Téléchargez un modèle de bail commercial 3-6-9 au format Word, rédigé et validé par un avocat, conforme au Code de commerce 2026 : durée, loyer, charges et clauses sécurisées, prêt à compléter en quelques minutes.
Un bail commercial 3-6-9 est un contrat de location d'un local dans lequel le locataire exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle, conclu pour une durée minimale de 9 ans. Son régime est fixé par le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
L'appellation « 3-6-9 » renvoie à sa caractéristique centrale : une durée de 9 ans pendant laquelle le locataire peut donner congé à l'issue de chaque période triennale, c'est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans (article L.145-4 du Code de commerce). Le bailleur, lui, est engagé pour toute la durée du bail commercial 3-6-9, sa faculté de résilier en cours de bail étant strictement encadrée.
Le statut protecteur s'applique de plein droit lorsque trois conditions sont réunies : le local est affecté à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal ; le preneur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers ; et un fonds de commerce y est effectivement exploité avec une clientèle propre. À défaut, d'autres formules existent (bail professionnel, bail dérogatoire), que nous comparons plus bas.
Le modèle de bail commercial 3-6-9 proposé dans la bibliothèque Actav intègre déjà ces vérifications et les mentions imposées par le Code de commerce, ce qui évite la principale cause de litige : une rédaction approximative qui prive l'une des parties de ses droits. Lorsque le bailleur et le locataire sont deux particuliers, une variante bail commercial entre deux personnes physiques est également disponible.
Un bail commercial 3-6-9 complet comporte au minimum une dizaine de clauses obligatoires ou fortement recommandées : sans elles, le contrat reste valable mais expose les parties à un déséquilibre coûteux. Voici les clauses qu'un modèle de bail commercial 3-6-9 sérieux doit prévoir.
| Clause | Ce qu'elle encadre | Référence |
|---|---|---|
| Désignation des locaux | Adresse, superficie, état, destination contractuelle | L.145-1 |
| Destination & activité | Activités autorisées, déspécialisation | L.145-47 |
| Durée & résiliation triennale | 9 ans, congé à 3/6/9 ans, préavis 6 mois | L.145-4 |
| Loyer & clause d'indexation | Montant, échelle mobile, indice ILC/ILAT | L.145-38 / L.145-39 |
| Répartition des charges | Inventaire limitatif, taxes, travaux | L.145-40-2 |
| Travaux & article 606 | Grosses réparations à la charge du bailleur | R.145-35 |
| Dépôt de garantie | Montant, restitution, intérêts | L.145-40 |
| État des lieux | Entrée et sortie, contradictoire | L.145-40-1 |
| Cession & sous-location | Conditions, agrément du bailleur | L.145-16 |
| Clause résolutoire | Résiliation de plein droit, commandement | L.145-41 |
Le pas-de-porte (ou droit d'entrée) et le droit au bail relèvent quant à eux de la liberté contractuelle : ils ne sont pas obligatoires mais doivent être qualifiés avec soin dans le contrat, car leur nature (supplément de loyer ou indemnité) emporte des conséquences fiscales différentes. Un modèle de bail commercial 3-6-9 validé par un avocat sécurise précisément ces points sensibles.
Pour modifier un bail commercial déjà signé, Actav propose des avenants au bail commercial dédiés : changement partiel d'activité, déspécialisation plénière, sous-location et travaux d'aménagement.
La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans : il s'agit d'une règle d'ordre public (article L.145-4 du Code de commerce), et toute clause prévoyant une durée plus courte est réputée non écrite. Cette durée garantit au commerçant la stabilité nécessaire pour amortir ses investissements.
| Échéance | Qui peut résilier | Forme du congé |
|---|---|---|
| 3 ans | Locataire (sans motif) | LRAR ou commissaire de justice |
| 6 ans | Locataire (sans motif) | LRAR ou commissaire de justice |
| 9 ans (terme) | Locataire ou bailleur | Bailleur : acte de commissaire de justice obligatoire |
À chaque période de 3 ans, le locataire peut quitter les lieux sans avoir à se justifier, en respectant un préavis de 6 mois. Depuis la loi Macron du 6 août 2015, ce congé peut être délivré au choix par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier). En pratique, l'acte de commissaire de justice reste préférable pour les baux à enjeu : il rend la date de notification incontestable.
