, alors que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 vise expressément le défaut de paiement du loyer et le non-versement du dépôt de garantie. Saisir le juge sans tentative amiable préalable expose à une irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office. Enfin, relancer pendant trois ans sans jamais saisir la juridiction laisse la prescription triennale de l'article 7-1 éteindre la créance.

Le cadre applicable en 2026 repose sur des textes stables, dont aucun n'a été modifié récemment. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur dans sa rédaction du 27 mars 2014, fixe le plafond du dépôt de garantie à un mois de loyer en principal en location vide, les délais de restitution de un et deux mois, la provision de 20 % en immeuble collectif, la majoration de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée en retard et le transfert de l'obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de vente. L'article 25-6 porte ce plafond à deux mois en location meublée, sans toucher aux délais. L'article 7-1 fixe la prescription à trois ans. Côté procédure, l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, désigne le juge des contentieux de la protection, et l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version du 13 mai 2023, impose la tentative amiable préalable en dessous de 5 000 €.

L'avocat n'est jamais obligatoire devant le juge des contentieux de la protection pour ce type de litige. La fiche officielle « Saisir le juge des contentieux de la protection », vérifiée le 1er mars 2026, indique que la représentation par avocat n'est pas requise devant ce juge et que la saisine se fait par requête pour les demandes inférieures ou égales à 5 000 €. Un dossier simple, avec deux états des lieux concordants et une preuve de remise des clés, se mène donc seul. L'accompagnement devient utile dans trois cas : lorsque le bailleur oppose des dégradations chiffrées et produit devis ou factures, ce qui transforme le litige en discussion technique sur la vétusté et les réparations locatives ; lorsque le montant en jeu dépasse le seuil de 5 000 € et fait basculer le régime procédural ; et lorsque le litige se combine avec un contentieux d'impayés ou de congé. Le coût de l'intervention se compare alors utilement à la somme réclamée.

Non, pas sans justifier. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise la déduction des sommes restant dues et de celles dont le bailleur pourrait être tenu à la place du locataire, mais « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Une retenue annoncée sans devis, sans facture et sans comparaison des deux états des lieux ne répond pas à cette exigence. L'usure normale liée à un usage paisible du logement n'est pas une dégradation et ne peut pas être facturée au locataire sortant. En immeuble collectif, la seule retenue que le texte autorise à titre d'attente est une provision « ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble » : le bailleur doit donc restituer au moins 80 % du dépôt dans le délai légal, puis solder dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.

Non, ce sont deux garanties de nature différente, que le langage courant confond. Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur à la signature du bail, régie par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. La caution est une personne : l'article 2288 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022, définit le cautionnement comme « le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Les deux peuvent parfaitement coexister dans un même dossier locatif, puisqu'elles ne garantissent pas de la même manière. Ce qui est interdit, en application de l'article 22-1 de la loi de 1989, c'est de demander un cautionnement lorsque le bailleur a déjà souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Pour réclamer une somme non restituée, c'est bien l'article 22 qu'il faut viser.

Au nouveau propriétaire. Le dernier alinéa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est explicite : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. » Peu importe donc que le locataire n'ait jamais versé un euro à l'acquéreur, et peu importe ce que le vendeur et l'acquéreur ont convenu entre eux dans l'acte de vente : cette convention leur est opposable à eux, pas au locataire. En pratique, l'identité du nouveau propriétaire se retrouve par la demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière ou, plus simplement, en interrogeant l'ancien bailleur ou le syndic de l'immeuble.

Les étapes les moins chères sont aussi les premières. La mise en demeure ne coûte que le prix d'un envoi recommandé. La saisine de la commission départementale de conciliation, prévue par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, est gratuite, et la commission rend son avis dans un délai de deux mois. Le recours à un conciliateur de justice, qui satisfait à l'obligation de tentative amiable de l'article 750-1 du code de procédure civile, est également gratuit. Devant le juge des contentieux de la protection, l'avocat n'est pas obligatoire. La procédure de recouvrement des petites créances par commissaire de justice est en revanche à vos frais : l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution précise que « les frais de toute nature qu'occasionne la procédure sont à la charge exclusive du créancier ». Les honoraires d'un avocat sont libres et se fixent dans une convention d'honoraires ; une assurance de protection juridique ou l'aide juridictionnelle peuvent les prendre en charge.