DTG copropriété : les deux seuls cas où le diagnostic technique global est obligatoire, son contenu, la majorité de vote en AG et son coût.
Le DTG copropriété, ou diagnostic technique global, n'est obligatoire que dans deux situations. La première est la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans, imposée par l'article L. 731-4 du code de la construction et de l'habitation. La seconde est la demande de l'autorité administrative sur un immeuble présentant des désordres potentiels, prévue par l'article L. 731-5. Partout ailleurs, l'assemblée générale se prononce seulement sur la question de faire réaliser le diagnostic, à la majorité des voix exprimées de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : elle peut dire non, et l'obligation s'arrête là. Le contenu du diagnostic technique global d'une copropriété est fixé par l'article L. 731-1 : état apparent des parties communes et des équipements, état technique au regard des obligations de construction, améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, diagnostic de performance énergétique, puis une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires, dont ceux à mener dans les dix prochaines années. Côté prix, la fiche officielle de l'administration, vérifiée le 30 juin 2025, est claire : « Il n'existe pas de grille tarifaire imposée. »
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.Le DTG copropriété est le diagnostic le plus mal expliqué du droit de la copropriété. La faute à une confusion qui s'est installée depuis 2023 : beaucoup de contenus annoncent qu'il serait devenu obligatoire au-delà de deux cents lots, puis de cinquante et un lots, puis partout. Ce calendrier existe bien, mais il concerne le plan pluriannuel de travaux, pas le diagnostic technique global. Les deux documents se ressemblent, ils se citent l'un l'autre dans les textes, et pourtant leur régime n'a rien de commun. Le premier est une obligation à échéances datées. Le second reste, dans l'immense majorité des copropriétés, une simple question posée à l'assemblée générale.
Ce guide sur le DTG copropriété suit l'ordre des questions concrètes que se posent un copropriétaire, un conseil syndical et un syndic : ce que contient exactement le diagnostic, les deux seuls cas où la loi l'impose, ce qui se passe dans tous les autres immeubles, la majorité et la procédure de vote, les compétences exigées du professionnel, le coût et sa répartition, la vie du document une fois réalisé, son articulation avec le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic structurel, les cinq documents à ne surtout pas confondre, les recours en cas de refus et le moment où l'avocat devient utile. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration.
Le DTG copropriété est né de la loi ALUR, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, mais il n'est entré en application que le 1er janvier 2017, date d'entrée en vigueur du décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 qui fixe les compétences du professionnel chargé de le réaliser. Sa définition tient aujourd'hui dans un seul texte, l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024, issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
Le premier alinéa mérite d'être lu mot à mot, car il porte à lui seul le malentendu de tout le sujet : « Afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation technique générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété. » L'assemblée se prononce sur la question de faire réaliser le diagnostic. Elle ne le décide pas d'office, et le texte ne dit nulle part qu'elle doit répondre oui.
Le deuxième alinéa fixe la règle de vote : « La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » Deux objets, un seul vote : le principe et les modalités passent ensemble.
Le contenu n'est pas laissé à l'appréciation du prestataire. L'article L. 731-1 énumère quatre points, reproduits ci-dessous mot pour mot dans la colonne de gauche.
| Texte de l'article L. 731-1 | Ce que le professionnel examine concrètement |
|---|---|
| 1° Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble | Façades, toiture, structure, réseaux, chaufferie, ascenseur, ventilation, parties communes intérieures, sur la base d'une visite et de l'examen des désordres visibles |
| 2° Un état technique de l'immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction | Conformité aux règles de sécurité incendie, d'électricité, de gaz, d'ascenseur, d'accessibilité, contrôles périodiques à jour ou non |
| 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble | Contrats d'entretien, organisation de la maintenance, opportunité de regrouper des interventions, capacité d'investissement du syndicat |
| 4° Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code | Étiquette énergie et climat du bâtiment, consommations, pistes d'amélioration énergétique |
Un cinquième élément, souvent oublié, est en réalité le plus utile aux copropriétaires. Le dernier alinéa de l'article prévoit que le diagnostic « fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années ». C'est ce dernier alinéa que vise l'article L. 721-2 lorsqu'il impose de remettre à l'acquéreur d'un lot « les conclusions du diagnostic technique global ».
