Vous louez un logement vide et vous voulez savoir ce que vont vous coûter vos revenus fonciers en 2026 ? Le calcul de l'impôt sur le revenu locatif dépend avant tout du régime d'imposition : le micro-foncier ou le régime réel. Notre simulateur applique le barème progressif de la Loi de finances 2026 et les prélèvements sociaux de 17,2 %, puis vous indique le régime le plus avantageux.
Cette page vous explique, étape par étape, comment fonctionne la fiscalité des revenus locatifs, comment trancher entre micro foncier ou réel, quelles charges sont déductibles et comment le déficit foncier réduit votre impôt.
Comment sont imposés les revenus fonciers ?
Les loyers tirés d'un logement loué nu (non meublé) relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à vos autres revenus du foyer et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, à votre taux marginal d'imposition (TMI). À cette imposition s'ajoutent des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, maintenu pour les revenus fonciers (location nue) par la loi de financement de la Sécurité sociale 2026. Pour les règles officielles, consultez la fiche Revenus locatifs (location non meublée) sur service-public.gouv.fr.
La location meublée, elle, ne relève pas de cette catégorie : elle est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec ses propres règles. L'imposition des loyers nus suit donc deux étages : l'impôt sur le revenu, puis les prélèvements sociaux.
Le barème de l'impôt sur le revenu 2026
Le barème 2026, applicable aux revenus 2025, comprend cinq tranches, revalorisées de 0,9 % par la Loi de finances pour 2026. Pour estimer votre TMI avant de l'indiquer dans le simulateur, vous pouvez utiliser notre simulateur d'impôt sur le revenu.
| Tranche de revenu par part | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
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Micro-foncier ou régime réel : quel choix ?
Le choix du régime conditionne directement le montant de votre impôt. La question « micro foncier ou réel » est la première décision de tout bailleur, car elle peut représenter plusieurs centaines d'euros d'écart chaque année.
Le micro-foncier
Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € par foyer (article 32 du CGI). L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes vos charges : vous n'êtes imposé que sur 70 % des loyers, sans aucun justificatif à fournir. Ce seuil de 15 000 € s'apprécie charges non comprises.
Le régime réel
Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option si vous l'estimez plus favorable. Il permet de déduire vos charges réelles. L'option engage pour trois ans et est irrévocable pendant cette durée. En pratique, le réel est intéressant dès que vos charges réelles dépassent l'abattement de 30 %, par exemple en cas de travaux ou d'un crédit en cours.
Le simulateur de revenus fonciers — mode d'emploi
Le simulateur en haut de page compare automatiquement les deux régimes. Voici les trois informations à renseigner pour un calcul fiable de votre impôt sur le revenu locatif.
- Vos loyers bruts annuels : le total des loyers encaissés en 2025, hors charges récupérées auprès du locataire.
- Votre TMI : la tranche la plus haute de votre foyer (0, 11, 30, 41 ou 45 %), car c'est elle qui s'applique à vos revenus locatifs.
- Vos charges (au régime réel) : intérêts d'emprunt d'un côté, autres charges de l'autre, pour traiter correctement le déficit foncier.
Le résultat affiche, pour chaque régime, la base imposable, l'impôt sur le revenu, les 17,2 % de prélèvements sociaux et le total dû. Astuce : au régime réel, la CSG payée sur vos loyers est déductible à hauteur de 6,8 % de votre revenu global de l'année suivante (case 6DE) — un gain qui n'apparaît pas dans le total mais allège votre impôt futur.
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Charges déductibles et déficit foncier
Au régime réel, le revenu net foncier correspond à vos loyers bruts diminués des charges déductibles. Leur liste est fixée par l'article 31 du CGI et opposable à l'administration en cas de contrôle. Les principales charges admises sont :
- les intérêts d'emprunt et frais de dossier liés à l'acquisition ou aux travaux ;
- les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (hors construction, reconstruction ou agrandissement) ;
- les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés, assurance emprunteur) ;
- la taxe foncière (hors taxe d'ordures ménagères refacturée au locataire) ;
- les charges de copropriété non récupérables et les frais de gestion.
