Créer une SCI familiale permet à des proches de détenir, gérer et transmettre un bien immobilier ensemble, à l'abri de l'indivision. Démarches, fiscalité IR ou IS et transmission, avec un avocat dès 49 € HT.
Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés sont unis par un lien de parenté ou d'alliance, constituée pour acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Elle obéit aux règles communes à toutes les sociétés (articles 1832 et suivants du Code civil) et aux dispositions propres aux sociétés civiles (articles 1845 et suivants du Code civil), sans statut juridique distinct de la SCI « classique » : c'est le lien familial entre associés qui lui donne son caractère familial.
Comprendre comment fonctionne une SCI familiale est simple : la société détient le bien, et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. La SCI a une personnalité juridique propre, un patrimoine distinct de celui des associés et un ou plusieurs gérants chargés de l'administrer. Les décisions importantes se prennent en assemblée, selon les règles fixées librement dans les statuts. La SCI permet ainsi d'écarter les règles rigides de l'indivision, où chaque indivisaire peut à tout moment provoquer la vente du bien. C'est précisément cet avantage qui pousse de nombreuses familles à créer une SCI familiale.
Pour créer une SCI familiale, il faut réunir au moins deux personnes physiques ou morales ; la loi ne fixe aucun nombre maximum ni capital social minimum (1 € suffit en théorie). La responsabilité des associés est indéfinie, mais non solidaire : conformément à l'article 1857 du Code civil, chacun répond des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital, et non au-delà. Elle est aussi subsidiaire (article 1858 C. civ.) : un créancier doit d'abord poursuivre vainement la société avant de se retourner contre un associé. Lorsqu'elle est composée exclusivement de parents et alliés jusqu'au 4ᵉ degré, la SCI familiale n'est pas assimilée à un bailleur personne morale : pour une location vide à usage de résidence principale, elle peut conclure un bail de 3 ans au lieu de 6 ans (loi du 6 juillet 1989, art. 13).
Créer une SCI familiale répond à un objectif central : gérer un patrimoine immobilier en famille et organiser sa transmission en douceur. Là où l'indivision impose l'unanimité et expose chacun au risque d'une vente forcée, la SCI confie la gestion à un gérant désigné et soumet les décisions à des règles de majorité prévues dans les statuts. Les raisons de monter une SCI familiale sont concrètes et vérifiables.
Acheter ensemble une résidence, un immeuble de rapport ou une maison de famille, dans des proportions choisies, sans subir l'indivision.
Transmettre des parts par donation tous les 15 ans avec abattement, plutôt qu'un bien indivisible bloc par bloc.
Éviter les blocages familiaux : le gérant administre, les statuts encadrent les ventes et l'entrée de nouveaux associés.
Beaucoup de familles se demandent aussi pourquoi créer une SCI en famille plutôt qu'acheter en direct : la réponse tient à la souplesse des parts sociales. Une part se divise, se donne et se démembre bien plus facilement qu'un mur ou un appartement, ce qui rend la transmission progressive et maîtrisée. Avant de créer une SCI familiale, il reste toutefois essentiel de vérifier que le projet familial est partagé par tous les futurs associés. Pour explorer le cadre général, consultez notre page créer une SCI et, en complément, notre guide pratique SCI familiale : le guide complet.
Pour créer une SCI familiale, il faut suivre 5 étapes : rédiger les statuts, déposer le capital social, publier une annonce légale, constituer le dossier puis immatriculer la société au guichet unique de l'INPI. Bonne nouvelle : créer une SCI familiale n'exige pas de notaire, sauf si un bien immobilier est apporté à la constitution (l'apport d'immeuble impose alors un acte notarié et la publicité foncière).
Les statuts fixent l'objet civil, le siège, le capital, la répartition des parts, les pouvoirs du gérant et les règles de cession. C'est le document clé : une rédaction soignée évite les conflits familiaux futurs et sécurise la transmission.
Le capital, en numéraire ou en nature, est libre (aucun minimum légal). Les apports en numéraire sont déposés sur un compte dédié ; un apport de bien immobilier passe obligatoirement par un notaire.
Une annonce de constitution est publiée dans un support habilité du département du siège. En 2026, le tarif forfaitaire d'une annonce légale de SCI est d'environ 185 à 191 € HT en métropole.
Réunir les statuts signés, l'attestation de parution, l'acte de nomination du gérant, une pièce d'identité, l'attestation de non-condamnation et la déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE).
