Loi ALUR impayés copropriété : mise en demeure, délai de 30 jours, déchéance du terme, frais au débiteur, hypothèque et vente du lot. Guide par avocat.
Loi ALUR impayés copropriété : la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a renforcé la prévention des impayés dans les copropriétés (immatriculation, fonds de travaux, compte bancaire séparé). Les règles de recouvrement des charges de copropriété appliquées en 2026 figurent, elles, dans la loi du 10 juillet 1965. Côté délai de paiement des charges de copropriété, les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre et, trente jours après une mise en demeure restée sans effet, la totalité des provisions de l'exercice devient immédiatement exigible (article 19-2). Les frais de relance et de mise en demeure sont à la charge du seul copropriétaire débiteur (article 10-1). Enfin, dès que les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes, le syndic doit demander la désignation d'un mandataire ad hoc (article 29-1 A).
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.La loi ALUR n'a pas inventé le recouvrement des charges de copropriété, et c'est le premier malentendu à dissiper. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a agi en amont : immatriculation des copropriétés dans un registre national, fonds de travaux obligatoire, compte bancaire séparé, traitement renforcé des copropriétés en difficulté. Le mode d'emploi que le syndic applique face à un copropriétaire qui ne paie plus, lui, se trouve dans la loi du 10 juillet 1965 et dans son décret d'application du 17 mars 1967 : exigibilité des provisions, mise en demeure, déchéance du terme, hypothèque légale, saisie.
Ce guide suit l'ordre des questions concrètes : ce que la loi ALUR a réellement changé, les délais de paiement des charges et la prescription, les étapes du recouvrement une à une, les frais et leur imputation au débiteur, le sort d'un appartement vendu avec des impayés, et les seuils qui font basculer une copropriété dans le régime des copropriétés en difficulté. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à une fiche officielle.
La loi ALUR est une loi de prévention avant d'être une loi de sanction. Sur la page officielle que le ministère chargé du logement lui consacre, ses apports en copropriété tiennent en quelques lignes : « les copropriétés sont référencées et immatriculées dans un registre depuis 2017 », « un fonds travaux devient obligatoire », les fonds du syndic et ceux de chaque copropriété sont séparés sur un compte dédié, et « la procédure d'administration provisoire est renforcée » pour épauler les copropriétés défaillantes. L'idée directrice : constituer des réserves et détecter les difficultés avant que les impayés ne mettent l'immeuble en péril.
| Apport de la loi ALUR | Où le trouver en 2026 | Effet sur les impayés |
|---|---|---|
| Fonds de travaux obligatoire | Art. 14-2-1 de la loi de 1965 | Des réserves sont constituées avant les gros travaux, ce qui limite les appels de fonds massifs, premier déclencheur d'impayés |
| Immatriculation des copropriétés | Registre national, tenu depuis 2017 | L'état financier des copropriétés, dont les impayés, est suivi par les pouvoirs publics |
| Compte bancaire séparé | Art. 18 de la loi de 1965 | Les fonds du syndicat ne se confondent plus avec ceux du syndic, la trésorerie réelle est lisible |
| Traitement des copropriétés en difficulté renforcé | Art. 29-1 A et suivants de la loi de 1965 | Mandataire ad hoc dès 25 % d'impayés, administration provisoire au stade suivant |
Ce fonds figure aujourd'hui à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne vise que les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation : le syndicat des copropriétaires y constitue un fonds de travaux « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble ». Le texte fixe deux planchers de cotisation annuelle : elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ni, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. Point important pour le sujet qui nous occupe : les cotisations impayées de ce fonds se recouvrent exactement comme les charges, la procédure accélérée de l'article 19-2 leur est expressément applicable.
Le cœur du recouvrement est resté dans la loi du 10 juillet 1965 : la répartition des charges entre copropriétaires relève de l'article 10, l'imputation des frais de recouvrement au débiteur de l'article 10-1, la déchéance du terme de l'article 19-2. Ces articles ont été retouchés par plusieurs lois successives ; leur version en vigueur en 2026 est celle que ce guide cite, article par article.
Le calendrier de paiement des charges courantes est fixé par l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble », et les copropriétaires versent des provisions en principe égales au quart de ce budget. Le texte est précis sur l'échéance : « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Un appel de fonds reçu pour le trimestre est donc dû dès le premier jour de ce trimestre, sans délai de grâce.
