Droit au bail : c'est quoi et combien vaut-il en 2026 ?

Qu'est-ce qu'un droit au bail exactement ?

Le droit au bail est le droit de prendre la suite du titulaire d'un bail commercial. La fiche officielle sur la cession d'un fonds de commerce (entreprendre.service-public.gouv.fr) le range parmi les éléments transmis avec le fonds et le définit ainsi : « Droit de prendre la suite du titulaire d'un bail commercial, d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. » Le titulaire d'un bail commercial ne détient donc pas seulement un contrat : il détient une position dans ce contrat, et cette position se cède.

L'opération porte un nom précis. La fiche officielle « Cession du bail commercial » la définit ainsi : « La cession du droit au bail ou cession du bail commercial est un contrat par lequel le locataire (appelé cédant) transfère à une autre personne (appelée cessionnaire) le bénéfice du bail. » Le cessionnaire récupère la jouissance des locaux et reprend les obligations du contrat, à commencer par le paiement du loyer.

D'où vient cette valeur ?

De deux règles du statut des baux commerciaux, qui transforment un simple contrat de location en actif négociable.

• Le droit au renouvellement. Le bailleur peut refuser de renouveler le bail, mais il doit alors, sauf exceptions, « payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession » (article L. 145-14 du Code de commerce). Un locataire en place détient donc une valeur, et non une simple tolérance.
• Le plafonnement du loyer renouvelé. Sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le premier alinéa de l'article L. 145-34 du Code de commerce pose que « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires [...] ». Au fil des années, le loyer payé peut ainsi s'écarter durablement du loyer de marché : cet écart est le cœur de la valeur cédée.

Le troisième alinéa du même article dispose : « Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. » L'alinéa ainsi écarté est le deuxième, celui qui règle le calcul de la variation lorsque le renouvellement intervient après la date d'expiration initialement prévue. Un bail laissé longtemps en prolongation tacite doit donc être examiné de près avant d'être valorisé, et ce seuil de douze ans se vérifie sur les dates du contrat, pas sur une estimation.

Droit au bail et fonds de commerce : que cède-t-on ?

Le droit au bail n'est qu'un élément du fonds de commerce, jamais le fonds entier. La fiche officielle sur la cession d'un fonds de commerce énumère ce qui est transmis avec lui : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, le droit au bail, les contrats de travail, d'assurance et d'édition, les droits de propriété littéraire, artistique et industrielle, les licences ou autorisations administratives, le mobilier, le matériel et l'outillage, ainsi que les éléments numériques (nom de domaine, site web, comptes de réseaux sociaux). La même fiche précise ce qui reste en dehors : les créances et les dettes, l'immeuble, les contrats fournisseurs, les livres et documents comptables, et le stock, évalué séparément.

Céder le droit au bail seul, c'est donc transmettre le local et rien d'autre. Le repreneur n'achète ni la clientèle ni le matériel : il achète la possibilité de s'installer, souvent pour y exercer une autre activité, dans la limite de la destination prévue au contrat.

La dernière ligne du tableau explique pourquoi la distinction n'est pas théorique. Lorsque le bail suit le fonds, la loi neutralise les interdictions de céder : « Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel » (article L. 145-16 du Code de commerce). Cédé seul, le bail reste au contraire soumis aux clauses du contrat. Si vous transmettez l'activité entière, la marche à suivre est détaillée sur notre page cession de fonds de commerce.

Pas-de-porte et droit au bail : quelle différence ?

Les deux sommes ne sont pas versées à la même personne. Le pas-de-porte « correspond au paiement d'un droit d'entrée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux » : il est versé au bailleur, à la signature d'un bail neuf. Le prix d'un droit au bail est versé par le repreneur au locataire sortant, à l'occasion d'une cession. Le bailleur n'en perçoit rien.

La fiche officielle « Bail commercial : fixer et réviser le loyer » précise le régime du pas-de-porte : « Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants », son montant « est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers », et « il n'est pas remboursé à la fin du bail ». Deux qualifications sont possibles. Traité en supplément de loyer, il « est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé ». Traité en indemnité, « pour le propriétaire, il n'y a pas d'imposition » et « pour le locataire, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti ». La rédaction du bail commande donc le traitement fiscal des deux côtés.