Le déficit foncier
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier (article 156-I-3° du CGI). La fraction issue des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit immédiatement votre impôt. Ce plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique (DPE E, F ou G), un dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la Loi de finances 2026.
La fraction provenant des intérêts d'emprunt, elle, ne s'impute que sur vos revenus locatifs des dix années suivantes. L'excédent au-delà du plafond est également reportable dix ans. En contrepartie, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sous peine de reprise.
Investir via une SCI à l'IS
Au-delà de la détention en nom propre, beaucoup d'investisseurs structurent leur patrimoine via une société civile immobilière (SCI). Le choix du régime fiscal y est déterminant.
À l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de loyers et bénéficie du déficit foncier comme en direct. À l'impôt sur les sociétés, c'est la société qui paie l'impôt, au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà. L'IS autorise surtout l'amortissement du bien, qui réduit fortement le résultat imposable pendant des années.
L'IS a toutefois des contreparties lourdes. L'option est irrévocable. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention, ce qui peut générer une imposition élevée. Enfin, les déficits ne s'imputent pas sur le revenu global des associés, et les dividendes distribués subissent la flat tax. La SCI à l'IS s'adresse donc surtout aux TMI élevées en logique de réinvestissement long terme.
FAQ — Les revenus fonciers
Le calcul repose sur le régime d'imposition. Au micro-foncier, vous appliquez un abattement de 30 % à vos loyers bruts, puis votre TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les 70 % restants. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles, puis appliquez TMI et prélèvements sociaux sur le revenu net. Le simulateur en haut de page réalise ce calcul pour les deux régimes et indique le plus avantageux. Pour un foyer à 30 % de TMI percevant 10 000 € de loyers au micro-foncier, l'impôt total atteint environ 3 304 € (2 100 € d'IR + 1 204 € de prélèvements sociaux).
Tout dépend de vos charges. Si elles représentent moins de 30 % de vos loyers, le micro-foncier et son abattement forfaitaire sont généralement plus simples et plus favorables. Dès que vos charges réelles dépassent ce seuil — travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière élevée — le régime réel devient avantageux et peut même générer un déficit foncier. Attention : l'option pour le réel vous engage trois ans. Comparez systématiquement les deux régimes avec le simulateur avant de choisir, car la fiscalité des revenus locatifs se joue sur cet arbitrage.
15 000 €. Le régime micro-foncier reste accessible tant que vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € pour l'ensemble du foyer. Ce seuil, inchangé en 2026, s'apprécie charges non comprises et inclut, le cas échéant, les indemnités d'assurance loyers impayés ou les subventions. Au-delà, le régime réel s'applique obligatoirement et impose de remplir la déclaration annexe 2044. À noter : si vos revenus proviennent uniquement de parts de SCPI, le micro-foncier est exclu et le réel s'impose.
Oui. Les revenus fonciers nets supportent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), en plus de l'impôt sur le revenu calculé à votre TMI. Ce taux de 17,2 % a été maintenu pour les revenus fonciers (location nue) par la loi de financement de la Sécurité sociale 2026, alors que la plupart des autres revenus du capital sont passés à 18,6 %. Bonne nouvelle au régime réel : 6,8 points de CSG sont déductibles de votre revenu global de l'année suivante, ce qui réduit votre imposition future. Cette déduction n'existe pas au micro-foncier.
Le déficit foncier apparaît quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, au régime réel. La part issue des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ce qui réduit immédiatement votre impôt. Ce plafond passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique, mesure prorogée jusqu'au 31 décembre 2027. La fraction liée aux intérêts d'emprunt et l'excédent sont reportables dix ans sur vos loyers futurs. En contrepartie, le bien doit rester loué trois ans après l'imputation.
Non. Seule la location nue produit des revenus fonciers. Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut LMNP ou LMP, avec un mécanisme d'amortissement spécifique et des règles distinctes. La frontière a son importance : le déficit foncier et l'abattement micro-foncier de 30 % ne concernent que la location vide. Si vous hésitez entre louer nu ou meublé, comparez l'imposition des loyers dans les deux cadres, car le résultat fiscal peut varier sensiblement selon votre profil.
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