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, l'immatriculation se fait uniquement en ligne sur le guichet unique de l'INPI. Le Kbis est délivré en 3 à 10 jours ouvrés après validation par le greffe.
Côté budget, comptez environ 280 à 320 € de frais légaux pour créer une SCI familiale : annonce légale (185 à 191 € HT selon le département), immatriculation au greffe (66,88 € TTC) et déclaration des bénéficiaires effectifs (21,41 € TTC). La création d'une SCI familiale ne suppose donc pas un budget élevé, mais une rédaction rigoureuse des statuts. Les modalités de dépôt et d'enregistrement des statuts sont détaillées par service-public / Entreprendre. Pour le détail des honoraires d'accompagnement, consultez nos tarifs création d'entreprise avec avocat.
Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier consiste à faire acquérir le logement par la société, et non par les personnes en direct : la SCI devient propriétaire, les associés détiennent des parts. Ce montage est fréquent pour acheter à plusieurs (parents et enfants, fratrie, couple) un appartement locatif, un immeuble ou une maison de famille, tout en répartissant le financement et les droits selon les apports de chacun. Faire une SCI familiale dans ce but évite l'indivision tout en gardant la maîtrise du bien.
La SCI peut souscrire un emprunt bancaire pour financer l'acquisition ; les associés se portent généralement caution à hauteur de leur participation. Créer une SCI familiale pour acheter facilite ensuite la transmission, puisqu'il suffit de donner des parts plutôt que de partager le bien lui-même. Pour un cas concret, voyez nos articles dédiés : créer une SCI avec ses parents pour acheter une maison et créer une SCI avec ses enfants.
Par défaut, une SCI familiale relève de l'impôt sur le revenu (IR) : la société est « transparente » et chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, imposée à son barème progressif plus les prélèvements sociaux (article 8 du CGI). Les associés peuvent toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), avec l'accord de tous : depuis la loi de finances pour 2019, cette option reste révocable jusqu'au 5ᵉ exercice suivant celui de l'option, puis devient définitive (articles 206-3 et 239 du CGI). Le choix du régime fiscal est l'une des décisions structurantes au moment de créer une SCI familiale.
| Critère | SCI à l'IR (défaut) | SCI à l'IS (sur option) |
|---|---|---|
| Imposition des bénéfices | Chez les associés (revenus fonciers) | Au niveau de la société |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Distribution aux associés | Revenus déjà imposés | Dividendes imposés en plus |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Plus-value professionnelle |
| Objectif type | Gérer / transmettre un patrimoine | Réinvestir des loyers élevés |
En pratique, l'IR est le plus souvent privilégié pour une SCI familiale tournée vers la transmission, tandis que l'IS peut convenir à un projet de location générant des bénéfices réinvestis. Le choix dépend de votre situation et engage durablement votre fiscalité : un avocat ou un expert-comptable peut le simuler. Vous pouvez aussi tester les deux régimes avec le simulateur SCI à l'IS ou à l'IR d'Actav.
La SCI familiale transmet le patrimoine par donation progressive de parts sociales, en profitant d'un abattement fiscal de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (barème inchangé en 2026). Plutôt que de léguer un bien indivisible, les parents donnent des parts à intervalles réguliers, ce qui lisse et réduit les droits de donation. Créer une SCI familiale figure ainsi parmi les outils de transmission les plus utilisés en gestion de patrimoine.
Le levier le plus puissant est le démembrement : les parents donnent la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit (donc les revenus et la gestion) jusqu'à leur décès. La valeur taxable de la nue-propriété est calculée selon le barème de l'article 669 du CGI, fonction de l'âge du donateur, ce qui diminue l'assiette des droits. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. La règle générale d'engagement des associés au passif est précisée par le BOFiP. Pour aller plus loin, voyez notre article créer une SCI pour préparer un héritage et le simulateur de droits de succession.
Gérer une SCI familiale repose sur le gérant, qui administre la société dans la limite des pouvoirs fixés par les statuts, et sur les assemblées d'associés qui votent les décisions importantes. Au quotidien, la gestion implique une comptabilité (allégée à l'IR, complète à l'IS), la tenue d'au moins une assemblée annuelle et le respect des règles de cession de parts prévues aux statuts. Bien gérer suppose d'avoir anticipé ces règles dès lors qu'on décide de créer une SCI familiale.