Le vocabulaire courant entretient la confusion, au point que la fiche officielle sur la cession du bail commercial relève elle-même qu'« on parle de cession de "pas de porte" » pour désigner la cession du bail seul. Dans l'acte, écrivez précisément ce qui est cédé et qui encaisse le prix : de cette qualification dépendent l'imposition du bénéficiaire et la déductibilité chez celui qui paie.

Combien vaut un droit au bail : les méthodes de calcul

Aucun barème officiel ne fixe le prix d'un droit au bail : il se négocie entre le locataire sortant et le repreneur. Les fiches de l'administration décrivent la cession et son enregistrement, jamais un mode de calcul. En pratique, trois paramètres commandent la discussion.

• L'avantage locatif. C'est l'écart entre le loyer payé et le loyer que le marché exigerait aujourd'hui pour le même local. Le plafonnement de l'article L. 145-34 du Code de commerce entretient cet écart dans la durée : plus le bail est ancien et le quartier recherché, plus l'avantage pèse dans le prix.
• L'emplacement et la surface commerciale. Une devanture sur un axe passant, une vitrine large, un flux piéton régulier : ces éléments se paient, parce qu'ils déterminent le chiffre d'affaires possible dans les locaux.
• Les clauses du contrat. Une clause de destination large, qui autorise plusieurs activités, vaut plus cher qu'une destination étroite. À l'inverse, une clause de garantie solidaire, une durée résiduelle courte ou des charges lourdes tirent le prix vers le bas.

Comment calculer un droit au bail : un exemple chiffré

La méthode la plus répandue consiste à capitaliser l'avantage locatif sur quelques années. Prenons un local loué 24 000 € par an alors que des locaux comparables se louent 32 000 € : l'avantage locatif s'élève à 8 000 € par an. Capitalisé sur cinq ans, il conduit à une valeur de l'ordre de 40 000 €, que la négociation corrigera à la hausse ou à la baisse selon la durée restante du bail, la qualité de l'emplacement et les clauses.

Le prix retenu détermine ensuite le coût fiscal de l'opération. Les droits d'enregistrement dus sur cette cession suivent le barème de la fiche officielle : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 001 € à 200 000 €, puis 5 % au-delà de 200 000 €. La même fiche ajoute : « Un minimum de droit fixe de 25 € est perçu. » Ces droits sont en principe payés par le repreneur. C'est le même barème que pour une vente de fonds de commerce : notre simulateur de droits d'enregistrement, gratuit et sans inscription, calcule le total dû et le taux effectif tranche par tranche, en retenant l'opération « fonds de commerce ».

Le droit au bail s'amortit-il en comptabilité ?

Non, en principe. Un droit au bail acquis figure à l'actif immobilisé de l'entreprise parmi les immobilisations incorporelles, mais il n'ouvre pas droit à un amortissement déductible. L'administration fiscale s'appuie sur une décision du Conseil d'État selon laquelle « la dépréciation de droits au bail afférents à des locaux à usage commercial ne peut pas être constatée par voie d'amortissement », dès lors qu'il n'était pas établi, au moment de leur acquisition, que ces droits devaient prendre fin à l'expiration des baux, « d'autant que ceux-ci étaient susceptibles d'être renouvelés » (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20).

La logique est simple : ce qui se renouvelle ne se déprécie pas de façon irréversible. Un bail commercial ayant vocation à être renouvelé, l'avantage acheté ne s'épuise pas mécaniquement à une date connue d'avance.

Comment comptabiliser un droit au bail ?

Il s'inscrit à l'actif en immobilisation incorporelle, pour son coût d'acquisition, et y reste sans amortissement. Si sa valeur baisse, par exemple parce que le quartier se dévitalise ou que le bail approche d'une échéance incertaine, la perte se constate autrement : le même document du BOFiP rappelle que la dépréciation des immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible ne peut être constatée que « par voie de provision », en application de l'article 38 sexies de l'annexe III au Code général des impôts. La provision est reprise si la valeur se rétablit.