Passée cette date, deux mécanismes s'enclenchent. Le premier est financier : l'article 36 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. » Le second est procédural : trente jours après une mise en demeure restée infructueuse, l'article 19-2 rend exigible la totalité des provisions de l'exercice, on y revient à la section suivante.
| Étape | Délai | Texte |
|---|---|---|
| Exigibilité de la provision trimestrielle | Premier jour du trimestre (ou de la période fixée par l'assemblée générale) | Art. 14-1 de la loi de 1965 |
| Intérêts de retard au taux légal | À compter de la mise en demeure | Art. 36 du décret de 1967 |
| Déchéance du terme (toutes les provisions de l'exercice deviennent exigibles) | 30 jours après la mise en demeure restée infructueuse | Art. 19-2 de la loi de 1965 |
| Prescription de l'action en recouvrement | 5 ans | Art. 42 de la loi de 1965 et art. 2224 du Code civil |
| Opposition du syndic sur le prix de vente d'un lot | 15 jours à compter de l'avis de mutation | Art. 20 de la loi de 1965 |
Cinq ans. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie, pour les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat, aux « dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ ». Et l'article 2224 du Code civil fixe la règle : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » Un syndicat qui laisse dormir une créance de charges plus de cinq ans la perd, c'est l'argument d'urgence le plus solide face à un syndic attentiste.
Le recouvrement des charges de copropriété suit une gradation, chaque étape ouvrant la suivante. Voici la séquence complète, avec le texte qui la porte.
Pas pour réclamer les charges. L'article 55 du décret du 17 mars 1967 pose le principe : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. » Mais il en dispense expressément les actions en recouvrement de créance : le syndic assigne un copropriétaire débiteur de sa propre initiative. La saisie en vue de la vente du lot, elle, reste soumise à l'autorisation de l'assemblée, votée dans les conditions vues plus haut. Cette répartition des rôles rejoint la mission générale que l'article 18 de la loi de 1965 confie au syndic : « administrer l'immeuble » et assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée.
Détail méconnu de l'article 19-2 : lorsque la mesure d'exécution « porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance ». Concrètement, si le lot est loué, les loyers peuvent être saisis entre les mains du locataire jusqu'à apurement complet de la dette de charges.
Le copropriétaire débiteur, et lui seul. C'est la règle de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret […] »
Autrement dit, les copropriétaires à jour n'ont pas à financer la procédure dirigée contre le voisin défaillant : mise en demeure, relances, inscription d'hypothèque, actes d'huissier de justice, tout est porté au compte du débiteur, à la condition que la créance soit justifiée. S'y ajoutent les intérêts au taux légal de l'article 36 du décret de 1967, décomptés depuis la mise en demeure. Côté juridiction, la requête en injonction de payer est gratuite devant les juridictions civiles ; la fiche officielle réserve les frais de greffe de 33,47 € aux créances commerciales portées devant le tribunal de commerce, hors Alsace-Moselle, ce qui n'est pas le cas des charges de copropriété.
Frais de recouvrement et charges communes ne se mélangent pas. Les charges se répartissent entre tous selon l'article 10 : utilité objective pour les services et équipements, tantièmes pour la conservation et l'administration des parties communes. Les frais de l'article 10-1 y dérogent précisément parce qu'ils naissent de la défaillance d'un seul. Un syndic qui répartit des frais de relance sur toute la copropriété applique mal le texte.
La vente d'un lot est le moment où le syndicat peut se payer sur le prix, et la loi organise ce rendez-vous. L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 commence par une obligation d'information : « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. »
Le syndic dispose alors d'une fenêtre de tir : « Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds. » Le prix de vente est bloqué entre les mains du notaire à hauteur des sommes dues, et le texte précise que « l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l'hypothèque légale ». Un vendeur débiteur ne touche donc pas le prix avant que le syndicat ne soit désintéressé.
Le même article verrouille aussi l'entrée dans la copropriété : préalablement à la vente, le notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur, et le syndic délivre un certificat de moins d'un mois indiquant si ce candidat, déjà copropriétaire de l'immeuble, fait l'objet d'une mise en demeure restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. Faute de régularisation de sa dette dans les trente jours, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu. Par ailleurs, le syndic établit pour la vente un état daté des sommes dues ; ses honoraires sont plafonnés à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris pour l'application de l'article 10-1.
Quand le copropriétaire ne vend pas et ne paie pas, le syndicat peut provoquer la vente. L'assemblée générale autorise le syndic à agir « pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat » (article 19-2), le débiteur étant exclu du décompte de la majorité. La procédure de saisie immobilière est lourde et judiciarisée ; elle s'appuie sur le titre exécutoire obtenu et sur l'hypothèque légale de l'article 19, qui garantit au syndicat un rang sur le prix d'adjudication.
Quand les impayés ne sont plus l'affaire d'un copropriétaire mais celle de l'immeuble entier, la loi organise une alerte obligatoire. L'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, dispose : « Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. » Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le seuil d'impayés est abaissé à 15 %.
Le mandataire ad hoc analyse la situation financière et propose des solutions de redressement. Si la spirale continue, le stade suivant est l'administration provisoire, dont la page officielle du ministère rappelle qu'elle a été « renforcée » par la loi ALUR pour épauler les copropriétés défaillantes. C'est ici que la loi de 2014 rejoint directement le sujet des impayés : elle a musclé les outils collectifs pour éviter qu'une accumulation de dettes individuelles n'emporte tout l'immeuble.
