Vous vendez un bien et souhaitez anticiper la fiscalité ? Le calcul de la plus-value immobilière repose sur l'écart entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré, corrigé par des abattements liés à la durée de détention. Notre simulateur estime gratuitement, en quelques secondes, l'impôt total dû à la vente d'une maison, d'un appartement ou d'un investissement locatif.
Ce guide détaille la méthode de calcul officielle, les barèmes d'abattement 2026, la surtaxe sur les plus-values élevées et les principaux cas d'exonération, pour comprendre chaque ligne du résultat affiché par le simulateur.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition majoré. Le calcul de la plus-value immobilière suit quatre étapes successives prévues par les articles 150 U à 150 VG du Code général des impôts.
1. Le prix de vente corrigé
Prix de cession diminué des frais de cession : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque et commission d'agence restée à la charge du vendeur.
2. Le prix d'acquisition majoré
Prix d'achat augmenté des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux justifiés sur factures d'artisans assujettis à la TVA, ou d'un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
3. La plus-value brute
Prix de vente corrigé moins prix d'acquisition majoré. Si le résultat est négatif, il s'agit d'une moins-value, non imputable sur vos autres revenus.
4. Les abattements puis l'impôt
La plus-value brute est réduite par les abattements pour durée de détention (distincts pour l'IR et pour les prélèvements sociaux), puis imposée à 19 % au titre de l'IR et 17,2 % au titre des PS, soit 36,2 % sur la plus-value nette.
Forfait travaux de 15 %. Au-delà de 5 ans de détention, vous choisissez entre les travaux réels (sur factures) et un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif. Seuls les travaux d'amélioration, de reconstruction et d'agrandissement sont déductibles : les travaux d'entretien et de réparation courants ne le sont pas.
Abattement de plus-value immobilière : les barèmes par durée de détention
L'abattement diffère selon qu'il s'applique à l'impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux. Cette asymétrie crée une zone intermédiaire entre 22 et 30 ans : l'IR est exonéré, mais un reliquat de prélèvements sociaux reste dû.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,1 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,9 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,8 % |
| 22 ans (exonération IR) | 100 % | 28,00 % | 12,4 % |
| 25 ans | 100 % | 55,00 % | 7,7 % |
| 30 ans (exonération totale) | 100 % | 100 % | 0 % |
Détail des barèmes officiels
Impôt sur le revenu (19 %) : 6 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, soit une exonération totale à 22 ans.
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, puis 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 29e année, soit une exonération totale à 30 ans.
La réforme des « 17 ans » n'a pas été adoptée. Un amendement voté à l'Assemblée nationale le 3 novembre 2025 voulait ramener l'exonération d'IR de 22 à 17 ans pour les résidences secondaires. Il a été retiré du texte définitif lors de l'adoption par ordonnance de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Les règles restent donc fixées à 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
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Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
Lorsque la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'ajoute à l'impôt classique (19 % + 17,2 %). Elle ne concerne ni les terrains à bâtir ni les cessions exonérées, et se calcule sur le montant total de la plus-value nette imposable, pas seulement sur la fraction dépassant le seuil (article 1609 nonies G du CGI).
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe | Exemple chiffré |
|---|---|---|
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % avec lissage | 55 000 € → 850 € |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % | 80 000 € → 1 600 € |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % avec lissage | 105 000 € → 2 650 € |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % | 130 000 € → 3 900 € |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % avec lissage | 155 000 € → 5 450 € |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % | 180 000 € → 7 200 € |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % avec lissage | 205 000 € → 9 250 € |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % | 230 000 € → 11 500 € |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % avec lissage | 255 000 € → 14 050 € |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % | 300 000 € → 18 000 € |
Le lissage s'applique aux cinq tranches charnières (50-60k, 100-110k, 150-160k, 200-210k, 250-260k) et évite les effets de seuil brutaux. La surtaxe est calculée et prélevée par le notaire au moment de la signature, en même temps que l'IR et les prélèvements sociaux.
Exonérations de plus-value immobilière : résidence principale et autres cas
Plusieurs situations permettent d'être totalement ou partiellement exonéré de plus-value. Voici les principales en 2026.
1. La résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'IR et de prélèvements sociaux, sans condition de durée, dès lors qu'elle constitue votre résidence habituelle et effective au jour de la cession (article 150 U II 1° du CGI). L'exonération vaut aussi si la vente intervient dans un délai normal après le déménagement, en principe jusqu'à 12 mois sous réserve d'une mise en vente immédiate.