Ce caractère non amortissable a une conséquence directe à la revente. Pour une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu, la plus-value dégagée sur un élément non amortissable détenu depuis au moins deux ans relève du régime des plus-values à long terme : le taux global s'élève à 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux ; en deçà de deux ans, la plus-value est à court terme et s'ajoute au résultat imposable au barème progressif (fiche officielle « Imposition des plus-values professionnelles »). Une société soumise à l'impôt sur les sociétés relève, elle, du taux normal de 25 %, ou du taux réduit de 15 % prévu pour les PME.

Comment vendre ou céder son droit au bail ?

La vente d'un droit au bail commence par la relecture du contrat, jamais par la recherche d'un repreneur. Les clauses du bail décident de ce que vous pouvez faire, et une cession consentie en violation d'une clause d'agrément expose le cédant à un contentieux avec son bailleur. Six étapes structurent l'opération.

1. Relire le bail. Repérez la clause d'agrément, la clause qui appelle le bailleur à concourir à l'acte, la clause de garantie solidaire, la destination des locaux et les modalités de notification.
2. Obtenir l'accord du bailleur si le bail l'exige. « Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du propriétaire avant toute cession », rappelle la fiche officielle. Lorsque le bail prévoit seulement d'appeler le bailleur à l'acte, « cette clause a pour but d'avertir le bailleur de la cession du bail commercial » et la signature a lieu en sa présence.
3. Vérifier le droit de préemption de la commune. Si le local se situe dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, le cédant remplit un formulaire spécifique adressé au maire : la commune dispose alors d'une priorité pour l'acquérir.
4. Négocier le prix et signer un acte écrit. « La cession de bail est établie obligatoirement sous la forme d'un contrat écrit. » L'acte fixe le prix, la date d'entrée en jouissance et les garanties.
5. Notifier la cession au bailleur. « La cession du bail commercial est notifiée par acte de commissaire de justice » au bailleur du local, et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce lorsque la cession porte aussi sur le fonds ; la formalité n'est pas nécessaire lorsque la cession est établie par acte notarié.
6. Enregistrer l'acte. « L'acte est enregistré dans le délai de 1 mois à compter de sa signature » au service des impôts, avec paiement des droits par le repreneur en principe.

À ces étapes s'ajoute un état des lieux, qui « doit être établi par le bailleur et le locataire sortant », chaque partie en conservant un exemplaire. Ces formalités ne sont pas des précautions facultatives : la fiche officielle avertit que, lorsqu'elles ne sont pas respectées, « la cession du bail commercial n'est pas valable ». Pour dérouler la procédure complète avec un professionnel, notre page cession de bail commercial détaille l'acte, les formalités et le coût de l'opération.

Comment ça marche : de l'estimation à la signature

Une cession de droit au bail suppose un acte écrit, donc un rédacteur. Sur Actav, vous commencez par le budget, pas par la facture. Le parcours tient en cinq étapes, dans cet ordre.

1. Estimez. NégocIA identifie votre opération (droit au bail, fonds de commerce ou parts de société) et calcule votre budget d'avocat en 3 minutes, en langage courant. C'est gratuit, sans compte, et « je ne sais pas » est toujours une réponse acceptée.
2. Soumettez. Vous décrivez votre situation dans un message libre, par exemple une clause d'agrément à purger ou une garantie solidaire à négocier, puis vous soumettez votre dossier aux avocats du réseau. Cette étape reste gratuite.
3. Comparez. Les avocats indépendants se positionnent sur votre budget : vous voyez leurs propositions d'honoraires, leurs délais, leur expérience et leur notation avant de payer quoi que ce soit.
4. Débloquez et négociez. Pour 99 € de frais de plateforme, vous débloquez votre dossier : les identités sont révélées, la négociation s'ouvre (échanges, rendez-vous, contre-offres) avec un avocat à la fois.
5. Choisissez à deux et signez. Vous invitez l'autre partie sur le dossier, vous validez ensemble le même avocat, il réunit les pièces, rédige l'acte, et la signature se fait en ligne (signature électronique du Conseil national des barreaux).

