Nouvelle loi sur les loyers impayés : le guide complet 2026, par avocat

Nouvelle loi sur les loyers impayés : quels textes s'appliquent en 2026 ?

Il n'existe pas de « code des loyers impayés ». La matière se lit dans quatre endroits : la loi du 6 juillet 1989 pour le bail d'habitation, le code des procédures civiles d'exécution pour l'expulsion, le code de la construction et de l'habitation pour les aides au logement, et le code de commerce pour les baux commerciaux. Ce que le public appelle la nouvelle loi sur les loyers impayés correspond en réalité à cinq textes successifs : quatre sont déjà applicables, au moins en partie, et le cinquième n'entrera en vigueur que le 1^er janvier 2027.

Deux conséquences pratiques. D'abord, un bailleur qui a rédigé son bail avant 2023 ne relève pas exactement des mêmes délais qu'un bailleur qui a signé en 2026, et la section suivante explique pourquoi. Ensuite, une partie des nouveautés annoncées pour 2026 ne produira ses effets qu'au 1^er janvier 2027 : les seuils applicables aujourd'hui aux aides au logement sont encore ceux du texte antérieur.

Clause de résiliation et commandement de payer : ce que la loi impose depuis 2023

C'est le cœur de la réforme de 2023, et c'est ce qui change le plus la vie d'un bailleur. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose : « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Deux règles se lisent dans cette phrase. La première : la clause n'est plus une option de rédaction, elle figure dans le contrat. La seconde : elle ne joue pas toute seule. Il faut un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, et il faut attendre six semaines. Avant la loi de 2023, ce délai était de deux mois.

Les six mentions obligatoires du commandement de payer

Le même article 24 énumère ce que l'acte doit contenir, « à peine de nullité ». Un commandement incomplet est un commandement attaquable, et le bailleur perd alors le bénéfice du délai déjà écoulé. Les six mentions sont les suivantes.

• « La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ».
• « Le montant mensuel du loyer et des charges ».
• « Le décompte de la dette ».
• « L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ».
• « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ».
• « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».

Si le locataire paie dans le délai, l'incident se referme. S'il ne paie pas, la clause produit effet, mais le bail n'est pas résilié pour autant dans les faits : il faut faire constater cette résiliation par un juge, puis obtenir un titre exécutoire avant d'envisager la moindre expulsion.

La nouvelle loi sur les loyers impayés s'applique-t-elle aux baux signés avant 2023 ?

Non pour le délai de six semaines, et c'est un piège classique. Beaucoup de baux signés avant le 29 juillet 2023 contiennent une clause qui prévoit un délai de deux mois, reprise de la version antérieure de la loi. La question s'est posée devant un tribunal, qui a demandé son avis à la Cour de cassation.

Dans son avis du 13 juin 2024 (3^e chambre civile, n° 24-70.002), la Cour de cassation répond : « les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ».

Autrement dit, le délai à respecter est celui que le bail lui-même stipule. Un bailleur qui délivrerait un commandement de six semaines sur un bail prévoyant deux mois s'expose à voir son acte contesté. La bonne pratique tient en un geste : relire la clause du contrat avant de donner instruction au commissaire de justice, et faire viser dans l'acte le délai stipulé au bail.

Quelles démarches faut-il accomplir, du premier retard à l'expulsion ?

La procédure suit un ordre imposé, que la nouvelle loi sur les loyers impayés a resserré sans le simplifier. Sauter une étape ne fait pas gagner de temps : cela fait recommencer. Voici les sept étapes, dans l'ordre où elles se déroulent pour un bail d'habitation.

1. Relancer par écrit et proposer un échéancier. Un impayé s'explique souvent par un accident de parcours. Un plan d'apurement accepté évite une procédure de plusieurs mois. Le conciliateur de justice peut intervenir gratuitement.
2. Signaler l'impayé à la caisse d'allocations familiales ou à la MSA si le locataire perçoit une aide au logement. La fiche officielle sur le maintien des aides au logement précise que le bailleur dispose de deux mois pour effectuer ce signalement. Ce réflexe conditionne le maintien de l'aide et parfois son versement direct au bailleur.
3. Mettre en demeure la caution si le bail est garanti par un cautionnement ou par la garantie Visale, avant que la dette ne s'accumule.
4. Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, en respectant les six mentions obligatoires de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et le délai stipulé au bail.
5. Laisser courir le délai de six semaines, ou celui que prévoit le contrat pour les baux antérieurs à la loi de 2023. Le locataire peut, pendant cette période, saisir le fonds de solidarité pour le logement ou demander un délai de grâce au juge.
6. Assigner en résiliation du bail et en expulsion. L'action se porte devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour « des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion » (article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire). À peine d'irrecevabilité, l'assignation « est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience », afin qu'un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge.
7. Faire signifier le commandement de quitter les lieux une fois le jugement obtenu, puis, à l'expiration du délai légal, saisir le préfet d'une demande de concours de la force publique. Le commissaire de justice est seul habilité à procéder à l'expulsion.