Attention aux contenus antérieurs à 2023. L'article L. 731-3 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoyait l'intégration au carnet d'entretien des travaux jugés nécessaires par l'assemblée générale, a été abrogé au 1er janvier 2023 par l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dont l'entrée en vigueur était différée. Le chapitre ne compte donc plus que quatre articles en vigueur : L. 731-1, L. 731-2, L. 731-4 et L. 731-5.
C'est le cœur du sujet, et la réponse est courte. Le code de la construction et de l'habitation ne rend le DTG copropriété obligatoire que dans deux hypothèses, écrites noir sur blanc dans deux articles distincts. En dehors d'elles, aucun texte n'impose de le faire réaliser.
| Situation | Qui déclenche l'obligation | Conséquence si rien n'est fait | Texte |
|---|---|---|---|
| Mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans | Le propriétaire qui divise l'immeuble en lots | Le diagnostic doit précéder l'opération, il ne peut pas être régularisé après coup | Art. L. 731-4 CCH |
| Immeuble collectif d'habitation présentant des désordres potentiels | L'autorité administrative compétente, dans le cadre des polices de l'habitat | Diagnostic réalisé d'office aux frais du syndicat après un délai d'un mois | Art. L. 731-5 CCH |
| Toutes les autres copropriétés | Personne : l'assemblée générale se prononce sur la question | Aucune sanction, le refus est une décision licite | Art. L. 731-1 CCH |
L'article L. 731-4 du code de la construction et de l'habitation tient en une phrase : « Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1. » Trois mots comptent. « Mise en copropriété » vise l'opération par laquelle un immeuble jusque-là détenu par un seul propriétaire est divisé en lots et soumis au statut de la loi du 10 juillet 1965, dont l'article 1er rappelle qu'un lot « comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ». « Depuis plus de dix ans » se compte depuis la construction, pas depuis l'achat. « Est précédée » signifie que le diagnostic est un préalable : le faire réaliser après la division ne répare rien.
Le cas typique est celui de l'immeuble de rapport vendu par appartements. Un propriétaire unique détient un immeuble de 1975, le fait diviser par un géomètre et met les logements en vente lot par lot. Cette opération suppose un diagnostic technique global préalable. Une précision utile figure à l'article D. 731-3 du même code : « En cas de mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans, le tiers choisi par le propriétaire pour réaliser le diagnostic technique global remplit les conditions fixées à l'article D. 731-1. Il produit les références et les pièces prévues à l'article D. 731-2, à l'exception de l'attestation prévue au quatrième alinéa. » L'exception se comprend aisément : dans une mise en copropriété, il n'existe encore ni syndicat des copropriétaires ni syndic.
L'article L. 731-5 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur dans cette rédaction depuis le 1er janvier 2021, ouvre une seconde porte : « Dans le cadre des procédures prévues au chapitre Ier du titre Ier du livre V du présent code, l'autorité administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic prévu à l'article L. 731-1. »
Le II du même article fixe la sanction, et elle est financière : « À défaut de production de ce diagnostic dans un délai d'un mois après notification de la demande, l'autorité administrative compétente mentionnée au I du présent article peut faire réaliser d'office le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » Un syndicat qui n'a jamais voté de diagnostic peut donc se voir imposer la dépense, sans en avoir choisi ni le prestataire ni le prix. C'est l'argument le plus solide à présenter en assemblée générale dans un immeuble ancien et dégradé.