Pourquoi c'est moins cher qu'en cabinet

Le principe tient en trois temps. La plateforme prépare : elle épargne à l'avocat la collecte des informations et les tâches répétitives. L'avocat décide : il vous interroge, vérifie les clauses de votre bail, rédige l'acte et reste seul responsable de ce qu'il signe. Vous économisez la différence : moins d'heures passées à rassembler le dossier, ce sont des forfaits que le marché suit difficilement.

L'écart se mesure. En cabinet, l'usage veut souvent que la note se calcule en pourcentage du prix de vente, de 2 à 5 % généralement constaté, parfois majoré d'environ 1 % lorsque le prix est séquestré. Le budget calculé par NégocIA dépend, lui, des caractéristiques de l'opération : que vous cédiez le bail d'une brasserie pour 30 000 € ou celui d'un hôtel pour 800 000 €, il reflète le travail, pas le montant. Les repères ci-dessous sont ceux généralement constatés en cabinet.

Ces fourchettes sont des repères de marché, pas des tarifs Actav : chaque avocat du réseau reste libre de la proposition qu'il vous adresse.

Combien ça coûte

Deux montants, deux destinataires. Les frais de plateforme s'élèvent à 99 €, fixes quel que soit le prix de la cession, 1 000 € comme 1 million : ils débloquent votre dossier pour négocier. Les honoraires de l'avocat, eux, se négocient librement à partir du budget objectif : ils sont libres, à partir de 89 € HT selon le dossier et lui sont réglés directement, après une convention d'honoraires signée avant tout engagement.

Trois choses ne coûtent rien : l'estimation, la soumission du dossier et la consultation des propositions. Aucune commission n'est prélevée sur le prix de vente, et l'autre partie ne paie pas de frais de plateforme. La répartition des honoraires entre le cédant et le repreneur se décide librement, entre les parties et l'avocat. S'y ajoutent les frais légaux vus plus haut, en particulier les droits d'enregistrement, reversés au service des impôts.

Un dernier point, et il compte : le choix de l'avocat se fait toujours à deux. Le locataire sortant et le repreneur valident le même avocat, personne ne se voit imposer un conseil.

Céder le droit au bail ou les parts de la société : que change la loi du 25 juin 2026 ?

Rien pour la cession du droit au bail elle-même, tout pour celle des titres d'une société qui détient de l'immobilier. La réforme ne touche pas le bail commercial : elle vise la forme des cessions de parts sociales et d'actions.

L'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a créé l'article 1865-1 du Code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026. Son I énumère limitativement les formes admises : « A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger [...], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. » Trois formes admises, donc, et non le passage obligé chez un officier public. La force probante de la deuxième voie est expliquée sur notre page acte contresigné par avocat.

Deux précisions évitent les contresens. D'abord, la règle ne concerne que la cession : créer une société reste libre, aucune forme particulière n'étant imposée à la constitution. Ensuite, elle vise les personnes morales à prépondérance immobilière au sens fiscal. Une société l'est, au sens du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts, lorsque deux conditions sont réunies. Première condition : ses droits sociaux ne sont négociés ni sur un marché réglementé au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier, ni sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code. Seconde condition : son actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière et elles aussi non cotées. Loger l'immeuble dans une filiale ne suffit donc pas à écarter la qualification. Le texte écarte enfin trois catégories, qui ne sont pas considérées comme des personnes morales à prépondérance immobilière quel que soit le contenu de leur actif : les organismes d'habitations à loyer modéré, les sociétés foncières qui remplissent les conditions prévues au 1°, au a du 2° et aux 3° et 4° du 1 du II de l'article 199 terdecies-0 AB du Code général des impôts, et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux.

L'arbitrage est concret pour un commerçant : céder le bail transmet le local sous le régime du statut des baux commerciaux, tandis que céder les titres de la société qui exploite transmet l'ensemble, avec ses dettes, et peut relever de cette exigence de forme si la société est à prépondérance immobilière.