Délai permis de construire : 2 mois d'instruction pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets, puis 2 mois de recours des tiers.
Une même opération de construction fait courir plusieurs délais qu'il ne faut pas confondre : l'instruction du dossier par la mairie, le recours ouvert aux tiers après affichage, la durée de vie du permis, et, en cas de vente, la préemption communale. Ce tableau récapitule chacun d'eux avec son point de départ exact, son mode de décompte et le texte du code de l'urbanisme qui le fixe.
| Votre situation | Le délai | Point de départ | Décompte | Fondement |
|---|---|---|---|---|
| Délai d'instruction du permis de construire (maison individuelle) | 2 mois | Récépissé de dépôt d'un dossier complet | calendaires | R.423-23 C. urb. |
| Délai permis de construire de 3 mois (autres projets / secteur protégé) | 3 mois | Récépissé de dépôt d'un dossier complet | calendaires | R.423-23 C. urb. |
| Délai de réponse à une déclaration préalable de travaux | 1 mois | Récépissé de dépôt d'un dossier complet | calendaires | R.423-23 C. urb. |
| Délai de la déclaration préalable en secteur protégé (avis ABF) | 2 mois | Récépissé de dépôt d'un dossier complet | calendaires | service-public F17578 |
| Délai de recours des tiers contre le permis de construire | 2 mois | 1er jour d'affichage continu du panneau sur le terrain | calendaires | R.600-2 C. urb. |
| Délai de validité du permis de construire (péremption) | 3 ans | Notification ou date de la décision tacite | calendaires | R.424-17 C. urb. |
| Délai de préemption de la mairie (DIA) | 2 mois | Réception de la déclaration d'intention d'aliéner en mairie | calendaires | L.213-2 C. urb. |
| Délai de la déclaration préalable de travaux (cas courant) | 1 mois | Récépissé de dépôt d'un dossier complet | calendaires | R.423-23 C. urb. |
Le délai d'instruction de droit commun est de 2 mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes, et de 3 mois pour les autres permis de construire et les permis d'aménager art. R.423-23 C. urb.. Ce délai se compte de date à date à partir du récépissé de dépôt d'un dossier complet en mairie. En pratique, la mairie dispose du premier mois pour vous réclamer les pièces manquantes : tant que le dossier est incomplet, l'horloge des 2 ou 3 mois ne démarre pas vraiment. Certaines situations rallongent l'instruction : consultation de l'architecte des Bâtiments de France en secteur protégé, établissement recevant du public, projet soumis à enquête publique. Le délai passe alors couramment à 3 ou 4 mois, et vous devez en être informé dans le premier mois. Pour dater précisément la fin de votre instruction à partir de votre récépissé, reportez votre date de dépôt dans le calculateur ci-dessus.
Que se passe-t-il au terme du délai, quand la mairie n'a rien répondu ? Dans la très grande majorité des cas, le silence gardé au-delà des 2 ou 3 mois d'instruction vaut permis de construire tacite : votre projet est accepté sans décision écrite service-public F1986. Vous pouvez alors demander à la mairie un certificat attestant l'existence de ce permis tacite, utile pour votre banque ou votre notaire. Attention à deux réserves. D'abord, l'accord tacite ne joue pas partout : en site classé, aux abords de monuments historiques ou dans un parc national, le silence peut au contraire valoir refus. Ensuite, un permis tacite reste un permis : il doit être affiché sur le terrain et il ouvre le même délai de recours aux tiers qu'un permis exprès. En cabinet, on voit régulièrement des pétitionnaires démarrer les travaux sur la foi d'un tacite sans l'afficher, ce qui laisse le recours des voisins ouvert indéfiniment. Le calculateur vous donne la date exacte à laquelle l'accord tacite est réputé acquis.
Une fois le permis obtenu, les voisins et autres tiers intéressés disposent d'un délai de recours de 2 mois pour le contester devant le tribunal administratif. Ce délai court « à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain » art. R.600-2 C. urb.. Autrement dit, c'est l'affichage du panneau réglementaire sur votre terrain — et non la date de la décision — qui déclenche le compte à rebours. Le panneau doit rester visible et lisible depuis la voie publique pendant toute cette période service-public F1988. En pratique, faites constater l'affichage par un commissaire de justice au premier, au trentième et au dernier jour : c'est la preuve qui purge votre permis de tout recours. Un affichage interrompu ou illisible ne fait pas courir le délai, et un tiers peut alors attaquer bien au-delà des 2 mois. Reportez votre date d'affichage dans le calculateur pour connaître la date à laquelle votre permis devient définitif.
Pour les travaux de faible ampleur (clôture, abri de jardin, ravalement, petite extension), on ne dépose pas un permis mais une déclaration préalable de travaux. Le délai d'instruction de droit commun y est plus court : 1 mois à compter du dépôt du dossier complet art. R.423-23 C. urb.. Comme pour le permis, le silence de la mairie au terme de ce mois vaut décision tacite de non-opposition : vous pouvez commencer les travaux service-public F17578. Le délai de la déclaration préalable passe toutefois à 2 mois lorsque le projet se situe aux abords d'un monument historique ou dans un site protégé, car l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est requis. En pratique, la mairie dispose du premier mois pour signaler un dossier incomplet ; si elle ne dit rien, le délai d'un mois est ferme. Là encore, le panneau d'affichage fait courir les 2 mois de recours des tiers. Datez votre non-opposition tacite depuis le calculateur en sélectionnant « déclaration préalable ».