Pour sortir de l'argent d'une SCI familiale, plusieurs voies existent selon le régime fiscal. À l'IR, les bénéfices remontent directement aux associés au prorata de leurs parts et sont déjà imposés entre leurs mains. À l'IS, la société peut distribuer des dividendes (soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers) ou verser une rémunération au gérant si les statuts le prévoient. Dans les deux cas, un associé qui a avancé des fonds via un compte courant d'associé peut s'en faire rembourser à tout moment, sans fiscalité puisqu'il s'agit d'un prêt et non d'un revenu.
Créer une SCI familiale avec Actav, c'est être accompagné par un avocat inscrit au Barreau, couvert par une RC pro et tenu au secret professionnel (article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971), là où une plateforme formaliste se limite au dépôt administratif du dossier. La différence se joue sur la rédaction des statuts et la stratégie de transmission, qui méritent un véritable conseil juridique et non un simple formulaire.
Sur Actav (actav.fr), vous choisissez votre niveau d'accompagnement pour créer une SCI familiale : le Pack Autonomie guidé par l'assistant LancIA à 49 €, ou le Pack Clés en main avec avocat à 59 € + honoraires négociés en direct, le tout via Actav Suite. La communauté Actav Connect complète le dispositif pour poser vos questions. Cette comparaison reste factuelle : les plateformes formalistes rendent un service réel, mais sans l'expertise et la confidentialité propres à un avocat. Pour situer la SCI parmi les autres formes, utilisez notre quiz du statut juridique.
La SCI familiale détient le bien immobilier et chaque associé reçoit des parts proportionnelles à son apport. Elle dispose d'une personnalité juridique propre, d'un patrimoine distinct et d'un gérant qui l'administre selon les statuts. Les décisions importantes sont votées en assemblée. Ce fonctionnement écarte l'indivision : un associé ne peut pas imposer la vente du bien et cède seulement ses parts, sous réserve de l'agrément prévu aux statuts.
Pour détenir un bien à plusieurs sans subir l'indivision, organiser la gestion via un gérant et préparer la transmission. Les parts sociales se divisent, se donnent et se démembrent bien plus facilement qu'un bien immobilier, ce qui rend la succession progressive et maîtrisée. Une SCI familiale permet aussi de fixer librement, dans les statuts, les règles d'entrée et de sortie des associés pour éviter les conflits.
La gestion repose sur le gérant, qui agit dans la limite des pouvoirs fixés par les statuts, et sur les assemblées d'associés. Concrètement, il faut tenir une comptabilité (allégée à l'IR, complète à l'IS), réunir au moins une assemblée annuelle pour approuver les comptes et respecter les règles de cession de parts. Les statuts déterminent qui peut convoquer une assemblée et quelles majorités s'appliquent aux décisions.
Cela dépend du régime fiscal. À l'IR, les bénéfices remontent directement aux associés au prorata de leurs parts et sont déjà imposés chez eux. À l'IS, la société peut distribuer des dividendes ou verser une rémunération au gérant si les statuts le prévoient. Dans les deux cas, un associé qui a financé la SCI via un compte courant d'associé peut se faire rembourser à tout moment, sans imposition, car il s'agit d'un prêt et non d'un revenu.
Deux associés minimum, personnes physiques ou morales, suffisent pour créer une SCI familiale. La loi ne fixe aucun nombre maximum ni capital social minimum : un capital d'un euro est juridiquement possible. Les associés doivent être unis par un lien de parenté ou d'alliance ; l'entrée d'un associé sans lien familial fait perdre à la société son caractère familial, sans la rendre illégale pour autant.
Environ 280 à 320 € de frais légaux : l'annonce légale de constitution (tarif forfaitaire de 185 à 191 € HT en métropole), l'immatriculation au greffe (66,88 € TTC) et la déclaration des bénéficiaires effectifs (21,41 € TTC). S'y ajoutent, selon votre choix, les honoraires de rédaction des statuts et d'accompagnement. Sur Actav, l'accompagnement démarre à 49 € avec le Pack Autonomie.
Non, le notaire n'est pas obligatoire pour créer une SCI familiale : les statuts peuvent être rédigés sous seing privé. Le recours au notaire devient obligatoire dans un seul cas : lorsqu'un bien immobilier est apporté au capital lors de la constitution, car cet apport exige un acte authentique et une publicité foncière. Dans les autres situations, un avocat suffit à sécuriser la rédaction et le montage.
Pour créer une SCI familiale sereinement, faites rédiger vos statuts, choisissez votre régime fiscal et organisez votre transmission avec un avocat inscrit au Barreau. Accompagnement dès 49 € HT, frais légaux affichés, dossier déposé au guichet unique de l'INPI.