Le déclencheur est un désordre, pas une taille. L'article L. 731-5 vise un immeuble « présentant des désordres potentiels », dans le cadre des polices de la sécurité et de la salubrité. Ni le nombre de lots, ni l'année de construction, ni la présence d'un ascenseur ne font entrer une copropriété dans ce cas. La fiche officielle « Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété » le résume ainsi : « Le maire ou le préfet peut demander au syndic de communiquer un DTG lorsque l'immeuble présente des désordres. »
Dans tous les autres. Le DTG copropriété est facultatif partout où la loi ne l'impose pas, ce qui représente l'immense majorité des immeubles. La réponse frustre qui cherche un seuil, une date ou un nombre de lots, mais c'est celle du texte. L'assemblée générale se prononce sur la question, elle vote, et elle peut voter non. Le tableau ci-dessous met les idées reçues face aux textes.
| Idée reçue fréquente | DTG copropriété obligatoire ? | Ce que disent réellement les textes |
|---|---|---|
| « Obligatoire depuis le 1er janvier 2023 au-delà de 200 lots » | Non | Ce calendrier est celui du plan pluriannuel de travaux, fixé par le VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 |
| « Obligatoire dans les immeubles de plus de 15 ans » | Non | Le seuil de quinze ans est celui du projet de plan pluriannuel de travaux, à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 |
| « Obligatoire dans les immeubles de plus de 10 ans » | Seulement en cas de mise en copropriété | L'article L. 731-4 vise l'opération de division, pas l'âge de la copropriété existante |
| « Obligatoire pour vendre un lot » | Non | L'article L. 721-2, II, 5° impose de remettre les conclusions « le cas échéant », donc seulement si le diagnostic existe |
| « Obligatoire si le syndic l'inscrit à l'ordre du jour » | Non | L'inscription à l'ordre du jour ouvre un vote, elle ne préjuge pas de son résultat (article L. 731-1) |
Elle vient d'un renvoi. L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le projet de plan pluriannuel de travaux se construit « à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation [...] et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé ». Les quatre mots décisifs sont « le cas échéant » et « dès lors que ce dernier a été réalisé ». Le plan pluriannuel s'appuie sur le diagnostic technique global quand il existe. Il ne le rend jamais obligatoire.
Le calendrier qui circule partout est bien réel, mais il est celui du plan pluriannuel de travaux. Le VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dispose que « le présent article entre en vigueur : 1° Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ; 2° Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ; 3° Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ». Ce texte ne parle pas du diagnostic technique global.
Parce qu'un diagnostic facultatif peut rapporter une dispense obligatoire. Le I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux ». Une copropriété récente et bien entretenue peut donc économiser dix ans de plan pluriannuel en réalisant un diagnostic. Trois autres raisons reviennent souvent :
La majorité applicable au DTG copropriété est la plus souple des trois majorités de la copropriété. L'article L. 731-1 renvoie à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel « les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ». Trois conséquences pratiques en découlent. Les absents ne comptent pas. Les abstentions ne comptent pas non plus, puisque le texte parle des voix exprimées. Et une assemblée peu suivie peut donc valablement voter un diagnostic avec une poignée de copropriétaires présents.
Le vote porte sur deux objets à la fois, ce que beaucoup de résolutions oublient : « la décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation ». Une résolution qui approuverait le principe en renvoyant le choix du prestataire et du prix à plus tard laisse le syndic sans mandat chiffré. La bonne pratique consiste à voter le devis, nommément, dans la résolution.
Deux textes du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 encadrent ces étapes. L'article 9 pose le délai : « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. » L'article 11 impose, sous le chapeau « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour », de joindre au 3° « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché ». Un devis de diagnostic technique global qui n'aurait pas été notifié avec la convocation fragilise donc la résolution.
Qui met la question à l'ordre du jour ? La fiche officielle de l'administration répond sans ambiguïté : « le syndic peut inscrire cette question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, soit de sa propre initiative, soit à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ». Un copropriétaire isolé n'a donc pas besoin de convaincre le conseil syndical avant d'agir : il lui suffit d'adresser sa demande au syndic dans les délais utiles à la préparation de l'assemblée.
Une décision votée se conteste en deux mois, et pas par tout le monde. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ». Un copropriétaire qui a voté pour le diagnostic ne peut plus en contester la décision.