Le bailleur ne peut donner congé au terme du bail que par acte de commissaire de justice : la loi Macron a supprimé l'option de la lettre recommandée pour le congé émanant du propriétaire (article L.145-9). Un congé délivré par LRAR par le bailleur est irrégulier et ne met pas fin au bail. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation aux conditions antérieures (voir la fiche officielle Résilier un bail commercial sur service-public.fr). Pour le détail des congés, motifs et délais, consultez notre guide dédié résiliation du bail commercial.
Quatre exceptions, issues de la loi Pinel, permettent d'écarter la faculté de résiliation triennale du bail commercial 3-6-9 : les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage. En dehors de ces cas, toute clause privant le locataire de sa sortie triennale est réputée non écrite.
Le loyer d'un bail commercial 3-6-9 évolue selon deux mécanismes principaux : l'indexation automatique annuelle, prévue par une clause d'échelle mobile, et la révision triennale légale (article L.145-38 du Code de commerce). Dans les deux cas, l'indice de référence est l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou, pour les bureaux et activités tertiaires, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), visés à l'article L.112-2 du Code monétaire et financier.
La clause d'échelle mobile (article L.145-39) fait varier le loyer chaque année selon l'évolution de l'ILC. Le dernier indice ILC publié par l'INSEE est celui du 4ᵉ trimestre 2025, paru le 24 mars 2026. À noter : le plafonnement temporaire de la variation de l'ILC à 3,5 % par an, instauré pour les PME par la loi pouvoir d'achat du 16 août 2022, a pris fin après le 1ᵉʳ trimestre 2024 — il ne s'applique plus en 2026 (voir le dispositif de plafonnement des loyers commerciaux).
Lors de la révision triennale ou du renouvellement, la hausse du loyer est en principe plafonnée à la variation de l'ILC. Le loyer peut toutefois être « déplafonné » et porté à la valeur locative réelle en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité (article L.145-34). Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.288, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé qu'une telle modification — par exemple la création d'un centre commercial à proximité — suffit dès lors qu'elle a une incidence favorable potentielle sur l'activité, sans qu'il faille démontrer une incidence réelle.
Pour amortir le choc, la loi Pinel a créé un mécanisme de lissage : la hausse issue du déplafonnement ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente (article L.145-34, alinéa 4). La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que ce lissage ne s'applique pas aux baux de 9 ans qui se sont poursuivis par tacite prolongation au-delà de 12 ans : le locataire subit alors la hausse en une seule fois. C'est l'une des raisons pour lesquelles il est conseillé de demander le renouvellement avant la 12ᵉ année.
Au terme des 9 ans, le locataire d'un bail commercial 3-6-9 bénéficie d'un droit au renouvellement d'ordre public : le bailleur ne peut s'y opposer qu'en versant une indemnité d'éviction, sauf motif grave et légitime ou reprise pour habiter, construire ou reconstruire. C'est ce que l'on appelle la propriété commerciale.
La demande de renouvellement émane du locataire, par LRAR ou acte de commissaire de justice (article L.145-10) ; le bailleur dispose alors de 3 mois pour répondre. S'il refuse sans motif valable, l'indemnité d'éviction (article L.145-14) répare le préjudice subi : elle couvre notamment la valeur du fonds de commerce perdu, les frais de réinstallation et les indemnités accessoires. Son montant, souvent élevé, fait du refus de renouvellement d'un bail commercial 3-6-9 une décision lourde de conséquences pour le bailleur. Pour la procédure complète, voir notre guide renouvellement du bail commercial.
La Cour de cassation veille à l'équilibre du dispositif. Par un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-21.372), elle a rappelé que le congé du bailleur pour reprise en vue de construire ou reconstruire est présumé sincère et n'impose pas d'obtenir un permis de construire avant la délivrance du congé.
Depuis la loi Pinel, le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire les grosses réparations de l'article 606 du Code civil : gros œuvre, murs porteurs, voûtes, poutres, toiture et murs de soutènement restent obligatoirement à sa charge (article R.145-35 du Code de commerce). Toute clause contraire est réputée non écrite.
La loi Pinel (article L.145-40-2) impose par ailleurs d'annexer au bail un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et preneur, ainsi qu'un état prévisionnel des travaux. Ces obligations s'appliquent à tout bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 et mettent fin aux baux « triple net » qui transféraient l'intégralité des charges sur le locataire.
