Effacement des dettes loyers impayés : le guide complet 2026, par avocat

Effacement des dettes loyers impayés : de quoi parle-t-on exactement ?

L'effacement est l'extinction d'une dette par une décision publique, sans que le créancier ait donné son accord et sans que le débiteur ait payé. C'est une mesure de traitement du surendettement, pas une remise gracieuse négociée avec le propriétaire. Le point d'entrée est l'article L. 711-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2022. Il pose deux conditions cumulatives.

La première tient à la personne : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » La seconde tient à la situation : « La situation de surendettement est caractérisée par l'impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le même article ajoute une précision utile aux locataires devenus propriétaires : « Le seul fait d'être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l'ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. »

Trois mots méritent d'être pesés, car ce sont eux qui font basculer un dossier. « Personnes physiques » exclut les sociétés : une SCI qui ne paie plus ses échéances ne relève pas du surendettement des particuliers. « Bonne foi » est apprécié par la commission puis, en cas de contestation, par le juge : organiser son insolvabilité ou dissimuler des revenus fait perdre le bénéfice de la procédure. « Impossibilité manifeste » vise un déséquilibre durable entre les ressources et les charges, pas une difficulté passagère de trésorerie.

Effacement des dettes loyers impayés : quelles sont les deux procédures possibles ?

Tout dépend de ce que la commission constate à l'examen du dossier. L'article L. 724-1 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, organise cette bifurcation. Premier cas : « Lorsqu'il ressort de l'examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l'actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement dans les conditions prévues aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. » Second cas : « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l'impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa », la commission peut imposer un rétablissement personnel.

Première voie : l'effacement partiel décidé par la commission

Quand un remboursement partiel reste possible, la commission ne va pas jusqu'à l'effacement total. Elle combine deux outils. Le premier est le rééchelonnement de l'article L. 733-1 du code de la consommation, qui permet de « rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d'une partie d'entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ». Le même article permet aussi de « suspendre l'exigibilité des créances autres qu'alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans » et d'imputer les paiements d'abord sur le capital.

Le second outil est l'effacement partiel, prévu au 2° de l'article L. 733-4 du code de la consommation : « L'effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l'article L. 733-1. Celles de ces créances dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques, ne peuvent faire l'objet d'un effacement. » Deux points sont à retenir. L'effacement partiel ne vient jamais seul : le texte l'exige « combiné » avec un rééchelonnement. Et la commission ne peut le décider que « par décision spéciale et motivée », à la demande du débiteur, après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations. Le bailleur est donc entendu.

Seconde voie : le rétablissement personnel et l'effacement total

C'est la procédure que le langage courant désigne quand il parle d'effacement des dettes. Elle suppose une situation irrémédiablement compromise. L'article L. 741-1 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er janvier 2018, le formule ainsi : « Si l'examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l'article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. »

Les biens visés au 1° de l'article L. 724-1 sont limitativement décrits : « des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l'exercice de son activité professionnelle », ou un actif « constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale ». Si le débiteur possède d'autres biens, la commission ne peut pas imposer elle-même le rétablissement : elle saisit, avec l'accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

L'effet est décrit par l'article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2020 : « En l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » Trois expressions y font tout le régime : « toutes les dettes », qui englobe la dette locative ; « arrêtées à la date de la décision », qui fixe la ligne de partage entre le passé effacé et l'avenir dû ; « en l'absence de contestation », qui rappelle que le bailleur dispose d'un recours.

Quels sont les effets immédiats sur les saisies et sur l'expulsion ?

C'est souvent l'urgence réelle du locataire : l'effacement viendra plus tard, mais la saisie et l'expulsion sont pour demain. La décision de recevabilité produit des effets sans attendre l'issue de la procédure, et ils ne sont pas de même nature selon qu'il s'agit d'une saisie ou d'une expulsion.

Les saisies sont suspendues de plein droit

L'article L. 722-2 du code de la consommation est bref et automatique : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. » Aucune démarche supplémentaire n'est requise, et l'effet vaut aussi pour la saisie sur rémunération engagée par un bailleur au titre de l'arriéré. Les dettes alimentaires en sont exclues.

Cette suspension a une durée maximale. L'article L. 722-3 du code de la consommation précise que les procédures sont suspendues ou interdites « jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1, jusqu'à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ». Et il ajoute : « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. »

L'expulsion, elle, n'est pas suspendue automatiquement

C'est la différence la plus mal comprise, et elle est décisive. L'article L. 722-6 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, ouvre une faculté et non un automatisme : « Dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur. » Le verbe « peut » et l'intervention d'un juge changent la nature de la protection. Un dossier de surendettement recevable ne fait pas tomber, à lui seul, un commandement de quitter les lieux.

Deux autres délais encadrent l'expulsion et se confondent souvent. Le premier est celui du commandement de payer : depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », l'acte devant mentionner à peine de nullité « que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ». Beaucoup de contenus en ligne annoncent encore deux mois : c'était l'ancien délai. Le second est celui du commandement de quitter les lieux : selon l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion d'un lieu habité « ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement ».