Un DTG copropriété ne peut pas être confié à n'importe qui. L'article L. 731-1 exige « un tiers, disposant de compétences précisées par décret ». Ce décret est le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016, entré en vigueur le 1er janvier 2017, dont les dispositions sont codifiées aux articles D. 731-1 à D. 731-3 du code de la construction et de l'habitation. Contrairement au diagnostic de performance énergétique, ces textes n'imposent pas de certification délivrée par un organisme accrédité : ils demandent la justification de compétences, appuyée sur un diplôme, un titre professionnel ou une certification professionnelle équivalente.
L'article D. 731-1 précise d'abord que ce tiers « peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique ». Il énumère ensuite huit domaines de compétences, reproduits ci-dessous dans les termes du texte.
L'article D. 731-2 du code de la construction et de l'habitation transforme ces compétences en pièces justificatives, à réclamer avant de signer. Le professionnel produit une copie d'un diplôme sanctionnant une formation de niveau postsecondaire d'au moins trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment, un titre professionnel, une attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent. Sur l'assurance, le texte est rédigé ainsi : « S'il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, il en justifie au syndicat des copropriétaires, et au conseil syndical s'il existe. »
Viennent enfin deux attestations d'indépendance, qui sont la vraie protection du syndicat. La première vise le syndic : « Il doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic sauf si ce dernier a obtenu l'autorisation mentionnée à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » La seconde vise l'aval de l'opération : « Il doit, en outre, attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global. » Le même article interdit au prestataire d'accorder un avantage à la copropriété comme d'en recevoir un des entreprises qui réaliseront les travaux.
Le conflit d'intérêts le plus courant est le plus discret. Un prestataire qui établit le diagnostic puis se propose de réaliser ou de piloter les travaux qu'il a lui-même listés se place exactement dans la situation que l'article D. 731-2 cherche à écarter. Demandez les deux attestations sur l'honneur avant le vote, pas après.
Le prix d'un DTG copropriété ne figure dans aucun texte, et il faut le dire clairement plutôt que de recopier une fourchette vue ailleurs. La fiche officielle « Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété », vérifiée le 30 juin 2025, l'écrit en une phrase : « Il n'existe pas de grille tarifaire imposée. » Le prix se négocie donc de gré à gré et dépend de paramètres très concrets : nombre de bâtiments et de lots, année de construction, présence d'un ascenseur ou d'une chaufferie collective, étendue des désordres à examiner, densité du diagnostic de performance énergétique à intégrer.
C'est précisément pour cela que la mise en concurrence n'est pas une formalité. Le 3° du I de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier aux copropriétaires « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés » en même temps que l'ordre du jour. Trois devis notifiés avec la convocation permettent à l'assemblée de comparer des périmètres, pas seulement des montants. Vérifiez notamment si le diagnostic de performance énergétique collectif est inclus, si le nombre de visites est plafonné et si le rendu comprend une restitution orale en assemblée.
Le diagnostic est une dépense du syndicat, pas de celui qui l'a demandé. La fiche officielle indique que le coût est réparti « entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes ». Cette règle est l'application du deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui soumet les copropriétaires aux « charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales [...] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».
Un exemple rend la mécanique lisible. Dans une copropriété dont l'état descriptif de division répartit 10 000 tantièmes, un studio qui en porte 180 supporte 1,8 % de la dépense et un cinq-pièces qui en porte 940 en supporte 9,4 %. Le rapport entre les deux quotes-parts est donc de plus de cinq, quel que soit le montant final du devis. C'est cette clé, et non le nombre de lots, qui détermine ce que chacun paiera.
Le fonds de travaux peut financer le diagnostic, à deux conditions. Le 1° du I de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 range expressément parmi les dépenses auxquelles le fonds sert à faire face celles résultant « de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ». Première condition, le fonds doit exister : il n'est constitué qu'« au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble ». Seconde condition, l'affectation se vote : le même texte prévoit que l'assemblée générale peut, « par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux » à ces dépenses. Faites donc figurer l'imputation dans la résolution elle-même : une résolution muette sur ce point produit des appels de fonds contestés.