Un permis de construire n'est pas éternel. Il est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 3 ans à compter de sa notification ou de la date de la décision tacite art. R.424-17 C. urb.. Le permis se périme également si, après ce démarrage, les travaux sont interrompus pendant plus d'une année. Ce délai de 3 ans peut être prorogé deux fois pour un an, sur demande présentée deux mois avant l'expiration, si les règles d'urbanisme n'ont pas évolué de façon défavorable service-public F2082. À noter, au 14/07/2026 et sous réserve, une mesure transitoire portait à 5 ans la validité des permis délivrés entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024. En pratique, « entreprendre les travaux » suppose un chantier réel et visible (fondations, terrassement), pas un simple piquetage. Si votre permis approche de ses 3 ans, anticipez la demande de prorogation : passé le terme, il faut redéposer un dossier complet.
Ce délai ne concerne pas le permis lui-même mais le terrain : quand vous vendez un bien situé en zone de droit de préemption urbain, votre notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). La commune dispose alors d'un délai de 2 mois pour se prononcer. « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption » art. L.213-2 C. urb.. Passé ce délai sans réponse, vous êtes libre de vendre à l'acquéreur de votre choix, au prix indiqué dans la DIA service-public F16. La mairie peut aussi demander à visiter le bien ou à consulter des documents pendant ce délai, ce qui en suspend le cours dans les conditions prévues par la loi. En pratique, c'est le point qui retarde le plus souvent la signature de l'acte définitif après un compromis. Calculez la fin des 2 mois de préemption en reportant la date de réception de la DIA en mairie.
Selon que vous êtes le pétitionnaire ou un voisin, « le délai dépassé » ne veut pas dire la même chose. Voici les situations les plus fréquentes et la marche à suivre, sans jargon.
| Votre situation | La règle | Votre action |
|---|---|---|
| Un permis a été accordé à votre voisin et vous voulez le contester | Vous avez 2 mois à compter du premier jour d'affichage du panneau sur le terrain (art. R.600-2). Avant tout recours contentieux, un recours gracieux adressé au maire dans ce délai proroge d'autant le délai pour saisir le tribunal administratif : c'est souvent la voie la plus efficace pour faire corriger le projet à l'amiable. | /generateur/recours-gracieux-modele/ |
| Le délai de 2 mois de recours des tiers semble expiré | Le délai ne court que si l'affichage a été régulier et continu. Un panneau absent, illisible ou incomplet ne déclenche pas le compte à rebours : le recours reste ouvert, plafonné à un an après l'achèvement des travaux. Vérifiez la réalité de l'affichage avant de conclure à la forclusion. | /legal/immobilier/recours-gracieux-permis-de-construire/ |
| Votre permis approche de ses 3 ans sans travaux commencés | Le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les 3 ans, ou s'ils sont interrompus plus d'un an (art. R.424-17). Demandez la prorogation d'un an au moins 2 mois avant l'échéance, tant que les règles d'urbanisme n'ont pas changé défavorablement. | /legal/immobilier/recours-gracieux-permis-de-construire/ |
| La mairie a refusé votre permis ou votre déclaration préalable | Vous disposez de 2 mois à compter de la notification du refus pour former un recours gracieux auprès du maire, puis, en cas d'échec, un recours contentieux devant le tribunal administratif. Le recours gracieux suspend et proroge le délai de saisine du juge. | /generateur/recours-gracieux-modele/ |
Dans tous les cas, la date d'affichage du panneau est la pièce maîtresse : faites-la constater par commissaire de justice, elle décide à elle seule de qui peut encore agir et jusqu'à quand.
Le délai de droit commun est de 2 mois pour un permis portant sur une maison individuelle et de 3 mois pour les autres projets, à compter du dépôt d'un dossier complet (art. R.423-23 C. urb.). Il peut être majoré en secteur protégé ou en cas de consultations obligatoires.
Le délai de 3 mois s'applique aux permis de construire autres qu'une maison individuelle (immeuble, local d'activité) et aux permis d'aménager, ou à une maison située en secteur protégé. Passé ce délai sans réponse de la mairie, le permis est en principe tacitement accordé, sauf exceptions (sites classés, monuments historiques).
Les tiers ont 2 mois pour saisir le tribunal administratif, à compter du premier jour d'une période continue de 2 mois d'affichage du panneau sur le terrain (art. R.600-2 C. urb.). Sans affichage régulier, ce délai ne commence pas à courir.
L'instruction d'une déclaration préalable dure 1 mois à compter du dépôt d'un dossier complet (art. R.423-23 C. urb.). Le silence de la mairie vaut non-opposition tacite. Ce délai passe à 2 mois si l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est requis.
Un permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les 3 ans suivant sa notification ou la décision tacite, ou s'ils sont interrompus plus d'un an (art. R.424-17 C. urb.). Il peut être prorogé deux fois un an, sur demande présentée 2 mois avant l'échéance.
En zone de droit de préemption urbain, la commune dispose de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour se prononcer. Son silence vaut renonciation à préempter (art. L.213-2 C. urb.), et la vente peut se poursuivre librement.
Non. La mairie dispose du premier mois pour vous réclamer les pièces manquantes. Tant que le dossier n'est pas complet, le délai d'instruction de 1, 2 ou 3 mois ne produit pas d'accord tacite. Une fois les pièces fournies, le délai court à compter de leur réception en mairie.
Non. Ce qui déclenche les 2 mois de recours des tiers, c'est l'affichage du panneau réglementaire sur le terrain, visible depuis la voie publique, et non l'affichage administratif en mairie (art. R.600-2 C. urb.). Faites constater cet affichage par commissaire de justice.
Soyez prévenu si ce délai évolue. Réforme, décret, revalorisation : vous recevez l'alerte en clair, rien d'autre.
Reportez votre date de dépôt et votre date d'affichage dans le calculateur gratuit : fin d'instruction, fin du recours des tiers et péremption s'affichent en toutes lettres, jours fériés compris.