S'y ajoute le sursis hivernal de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : « il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ». Ce sursis suspend l'exécution de la décision, pas la procédure elle-même : le juge peut statuer pendant l'hiver.

La personne qui s'est portée caution est-elle libérée par l'effacement ?

Non, et c'est la règle la plus dure de tout le dispositif. Elle mérite d'être posée avec ses mots exacts, car deux notions différentes portent ici le même nom dans le langage courant. Dans la conversation ordinaire, « la caution » désigne souvent la somme versée à l'entrée dans les lieux. En droit, cette somme s'appelle le dépôt de garantie : c'est le terme employé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui n'utilise jamais le mot « caution » pour la désigner. La caution, au sens juridique, est une personne : celle qui s'engage à payer la dette du locataire si celui-ci ne la paie pas. L'article 2288 du code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, le formule ainsi : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. » C'est de cette personne qu'il s'agit ici.

Le sort de cette personne est réglé par le second alinéa de l'article 2298 du code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 : « La caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l'article 2293. Toutefois la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. »

L'effacement obtenu en surendettement est précisément une mesure légale dont le locataire bénéficie en conséquence de sa défaillance. Le garant ne peut donc pas s'en prévaloir. Concrètement, le bailleur qui voit sa créance effacée à l'égard du locataire conserve son action contre le garant, dans la limite de l'engagement souscrit. Et si le garant paie, la fraction correspondante devient une dette envers lui, elle-même exclue de tout effacement par les articles L. 741-2 et L. 733-4.

Une précision utile au garant lui-même. L'article L. 711-1 du code de la consommation prévoit que « l'impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d'acquitter solidairement la dette d'un entrepreneur individuel ou d'une société caractérise également une situation de surendettement ». Une personne physique écrasée par un engagement de caution peut donc, à son tour et pour son propre compte, déposer un dossier de surendettement.

Combien de temps dure le fichage après un effacement de dettes ?

L'effacement laisse une trace, et c'est la contrepartie que les locataires mesurent souvent mal. Le fichier concerné est le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, le FICP, tenu par la Banque de France.

L'inscription est déclenchée par la saisine elle-même. L'article L. 752-2 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, énonce : « Dès qu'une commission de surendettement des particuliers est saisie par un débiteur, elle en informe la Banque de France aux fins d'inscription au fichier. » La même obligation pèse sur le greffe du tribunal judiciaire « lorsque le débiteur a bénéficié de l'effacement des dettes résultant d'un rétablissement personnel en application des dispositions des articles L. 741-2, L. 741-6, L. 741-7 ou L. 742-22 ».

Les durées sont fixées par l'article L. 752-3 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Pour un plan conventionnel de redressement comme pour les mesures imposées, « l'inscription est conservée pendant toute la durée de l'exécution » de ces mesures, « sans pouvoir excéder sept ans ». Lorsque les mesures sont exécutées sans incident, les informations « sont radiées à l'expiration d'une période de cinq ans ». Et « pour les personnes ayant bénéficié de la procédure de rétablissement personnel, les informations relatives aux mentions correspondantes sont radiées à l'expiration d'une période de cinq ans à compter de la décision de la commission ou de la clôture de la procédure ».

Un détail qui compte pour le budget : l'article L. 752-1 précise que « les frais afférents à cette déclaration ne peuvent être facturés aux personnes physiques concernées ».

Quand faut-il se faire accompagner par un avocat ?

Le dépôt d'un dossier de surendettement ne suppose ni avocat ni représentation : c'est une démarche que le débiteur accomplit lui-même auprès du secrétariat de la commission, en application de l'article L. 721-1 du code de la consommation. L'accompagnement devient utile lorsque la procédure quitte le terrain administratif pour le terrain judiciaire, ou lorsque plusieurs procédures se croisent.

• Quand une contestation est déposée. L'article L. 741-2 réserve l'effacement à l'absence de contestation dans les conditions de l'article L. 741-4. Un débat devant le juge des contentieux de la protection s'engage alors sur la bonne foi, sur le montant des créances ou sur le caractère irrémédiablement compromis de la situation.
• Quand une procédure d'expulsion est déjà engagée. Deux calendriers se superposent, celui du surendettement et celui de l'expulsion, avec des délais différents et une suspension qui n'est pas automatique.
• Quand un garant est mis en cause. L'articulation entre l'effacement obtenu par le locataire et l'action du bailleur contre la caution repose sur l'article 2298 du code civil, dont l'application concrète dépend de la rédaction de l'acte de cautionnement.
• Quand la bonne foi est discutée. C'est la condition d'ouverture posée par l'article L. 711-1, et son appréciation est un débat de fait qui se documente.
• Côté bailleur, quand la créance est importante ou mal chiffrée. Les observations devant la commission sont le moment où le montant de l'arriéré, charges et indemnités d'occupation comprises, se discute utilement.

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