Un DTG copropriété ne dort pas dans un tiroir : trois obligations distinctes lui donnent une vie après sa remise. La première est une obligation de présentation. L'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur dans cette rédaction depuis le 1er janvier 2023, tient en une phrase : « Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. » Il ne s'agit pas d'un vote mais d'une information, et elle porte sur le contenu, pas sur un résumé.
La deuxième est une obligation d'archivage. Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001, qui fixe le contenu du carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit à son article 4 que le carnet mentionne, si le diagnostic technique global existe, « la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l'immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l'échéancier recommandé ». Le carnet d'entretien est tenu et mis à jour par le syndic.
La troisième est une obligation de transmission lors des ventes. L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, énumère les documents remis à l'acquéreur d'un lot au plus tard à la signature de la promesse de vente. Son II vise, au 5°, « le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 ». Ce sont bien les conclusions qui sont dues, c'est-à-dire l'évaluation sommaire du coût et la liste des travaux, et non le rapport intégral.
Beaucoup de contenus affirment qu'un dossier incomplet repousse le délai de rétractation de l'acquéreur. C'est vrai, mais pas pour le diagnostic technique global. L'article L. 721-3 du même code vise limitativement « les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 » et prévoit que, s'ils ne sont pas remis à temps, « le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur ». Les conclusions du diagnostic figurant au 5°, leur absence ne décale pas ce délai. Elle ne prive pas pour autant l'acquéreur des recours de droit commun.
Aucun texte n'en fixe une. Le chapitre consacré au diagnostic technique global ne comporte ni durée de validité, ni obligation de renouvellement périodique : l'article L. 731-2 se borne à envisager sa « révision ». Deux horizons de dix ans donnent toutefois le rythme réel. Le dernier alinéa de l'article L. 731-1 vise les travaux « qui devraient être menés dans les dix prochaines années », et la dispense de plan pluriannuel de travaux suppose un diagnostic ne faisant apparaître aucun besoin de travaux « au cours des dix années qui suivent son élaboration ». Au-delà de dix ans, le document reste juridiquement valable mais ne dit plus rien d'utile.
Ces trois documents se citent mutuellement dans les textes, ce qui explique la plupart des erreurs lues en ligne. Le lien réel tient en trois phrases, chacune adossée à un article précis.
Le plan pluriannuel de travaux utilise le diagnostic, il ne l'impose pas. Le I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fonde le projet de plan sur une analyse du bâti, sur le diagnostic de performance énergétique de l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation et, « le cas échéant », sur le diagnostic technique global « dès lors que ce dernier a été réalisé ». L'ordre logique est donc celui-ci : un diagnostic technique global existant nourrit le plan pluriannuel, un plan pluriannuel obligatoire ne crée aucune obligation de diagnostic.
Le diagnostic peut dispenser du plan pluriannuel. C'est la seule dispense expresse prévue par l'article 14-2 : « Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. » Trois conditions doivent être réunies : un diagnostic réalisé, aucun besoin de travaux identifié, et un horizon de dix ans à compter de son élaboration.
Le diagnostic structurel, lui, se satisfait du plan pluriannuel, pas du diagnostic technique global. L'article L. 126-6-1 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, permet à une commune de définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet d'un diagnostic structurel, « à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans ». Et il ajoute une passerelle qui vise le plan, pas le diagnostic technique global : « Pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, l'obligation de réaliser un diagnostic structurel de l'immeuble est satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » Une copropriété située dans un secteur défini par sa commune ne peut donc pas produire un diagnostic technique global à la place du diagnostic structurel.
Le même article L. 126-6-1 prévoit une exécution d'office. À défaut de transmission du diagnostic structurel ou du projet de plan pluriannuel de travaux en faisant office dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, « le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais ». Le mécanisme est identique à celui de l'article L. 731-5, mais il porte sur un autre document.