2. Première cession d'un logement autre que la résidence principale
Une exonération est possible si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes et si vous remployez le prix de cession dans l'achat ou la construction de votre résidence principale sous 24 mois.
3. Retraités ou personnes invalides modestes
Exonération sous conditions de ressources : revenu fiscal de référence inférieur à 12 793 € pour la première part de quotient familial, majoré de 3 428 € par demi-part supplémentaire. Le vendeur ne doit pas être assujetti à l'IFI.
4. Ventes inférieures à 15 000 €
Toute cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € en pleine propriété est exonérée, quel que soit le bien et quelle que soit la durée de détention.
5. Cession à un organisme de logement social
Exonération totale en cas de cession à un bailleur social s'engageant à réaliser des logements sociaux. La loi de finances pour 2024 a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2025 et l'a étendu aux logements intermédiaires en zones tendues.
Le simulateur de plus-value immobilière : mode d'emploi
Le simulateur applique automatiquement les abattements IR et PS puis la surtaxe éventuelle. Quatre champs suffisent pour obtenir une estimation fiable.
1. Prix d'achat et prix de vente
Indiquez le prix d'achat figurant sur l'acte notarié (hors frais) et le prix net vendeur attendu ou obtenu lors de la cession.
2. Durée de détention
Comptez les années complètes entre la date d'acquisition (acte authentique) et la date de cession. Les fractions d'année ne comptent pas.
3. Frais d'acquisition
Saisissez les frais de notaire payés à l'achat. Laissez 0 pour appliquer le forfait légal de 7,5 % du prix d'achat, souvent plus avantageux pour les biens anciens.
4. Travaux justifiés
Renseignez les travaux d'amélioration justifiés par factures. Cochez le forfait 15 % pour retenir automatiquement l'option la plus avantageuse au-delà de 5 ans de détention.
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Plus-value immobilière 2026 : questions fréquentes
36,2 %. Le taux global se compose de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. À noter : contrairement aux plus-values mobilières, elle n'est pas concernée par la hausse de 1,4 point de CSG instaurée par la LFSS 2026 — le taux des prélèvements sociaux reste à 17,2 %.
22 et 30 ans. L'exonération d'impôt sur le revenu est totale à partir de 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux à partir de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus que les prélèvements sociaux avec un abattement progressif, soit environ 7 à 12 % de la plus-value brute selon la durée.
Oui. La vente de votre résidence principale reste totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux en 2026, sans condition de durée. Un amendement imposant une durée d'occupation minimale de 5 ans a été évoqué fin 2025 mais n'a pas été adopté. Les dépendances vendues simultanément (garage, cave, parking) bénéficient de la même exonération.
Forfait de 7,5 %. Le forfait légal de frais d'acquisition est fixé à 7,5 % du prix d'achat. Vous choisissez entre ce forfait et les frais réels, sur justificatifs de l'acte notarié. Pour un bien ancien détenu de longue date, le forfait est généralement plus avantageux car il dépasse les frais réellement supportés à l'époque.
Oui. Deux méthodes existent : la déduction des travaux réels sur factures d'artisans assujettis à la TVA, ou un forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatif. Vous retenez l'option la plus favorable. Seuls les travaux d'amélioration, de reconstruction et d'agrandissement sont éligibles, pas l'entretien courant.
Non. L'amendement adopté le 3 novembre 2025 par l'Assemblée nationale a été retiré du texte définitif de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, adoptée par ordonnance). Les durées de détention pour l'exonération restent fixées à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le vendeur. L'impôt est dû par le vendeur, mais c'est le notaire qui le calcule, le retient sur le prix de vente et le reverse à l'administration dans le mois suivant la cession (formulaire 2048-IMM). Le vendeur n'a aucune démarche déclarative à effectuer : le notaire dépose la déclaration auprès du service de la publicité foncière.
Sources juridiques 2026 : articles 150 U à 150 VG du CGI (régime des plus-values immobilières des particuliers) ; article 1609 nonies G du CGI (surtaxe au-delà de 50 000 €) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; doctrine BOFiP-RFPI-PVI ; fiche service-public F10864 ; formulaire 2048-IMM. Estimation indicative au 1er mai 2026 : le calcul réel peut varier (LMNP, non-résidents, cessions à titre gratuit). Pour un calcul personnalisé, consultez un avocat fiscaliste via Actav Connect ou votre notaire avant la signature.
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