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La loi ALUR agit sur la prévention, la loi de 1965 sur le recouvrement. Côté prévention, la loi du 24 mars 2014 a imposé l'immatriculation des copropriétés dans un registre national, le fonds de travaux (aujourd'hui à l'article 14-2-1, avec une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel) et la séparation des comptes bancaires, et elle a renforcé le traitement des copropriétés en difficulté. Côté recouvrement, les règles applicables en 2026 sont celles de la loi du 10 juillet 1965 : provisions exigibles le premier jour de chaque trimestre (article 14-1), déchéance du terme trente jours après mise en demeure infructueuse (article 19-2), frais de recouvrement imputables au seul débiteur (article 10-1), hypothèque légale sur le lot (article 19) et mandataire ad hoc obligatoire dès 25 % d'impayés à la clôture des comptes (article 29-1 A).
Six étapes, dans l'ordre. Relance amiable d'abord. Mise en demeure ensuite, par un moyen qui date la réception : elle fait courir les intérêts au taux légal (article 36 du décret de 1967) et le délai de trente jours de l'article 19-2. Troisième temps, la déchéance du terme : trente jours après la mise en demeure restée infructueuse, toutes les provisions de l'exercice et les arriérés approuvés deviennent exigibles. Quatrième temps, le juge : procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire (article 19-2) ou injonction de payer pour une créance certaine, liquide et exigible. Cinquième temps, l'inscription de l'hypothèque légale sur le lot (article 19). Dernier recours : la saisie du lot en vue de sa vente, sur autorisation de l'assemblée générale, le débiteur étant exclu du décompte de la majorité.
Ceux que le juge de l'article 19-2 vérifie. Le texte impose au président du tribunal judiciaire de constater « l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire ». Le dossier réunit donc : les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant le budget prévisionnel et les comptes, les appels de fonds adressés au copropriétaire avec leurs dates d'exigibilité, le relevé de compte individuel du débiteur, la mise en demeure et sa preuve de réception, et le règlement de copropriété (utile notamment pour vérifier une éventuelle stipulation contraire sur les intérêts de l'article 36 du décret de 1967). Pour une vente, s'y ajoutent le certificat de l'article 20 et l'état daté.
Pour le syndicat, peu ; pour le débiteur, tout ou presque. L'article 10-1 de la loi de 1965 impute au seul copropriétaire débiteur les frais nécessaires de recouvrement d'une créance justifiée : mise en demeure, relances, prise d'hypothèque, droits et émoluments des actes d'huissiers de justice. S'y ajoutent les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure (article 36 du décret de 1967). La requête en injonction de payer est gratuite devant les juridictions civiles, les frais de greffe de 33,47 € ne concernant que les créances commerciales portées devant le tribunal de commerce, hors Alsace-Moselle. Lors d'une vente, les honoraires du syndic pour l'état daté sont plafonnés à 380 € TTC (décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Les honoraires d'un avocat, s'il en est fait appel, restent libres et se fixent par convention.
Les plus coûteuses tiennent au calendrier et aux votes. Laisser vieillir la créance : l'action se prescrit par cinq ans (article 42 de la loi de 1965 renvoyant à l'article 2224 du Code civil). Envoyer une mise en demeure sans preuve de réception, alors qu'elle déclenche à la fois les intérêts et le délai de trente jours. Répartir les frais de recouvrement sur toute la copropriété, quand l'article 10-1 les impute au seul débiteur. Compter la voix du copropriétaire poursuivi dans le vote autorisant la saisie de son lot, alors que l'article 19-2 l'exclut expressément du décompte. Oublier que la déchéance du terme couvre aussi les cotisations du fonds de travaux de l'article 14-2-1. Et laisser passer les quinze jours de l'opposition de l'article 20 lors de la vente du lot d'un débiteur.
Choisir la voie judiciaire adaptée au degré de contestation. Si le copropriétaire ne conteste pas sérieusement la dette, l'injonction de payer est la voie la plus simple : le juge statue sans audience sur pièces, et le débiteur dispose d'un mois à compter de la signification pour former opposition (fiche officielle service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 février 2026). Si la contestation existe ou si le syndicat veut la déchéance du terme, la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 devant le président du tribunal judiciaire permet d'obtenir une condamnation après vérification de l'approbation des comptes et de la défaillance. En parallèle, l'hypothèque légale de l'article 19 peut être inscrite pour sécuriser la créance. La contestation de la répartition des charges elle-même relève d'un autre terrain : celui de l'article 42 et de ses délais.
Le syndic peut engager seul les premières étapes. L'article 55 du décret du 17 mars 1967 dispense expressément les actions en recouvrement de créance de l'autorisation préalable de l'assemblée générale : relance, mise en demeure, injonction de payer et procédure de l'article 19-2 relèvent de l'initiative du syndic. Le recours à un avocat devient précieux quand le dossier se complique : contestation sérieuse de la dette, opposition à une injonction de payer, inscription et rang de l'hypothèque légale, et surtout saisie immobilière du lot, procédure technique qui exige au préalable un vote de l'assemblée générale. En copropriété comme ailleurs, plus l'enjeu monte, plus l'écrit d'un professionnel sécurise la procédure.
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