Une remarque sur la dette elle-même. Le bailleur ne dispose pas d'un temps illimité pour agir : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Les mensualités les plus anciennes s'éteignent au fil des mois d'inaction.

Combien de temps prend une procédure pour loyers impayés ?

Aucun texte ne fixe la durée totale, qui dépend de l'encombrement du tribunal et des délais accordés par le juge. En revanche, chaque étape a son délai propre, et ces délais sont écrits dans la loi. C'est là que la nouvelle loi sur les loyers impayés a le plus modifié la donne. Les voici réunis.

Ce que la loi de 2023 a raccourci, et ce qu'elle a laissé intact

Deux délais ont été réduits. Celui du commandement de payer, passé de deux mois à six semaines. Et celui du sursis que le juge de l'exécution peut accorder à l'occupant : l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoit désormais que « la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », alors que le plafond était de trois ans avant la loi du 27 juillet 2023.

Deux délais n'ont pas bougé. Les délais de paiement que le juge accorde au locataire restent plafonnés à trois années, à une condition que la loi de 2023 a précisée : le locataire doit être « en situation de régler sa dette locative » et avoir « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ». Et la trêve hivernale conserve ses bornes, du 1^er novembre au 31 mars, sauf lorsque l'occupant est entré dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Un dernier point rassure le bailleur. Lorsque le juge accorde des délais et suspend les effets de la clause, la suspension n'est pas définitive. Le VII de l'article 24 en fixe le terme : elle « prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette » dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire s'exécute, la clause de résiliation « est réputée ne pas avoir joué » ; dans le cas contraire, « elle reprend son plein effet ».

Aides au logement : ce que change le décret du 12 février 2026

C'est la nouveauté la plus concrète de l'année, et elle est encore devant nous. Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 porte, selon sa notice officielle, « modification des dispositions relatives au traitement des impayés de loyers, de charges ou de mensualités de remboursement d'emprunt en matière d'aide personnelle au logement, en y intégrant le rôle décisionnaire de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Il entre en vigueur le 1^er janvier 2027.

Aujourd'hui, le seuil est proportionnel au loyer. L'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur jusqu'au 1^er janvier 2027, prévoit que l'impayé « est constitué quand le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges » lorsque l'aide est versée au locataire. Demain, le seuil devient fixe.

Le décret jumeau, le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 relatif aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réorganise ces commissions et met des obligations de signalement à la charge du commissaire de justice : celui-ci notifie à la CCAPEX centrale la décision d'expulsion passée en force de chose jugée « au plus tard dans un délai de cinq jours après sa notification au défendeur ». Pour le bailleur, la conséquence est simple à retenir : la procédure devient plus transparente pour l'administration, et un dossier signalé tôt est un dossier où une solution de paiement peut encore se construire.

Refus du concours de la force publique : comment le bailleur est indemnisé

Obtenir un jugement d'expulsion ne suffit pas toujours. Le préfet peut refuser le concours de la force publique, ou ne pas répondre. Dans ce cas, l'État engage sa responsabilité et doit réparer le préjudice du propriétaire. Ce mécanisme existait déjà ; ce qui est nouveau, c'est que le contenu de l'indemnisation est désormais écrit.

Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 relatif aux modalités d'évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique, pris pour l'application de l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, énumère les préjudices réparables. On y trouve « la perte des loyers et des charges locatives récupérables sur l'occupant », « la perte de la valeur vénale du bien liée à une vente désavantageuse », « les frais liés à l'impossibilité de vendre le bien », « les frais de remise en état », « les frais de commissaire de justice », « la taxe d'enlèvement des ordures ménagères » et « le trouble dans les conditions d'existence ».

La méthode d'évaluation compte autant que la liste. La perte de loyers s'apprécie par référence au contrat de bail, à l'exclusion de tout supplément dont le lien direct avec le refus ne serait pas démontré. Conserver le bail, le décompte de la dette, les factures de remise en état et les actes du commissaire de justice n'est donc pas une précaution de comptable : c'est la matière même de l'indemnisation.

Loyers impayés en bail commercial : la loi du 26 mai 2026 change la donne

Le bail commercial obéit à un tout autre régime, et il vient d'être réformé. L'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, pose d'abord la règle classique : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Un mois, donc, et non six semaines.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 y a ajouté une condition qui resserre nettement le jeu des délais de grâce : « L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Invoquer des difficultés ne suffit plus : il faut démontrer une capacité de paiement et avoir recommencé à payer le loyer courant.

Le texte précise son champ d'application dans le temps : « Le présent article s'applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-403. » Les demandes déposées avant le 28 mai 2026 restent soumises à l'ancien régime.

Un point mérite l'attention du bailleur commercial : lorsque le locataire est une entreprise, l'ouverture d'une procédure collective bouleverse le recouvrement. Suivre la situation de ses locataires professionnels au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales permet de réagir avant que la dette ne devienne irrécouvrable.

Quelles erreurs faut-il éviter quand le loyer n'est pas payé ?

Certaines réactions coûtent plus cher que l'impayé lui-même, et la nouvelle loi sur les loyers impayés n'a rien changé sur ce terrain : les interdits restent les mêmes. Cinq erreurs reviennent constamment.