Cinq documents circulent dans une copropriété, avec cinq régimes différents. Le tableau ci-dessous les sépare une bonne fois, texte à l'appui.
| Document | Obligatoire ? | Périodicité | Texte de référence |
|---|---|---|---|
| Diagnostic technique global | Seulement en cas de mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans ou de demande de l'autorité administrative | Aucune périodicité légale, le code parle seulement de révision | Art. L. 731-1, L. 731-4 et L. 731-5 CCH |
| Diagnostic de performance énergétique collectif | Oui pour tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 | Renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C | Art. L. 126-31 CCH |
| Projet de plan pluriannuel de travaux | Oui dans les immeubles d'habitation de plus de quinze ans, par vagues au 1er janvier 2023, 2024 et 2025 selon le nombre de lots | Actualisé tous les dix ans | Art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Carnet d'entretien | Oui, établi et tenu à jour par le syndic | Mise à jour continue | Art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 et décret n° 2001-477 |
| Diagnostic structurel | Uniquement dans les secteurs définis par la commune, l'obligation étant satisfaite par le projet de plan pluriannuel de travaux | Quinze ans après la réception, puis au moins tous les dix ans | Art. L. 126-6-1 CCH |
Une lecture verticale de ce tableau donne la hiérarchie réelle des priorités dans une copropriété de plus de quinze ans : le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic de performance énergétique collectif sont des obligations datées, le carnet d'entretien est une obligation permanente du syndic, le DTG copropriété reste une option, et le diagnostic structurel dépend d'une décision de la commune. Consacrer un budget au DTG copropriété avant d'avoir traité les trois premières lignes revient à traiter le facultatif avant l'obligatoire.
Trois situations couvrent la quasi-totalité des cas, et les réponses n'ont rien à voir entre elles.
Dans une copropriété où le diagnostic reste facultatif, ce refus est parfaitement licite : contester une décision de refus n'a donc aucun sens sur le fond. La voie utile est de reprendre le dossier et de faire réinscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, avec trois devis notifiés dans les formes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 et un argumentaire chiffré. Deux arguments portent en pratique : la dispense de plan pluriannuel de travaux prévue par l'article 14-2 lorsque le diagnostic ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans, et le risque de l'exécution d'office aux frais du syndicat prévue par l'article L. 731-5.
C'est un tout autre terrain. Convocation notifiée moins de vingt et un jours avant la réunion, devis non joint à l'ordre du jour, résolution votée à une majorité autre que celle de l'article 24, question non inscrite à l'ordre du jour : ces vices se contestent devant le tribunal judiciaire. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 enferme l'action dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance, et la réserve aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le même article ajoute que, « sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois ». Cette suspension vise les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 : elle ne s'applique pas à une décision prise à la majorité de l'article 24, ce qui n'empêche pas d'agir mais rend la contestation moins confortable.
La saisine de l'autorité administrative devient alors une option sérieuse. L'article L. 731-5 lui permet de demander au syndic de produire le diagnostic à tout moment, dès lors que l'immeuble présente des désordres potentiels, puis de le faire réaliser d'office aux frais du syndicat à défaut de production dans un délai d'un mois. Le levier est efficace mais il n'est pas gratuit : le syndicat perd la maîtrise du choix du prestataire et du prix. À réserver aux situations réellement bloquées.
Le syndic n'est pas responsable de l'absence de diagnostic. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le charge « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale » et « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». Il exécute donc une décision qu'il n'a pas le pouvoir de prendre seul. En revanche, un syndic qui refuse d'inscrire la question demandée par un copropriétaire, ou qui omet de notifier les devis avec l'ordre du jour, manque à ses obligations.
Pour faire réaliser un DTG copropriété, non. C'est un acte technique, confié à un professionnel du bâtiment justifiant des compétences de l'article D. 731-1 du code de la construction et de l'habitation. Demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour, réunir des devis, comparer des périmètres et voter en assemblée générale ne demandent aucune intervention juridique.