La refacturation de la taxe foncière au locataire reste possible pour les baux signés ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, mais uniquement par une clause expresse figurant dans l'inventaire des charges. Le modèle de bail commercial 3-6-9 Actav intègre cet inventaire conforme, ce qui évite la nullité de la clause et le remboursement rétroactif des charges indûment perçues.
Le choix dépend de la durée d'engagement souhaitée et de l'activité exercée. Le bail commercial 3-6-9 offre la protection la plus forte ; le bail dérogatoire (précaire) privilégie la souplesse ; le bail professionnel est réservé aux professions libérales.
| Critère | Bail commercial | Bail dérogatoire | Bail professionnel |
|---|---|---|---|
| Durée | 9 ans min. | 3 ans max. | 6 ans min. |
| Pour qui | Commerçant, artisan | Test d'activité | Profession libérale |
| Renouvellement | Droit au renouvellement | Aucun | Pas de plafonnement |
| Indemnité d'éviction | Oui | Non | Non |
| Loyer plafonné | Oui (ILC) | Libre | Libre |
| Référence | L.145-4 | L.145-5 | Loi 1986 |
Le bail dérogatoire (article L.145-5) ne peut excéder 3 ans au total, renouvellements et avenants compris, pour le même locataire et le même local. Attention au piège : si le locataire reste dans les lieux plus d'un mois après le terme, le bail se transforme automatiquement en bail commercial 3-6-9 de 9 ans soumis au statut (voir la fiche bail dérogatoire de service-public.fr). L'état des lieux d'entrée et de sortie y est également obligatoire. Actav propose un modèle dédié et à jour pour chacun de ces contrats : bail commercial 3-6-9, bail précaire et bail professionnel.
Un modèle de bail commercial 3-6-9 gratuit trouvé en ligne peut suffire pour comprendre la structure du contrat, mais il atteint vite ses limites dès que la situation se complique. La vraie différence se situe dans la sécurité juridique des clauses sensibles et leur mise à jour.
Sur Actav, vous téléchargez un modèle de bail commercial 3-6-9 rédigé et validé par un avocat dès 121 € HT, prêt à compléter et conforme au droit 2026 — pour une fraction du coût d'une rédaction sur mesure en cabinet, souvent facturée 2 000 à 3 000 €. Pour les situations atypiques (loyer binaire, pas-de-porte, locaux monovalents, bail en l'état futur d'achèvement), un guide de rédaction accompagne le modèle et vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
Parce que chaque modèle de bail commercial 3-6-9 de la bibliothèque Actav est rédigé par des juristes et validé par un avocat inscrit au Barreau, à jour du droit en vigueur 2026, et livré au format Word éditable avec un guide de rédaction intégré. Là où une plateforme formaliste se contente de vendre un PDF, Actav engage une responsabilité d'avocat.
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Rédiger un bail commercial 3-6-9 conforme suppose 6 étapes : du choix du modèle à la signature, en passant par l'état des lieux. Voici la marche à suivre.
Confirmer que le local accueille un fonds commercial, industriel ou artisanal et que le preneur est immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers.
Récupérer le modèle de bail commercial 3-6-9 au format Word, validé par avocat, dans la bibliothèque Actav.
Compléter désignation, destination, durée, loyer et clause d'indexation ILC, dépôt de garantie et répartition des charges.
Joindre l'inventaire limitatif des charges (loi Pinel) et réaliser l'état des lieux d'entrée contradictoire.
Pour une situation complexe, s'appuyer sur le guide de rédaction fourni avec le modèle ou poser sa question à un avocat sur Actav Connect.
Faire signer les deux parties (signature électronique possible) et conserver un exemplaire daté pour chaque partie.
Au-delà du bail commercial 3-6-9, Actav couvre chaque situation du bail commercial. Retrouvez ci-dessous les guides et modèles dédiés, rédigés et validés par avocat, pour choisir le bon contrat ou la bonne démarche.
Le bail des professions libérales (6 ans) : durée, préavis, loyer libre et différences avec le bail commercial.
Guide du bail professionnel →Le bail dérogatoire de courte durée (3 ans max) pour tester une activité, et ses pièges de requalification.
Guide du bail précaire →Un bail 3-6-9 entre deux personnes physiques (bailleur particulier et commerçant) : conditions, TVA, formalités.
Guide entre particuliers →Modifier un bail en cours : sous-location, changement d'activité, déspécialisation ou travaux d'aménagement.