• Se faire justice soi-même. Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, vider le logement : ces gestes sont des infractions. « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende » (article 226-4-2 du code pénal).
• Facturer des pénalités de retard. La fiche officielle correspondante est catégorique : le propriétaire ou l'agence immobilière a interdiction de facturer des frais de retard au locataire. En revanche, le juge peut condamner le locataire à rembourser les frais de procédure engagés pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.
• Attendre. La dette grossit, la prescription triennale de l'article 7-1 grignote les mensualités les plus anciennes, et le locataire perd ses chances d'obtenir une aide. Un impayé signalé dans les deux mois à la caisse d'allocations familiales protège les deux parties.
• Cumuler une caution et une assurance. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. » Un bailleur assuré qui exige en plus une caution risque la nullité de ce cautionnement.
• Négliger la rédaction du commandement. Les six mentions de l'article 24 sont prescrites à peine de nullité, et le délai à viser est celui du bail. Un acte irrégulier remet le compteur à zéro.

Du côté du locataire, une règle nouvelle mérite d'être connue. L'article 315-2 du code pénal, créé par la loi du 27 juillet 2023, punit de 7 500 euros d'amende « le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois ». Ce délit ne s'applique pas pendant la trêve hivernale, ni lorsque le juge de l'exécution a été saisi d'une demande de délais, ni lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.

Quels documents faut-il préparer avant d'engager la procédure ?

Un dossier complet fait gagner des semaines, devant le juge comme devant la préfecture. Voici ce qu'il faut réunir avant le premier acte.

• Le contrat de bail signé et ses annexes, notamment l'état des lieux d'entrée et les diagnostics. C'est le contrat qui fixe le délai de la clause de résiliation.
• L'acte de cautionnement, s'il existe, avec la preuve de sa remise à la caution.
• Le décompte détaillé de la dette, mois par mois, loyer et charges séparés. Ce décompte est l'une des six mentions obligatoires du commandement de payer.
• Les quittances et les relevés bancaires qui établissent les paiements reçus et les échéances manquantes.
• Les relances écrites et les éventuelles propositions d'échéancier, qui montrent au juge que le bailleur a cherché une solution amiable.
• Le justificatif de signalement à la caisse d'allocations familiales ou à la MSA lorsque le locataire perçoit une aide au logement.
• Le contrat d'assurance des loyers impayés ou l'attestation de garantie Visale, avec les délais de déclaration de sinistre, souvent courts.

Un numéro utile figure sur la fiche officielle « Loyers impayés et expulsion du locataire » : SOS loyers impayés, au 0 805 160 075, appel gratuit, ouvert aux bailleurs comme aux locataires.

Comment se protéger avant l'impayé : caution, assurance et garantie Visale

La meilleure procédure est celle qu'on n'engage pas. Trois protections coexistent, et elles ne se cumulent pas librement.

Le cautionnement

Une personne s'engage à payer si le locataire ne paie pas. Le formalisme est strict et les formalités prévues par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 « sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ». Rappel important : un bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les obligations locatives ne peut pas demander en plus un cautionnement, sauf pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti.

L'assurance des loyers impayés

Elle est facultative et payante, souscrite par le bailleur auprès d'un assureur. Les conditions d'éligibilité du locataire et les délais de déclaration varient d'un contrat à l'autre : ce sont les clauses à lire avant de signer, pas au moment du premier incident.

La garantie Visale

C'est une caution locative gratuite accordée par Action Logement. La fiche officielle « Garantie Visale : caution pour le locataire (impayés et dégradations) », vérifiée le 23 janvier 2026, indique que la garantie couvre au maximum 36 mois d'impayés durant les 3 premières années du bail dans le parc privé, contre 9 mois dans le parc social. Elle suppose un loyer charges comprises inférieur à un plafond : 1 940 euros en Île-de-France, 1 575 euros au maximum dans les autres régions, le montant exact dépendant de la commune du logement et se vérifiant sur le simulateur officiel.

Quand faut-il se faire accompagner par un avocat ?

Une relance amiable et un signalement à la caisse d'allocations familiales ne nécessitent pas d'avocat. Quatre situations, en revanche, justifient de consulter un professionnel avant d'agir.

• Le bail a été signé avant le 29 juillet 2023 et sa clause de résiliation prévoit un délai différent de six semaines. L'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 impose de respecter le délai contractuel.
• Le bailleur est une société, avec le délai de deux mois avant assignation et la question de savoir si la SCI est bien « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ».
• Le locataire est en surendettement ou fait l'objet d'une procédure collective s'il s'agit d'un professionnel : le recouvrement obéit alors à d'autres règles que celles décrites ici.
• Le concours de la force publique est refusé et il faut chiffrer le préjudice selon la grille du décret du 3 novembre 2025.

Ce guide expose le droit applicable et l'état de la nouvelle loi sur les loyers impayés au 8 août 2026. Il ne remplace pas l'examen d'un contrat de bail et d'un dossier précis, seul un professionnel saisi de vos pièces pouvant se prononcer sur votre situation.