Le besoin apparaît lorsque le dossier bascule du technique vers le contentieux. Quatre situations reviennent : la contestation d'une décision d'assemblée dans le délai de deux mois de l'article 42, qui suppose une assignation devant le tribunal judiciaire ; la discussion sur le contenu ou la portée d'un diagnostic dans une opération de mise en copropriété, où l'article L. 731-4 impose un préalable dont l'absence se plaide ; la mise en cause du syndic pour un manquement à ses obligations d'exécution ; et la réponse à une mesure de police de l'habitat, où les délais sont courts et les conséquences financières immédiates. Ce guide expose des règles générales et ne remplace pas l'examen d'un dossier particulier.
Sur Actav (actav.fr), le calculateur « Délai de convocation d'une AG de copropriété » est annoncé « 100 % gratuit · Sans inscription » : il donne la date limite d'envoi des convocations à partir des vingt et un jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, en jours calendaires, avec report si l'échéance tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. La bibliothèque de modèles rédigés par avocat couvre pour sa part trois familles de documents, les conditions générales de vente, la création d'entreprise et les baux, avec des modèles payants qui « vont de 9 € à 134 € HT selon le document » et certains modèles gratuits, à partir de 0 €. Aucun modèle propre à la copropriété n'y figure à ce jour.
Quatre règles suffisent à cadrer le sujet. Première règle : le diagnostic technique global n'est imposé que dans deux situations, la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans (article L. 731-4 du code de la construction et de l'habitation) et la demande de l'autorité administrative sur un immeuble présentant des désordres potentiels (article L. 731-5). Deuxième règle : partout ailleurs, l'assemblée générale se prononce sur la question de le faire réaliser et peut répondre non, la décision et ses modalités étant approuvées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Troisième règle : le contenu est fermé par l'article L. 731-1, quatre volets plus une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires. Quatrième règle : le professionnel doit justifier des compétences des articles D. 731-1 et D. 731-2 du même code et attester sur l'honneur de son indépendance à l'égard du syndic.
Six délais structurent le calendrier. Vingt et un jours au moins entre la notification de la convocation et l'assemblée générale qui votera le diagnostic, sauf urgence ou délai plus long prévu au règlement de copropriété (article 9 du décret du 17 mars 1967). Deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision, délai réservé aux copropriétaires opposants ou défaillants et prévu à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Un mois pour produire le diagnostic à l'autorité administrative qui le réclame, faute de quoi elle peut le faire réaliser d'office aux frais du syndicat (article L. 731-5). La première assemblée générale qui suit la réalisation ou la révision du document pour en présenter le contenu (article L. 731-2). Dix ans, horizon sur lequel le diagnostic liste les travaux à mener. Plus de dix ans d'âge de l'immeuble, seuil qui déclenche l'obligation en cas de mise en copropriété.
Les pièces se rassemblent en trois lots. Le premier concerne l'immeuble : règlement de copropriété et état descriptif de division, carnet d'entretien tenu par le syndic, plans, procès-verbaux d'assemblée des dernières années, contrats d'entretien des équipements communs, rapports de contrôle technique des ascenseurs et des installations de gaz et d'électricité, diagnostic de performance énergétique collectif. Le deuxième concerne les comptes, car l'article D. 731-1 du code de la construction et de l'habitation impose au professionnel des compétences en gestion financière des copropriétés lui permettant « d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires » : budget prévisionnel, comptes approuvés, état du fonds de travaux, impayés. Le troisième concerne le prestataire : justificatifs de compétences, diplôme ou titre professionnel, attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle et attestations sur l'honneur d'impartialité exigées par l'article D. 731-2.
Aucun texte ne fixe de prix. La fiche officielle « Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 30 juin 2025, l'écrit en une phrase : « Il n'existe pas de grille tarifaire imposée. » Le montant se négocie donc librement et dépend de la taille de l'immeuble, du nombre de bâtiments, de l'âge de la construction et des équipements à examiner. C'est précisément pourquoi l'article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés » : le prix se vote, il ne se subit pas. La dépense est ensuite une charge du syndicat, répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Méfiez-vous des fourchettes chiffrées reprises d'un site à l'autre sans source : demandez trois devis et comparez les périmètres.