Guide des avenants →Congé triennal, congé du bailleur, clause résolutoire, résiliation amiable : délais, formes et jurisprudence 2025.
Guide de la résiliation →Droit au renouvellement, indemnité d'éviction, plafonnement et déplafonnement du loyer : la marche à suivre au terme des 9 ans.
Guide du renouvellement →9 ans minimum. L'article L.145-4 du Code de commerce impose une durée minimale de 9 ans, d'ordre public. Le locataire peut toutefois donner congé à l'issue de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) avec un préavis de 6 mois, ce qui donne au contrat son nom de bail « 3-6-9 ». Une clause prévoyant une durée inférieure à 9 ans est réputée non écrite.
Par congé avec préavis de 6 mois. Le locataire peut résilier à chaque échéance triennale, sans motif, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bailleur, lui, ne peut donner congé au terme que par acte de commissaire de justice (un congé par LRAR du bailleur est irrégulier depuis la loi Macron de 2015). Le non-respect du préavis reporte les effets du congé à l'échéance triennale suivante.
Le bailleur. Depuis la loi Pinel, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros œuvre, toiture, murs porteurs) ne peuvent plus être mises à la charge du locataire (article R.145-35 du Code de commerce). Toute clause contraire est réputée non écrite. Le locataire reste responsable de l'entretien courant et des réparations liées à son activité.
Selon l'indice ILC. Le loyer évolue chaque année via la clause d'indexation (échelle mobile) et peut être révisé tous les 3 ans (article L.145-38), dans la limite de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'ILAT. Le plafonnement temporaire de l'ILC à 3,5 % pour les PME a pris fin après le 1ᵉʳ trimestre 2024 et ne s'applique plus en 2026. Le dernier ILC connu est celui du 4ᵉ trimestre 2025.
Une compensation due au locataire. Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail sans motif grave et légitime, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction (article L.145-14). Elle répare le préjudice : valeur du fonds de commerce, frais de réinstallation, indemnités accessoires. C'est la contrepartie de la propriété commerciale, qui rend tout refus de renouvellement coûteux pour le propriétaire.
Oui, mais le locataire a un droit de préférence. Depuis la loi Pinel (article L.145-46-1), en cas de vente du local loué, le bailleur doit d'abord le proposer au locataire en place. Plusieurs exceptions existent : vente globale d'un immeuble, cession unique de l'immeuble entier, ou vente au conjoint, à un ascendant ou descendant. La vente ne met pas fin au bail, qui se poursuit avec le nouveau propriétaire.
La durée et la protection. Le bail commercial 3-6-9 dure 9 ans minimum et donne droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction. Le bail dérogatoire (article L.145-5), aussi appelé bail précaire, est limité à 3 ans au total et n'offre aucune de ces protections. Si le locataire reste plus d'un mois après le terme du bail dérogatoire, celui-ci se transforme automatiquement en bail commercial soumis au statut.
La poursuite automatique du bail au terme. Si, à l'issue des 9 ans, ni le locataire ni le bailleur n'a délivré de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation aux conditions antérieures, pour une durée indéterminée. Attention : au-delà de 12 ans de durée effective, le loyer peut être déplafonné sans bénéficier du lissage à 10 %, comme l'a confirmé la Cour de cassation le 16 octobre 2025.
Non. Le pas-de-porte (ou droit d'entrée) est une somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux, librement négociée entre les parties. Il n'est pas obligatoire. Sa qualification dans le contrat — supplément de loyer ou indemnité — détermine son traitement fiscal, ce qui justifie une rédaction soignée. Le modèle de bail commercial Actav prévoit la clause adaptée selon le cas.
Un modèle validé par avocat, dès que l'enjeu est réel. Un modèle de bail commercial 3-6-9 gratuit en PDF aide à comprendre la structure, mais il est rarement éditable et souvent obsolète sur les charges, l'indexation ou l'article 606. Sur Actav, le modèle est livré en Word éditable, à jour 2026, avec un inventaire des charges conforme et un guide de rédaction, dès 121 € HT. En cas de doute sur une clause, vous pouvez interroger un avocat sur Actav Connect.
Téléchargez un modèle Word validé par un avocat et à jour du droit 2026 dès 121 € HT, prêt à compléter en quelques minutes — pour une fraction du coût d'une rédaction sur mesure en cabinet (souvent 2 000 à 3 000 €).