Cinq erreurs reviennent sans cesse. Croire que le diagnostic technique global est devenu obligatoire au-delà de deux cents lots le 1er janvier 2023 : ce calendrier est celui du plan pluriannuel de travaux, fixé par le VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, et il ne concerne pas le diagnostic. Confondre le diagnostic technique global et le diagnostic de performance énergétique collectif, alors que le second n'est qu'un des quatre volets du premier. Chercher le plan pluriannuel de travaux à l'article 14-2 et le fonds de travaux au même endroit, alors que le fonds a migré vers l'article 14-2-1 le 1er janvier 2023. Voter le principe du diagnostic sans voter ses modalités, alors que l'article L. 731-1 soumet les deux au même vote. Enfin, contester la décision après avoir voté pour : l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Trois voies existent, et elles ne se valent pas. Si l'assemblée refuse le diagnostic dans une copropriété où il reste facultatif, le refus est licite : la seule réponse utile est de faire réinscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, avec des devis et un argumentaire chiffré. Si l'immeuble présente des désordres, l'article L. 731-5 du code de la construction et de l'habitation permet à l'autorité administrative compétente de demander au syndic de produire le diagnostic, puis de le faire réaliser d'office « en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais » à défaut de production dans un délai d'un mois. Si c'est la décision elle-même qui est irrégulière, convocation tardive ou question non inscrite à l'ordre du jour, l'action en contestation de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance.
Pas pour faire réaliser le diagnostic, parfois pour ce qui vient après. Le diagnostic technique global est un acte technique : il relève d'un professionnel du bâtiment justifiant des compétences de l'article D. 731-1 du code de la construction et de l'habitation, pas d'un juriste. Voter en assemblée générale, obtenir des devis et faire inscrire une question à l'ordre du jour ne demandent aucun avocat. Le besoin change lorsque le litige s'installe : contestation d'une décision d'assemblée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, discussion sur le contenu ou la portée d'un diagnostic dans une opération de mise en copropriété, mise en cause du syndic, mesure de police du maire ou du préfet. Ce guide expose des règles générales et ne remplace pas l'examen d'un dossier particulier.
L'un contient l'autre. Le diagnostic de performance énergétique collectif est un document autonome, imposé par l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation à « tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 », renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C. Le diagnostic technique global, lui, est beaucoup plus large : l'article L. 731-1 le compose de quatre volets, dont le quatrième est précisément « un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code ». Autrement dit, une copropriété peut être tenue au diagnostic énergétique sans être tenue au diagnostic technique global, jamais l'inverse.
Aucun texte ne lui en fixe une. Le chapitre du code de la construction et de l'habitation consacré au diagnostic technique global, articles L. 731-1 à L. 731-5, ne comporte ni durée de validité ni obligation de renouvellement périodique. L'article L. 731-2 se borne à envisager sa « révision », en imposant que le contenu soit présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision. Deux échéances de dix ans donnent en pratique le rythme : la liste des travaux établie par le diagnostic vise ceux « qui devraient être menés dans les dix prochaines années », et la dispense de plan pluriannuel de travaux prévue à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose un diagnostic ne faisant apparaître aucun besoin de travaux « au cours des dix années qui suivent son élaboration ». Un document de plus de dix ans a donc perdu son utilité pratique, même s'il n'est pas périmé au sens juridique.
Oui, lorsqu'il existe, et seulement ses conclusions. L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, énumère les documents remis à l'acquéreur d'un lot au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente. Son II vise, au 5°, « le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 ». Deux précisions comptent. La formule « le cas échéant » signifie que rien n'est dû si aucun diagnostic n'a été réalisé. Et le report du délai de rétractation prévu à l'article L. 721-3 ne joue que pour les documents des 1° et 2° du II : l'absence des conclusions du diagnostic ne décale donc pas le délai de rétractation de l'acquéreur.
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